個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)及其風(fēng)控措施

張海龍

隨著我國住房市場化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國個(gè)人住房貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，保守估計(jì)其余額已逾30萬億元，其在居民個(gè)人貸款總量的占比已近70%。近幾年來，房屋交易量大，除剛需自住房外，房產(chǎn)投產(chǎn)屬性被持續(xù)挖掘，致使房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)變得愈趨復(fù)雜。房價(jià)的單邊持續(xù)上漲，導(dǎo)致普通收入居民家庭一次性付清高額房款難度加大，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款就成為普通百姓的不二選擇。對于普通居民來講，了解個(gè)人住房貸款及其風(fēng)險(xiǎn)意義重大。

個(gè)人住房貸款有什么特點(diǎn)

個(gè)人住房貸款，從業(yè)界專業(yè)用語來講，指的是個(gè)人用于購買住房的按揭貸款。一般情況下，在個(gè)人住房貸款全鏈條中，涉及銀行、開發(fā)商和購房人（包括企業(yè)法人和居民個(gè)人）。商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽署合作協(xié)議后中，購房人在購買該開發(fā)商開發(fā)的房子時(shí)，如不能一次性付清房款時(shí)，就需要貸款。購房人提出貸款申請，商業(yè)銀行以購房人擬購買的住房做抵押向購房人發(fā)放貸款。貸款購買的房屋一般分為兩種，一是商業(yè)用房;二是居民住房。從貸款額度和比例上看，不同銀行規(guī)定各有不同，但基本上首套房的能貸到70%，二套房可以貸款60%。貸款利率也不一樣，首套房利率目前一般在5.1%左右，二套房利率要高一些，目前是5.25%左右，貸款利率根據(jù)人民銀行規(guī)定可以選擇固定利率也可以選擇浮動(dòng)利率。從個(gè)人住房貸款還款方式上看，基本上都是分期還款，可以等額本息還款，也可以等額本金還款。

一是長期性。個(gè)人住房貸款的期限最高可以貸到30年。當(dāng)然，因家庭財(cái)產(chǎn)收入不同，購房人可以靈活選擇貸款期限。貸款期限長，對于普通家庭而言，能夠減輕還款壓力。二是政策性。我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是伴隨著住房貨幣化改革產(chǎn)生的，隨著住房貸款總量不斷增大，我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)還成為了國家宏觀調(diào)控的重要工具。經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，國家就可能推出一系列優(yōu)惠政策，包括降低利率、降低首付比例等，推動(dòng)和鼓勵(lì)住房消費(fèi);相反，經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，限制政策就會(huì)相繼出臺(tái)，例如：針對房地產(chǎn)過熱出臺(tái)的限貸、限購政策;三是投資性。隨著時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，居民財(cái)富累積速度加快，在投資渠道較窄的環(huán)境下，投資人在我國住房消費(fèi)品屬性的基礎(chǔ)上疊加了投資品屬性。購房住房不是為了住，而是為了增值后賣，導(dǎo)致最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢火熱，房價(jià)一路上升。客觀上講，房產(chǎn)價(jià)格走高，購房成為一種避免資產(chǎn)貶值的方式，是好事。但過度投機(jī)而不是真正投資，炒房團(tuán)來也匆匆去也匆匆，擾亂了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，這種亂象必須警惕并予以根治。

購房人如何規(guī)避住房貸款風(fēng)險(xiǎn)

銀行從事的就是風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。任何貸款包括個(gè)人住房貸款都存在風(fēng)險(xiǎn)。但由于個(gè)人貸款業(yè)務(wù)涉及千家萬戶，與我們普通老百姓的生活密切相關(guān)，我們就更要重視個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。人住房貸款具有長期性的屬性，貸款期限少則三、五年，多則二、三十年，一旦發(fā)生問題，對貸款銀行和貸款購房人來講，都可能面臨資產(chǎn)損失。那么，對于因生活需要購買住房而不是用來投資的普通購房者來講，如何有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？

一是在選購住房時(shí)，要在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)、適當(dāng)價(jià)位出手。適當(dāng)時(shí)機(jī)，指的是自己的收入水平能夠負(fù)擔(dān)償還貸款本息的前提下，因入城工作、結(jié)婚以及改善住房等剛需情況下，不是為了投資需求;適當(dāng)價(jià)位，指的是購房人能夠承受的住房交易價(jià)格，要充分考慮地段、交通、教育資源等因素，多相權(quán)衡進(jìn)行選擇。

二是貸款償還方式選擇分期償還。由于個(gè)人住房貸款的金額相對于家庭收入而言都很大，在貸款期限選擇上，最好選擇期限長一些，拉長償還貸款的期限，月供就會(huì)降低，這會(huì)令借款人還款壓力大大下降，而且其信用風(fēng)險(xiǎn)也大大下降。

三是留足備用金。切不可把自己及家庭的預(yù)期收入的50%全部足額用于償還貸款本息，就是說，家庭收入要留有余地。預(yù)期未來多年內(nèi)，家庭收入除了償還貸款本息后，能夠滿足基本日常生活和孩子入學(xué)、家人就醫(yī)就需求。這就要充分權(quán)衡評估，要合理設(shè)置還款期限、還款金額和還款方式。

銀行如何控制住房貸款風(fēng)險(xiǎn)

對于銀行來講，有效地控制住房貸款風(fēng)險(xiǎn)意義重大。目前，各家商業(yè)銀行依其風(fēng)險(xiǎn)偏好，都在加大信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，即力求降低對公貸款比重，持續(xù)增加個(gè)人貸款比重。加之居民自住或改善居所環(huán)境、投資熱情加大等因素，我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)持續(xù)火爆，個(gè)貸總量已逾30萬億元。數(shù)量如此龐大的金融貸款，一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，其后果不可想象。從影響銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因分析，無外乎有以下四個(gè)方面：一是宏觀大環(huán)境的影響。不同的經(jīng)濟(jì)周期、不同的行業(yè)政策和信貸政策、貸款價(jià)格利率等都會(huì)對個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)形成影響。特別是經(jīng)濟(jì)周期同銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)度非常高。經(jīng)濟(jì)上行，居民收入增加，個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)相對較小;經(jīng)濟(jì)下行，斷供可能性增大，個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)增加。商業(yè)銀行的信貸政策會(huì)響應(yīng)國家宏觀調(diào)控需要，在貸款利率調(diào)整時(shí)，對借款人支付的利息會(huì)產(chǎn)生正負(fù)影響;二是合作方影響。合作方主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介公司等。房地產(chǎn)開發(fā)商為了快速銷售房產(chǎn)、及時(shí)回籠資金等自身利益需求，違法違規(guī)，虛假交易背景、制作虛假銷售合同套取銀行信貸資金等;房產(chǎn)中介公司變相提高傭金、隱瞞真實(shí)信息欺詐銀行和購房人、簽訂不規(guī)范的協(xié)議以及在協(xié)議中不明晰權(quán)責(zé)關(guān)系等導(dǎo)致發(fā)生糾紛從而形成貸款風(fēng)險(xiǎn);三是貸款人自身因素影響。貸款人的家庭發(fā)生變故、收入降低或其他剛性支出增加，自身信用偏好發(fā)生改變（如房價(jià)大幅下降導(dǎo)致其主觀還款意愿不強(qiáng)甚至不想還款）等等，都可能影響貸款不能按期按時(shí)還上，繼而給商業(yè)銀行帶來風(fēng);四是銀行自身因素影響。在商業(yè)銀行經(jīng)營管理中，工作人員、服務(wù)流程、操作系統(tǒng)等因素也是引起信貸風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。諸如：工作人員操作失誤、不按照規(guī)章制度執(zhí)行，銀行內(nèi)部制度缺陷、流程不規(guī)范，以及商業(yè)銀行內(nèi)部操作系統(tǒng)功能與實(shí)際不匹配，都可以導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

衡量商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)主要有兩個(gè)，一個(gè)是不良率，一個(gè)是逾期率。所謂不良貸款，指的是在金融機(jī)構(gòu)貸款余額里，不良貸款所占的比例。根據(jù)逾期時(shí)間不同，分類為不良貸款和逾期貸款。不良貸款又分為五類，即貸款五級分類：正常類、關(guān)注類、次級類、可疑類、損失類。逾期貸款一般指暫時(shí)由于各種原因購房人還不上貸款本息了，俗說的“月供斷了”，但斷供時(shí)間一般不能超過3個(gè)月。銀行在信貸資產(chǎn)質(zhì)量上，主要考核兩個(gè)指標(biāo)：不良貸款率和不良貸款額?！奥省币档停行侄沃皇切枳龃蠓帜?，既要加大個(gè)貸投放，通過總量增加對指標(biāo)予以稀釋和修正; “額”要降低，就是盡可能通過多種手段收回不良貸款和逾期貸款。

銀行風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，由貸前管理、貸中管理和貸后管理三個(gè)階段組成，伴隨著從業(yè)務(wù)的產(chǎn)生到貸款結(jié)清的全周期。在貸前管理環(huán)節(jié)，銀行的客戶經(jīng)理要嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策和相關(guān)制度制定，綜合研判貸款客戶，對客戶“驗(yàn)明正身”，主要考察貸款人及其配偶的家庭情況、工作情況以及過往貸款經(jīng)歷、還款情況等。重點(diǎn)判斷貸款人及其家庭總收入能否覆蓋住房貸款與其他生活支出，及是否有穩(wěn)定、持久的還款能力;貸中管理重在勤走訪，與貸款人勤溝通。如發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，早預(yù)警早處置，把風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽時(shí)期。這既是對貸款人負(fù)責(zé)任，避免其信用持續(xù)惡化，影響貸款人的日常生活，更是減少銀行貸款損失的重要抓手;貸后管理重在止損。在貸款人的貸款出現(xiàn)逾期，多次催收無果的情況下，預(yù)示著該筆貸款出現(xiàn)實(shí)質(zhì)不良和風(fēng)險(xiǎn)，必須對合同進(jìn)行終止。此時(shí)必須辦好各種后續(xù)手續(xù)，例如風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告測評以及責(zé)任認(rèn)定等等。通常為拍賣抵押物、法律訴訟擔(dān)保人責(zé)任、上門催收等方式盡量減少銀行可能產(chǎn)生的損失。

“房子是用來住的，不是用來炒的”。對于銀行來講，要合理優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，避免盲目擴(kuò)張個(gè)人信貸市場;對于普通居民來講，更要理性地對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行判斷，“房住不炒”，確保安居樂業(yè)和資產(chǎn)安全。

（中國建設(shè)銀行長春二道支行）