房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理運用思考

李濤

摘要：目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本已經(jīng)達到飽和的狀態(tài)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益并不是特別好，其發(fā)展前景還不是特別的明朗。在市場競爭環(huán)境越來越復雜的當下，房地產(chǎn)企業(yè)為了提升自身的經(jīng)營效率，增強自身的市場競爭力，確保企業(yè)獲得進一步的發(fā)展空間，就需要對開發(fā)項目實行全成本的管理方式，從成本管理著手，構建科學合理的全成本管理體系，通過加強開發(fā)項目的全成本管理工作，提升企業(yè)自身的核心市場競爭力，進一步推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與進步。所以，本文將從房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目著手，在全成本管理理念的引導下，全面思考如何在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目中構建科學合理的全成本管理體系，同時還簡要分析了當前全成本管理體系中存在的一些問題，并針對這些問題提出相應的改進策略，確保房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理工作的順利開展，希望能夠為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一些幫助。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);開發(fā)項目;全成本管理;改進策略

引言

近來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制改革工作的深入進行，在經(jīng)濟全球化發(fā)展趨勢的影響下，我國的經(jīng)濟水平也進一步提升了，人們的生活水平也越來越高了，所以，人們對生活質量的要求也在不斷提高，尤其是在住的方面，這就對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有了更高的要求。在經(jīng)濟的發(fā)展過程中，市場經(jīng)濟的環(huán)境變得更加復雜，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越激烈。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，其運營管理效率還有待提升。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自身的管理效率，增強自身的市場競爭力，就需要加強成本方面的管理工作，不斷完善自身的成本管理體系，從而提高企業(yè)成本管理工作的質量，盡可能地減少企業(yè)的成本開支，提升企業(yè)的整體效益，進一步推動企業(yè)的長遠發(fā)展。

全成本的管理理念，主要以企業(yè)的全體員工和全部業(yè)務工作為管理對象，從而對企業(yè)的成本進行全面的管理，其中包括項目選址、策劃定位、規(guī)劃設計、建造實施、營銷成本、管理成本、財務成本等方面。全成本管理方式的理念比較先進，比傳統(tǒng)的管理模式更容易適應當前的市場經(jīng)濟環(huán)境，能夠極大程度提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的效率，進而保證全成本管理工作的有效性，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理目標，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠的管理體系保障。

一、全成本管理體系的主要內容介紹

當前房地產(chǎn)企業(yè)的全成本管理體系，主要針對開發(fā)項目，在全成本管理理念的基礎上，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理效益的提升為目的，充分結合房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展的情況，初步構建的全成本管理體系框架，其主要包含以下幾個方面：

第一，成本全業(yè)務覆蓋。在全成本管理體系中，將房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的業(yè)務環(huán)節(jié)進行詳細的劃分，并充分依照不同業(yè)務環(huán)節(jié)的特點，在各個業(yè)務工作中進行差異化的成本管理，從而實現(xiàn)對整個開發(fā)項目的成本管理，嚴格控制企業(yè)的成本

開支。

第二，完善成本管控體系。在成本動因的基礎上，對開發(fā)項目的全成本管理體系進行完善和改進。房地產(chǎn)企業(yè)在針對開發(fā)項目進行成本管理工作時，需要詳細分析影響各成本的相關因素，并根據(jù)這些因素，及時提出有效的解決措施。

第三，以預算為導向。房地產(chǎn)企業(yè)需要在預算的基礎上，確保企業(yè)各環(huán)節(jié)的財務支出都在年度預算的控制范圍內，所有開發(fā)項目的成本開支都需要在預算的控制范圍進行。

第四，采用信息化管理方式。房地產(chǎn)企業(yè)也開始逐漸運用先進的電子信息化技術，采用更加先進的信息化管理系統(tǒng)，進而保證企業(yè)管理的效果和質量，并且可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的運營效率，更好地促進企業(yè)的高效運轉。

第五，加強風控監(jiān)測。風控檢測對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作有著重要的作用。通過全成本管理體系，不但可以對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本進行有效的控制，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)對相關財務風險的防控能力，避免房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多的財務風險問題。在開發(fā)項目的全成本管理工作中，深入地分析項目的成本收益情況，方便企業(yè)發(fā)現(xiàn)開發(fā)項目中存在財務風險較高的業(yè)務環(huán)節(jié)，并根據(jù)實際發(fā)展的情況，采取有效的措施進行規(guī)避。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理體系的構建與實施，有助于企業(yè)成本管控工作的順利進行，也能幫助企業(yè)規(guī)避一定的財務風險問題，確保房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的順利實施，進一步推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理工作中存在的一些問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的全成本管理理念還不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理工作貫穿于項目立項到完工結算的整個過程。根據(jù)實際情況來看，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目的全成本管理理念并不是特別的完善，主要體現(xiàn)如下：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念并不科學，沒有正確理解開發(fā)項目成本費用的概念，存在片面的理解，將單項成本費用直接當作開發(fā)項目的成本費用，例如施工成本和管理成本等，多數(shù)企業(yè)在具體的成本管理工作中只注重這些單項成本的管理，而沒有對選址和設計等方面的成本進行管理，從而使得成本管理的工作并不是特別的全面，不利于充分發(fā)揮出房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理體系的重要作用。

（2）在開發(fā)項目的設計初期，單位決策層及相關工作人員對全成本管理理念的認識還不夠深刻，沒有有效地結合項目的成本、質量和進度，經(jīng)常會忽視一些工作，嚴重影響了全成本管理工作的進行。

（3）部分房地產(chǎn)企業(yè)的設計部門和成本管理部門缺乏溝通和交流，設計部門不具備成本管理的意識，同樣企業(yè)的成本管理部門也沒有積極地參與到設計部門的日常工作中，導致企業(yè)的成本管理部門不理解設計部門的真實意圖，設計部門在具體的工作也常常會受到成本管理部門的阻礙，使得開發(fā)項目的全成本管理體系的效果并不是特別的突出，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）項目施工過程中的成本管理不夠完善

項目施工過程中的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理工作的主要組成部分，具體包含施工前、施工中和施工后等方面的成本管理工作。當前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都能有效控制項目成本和施工后的成本開支，但是對于施工中的成本管理還是缺乏重視。在具體的施工過程中，往往都會因為項目工程的質量或進度問題，再次對設計的總體方案進行更改，使得施工成本進一步增加。再加上部分施工團隊一味地追求自身的利益，沒有嚴格按照施工流程來進行施工，導致全成本的管理工作很難順利地進行下去。另外，由于企業(yè)的項目部和施工團隊溝通不及時，無法形成有效的動態(tài)成本管理，導致最終成本大大地增加，嚴重影響了全成本管理工作的開展。

（三）對投資決策環(huán)節(jié)的認識不夠

房地產(chǎn)企業(yè)對一個開發(fā)項目的投入是比較大的，一旦項目中斷，將會對房地產(chǎn)企業(yè)的人力、財力和物力造成巨大的損失。當前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對項目投資決策工作的管理力度還不夠，沒有科學合理的選擇一些適合自身的投資項目，這就大大增加了企業(yè)的成本開支。在實際工作中，沒有充分結合企業(yè)的實際狀況來進行項目的投資選擇工作，再加上項目管理工作的不科學，使得項目在開工后因為個別原因而被迫停止，造成項目工期延長的情況，大大增加了企業(yè)的項目成本，不利于企業(yè)的發(fā)展。同時在對施工總、分包商、甲供材料供應商的選擇上，考慮問題也不是特別的全面，一味地追求降低總、分包商承包價、甲供材料采購的價格，不注重材料的質量，進而對整個項目的施工質量產(chǎn)生影響，嚴重影響了企業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理運用的改進策略

（一）加強對項目設計的成本控制，構建科學合理的全成本管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)項目全成本管理工作的順利開展離不開先進科學的成本管理理念的支撐，所以，為了滿足企業(yè)的發(fā)展需求，就需要構建科學合理的全成本管理體系，鼓勵企業(yè)的全體員工都參與到全成本的管理過程中來。具體如下：

（1）在具體的工作中，充分融入先進的成本管理理念，加強成本核算和資金運作等方面的工作，進一步發(fā)揮成本管理的重要作用，確保各個管理目標的順利實現(xiàn)，充分運用先進的成本管理理念來解決項目施工前、施工中和施工后三方面的問題。

（2）要充分意識到成本管理的重要作用。在全成本管理理念的基礎上，不斷優(yōu)化和改進企業(yè)的組織架構，樹立員工的成本管理意識，構建團結互助、全員參與的成本管理企業(yè)文化，并建立科學合理的獎懲機制，不斷調動員工的工作積極性，進一步保證成本管理的效率，充分體現(xiàn)出全成本管理的效果。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)應該加強培訓設計人員的成本管理意識，增加設計部門和成本管理部門之間的溝通和交流，從而有利于雙方在各自工作范圍內充分考慮成本因素，做好全成本管理的工作。

（二）加強施工過程的成本管理工作

第一，加強對項目施工過程的監(jiān)控和管理，在項目設計方案的工作中充分考慮全局，盡量涵括項目建造施工的全過程，避免后期因為改動設計方案而增加成本開支。在實際的建造施工過程中，實在需要對設計方案進行變更的，就必須嚴格按照審批流程來開展相關的工作。第二，需要做好施工現(xiàn)場的相關數(shù)據(jù)信息登記工作，保留好相關的票據(jù)憑證，確保后期財務結算工作有序進行。第三，針對項目的施工過程，需要明確劃分各環(huán)節(jié)的成本責任體系。在具體的施工過程中，明確各施工單位和員工的職責，嚴格控制施工過程中的現(xiàn)場簽證變更，科學合理地劃分開發(fā)項目的成本目標，并及時對各個成本目標進行監(jiān)督，通過房地產(chǎn)企業(yè)組建的專門績效考核部門，在施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯、異常的設計變更及現(xiàn)場簽證時，及時進行問責，找到問題的根源，確保其獨立性和權威性。以此推動整個施工單位積極參與到全成本的管理工作中來，確保施工過程成本管理工作順利進行，充分發(fā)揮出全成本管理的效能。

（三）加強投資環(huán)節(jié)的成本管理和控制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)選擇投資項目時，需要充分考慮自身的實際情況和市場環(huán)境，設立專門的投資調研部門，對投資項目進行科學合理的判斷，確保項目實施的可能性，盡可能避免因投資失敗而造成巨大的成本損失。其次，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目施工前，需要科學嚴謹?shù)剡x擇總、分承包單位和甲供材料供應商等。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過構建先進的信息化管理系統(tǒng)，運用先進的科學技術和互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)資源對各個供應商進行詳細的分析和篩選，確保選擇的供應商在技術、資金、材料質量和口碑等方面都符合項目施工的實際情況，通過與其建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，獲取一定的優(yōu)惠政策，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理體系的有效運用。

結語

強化房地產(chǎn)項目的全成本管理工作對項目的順利開展至關重要，唯有從最前端的項目設計環(huán)節(jié)入手，并將成本管理理念及執(zhí)行貫徹于項目施工整個過程，最后強化投資環(huán)節(jié)的成本管控，才能最終實現(xiàn)降本增效，確保項目高效、科學的完成。

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