網(wǎng)絡(luò)司法拍賣之不動(dòng)產(chǎn)流拍檢視

陳錦紅，張雨蒙

（湖南大學(xué)，湖南 長(zhǎng)沙 410082）

引言

執(zhí)行不能和執(zhí)行難是影響執(zhí)行結(jié)果的主要因素。現(xiàn)階段，“執(zhí)行難” 面臨查人找物難、應(yīng)對(duì)規(guī)避執(zhí)行難、財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)難、有效管理難四大難題[1]，其中財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)難是最具可控性的，也是法院破解 “執(zhí)行難” 的關(guān)鍵。為切實(shí)解決財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)難題，浙江法院在淘寶網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的模式得到認(rèn)可并得以普及。2018 年掛網(wǎng)法拍標(biāo)的物553281 件，不動(dòng)產(chǎn)有414916 件，占比74.99%，在不動(dòng)產(chǎn)中，住宅有227770 件，占比53.04%。①搜狐網(wǎng).2018 法拍市場(chǎng)回顧（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)日期2018.1.1-2018.12.18 ）[EB/OL].http://www.sohu.com/a/286082168_120048169.不動(dòng)產(chǎn)尤其是住宅涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，拍賣結(jié)果不僅影響網(wǎng)拍實(shí)施效果，還關(guān)系著民事執(zhí)行效果。但是，學(xué)術(shù)界關(guān)于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣制度的研究，多集中在最高人民法院頒布《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》前后，內(nèi)容上主要涉及對(duì)制度本身的解釋性分析和可行性探討，很少?gòu)膶?shí)證角度對(duì)拍品流拍這一具體問(wèn)題進(jìn)行深入解析，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)流拍的實(shí)證分析更是少見(jiàn)?！拔覈?guó)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣不動(dòng)產(chǎn)流拍問(wèn)題” 尚缺乏系統(tǒng)的實(shí)證研究；在研究對(duì)象上也多局限在浙江法院。由此便引出以下三個(gè)問(wèn)題：考慮到地區(qū)發(fā)展的差異性，浙江法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的實(shí)施情況是否能代表全國(guó)發(fā)展水平？自網(wǎng)絡(luò)司法拍賣制度普及以來(lái)，其他地區(qū)法院的網(wǎng)絡(luò)拍賣實(shí)施效果如何？在實(shí)務(wù)中，造成網(wǎng)絡(luò)司法拍賣不動(dòng)產(chǎn)流拍結(jié)果的主要因素有哪些？筆者選取我國(guó)中部地區(qū)——湖南省某法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣情況為實(shí)證調(diào)查對(duì)象，跟蹤該地區(qū)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣實(shí)施現(xiàn)狀，以實(shí)證研究為手段，客觀分析在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣過(guò)程中導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)拍品流拍這一結(jié)果出現(xiàn)的影響因素，并根據(jù)實(shí)證分析結(jié)果有針對(duì)性地提出對(duì)策建議。

一、網(wǎng)絡(luò)司法拍賣之不動(dòng)產(chǎn)拍品流拍實(shí)證考量

（一）變量設(shè)置

筆者采集湖南省某法院2019 年上半年淘寶網(wǎng)公開(kāi)的不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣記錄作為分析樣本，共476 條數(shù)據(jù)，但其中有1 條尚未結(jié)束拍賣，94 條數(shù)據(jù)是法院中止拍賣，26 條數(shù)據(jù)是法院已發(fā)布信息有誤撤回應(yīng)予排除。最后的樣本總量為290 條數(shù)據(jù)信息。數(shù)據(jù)主要涵蓋拍賣標(biāo)的類型、拍賣次數(shù)、拍賣結(jié)果、圍觀次數(shù)、報(bào)名人數(shù)、設(shè)置提醒人數(shù)、起拍價(jià)、成交金額、有無(wú)瑕疵等信息。

在本實(shí)證研究中，因變量設(shè)置為 “是否流拍”，因圍觀次數(shù)、設(shè)置提醒人數(shù)、報(bào)名人數(shù)體現(xiàn)的是潛在競(jìng)買人數(shù)據(jù)，為簡(jiǎn)化實(shí)證分析過(guò)程，選取與潛在競(jìng)買人數(shù)據(jù)重合最大的 “設(shè)置提醒人數(shù)” 為自變量之一；因不動(dòng)產(chǎn)拍品起拍價(jià)較高，數(shù)據(jù)較大，為方便分析，消弱模型的共線性和異方差性，筆者把起拍價(jià)進(jìn)行取對(duì)數(shù)處理，將 “取對(duì)后的起拍價(jià)” 設(shè)為自變量進(jìn)行分析。另外，為有針對(duì)性分析拍品瑕疵對(duì)拍賣結(jié)果的影響，結(jié)合拍品性質(zhì)和不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)政策，筆者對(duì) “標(biāo)的物有無(wú)瑕疵” 進(jìn)行了二次整合，將其劃分為抵押、租賃、抵押+ 租賃、其他瑕疵四類，其中其他瑕疵包括欠費(fèi)、需繳納土地出讓金、無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證等與普通商品房買賣相比買受人可能承擔(dān)的負(fù)擔(dān)加重情形。最終確定的自變量包括從淘寶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣頁(yè)面獲取的 “設(shè)置提醒人數(shù)”“標(biāo)的物有無(wú)瑕疵”“起拍價(jià)” 和 “評(píng)估價(jià)起拍價(jià)對(duì)比”。

（二）分析方法及結(jié)果

筆者首先以 “是否流拍” 為因變量，以上文確定的四種因素為自變量，以Logisitic 回歸分析為方法進(jìn)行檢驗(yàn)。在初步回歸分析以后，從表1 中可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)引入各自變量之后預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率為83.1%，并且從表2 中霍斯默- 萊梅肖檢驗(yàn)的卡方統(tǒng)計(jì)量及其伴隨概率大于給定的顯著性水平0.05 來(lái)看①Hosmer 和Lemeshow 檢驗(yàn)結(jié)果可以用以說(shuō)明回歸方程的有效性，評(píng)估方程的擬合效果。當(dāng)P 值大于0.05 時(shí)，說(shuō)明模型擬合效果較好，反之則較差。，不應(yīng)拒絕原假設(shè)，即認(rèn)為有樣本實(shí)際值得到的分布與預(yù)測(cè)值得到的分布無(wú)顯著差異，模型擬合效果較好。具體結(jié)果見(jiàn)表1、表2：

表1 湖南省某法院Logisitic 回歸分析分類表

表2 湖南省某法院Logisitic 回歸分析霍斯默-萊梅肖檢驗(yàn)表

在回歸方程有效的基礎(chǔ)上，將研究重點(diǎn)放在對(duì)模型回歸系數(shù)的解讀（見(jiàn)表3）。從表3中可以發(fā)現(xiàn)：取對(duì)后的起拍價(jià)、設(shè)置提醒和評(píng)估價(jià)起拍價(jià)對(duì)比的P 值小于0.05，對(duì)因變量具有顯著影響，拍品瑕疵的P 值明顯大于0.05，對(duì)因變量無(wú)明顯影響。具體分析如下：

表3 湖南省某法院Logisitic 回歸分析方程中的變量表

1. 拍品價(jià)格影響拍賣結(jié)果

從表3 取對(duì)后的起拍價(jià)、評(píng)估價(jià)低于起拍價(jià)數(shù)據(jù)可以看出，標(biāo)的物拍賣價(jià)格對(duì)流拍結(jié)果的影響是有顯著差異的。其中，取對(duì)后的起拍價(jià)偏回歸系數(shù)為正、Exp（B）值大于1，表明起拍價(jià)升高會(huì)增加流拍結(jié)果出現(xiàn)的可能；評(píng)估價(jià)低于起拍價(jià)片回歸系數(shù)為負(fù)、Exp（B）值小于1，表明在評(píng)估價(jià)的參照基礎(chǔ)上，降低起拍價(jià)可以減少拍品流拍的可能。

2. 租賃對(duì)不動(dòng)產(chǎn)拍品流拍結(jié)果影響最大

表3 顯示，標(biāo)的物瑕疵對(duì)流拍結(jié)果的影響P 值均大于0.05，表示標(biāo)的物瑕疵對(duì)流拍結(jié)果的影響很不顯著。但是，從偏回歸系數(shù)和Exp（B）值可以看出，相較于無(wú)瑕疵的標(biāo)的物，有瑕疵的標(biāo)的物會(huì)增加流拍結(jié)果出現(xiàn)的可能。其中“租賃” 和 “抵押+ 租賃” 對(duì)拍品流拍的影響最大。

3. 網(wǎng)拍商品的關(guān)注度對(duì)流拍結(jié)果影響顯著

Logistic 回歸分析中可以看出設(shè)置提醒人數(shù)對(duì)流拍結(jié)果具有顯著影響，為更客觀體現(xiàn)設(shè)置提醒人數(shù)、圍觀人數(shù)和報(bào)名人數(shù)對(duì)拍賣結(jié)果的影響，明晰網(wǎng)拍商品的關(guān)注度與拍賣結(jié)果的關(guān)系，筆者對(duì)這三個(gè)變量進(jìn)行了相關(guān)性分析，得到表4。從表4 的分析結(jié)果中可以看出：三變量正相關(guān)，尤其是設(shè)置提醒人數(shù)和圍觀次數(shù)皮爾遜相關(guān)性為0.905，兩者高度正相關(guān)。即圍觀人數(shù)越多，設(shè)置提醒的人數(shù)越多，拍品的流拍率越低，網(wǎng)拍商品的關(guān)注度影響不動(dòng)產(chǎn)拍品拍賣結(jié)果。另外，經(jīng)分析，樣本中圍觀次數(shù)均值僅有5021.82 次，且圍觀次數(shù)多集中在4000次左右，10000 次以上的圍觀次數(shù)出現(xiàn)的頻率不超過(guò)20 個(gè)，這表明網(wǎng)絡(luò)司法拍賣總體關(guān)注度偏低。

表4 湖南省某法院拍品關(guān)注度相關(guān)性分析表

圖2 圍觀次數(shù)頻率分布直方圖

二、網(wǎng)絡(luò)司法拍賣之不動(dòng)產(chǎn)拍品流拍原因分析

（一）標(biāo)的額過(guò)大導(dǎo)致潛在競(jìng)買人基數(shù)小

樣本法院實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，拍品整體流拍率為27.2%。具體來(lái)看，拍品信息中起拍價(jià)小于一百萬(wàn)元的有182 條，流拍率為18.13%；大于一百萬(wàn)小于一千萬(wàn)元的有82 條，流拍率為37.80%；大于一千萬(wàn)元的有26 條，流拍率為57.69%。由此可見(jiàn)，隨著起拍價(jià)的升高，不動(dòng)產(chǎn)拍品的流拍率呈上升趨勢(shì)。雖然很多地區(qū)法院引入 “網(wǎng)拍貸” 政策，買受人可以通過(guò)商業(yè)貸款支付余款，而不要求其在競(jìng)買成功后10-15 日內(nèi)一次性付清全部拍賣款項(xiàng)，在一定程度上緩解了競(jìng)買人的支付壓力。但是現(xiàn)階段“網(wǎng)拍貸” 普及率較低，2019 年上半年在淘寶網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)拍一拍的住房有65820 件，可貸款的僅有14453 件，可貸款率為21.9%。多數(shù)情況下競(jìng)買人仍需一次性付款，現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物拍品動(dòng)輒幾十萬(wàn)甚至成百上千萬(wàn)元，無(wú)形中抬高了法拍房競(jìng)買門檻，致使意向競(jìng)買人迫于金錢壓力對(duì)拍品望而卻步，法拍房潛在競(jìng)買人基數(shù)小。

（二）不動(dòng)產(chǎn)拍品競(jìng)拍牽連法律問(wèn)題多

與其他拍品相比，不動(dòng)產(chǎn)拍品存在諸多法律、政策限制：一是與商品房限購(gòu)政策的沖突。當(dāng)前針對(duì)法拍房是否同樣適用商品房限購(gòu)政策尚無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)務(wù)中各地規(guī)定存在差異①西安、杭州、上海地區(qū)明確規(guī)定司法拍賣住房不在限購(gòu)范圍內(nèi)，而北京、深圳、佛山、東莞、珠海、廈門、南京、嘉興、濟(jì)南、石家莊、三亞等城市的地方政府則明確將司法拍賣房屋納入限購(gòu)的范圍，規(guī)定不滿足購(gòu)房條件的人，不能取得拍賣房屋的所有權(quán)。。二是與買賣不破租賃制度的沖突。實(shí)務(wù)中嚴(yán)格適用買破租賃制度，法拍房也不例外，買受人很可能處于只有所有權(quán)而無(wú)使用權(quán)的尷尬境地，同時(shí)實(shí)務(wù)中也存在被執(zhí)行人為避免執(zhí)行而串通承租人簽訂長(zhǎng)期租賃合同的現(xiàn)象，這種“一刀切” 的制度規(guī)定極大地打擊了潛在競(jìng)買人的購(gòu)買積極性。三是法拍房相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重。買受人除了支付價(jià)款外，還要承擔(dān)各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)，如果拍品是直系親屬過(guò)戶或未繳納土地出讓金，買受人還要補(bǔ)差價(jià)、補(bǔ)交土地出讓金，如果不符合 “滿五唯一”，買受人還要承擔(dān)本身應(yīng)由賣方支付的增值稅和個(gè)人所得稅等。這種不可預(yù)測(cè)性的稅費(fèi)承擔(dān)無(wú)疑抬高了競(jìng)買人的購(gòu)買成本，加重了其購(gòu)買負(fù)擔(dān)，影響競(jìng)拍者購(gòu)買欲望。

（三）沒(méi)有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)

網(wǎng)拍拍品最大的吸引力在于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，尤其是不動(dòng)產(chǎn)拍品，涉及過(guò)戶、清房等一系列繁瑣程序，若價(jià)格優(yōu)勢(shì)不夠凸顯，其吸引力就會(huì)大打折扣。然而在價(jià)格上，一方面，申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人對(duì)高價(jià)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的期望和不合理的評(píng)估收費(fèi)制度，致使申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人以及評(píng)估機(jī)構(gòu)為維護(hù)自身利益會(huì)將價(jià)格靠近評(píng)估上限；另一方面《網(wǎng)拍規(guī)定》要求一拍起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之七十②參見(jiàn) 《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第十條。，對(duì)拍品價(jià)格設(shè)置了嚴(yán)格的下限。再加上上文中提到的額外稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致法拍房支付價(jià)款遠(yuǎn)不止成交價(jià)。在價(jià)格設(shè)定本身不具有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，很可能出現(xiàn)購(gòu)買法拍房的支出高于購(gòu)買一般二手房的情況，面對(duì)不明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必降低不動(dòng)產(chǎn)拍品的競(jìng)拍熱度。

（四）不動(dòng)產(chǎn)拍品關(guān)注度較低

不僅不動(dòng)產(chǎn)拍品的整體關(guān)注度較低，其他類型的拍品同樣存在這一問(wèn)題。導(dǎo)致拍品關(guān)注度較低的主要原因有：（1）拍賣平臺(tái)信息共享不到位。目前網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的主要平臺(tái)有：淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國(guó)拍賣行業(yè)網(wǎng)、北京產(chǎn)權(quán)交易所和工商融e 購(gòu)。申請(qǐng)執(zhí)行人可從中選擇其一作為平臺(tái)進(jìn)行拍賣，這七家平臺(tái)信息獨(dú)立無(wú)牽連?，F(xiàn)階段，公拍網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)已實(shí)現(xiàn)了對(duì)其他平臺(tái)拍賣公告的共享，尚未涉及其他實(shí)質(zhì)性的信息共享。這種彼此獨(dú)立的運(yùn)行模式可以規(guī)范網(wǎng)拍運(yùn)行程序，避免重復(fù)拍賣情形的出現(xiàn)。但是，拍品只能在申請(qǐng)執(zhí)行人選擇的平臺(tái)中掛出，而不是共享到其余六家平臺(tái)，限制了拍品的平臺(tái)曝光度。實(shí)務(wù)中也存在由于最高法院確定的5 家拍賣平臺(tái)不是并網(wǎng)聯(lián)拍，部分標(biāo)的物在一些平臺(tái)上以意外低價(jià)成交或流拍的情況。[2]（2）拍賣信息宣傳不到位。目前法院拍賣信息主要通過(guò)七個(gè)平臺(tái)內(nèi)的拍賣一欄拍賣公告進(jìn)行宣傳，多數(shù)法院除此之外沒(méi)有其他宣傳途徑。對(duì)于網(wǎng)拍制度本身的宣傳力度也不夠，沒(méi)有形成良性宣傳機(jī)制，導(dǎo)致很多人對(duì)于如何參與網(wǎng)拍以及的優(yōu)勢(shì)了解不夠，進(jìn)而對(duì)網(wǎng)拍的可靠性存有懷疑。

三、網(wǎng)絡(luò)司法拍賣之不動(dòng)產(chǎn)拍品流拍解決路徑

（一）完善不動(dòng)產(chǎn)拍品余款支付配套措施

網(wǎng)絡(luò)司法拍賣不動(dòng)產(chǎn)余款支付是法院對(duì)競(jìng)買人設(shè)置的一個(gè)有形門檻，為解決余款支付問(wèn)題，減少競(jìng)買人望 “錢” 卻步而導(dǎo)致拍品流拍的情形，需要制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣細(xì)則，完善不動(dòng)產(chǎn)拍品余款支付配套制度。第一，制定統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣不動(dòng)產(chǎn)按揭貸款規(guī)則，在各地法院普及 “網(wǎng)拍貸”。司法拍賣不同于民間拍賣，具有無(wú)償性和強(qiáng)制性，應(yīng)針對(duì)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的不動(dòng)產(chǎn)拍品設(shè)置專門銀行貸款準(zhǔn)入門檻，在競(jìng)買人申請(qǐng)貸款時(shí)，可引入第三方提供擔(dān)保方式。對(duì)于可以適用貸款的拍品，競(jìng)買人可以在參拍前或參拍時(shí)通過(guò)第三方擔(dān)?；蜃陨硖峁?dān)保物的方式向銀行申請(qǐng)按揭貸款，若競(jìng)拍人競(jìng)拍成功，可直接獲得貸款，若競(jìng)拍不成功，則擔(dān)保結(jié)束，銀行返還擔(dān)保物；若競(jìng)買人為獲得貸款而虛假競(jìng)拍的，也可設(shè)置一定的懲罰機(jī)制，以規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)拍貸款申請(qǐng)。第二，豐富不動(dòng)產(chǎn)拍品余款支付方式，為競(jìng)買人提供更多選擇。除了向銀行申請(qǐng)貸款外，還可以設(shè)置與普通商品房買賣一致的貸款模式，例如競(jìng)買人可采用住房公積金貸款，進(jìn)一步加大不動(dòng)產(chǎn)拍品的購(gòu)買優(yōu)勢(shì)。

（二）加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)拍品的政策支持

1. 明確法拍房不受限購(gòu)政策約束

多數(shù)地區(qū)要求法拍房受限于限購(gòu)政策，主要是擔(dān)心競(jìng)買人的投機(jī)性購(gòu)房行為。這種因噎廢食的做法不僅夸大了法拍房對(duì)房市的影響，還違背了立法位階和立法的社會(huì)目的。第一，法拍房雖在網(wǎng)拍中占很大份額，但是擴(kuò)大到整個(gè)商品房買賣市場(chǎng)，法拍房就不足為道了。2019 年上半年，全國(guó)商品房銷售面積66181 萬(wàn)平方米，約660 萬(wàn)套，①國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站.2019 年1—6 月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況[EB/OL].http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201907/t20190715_1676024.html.法拍房?jī)H占1%，對(duì)法拍房進(jìn)行限購(gòu)明顯夸大了法拍房的影響。第二，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣制度屬司法權(quán)，房屋限購(gòu)政策屬行政權(quán)，法拍房受限于限購(gòu)政策造成司法權(quán)讓位于行政權(quán)，影響司法公信力。第三，立法的社會(huì)目的是保護(hù)弱者利益、實(shí)現(xiàn)公平正義，從需求層次理論來(lái)看，民事執(zhí)行成功與否關(guān)乎債權(quán)人利益的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)被優(yōu)先考慮。總而言之，法拍房的限購(gòu)對(duì)房市影響很小，對(duì)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣結(jié)果影響極大；且法拍房限購(gòu)與否關(guān)乎立法公信力和債權(quán)人利益保護(hù)，更具迫切性。因此，法院應(yīng)出臺(tái)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣限購(gòu)規(guī)則，減少對(duì)房屋拍品的限制，放開(kāi)對(duì)房屋拍品的限購(gòu)政策。

2. 區(qū)別法拍房買賣不破租賃適用情形

從立法本意來(lái)看，買賣不破租賃制度是為了保護(hù)處于弱勢(shì)地位的承租人的生存利益，然而現(xiàn)階段司法實(shí)務(wù)中對(duì)承租人的概括保護(hù)致使債權(quán)人和買受人權(quán)利保護(hù)缺位。為最大程度實(shí)現(xiàn)買受人所有權(quán)和使用權(quán)的統(tǒng)一，維護(hù)債權(quán)人利益，針對(duì)法拍房應(yīng)區(qū)別適用買賣不破租賃制度，平衡債權(quán)人、買受人和承租人的利益。首先，從物權(quán)性質(zhì)來(lái)看，競(jìng)買人通過(guò)法院強(qiáng)制拍賣取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，屬原始取得，不應(yīng)承受原所有人的法律關(guān)系，司法拍賣取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)擊破買賣不破租賃制度有其法理基礎(chǔ)。其次，從不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)來(lái)看，承租人直接占用的住宅不動(dòng)產(chǎn)的租賃權(quán)符合承租人的生存利益，可以對(duì)抗司法拍賣取得物權(quán)[3]；非住宅不動(dòng)產(chǎn)或承租人并未實(shí)際使用的住宅不動(dòng)產(chǎn)的租賃權(quán)則不具有對(duì)抗效力[4]。

3. 簡(jiǎn)化法拍房稅費(fèi)承擔(dān)規(guī)則

因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣具有特殊性，法院拍賣不能一味適用普通的商品房買賣規(guī)則，為了減少不動(dòng)產(chǎn)拍賣尤其是房屋拍賣過(guò)程中出現(xiàn)的費(fèi)用承擔(dān)沖突，減少買受人的稅費(fèi)壓力，需要對(duì)拍賣過(guò)程中模糊的稅費(fèi)承擔(dān)規(guī)則加以明確，同時(shí)給予競(jìng)買人一定的購(gòu)買稅費(fèi)優(yōu)惠，放低門檻。一方面，要制定由買賣雙方承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)的規(guī)定。明確買受人和出賣方各自應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)繳納責(zé)任，例如拍賣過(guò)程中發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、個(gè)人所得稅由賣方承擔(dān)。若無(wú)明確規(guī)定，交易完成前在交易標(biāo)的上已經(jīng)存在的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也由出賣方承擔(dān)；印花稅和契稅由買方承擔(dān)。另一方面，要減少買受人的不確定支出，除必要的不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶稅費(fèi)外，買受人不承繼取得法院沒(méi)有明確公示的原所有人其他費(fèi)用支付義務(wù)，不得隨意給買受人增設(shè)義務(wù)，不得增加買受人的權(quán)利負(fù)擔(dān)。

（三）制定合理的不動(dòng)產(chǎn)拍品定價(jià)策略

1. 改變拍品價(jià)格評(píng)估策略

目前網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中拍品的評(píng)估價(jià)格，都是有商業(yè)評(píng)估公司負(fù)責(zé)作出，其評(píng)估價(jià)與評(píng)估費(fèi)用掛鉤，這導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)往往高價(jià)評(píng)估。為保證評(píng)估價(jià)格的客觀性，減少網(wǎng)拍過(guò)程中不必要的支出，需要?jiǎng)?chuàng)新價(jià)格評(píng)估機(jī)制。一是完善評(píng)估機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，例如《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范司法評(píng)估、網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的實(shí)施意見(jiàn)》提到，改變?cè)械囊栽u(píng)估價(jià)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的模式，將司法評(píng)估收費(fèi)與資產(chǎn)處置結(jié)果相關(guān)聯(lián)①參見(jiàn) 《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范司法評(píng)估、網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的實(shí)施意見(jiàn)》第七條。。有學(xué)者提出，可按照成交價(jià)分檔累進(jìn)計(jì)費(fèi)、委托輔助事項(xiàng)逐項(xiàng)收費(fèi)也具有合理性[5]。二是開(kāi)創(chuàng)智能化的價(jià)格評(píng)估平臺(tái)。建立網(wǎng)絡(luò)智能估價(jià)平臺(tái)，通過(guò)與當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局等形成聯(lián)網(wǎng)合作，打?qū)崿F(xiàn)拍品 “市價(jià)- 估價(jià)” 雙向聯(lián)動(dòng)，不僅可以實(shí)時(shí)根據(jù)掌握的市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)進(jìn)行拍品價(jià)格評(píng)估，還可以節(jié)省評(píng)估時(shí)間、提高評(píng)估效率、降低評(píng)估費(fèi)用。

2. 實(shí)行彈性的起拍價(jià)制度

雖然《網(wǎng)拍規(guī)定》在降價(jià)拍賣中賦予了法院自由裁量權(quán)，但是實(shí)務(wù)中法院多采取一拍起拍價(jià)與評(píng)估價(jià)一致，二拍再降價(jià)拍賣的價(jià)格策略，導(dǎo)致拍品一拍流拍率高。對(duì)此，法院一方面要合理降低起拍價(jià)，契合消費(fèi)者購(gòu)買心理，刺激 “消費(fèi)者期望”；另一方面要健全當(dāng)事人定價(jià)機(jī)制，賦予當(dāng)事人協(xié)商估價(jià)權(quán)的同時(shí)，也確定債權(quán)人負(fù)責(zé)制，在以協(xié)商價(jià)起拍的拍品無(wú)法成交時(shí)，債權(quán)人需要 “以物抵債”，通過(guò)彈性的起拍價(jià)設(shè)置，提升拍品價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

（四）加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣宣傳力度

1. 建立平臺(tái)信息共享機(jī)制

為疏通信息互通渠道，應(yīng)有條件的增加平臺(tái)之間的牽連。實(shí)務(wù)中，有法院為了提高拍賣成交率，采取選擇多家網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行拍賣的方法，以擴(kuò)大受眾范圍，拓展客戶群。這種做法確有可取之處，但是該操作也可能出現(xiàn)因技術(shù)不完善、信息更新不及時(shí)導(dǎo)致拍品重復(fù)拍賣的情況?，F(xiàn)階段可以建立平臺(tái)信息共享機(jī)制，保留申請(qǐng)執(zhí)行人的平臺(tái)選擇權(quán)和平臺(tái)的單一拍賣權(quán)，將拍賣信息在其他六家平臺(tái)進(jìn)行同步共享，或者可以建立一個(gè)統(tǒng)一的拍賣信息數(shù)據(jù)庫(kù)，不同平臺(tái)的拍賣信息自動(dòng)更新至該數(shù)據(jù)庫(kù)。競(jìng)買人無(wú)論在哪個(gè)平臺(tái)瀏覽，都可以通過(guò)點(diǎn)擊拍品鏈接自動(dòng)跳轉(zhuǎn)至相關(guān)拍賣平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息傳播共享的一體化，變堵為疏，最大程度提升拍賣信息的曝光度。

2. 加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣宣傳力度

客觀來(lái)說(shuō)，七家拍賣平臺(tái)曝光度形成的宣傳力度有限。為了實(shí)現(xiàn)宣傳上的突破，必須尋求多方面的宣傳渠道。一是要學(xué)會(huì)利用熱點(diǎn)事件，提高關(guān)注度。2018 年北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院在淘寶網(wǎng)上拍賣日本柴犬 “登登” 意外走紅，引發(fā)742 人報(bào)名，4861 人設(shè)置提醒，近8 萬(wàn)次圍觀。[6]由此引起了大家對(duì)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的關(guān)注和探討，形成一波熱度高、反響好的宣傳。另外，法院可以充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，善用微博、微信、頭條新聞等宣傳渠道，打開(kāi)宣傳思路，擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的受眾群體。

結(jié)語(yǔ)

隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣制度在民事執(zhí)行中的作用愈發(fā)重要，作為網(wǎng)絡(luò)司法拍賣實(shí)施情況的重要指標(biāo)——拍賣結(jié)果的研究具有必要性。實(shí)證分析表明，不動(dòng)產(chǎn)拍品的尾款支付、價(jià)格設(shè)置、相關(guān)制度政策和網(wǎng)絡(luò)司法拍賣總體受關(guān)注低是影響拍賣結(jié)果的重要因素，前者需要通過(guò)完善不動(dòng)產(chǎn)拍品余款支付配套措施、開(kāi)辟法拍房政策支持綠色通道和制定合理的拍賣標(biāo)的定價(jià)策略；后者則需要通過(guò)建立平臺(tái)信息共享機(jī)制、加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣宣傳力度來(lái)不斷完善。由于筆者搜集到的樣本數(shù)據(jù)有限，加上法院在淘寶網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)不夠充分、全面，筆者的實(shí)證分析數(shù)據(jù)樣本具有一定的片面性，受此影響，可能出現(xiàn)有失偏頗的內(nèi)容結(jié)論。此外，拍品自身吸引力、消費(fèi)者購(gòu)買意愿等因素也會(huì)造成流拍結(jié)果，且不為法院掌控，但受自身研究水平所限，筆者在論述過(guò)程中難以窮盡影響拍賣結(jié)果的所有因素。期望不久的將來(lái)，在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究不斷發(fā)展的基礎(chǔ)上，我國(guó)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣制度顯示出更高的效率。