王侖

本文在明確土地一級開發(fā)內涵的基礎上，以某土地一級開發(fā)項目為例，結合筆者在西安高科國際社區(qū)建設開發(fā)有限公司中的工作經驗，闡述了土地一級開發(fā)企業(yè)投融資風險的應對措施，達到較好的資金風險管理防范效果。

一、引言

在城市化進程加速的背景下，土地一級開發(fā)項目量有所增加，相應的項目規(guī)模也進一步增大。此時，相應企業(yè)需要投入大量資金，承擔著較大的投融資風險。為了保證土地一級開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須要展開企業(yè)投融資風險，即資金風險的防范，降低企業(yè)可能產生的經濟損失，防止企業(yè)發(fā)生倒閉、破產的問題。

二、土地一級開發(fā)的內涵簡述

土地一級開發(fā)一般由政府或其授權委托的企業(yè)展開，對存在于一定區(qū)域范圍內的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地由生地轉變?yōu)槭斓?，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。現階段企業(yè)參與土地一級開發(fā)的主要資金來源是銀行貸款，負債投資成為主要的投資方式，在完全市場化運作的模式下，土地一級開發(fā)企業(yè)存在較多的投融資風險。

現階段，土地一級開發(fā)涉及到的規(guī)劃內容主要包括：國民經濟與社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城市土地利用總體規(guī)劃、修建性規(guī)劃、城市產業(yè)發(fā)展規(guī)劃、文物古跡保護規(guī)劃、綠地系統與景觀規(guī)劃、軌道交通規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、地下空間開發(fā)規(guī)劃、供水管線規(guī)劃、基礎設施規(guī)劃（綜合管溝、排水系統、通信）、供電規(guī)劃、天然氣規(guī)劃、消防與安防規(guī)劃等。對于土地一級開發(fā)項目來說，其需要大量的資金投入，具備較高的投融資風險，因此，相關企業(yè)必須要重點實施資金風險的管理與防范。

三、土地一級開發(fā)企業(yè)的投融資風險應對措施探究

（一）項目概述

項目為某地區(qū)土地儲備中心的儲備土地，經當地政府批準授權，將該土地建設成區(qū)域生活商業(yè)配套。項目總面積18.72平方公里，整治內容包括市政道路建設、平場建設、公園與綠地建設、地下綜合管線通道建設等。初步計算得出，已取得土地批件部分共計2934畝，土地整理完成后，可實現土地出讓面積為1244.73畝，現已掛牌及劃撥出讓土地715.03畝，未出讓土地面積為585.6畝。

（二）項目投融資風險的評價

1.土地一級開發(fā)資金運動特征分析

相比較于其他的經營活動，企業(yè)在參與土地及開發(fā)中資金運動表現為以下特征，首先資金的需求巨大，土地一級開發(fā)的資金需求近年來呈現逐步上漲的趨勢，少則幾千萬多則十幾億至上百億。其次，資金的占用時間長，土地一級開發(fā)項目往往需要兩三年至五六年不等的時間。再次，資金需分階段進入，大多數的土地一級開發(fā)項目，資金需求是分階段逐步投入，并非一次性全部投入所有資金。最后，資金回收期長，即使在較為順暢的土地一級開發(fā)項目中，最終收回全部資金從土地開發(fā)完成轉讓開始計算也需要幾年的時間。一旦遭遇土地市場或者房地產市場低迷，企業(yè)開發(fā)完成后的土地沒有順利出讓，必然引起較為嚴重的投融資風險。

2.風險內容

實施風險應對前，必須要提前完成項目融投資風險的確定。在本次土地一級開發(fā)項目中，融投資風險的確定主要由企業(yè)內5名專業(yè)人員共同完成確定。使用的方法為專家討論法，即結合歷史經驗、項目實際情況，由5名專業(yè)人員共同完成項目融投資風險指標的確定。

其中，該土地一級開發(fā)項目融投資風險的一級指標為政治風險、法律與合同風險、金融與財務風險、建設風險以及市場風險。各一級指標下的二級指標分別有：政治風險一級指標中，涵蓋政府信用風險、政府干預風險、政府人員方面的風險、政府決策與審批延誤風險、政治或公眾反對方面的風險五項二級指標;法律與合同風險一級指標中，涵蓋著法律與監(jiān)管體系不完善風險、相關法律變更風險、委托代理風險、第三方違約風險、合同或文件風險五項二級指標;金融與財務風險一級指標中，涵蓋籌資風險、膨脹風險、利率波動風險、宏觀經濟環(huán)境風險、土地開發(fā)成本風險五項二級指標;建設風險一級指標中，涵蓋建設不可抗力事件、規(guī)劃與設計風險、施工組織與協調風險、環(huán)境風險、氣候地質與考古文物保護等條件風險、招標競爭不充分的風險、征遷受阻風險、完工風險、材料供應風險九項二級指標;市場風險一級指標中，涵蓋著征用與公有化風險、市場競爭力風險、市場預測風險三項二級指標。

3.風險評價方法

在本項目的風險評價中，主要使用了專家直觀判定法完成各個指標權重的計算，即5名專業(yè)人員結合自身經驗，對各個指標的重要程度進行打分與賦值，求得的平均值作為指標權重。本文選取金融與財務風險進行權重計算結果說明，即有：籌資風險權重0.2901、膨脹風險權重0.1124、利率波動風險權重0.1742、宏觀經濟環(huán)境風險權重0.2452、土地開發(fā)成本風險權重0.1781。

4.風險評價結果

結合上文評價分析得出，本項目的融投資風險相對較大，涵蓋的風險因素指標相對較多，因此必須重點實施風險監(jiān)管與應對。結合專家直觀判定結果可知，項目面對的最重要風險指標為金融與財務風險，需重點關注。

（三）項目投融資風險的分擔與應對策略

1.項目投融資風險的分擔策略

為了達到降低該土地一級開發(fā)項目融投資風險的效果，被項目中使用風險分擔策略具體如下：

第一，政治風險。針對其中的政府信用風險，使用公共部門分擔的方式， 避免由單一的政府部門授信，盡可能的由多個相關聯的政府部門共同分擔風險;針對其中的政府干預風險，使用公共部門分擔、私人部門分擔相結合的方式（公共部門分擔更多）， 通常情況下，地方政府對于土地一級開發(fā)有較多的限制，這就需要企業(yè)加大與公共部門和私人部門的協調和交流，及時掌握政策動向和地方政府的主張;針對政府人員方面的風險，使用共同承擔的方式（公共部門與私人部門結合分擔）;針對政府決策與審批延誤風險，使用共同承擔的方式;針對政治或公眾反對方面的風險，使用公共部門分擔的方式。綜合來看，針對于政治風險，采用共同承擔和共同分擔的方式有利于降低企業(yè)經營風險。

第二，法律與合同風險。針對其中的法律與監(jiān)管體系不完善風險，使用公共部門分擔的方式;針對相關法律變更風險，使用共同承擔的方式;針對委托代理風險，使用私人部門分擔的方式;針對第三方違約風險，使用私人部門分擔的方式;針對合同或文件風險，使用私人部門分擔的方式。

第三，金融與財務風險。針對其中的籌資風險，使用私人部門分擔的方式;針對膨脹風險，使用共同承擔的方式;針對利率波動風險，使用共同承擔的方式;針對宏觀經濟環(huán)境風險，使用共同承擔的方式;針對土地開發(fā)成本風險，使用私人部門分擔的方式。

第四，建設風險。針對其中的建設不可抗力事件，使用共同承擔的方式;針對規(guī)劃與設計風險，使用共同承擔的方式;針對施工組織與協調風險，使用私人部門分擔的方式;針對環(huán)境風險，使用私人分擔的方式;針對氣候地質與考古文物保護等條件風險，使用共同承擔的方式;針對招標競爭不充分的風險，使用公共部門分擔的方式;針對征遷受阻風險，使用公共部門分擔的方式;針對完工風險，使用私人部門分擔的方式;針對材料供應風險，使用私人部門分擔的方式。

第五，市場風險。針對其中的征用與公有化風險，使用共同承擔的方式;針對市場競爭力風險，使用公共部門分擔的方式;針對市場預測風險，使用共同承擔的方式。

2.項目投融資風險的應對策略

可從以下幾個角度，防范和化解投融資風險。

（1）針對項目中面對不同風險，使用的應對策略也存在差異性。其中，針對政治風險，主要使用了風險回避、風險緩解的應對方法;針對法律與合同風險，主要使用了風險轉移、風險緩解以及風險自留的應對方法;針對金融與財務風險，主要使用了風險轉移、風險緩解的應對方法;針對建設風險，主要使用了風險回避、風險轉移、風險環(huán)節(jié)以及風險自留的應對方法;針對市場風險，主要使用了風險緩解以及風險自留的應對方法。通過這樣的方式，有效降低了土地以及開發(fā)企業(yè)在項目中需要承擔的融投資風險程度，更好的維護了企業(yè)經濟效益，實現了風險共擔。

（2）按照項目的實際運作階段預測資金使用量。土地一級開發(fā)項目資金需求巨大，但并不意味著一開始就需準備所有資金，而是隨著開發(fā)項目的進展逐次投入，擇機進行籌資行為，既可避免資金供應不足導致的項目推動不力，也可避免大量資金閑置造成的成本積壓。

（3）按照項目成本預算確定籌資數量。資金預測的基礎是項目的成本預算、土地出讓時序等。由于土地開發(fā)項目本身各項支出具有較為明確的成本預算標準，可以根據各個階段土地開發(fā)的具體內容和預算標準確定相應的資金流出量，再結合項目開發(fā)過程中收回的資金數量和資金存量確定籌資規(guī)模。在一定時期內，資金流出量減去資金流入量，再減去資金存量，得出需要籌資的數量。

（4）科學確定資本結構?，F階段企業(yè)參與土地一級開發(fā)過程融資渠道，包括政府資金、銀行貸款、信用貸款債券等多種形式，在具體安排時應科學論證自有資金和負債的比例關系，組織更為合理的投資方式，實現各方利益的最大化。具體來看，對于規(guī)模較小的企業(yè)，在參與土地一級開發(fā)項目時，應首先使用政府投入資金和自有資金，然后使用貸款和債券等方式得到的資金，避免額外的利息負擔;對于發(fā)展較為順利或者對未來土地市場預期較為樂觀的企業(yè)，建議使用發(fā)行長期債券和長期借款的方式籌集資金。同時也可以選擇增資或者吸引新投資者的方式增加企業(yè)自有資金。

（5）實行更加有效的成本監(jiān)控，土地開發(fā)過程的各項成本支出需經有關部門審核和批準，對于超過開發(fā)成本和預算支出的，原則上不予通過。企業(yè)財務部門應及時根據土地一級開發(fā)項目的資金需求和總成本支出，并定期進行成本分析，研究成本變化的原因。

（6）加強投資可行性分析研究。結合前文分析，土地一級開發(fā)項目在長周期、大資金需求和政策風險的環(huán)境下，面臨更加嚴峻的投融資風險，為此需要加強項目本身的可行性研究工作，充分評估可能的因素造成的風險及影響，同時綜合運用獲利能力指數法、回收期法等計算手段，科學評估投資收益。

四、結語

綜上所述，依托專家直觀判定法可以完成投融資風險的評價以及不同風險指標權重的確定，支持風險分擔與應對策略的制定。依托風險的不同，合理選擇公共部門分擔、私人分擔與共同承擔，結合風險回避、風險緩解等應對策略的實施，實現了土地一級開發(fā)企業(yè)投融資風險的良好應對。

（作者單位：西安高科國際社區(qū)建設開發(fā)有限公司）