我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)探析

張鼎

【摘要】當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展中發(fā)揮著不可或缺的作用。研究房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)，不僅有利于更好地了解房地產(chǎn)業(yè)的全貌，也能為房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的制定提供歷史參考。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展，不僅要堅持“房住不炒”的定位，也要加快轉(zhuǎn)型升級;既要回歸房屋居住的本質(zhì)，也要不斷適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè);發(fā)展脈絡(luò);未來方向

【中圖分類號】F293.3

1、緒論

房地產(chǎn)業(yè)因其帶動能力強(qiáng)、輻射范圍廣，素有國民經(jīng)濟(jì)“晴雨表”與“調(diào)節(jié)器”之稱，對于經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展具有必不可缺的作用。2019年，我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額為132194億元，，房屋竣工面積為95942萬平方米，銷售額達(dá)到159725億元，各項相關(guān)指標(biāo)均保持了較快速度的增長，為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了必要的貢獻(xiàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)以及受新冠疫情突發(fā)的影響，如何保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，從而推動國民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，最終實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要課題。因此，理順房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)、明晰發(fā)展方向有其必要性以及現(xiàn)實意義。

2、概念闡述

房地產(chǎn)，顧名思義是指房屋和土地兩種資源的結(jié)合。在實物形態(tài)上，房產(chǎn)與地產(chǎn)相互結(jié)合，房與地合而為一;在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上，從房屋建設(shè)到買賣出售等經(jīng)濟(jì)行為，二者之間總是表現(xiàn)出整體性，密不可分，故將二者合稱為“房地產(chǎn)”。通常而言，房地產(chǎn)是針對城市房屋和土地而言的;而房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營、銷售等相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的產(chǎn)業(yè)門類。因此，前者是后者存在的前提，而后者是前者的延伸與產(chǎn)業(yè)化。在理論方面，馬克思認(rèn)為土地所有權(quán)的排他性實現(xiàn)了土地資本化，有償使用是土地所有權(quán)得以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，土地價格的實質(zhì)是地租的價格。而當(dāng)勞動、資本與土地結(jié)合在一起時，土地價格則分成了兩部分，不僅包含了土地作為自然資源的價格，也包含了投入其中的資本與勞動所物化的價值。

3、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)

土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)是土地的衍化，房地產(chǎn)無法離開土地而單獨出現(xiàn)，而土地卻可以獨自存在。根據(jù)定義，可將房地產(chǎn)市場分為土地轉(zhuǎn)讓市場與房屋交易市場。其中，土地市場可分為所有權(quán)出讓和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場;而房屋交易市場，主要是指房屋的買賣與租賃市場等。

3.1古代房地產(chǎn)業(yè)

我國古代以自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)為主，商業(yè)處于從屬地位，雖然有一定規(guī)模的房屋的租賃、買賣等經(jīng)濟(jì)活動，但市場化程度非常低。而土地交易較之于房屋交易略顯活躍，所以古代房地產(chǎn)業(yè)主要集中在土地市場上。早在三千多年前，我國就出現(xiàn)了土地的交換和買賣。我國古代土地主要為田地，即使進(jìn)入了土地市場，其主要用途依然沒變，仍以種植勞作為主，開發(fā)建設(shè)的行為較少。

在奴隸社會的夏商周時期，土地國有，其實質(zhì)是屬于國王個人所有。商朝時，井田制開始出現(xiàn)，在此制度下禁止買賣與轉(zhuǎn)讓土地。到了春秋時期，井田制漸漸瓦解，私田開始出現(xiàn)。至戰(zhàn)國與秦朝時期，隨著土地私有的深化，土地市場開始孕育，開始出現(xiàn)了土地買賣。

西漢初期，受黃老之學(xué)的影響，土地政策更加自由，土地所有權(quán)屬于農(nóng)民私有，既可以自己使用，也能夠自由出售，土地市場繼續(xù)萌芽。在經(jīng)濟(jì)困難時期，土地買賣成為常態(tài)，容易形成土地兼并的局面，這也在一定程度上影響了社會穩(wěn)定。從漢武帝時期開始，隨著經(jīng)濟(jì)改革的推行，商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到抑制，土地市場也受到波及，土地買賣呈現(xiàn)逐步萎靡之勢。由于漢武帝時期的經(jīng)濟(jì)改革使得商業(yè)經(jīng)濟(jì)長期一蹶不振，以至直到唐朝中期，土地市場一直處于緩慢發(fā)育的階段。

唐代時，唐初沿用了北魏的均田制，土地屬于中央政府，即土地國有制，中央政府按照人口將土地分給百姓耕種。而到了唐朝中后期，均田制被打破，政府不再授田，允許田地自由買賣，土地兼并之風(fēng)再起，土地私有制得以確立。而這一解禁，一直延續(xù)到清代，土地買賣一直被政府所許可。

明清時期延續(xù)了唐朝后期以來的土地政策，土地買賣仍被許可。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地市場進(jìn)一步發(fā)育，官田也開始逐漸進(jìn)入土地市場。并且與之前朝代有所不同的是，土地經(jīng)營權(quán)開始進(jìn)入市場，土地的市場化趨勢進(jìn)一步加快。

3.2近代房地產(chǎn)業(yè)

3.2.1 ?19世紀(jì)40年代到20世紀(jì)初，現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)業(yè)開始興起

鴉片戰(zhàn)爭后，中國逐步喪失了土地主權(quán)的完整性，在一些被迫開放的通商口岸開始出現(xiàn)外國的租界，這在一定程度上加速了土地市場化的進(jìn)程。隨著租界土地、房屋流通數(shù)量與頻率的不斷上升，地價與房價也持續(xù)走高，通商口岸形成了具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)市場。

這一階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是不全面的。首先，它僅存在于少數(shù)通商口岸城市，在中國更加廣袤的其他區(qū)地并未出現(xiàn)現(xiàn)代意義上房地產(chǎn)業(yè)的萌芽;其次，當(dāng)時的房地產(chǎn)商，以國外房地產(chǎn)商為主，基本上沒有本土房地產(chǎn)商，可以說當(dāng)時的房地產(chǎn)市場被國外房地產(chǎn)商所壟斷，是一種片面的發(fā)展。此外，當(dāng)時房地產(chǎn)經(jīng)營者主要是零散的房地產(chǎn)業(yè)主，幾乎沒有現(xiàn)代意義上的公司。但不可否認(rèn)的是，也正是這一時期，現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)業(yè)開始興起。雖然僅出現(xiàn)在幾個開埠口岸，但卻開創(chuàng)了近代中國城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先河。隨著人口的聚集與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐步穩(wěn)固下來，專業(yè)性的房地產(chǎn)公司開始出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)開始慢慢登上歷史的舞臺。

3.2.2 ?20世紀(jì)20年代初至30年代中期，房地產(chǎn)業(yè)有所發(fā)展

20世紀(jì)20年代初至30年代中期，當(dāng)時的資本主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。同時，國民政府推行“雙層土地政策”，既規(guī)定土地屬于全體國民，也依法保護(hù)取得的土地所有權(quán)，這為房地產(chǎn)業(yè)營造了良好的經(jīng)濟(jì)與社會基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)也因此獲得了一定的發(fā)展。

這一階段，本土房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)，但國外房地產(chǎn)商仍處于壟斷地位。本土房地產(chǎn)業(yè)投資多以房地產(chǎn)業(yè)主的身份出現(xiàn)，所涉及的業(yè)務(wù)較為單一，僅以買賣、出租為主，不從事其它房地產(chǎn)經(jīng)營。此外，本土房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員也較為有限。在當(dāng)時，一般人是很難占有大量土地與房產(chǎn)的。因此，本土的房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)往往都有一定的背景，不是依靠封建權(quán)勢，就是依靠外國人的勢力。這一時期雖然房地產(chǎn)業(yè)獲得了發(fā)展，社會的動蕩使得各個區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)較大差異性，發(fā)展不平衡的問題比較顯著，本土房地產(chǎn)業(yè)的對外依賴性較高。

回歸本質(zhì)時期。2015年，中央強(qiáng)調(diào)“促消費、去庫存”，為房地產(chǎn)回歸本質(zhì)奠定了基礎(chǔ)，做好了鋪墊。2016年底，為了有效應(yīng)對火熱的炒房行為，中央首次提出了“房住不炒”的定位。此后，中央在不同場合多次強(qiáng)調(diào)這一定位，并指出要全面落實因城施策，建立穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，的長效管理調(diào)控機(jī)制。2020年5月，兩會的政府工作報告中再次提出“房住不炒”的定位，同時強(qiáng)調(diào)要因城施策。

在發(fā)展與調(diào)整階段，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，以1998年至2018年數(shù)據(jù)來看，企業(yè)個數(shù)增長了301.7%，產(chǎn)值占GDP的比重提高了2.6個百分點。這一階段，國家政策對其發(fā)展影響較大，政府的調(diào)控政策是多領(lǐng)域、深層次的，政策出臺也較為密集，但是總體上來說，這些調(diào)控政策并未遏制住房價的上漲。2018年，商品房平均售價較1998年增長了323.5%，而住宅價格增長了360.8%。

4、未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向

通過40年左右的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)可以說是取得了跨越式的發(fā)展，極大地改善了我國人民的居住條件，城鎮(zhèn)居民人均住房面積約為40M2，與1977年相比，增長了約10倍。同時，對經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展也做出了重大貢獻(xiàn)，不僅拉動了相關(guān)行業(yè)的協(xié)同發(fā)展，也帶動了相關(guān)人員的就業(yè)。

但高房價一直是各地政府難以有效解決的現(xiàn)實問題。當(dāng)前，住房不僅僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，而且已成為了重要的民生問題，與人民群眾的日常生活休戚相連，備受關(guān)注。隨著城市房價的不斷走高，居住矛盾日益凸顯。尤其是對中低收入群體以及初就業(yè)群體而言，面對高房價，往往是無能為力，無可奈何;即使購得房子，也只能淪為“房奴”，被房貸壓的喘不過氣來，嚴(yán)重影響了這類群體的生活水平，抑制了有效消費。2020年初新冠肺炎的突發(fā)，對我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了較大沖擊。但危中有機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，更好地適應(yīng)中國樓市新常態(tài)。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)理性發(fā)展，改變當(dāng)前高杠桿發(fā)展模式，從而降低資金風(fēng)險;要不斷創(chuàng)新服務(wù)項目與方式，拓展產(chǎn)業(yè)鏈的廣度與深度，拓寬發(fā)展路徑;需積極轉(zhuǎn)型升級，提升產(chǎn)品技術(shù)含量，更加注重節(jié)能環(huán)保，倡導(dǎo)綠色發(fā)展，不斷提高自身抗風(fēng)險能力與可持續(xù)發(fā)展能力;要緊跟國家大政方針，遵從各項調(diào)控措施，努力成為城市建設(shè)的貢獻(xiàn)者與奉獻(xiàn)者。

至于政府，應(yīng)不斷改善房地產(chǎn)企業(yè)的營商環(huán)境，鼓勵良性競爭，完善房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入與退出機(jī)制;要擴(kuò)大財政收入的有效途徑，減少對土地財政的依賴，避免房價在建設(shè)、營銷等環(huán)節(jié)層層加碼;需嚴(yán)格房價審核制度，讓房價逐步回歸理性，堅決不將房地產(chǎn)業(yè)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段;還應(yīng)準(zhǔn)確把握市場動向，善用政策調(diào)控，要不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的力度、增加調(diào)控的維度、提高調(diào)控的效度，確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)與長遠(yuǎn)發(fā)展。同時，還要協(xié)助房地產(chǎn)業(yè)在注重其商品屬性的同時，也要注重其民生屬性，強(qiáng)化住房的維穩(wěn)功能，保障好廣大人民群眾的基本居住權(quán)利，真正實現(xiàn)“大庇天下寒士俱歡顏”的美好愿景，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定與繁榮。

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