新冠疫情下關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究

齊杰 劉青山

摘要：新冠病毒疫情自暴發(fā)至今已有數(shù)月之久，疫情對(duì)我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大影響。作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)在此次疫情中同樣受到?jīng)_擊，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資下降、生產(chǎn)活動(dòng)被迫停止以及銷售形勢(shì)嚴(yán)峻等。本文就疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行分析，并對(duì)疫情后房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出相關(guān)預(yù)測(cè)。

關(guān)鍵詞：新冠病毒肺炎;房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)

中圖分類號(hào)：F062.9 ?文獻(xiàn)識(shí)別碼：A ?文章編號(hào)：2096-3157（2020）20-0128-02

一、研究背景

房地產(chǎn)業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。自新中國成立以來，房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了不可或缺的作用[1]。特別是在20世紀(jì)90年代以來，城鎮(zhèn)住房制度為滿足城市的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)人口對(duì)住房的需求進(jìn)行改革及深化，使房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高人民生活水平方面發(fā)揮了重要作用[2]。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新報(bào)告顯示，2019年國內(nèi)生產(chǎn)總值為990865億元，其中第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為534233億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的53.916%，位居三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)比重第一。房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值為69631億元，占第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的13.034%，是國內(nèi)生產(chǎn)總值的7.027%，僅次于工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)，位居國內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)比重第四位。2017年至2019年房地產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值的比重由6.487%上升至7.027%。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值不但在各行業(yè)對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)率中位列前茅，而且自身所占比重也在逐年上升，可見房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)增長的著力點(diǎn)和重要引擎。

二、新冠疫情對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的影響

新冠疫情自2020年1月暴發(fā)以來，現(xiàn)已成為一種全世界共同面對(duì)的疫情。在這期間，為阻止病毒的傳播確保國民生命安全，國家實(shí)施了十分嚴(yán)格的防控政策，商場(chǎng)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)等非生活必需場(chǎng)所停止?fàn)I業(yè)，這無疑給我國很多企業(yè)帶來了生產(chǎn)和資金周轉(zhuǎn)的困境。清華、北大聯(lián)合調(diào)研了995家中小型企業(yè)對(duì)此次疫情進(jìn)行了分析評(píng)估，截至3月上旬，受疫情影響，85%的企業(yè)賬上資金只能撐過3個(gè)月。作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也因此受到了相應(yīng)的波及。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)為我國帶來的經(jīng)濟(jì)效益包含多個(gè)方面，例如使用房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)所拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)收益和房地產(chǎn)銷售活動(dòng)所帶來的經(jīng)濟(jì)收益等[3]。新冠肺炎對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響也主要從房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)、生產(chǎn)活動(dòng)和銷售活動(dòng)等方面進(jìn)行分析。首先，基于人力勞動(dòng)作業(yè)的房地產(chǎn)建筑等相關(guān)生產(chǎn)活動(dòng)受到強(qiáng)烈影響。房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)指房地產(chǎn)房屋建筑等生產(chǎn)活動(dòng)。疫情期間，全國多地交通處于封閉狀態(tài)，用于房屋建設(shè)的必需生產(chǎn)資料無法實(shí)現(xiàn)及時(shí)的供給也為房地產(chǎn)建設(shè)帶來一定阻礙。加上疫情期間國家禁止務(wù)工人員復(fù)工，房地產(chǎn)建筑活動(dòng)處于停滯狀態(tài)。因此，疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)建筑新興供給的不充足。

其次，居民購買房地產(chǎn)建筑的意愿下降，房地產(chǎn)銷售額出現(xiàn)大幅度下降。受疫情影響，部分企業(yè)由于資金緊張工人第一季度工資存在無法按時(shí)全額支付或不支付的風(fēng)險(xiǎn)，居民可支配收入減少，用于購買住房的資金也將會(huì)縮減。受到個(gè)人資金狀況的制約，居民購買住房的意愿將會(huì)隨之下降。并且，房地產(chǎn)的銷售大多使用現(xiàn)場(chǎng)銷售途徑，疫情期間嚴(yán)禁聚集性活動(dòng)，售樓處的營業(yè)活動(dòng)將無法進(jìn)行。這兩點(diǎn)造成房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)處于低迷狀態(tài)，銷售額大幅下降。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2020年2月、3月商品房銷售額下降幅度達(dá)到35.9%和24.7%，同比增長創(chuàng)歷史新低。

再次，房地產(chǎn)開發(fā)性投資額下降幅度較為明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)主要指為開發(fā)房地產(chǎn)而進(jìn)行購置土地、建筑房屋及相關(guān)配套設(shè)施等項(xiàng)目所進(jìn)行的資金投入活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)有其固有的資金周轉(zhuǎn)鏈，房地產(chǎn)開發(fā)性投資為此資金鏈的初始點(diǎn)，以開發(fā)投資為基礎(chǔ)進(jìn)行房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)，當(dāng)房屋建設(shè)完畢時(shí)，通過房地產(chǎn)銷售活動(dòng)進(jìn)行資金的回籠從而進(jìn)行新一輪的開發(fā)投資。由于房地產(chǎn)銷售活動(dòng)會(huì)受到阻礙，資金面臨無法回籠的財(cái)務(wù)困境，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司用于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資大幅減少。房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響主要體現(xiàn)在開發(fā)投資額在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的占比。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2020年1月至3月房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額同比下降7.7%，固定資產(chǎn)投資占比下降18.1%。

最后，房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)并購情況。由于嚴(yán)格的融資限制，2019年國內(nèi)貸款占比僅為14.13%，創(chuàng)歷史最低。部分地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平較高，如果不能回籠資金，很可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)的并購與房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)有較大關(guān)系，數(shù)據(jù)顯示，2003年“非典”疫情期間，房地產(chǎn)企業(yè)并購案例為36個(gè)，較2002年增長了110.55%。若疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，大量中小房企可能將被大型房產(chǎn)企業(yè)并購。

三、新冠疫情后房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析

疫情新冠對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售活動(dòng)造成了重大沖擊，我國疫情逐步緩解，人民的生產(chǎn)生活逐步恢復(fù)常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)的冰封狀態(tài)也隨之逐步復(fù)蘇。本節(jié)基于房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展、居民的購房需求等方面對(duì)疫情后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)表以下看法。

第一，我國自1998年實(shí)行住房市場(chǎng)化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展階段。2008年受金融危機(jī)影響，全球經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)巨大滑坡，我國經(jīng)濟(jì)也受到了波及。2009年為恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，我國將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵支撐點(diǎn)，房地產(chǎn)方面的政策由控制房價(jià)過渡到刺激住房消費(fèi)需求，信貸方面國家采取寬松的信貸支持政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)暴發(fā)式增長局面，全年銷售額較2008年增長76.94%。自2010年起，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于常態(tài)化發(fā)展趨勢(shì)。2010年～2019年房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資額、施工面積和商品房銷售額情況如表2所示，數(shù)據(jù)來源于中宏數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資額自2010年起處于逐年增長的態(tài)勢(shì)，截至2019年，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資額達(dá)13.22億元，較2018年增長9.92%，較2010年增長近三倍。隨著開發(fā)投資規(guī)模的快速增長，生產(chǎn)活動(dòng)自2010年逐年增加，截至2019年房地產(chǎn)施工房屋面積達(dá)89.38億平方米。商品房銷售方面，雖然同比增長程度差距較大，但總體呈現(xiàn)正增長，2019年全年商品房銷售額累計(jì)達(dá)到159725億元，較2018年增長8.70%。從房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)及銷售方面來看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢(shì)呈現(xiàn)由高速發(fā)展逐漸過渡到穩(wěn)中向好發(fā)展的趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)基于強(qiáng)大的發(fā)展根基，疫情過后，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)將逐漸恢復(fù)，現(xiàn)場(chǎng)銷售活動(dòng)也將隨之開展，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈將重新活躍起來。從產(chǎn)業(yè)循環(huán)鏈角度出發(fā)，其他環(huán)節(jié)將會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況也將有所上漲，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)逐步復(fù)蘇。

第二，疫情過后，居民對(duì)房地產(chǎn)的需求將會(huì)被釋放，房地產(chǎn)銷售額將增加。首先，由于春節(jié)期間房地產(chǎn)業(yè)暫停線下銷售，疫情過后對(duì)于房地產(chǎn)有剛需的購買者將會(huì)相繼購買房子以滿足需求。其次，疫情期間，居民居住在家，對(duì)家庭居住環(huán)境將會(huì)有所思考，一部分潛在消費(fèi)者將會(huì)為了改善家居環(huán)境而換至新房。再次，伴隨著二孩政策的放開，新增人口數(shù)量將有所上漲，住房需求較之前呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。這三點(diǎn)將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的銷售，增加房地產(chǎn)業(yè)銷售活動(dòng)的收入，而房地產(chǎn)支出又占國民支出的絕大比例，因此疫情過后房地產(chǎn)業(yè)銷售將會(huì)推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三，2003年非典結(jié)束之后，國家為刺激經(jīng)濟(jì)出臺(tái)一系列政策來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)支柱房地產(chǎn)業(yè)，比如限制土地供應(yīng)、降低首付比例后樓市可謂是狂飆突進(jìn)。2008年金融危機(jī)之后，國家為盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，也將經(jīng)濟(jì)起重器放在房地產(chǎn)業(yè)，刺激住房購買需求來撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。對(duì)比今年的肺炎疫情，疫情期間中國經(jīng)濟(jì)相對(duì)低迷，為恢復(fù)經(jīng)濟(jì)政府很可能會(huì)出臺(tái)一系列政策刺激住房消費(fèi)從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。在相關(guān)政策的支撐下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將會(huì)出現(xiàn)突飛猛進(jìn)的增長。

四、總結(jié)

本文對(duì)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的支撐作用進(jìn)行了闡述，并對(duì)新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響以及疫情后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了梳理和預(yù)測(cè)。新冠疫情雖然對(duì)包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各行業(yè)都產(chǎn)生了很大影響，短期內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資活動(dòng)、生產(chǎn)和銷售等活動(dòng)，但房地產(chǎn)具有穩(wěn)中向好的發(fā)展趨勢(shì)，在居民需求推動(dòng)、政策助力下，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)將會(huì)帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]陸岷峰，歐陽文杰.中國房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融七十年運(yùn)行軌跡、經(jīng)驗(yàn)與展望——兼論房地產(chǎn)去金融化[J].長春金融高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2019，（05）：5～30.

[2]鄭云堅(jiān).新中國建立以來房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策的演進(jìn)[J].黨史研究與教學(xué)，2017，（05）：48～52.

[3]許憲春，賈海，李皎，等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用研究[J].中國社會(huì)科學(xué)，2015，（01）：84～101+204.

作者簡介：

1.齊杰，北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士研究生;研究方向：期權(quán)定價(jià)，綠色金融。

2.劉青山，北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士研究生;研究方向：期權(quán)定價(jià)，綠色金融。