集體建設用地價格評估探討

裴建宇 馬驍飛 劉詩冬

摘?要： 隨著我國土地制度的改革，集體建設用地流轉逐漸放開，涉及集體建設用地評估也越來越多。目前，仍存在較多空白區(qū)域有待發(fā)掘，本文以幾種可能涉及的集體建設用地評估，提出可行的評估方法。通過對比分析集體建設用地與國有建設用地價格構成的差異，選擇合適的評估方法及應注意事項。

關鍵詞： 集體建設用地;評估;探討

【中圖分類號】S-9?????【文獻標識碼】A?????【文章編號】1674-3733（2020）23-0151-01

引言：集體建設用地流轉，是指集體建設用地在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市流轉、同權同價。而集體建設用地使用權流轉制度的建立是一項系統(tǒng)工程，涉及集體土地所有權實現形式等一系列制度的改革。目前，相關法律法規(guī)細則還未出臺，本文主要對涉及集體建設用地使用權的價格評估進行探討。

1?我國的土地法律制度

我國有關土地的立法狀況主要以《憲法》、《民法通則》、《物權法》為基礎，以《土地管理法》、《城市房地產管理法》等單項法律為核心，以大量的行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)、規(guī)章為補充。已基本形成適應經濟社會科學發(fā)展、適應社會主義市場經濟體制要求的土地管理法律體系。

2?集體建設用地的概念

集體建設用地，又叫鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地或農村集體土地建設用地，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業(yè)建設所使用的土地。集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地，其中經營性用地涵蓋了集體工礦用地和集體商服用地。

3?集體建設用地價格類型及內涵

集體建設用地價格類型主要包括宅基地使用權價格，集體公共設施用地價格，集體工礦用地價格和集體商服用地價格?；旧蠈藝薪ㄔO用地中的住宅用地、公共管理與服務用地、工業(yè)用地、商服用地。但集體建設用地價格與國有建設用地價格在內涵上差異較大。首先，土地所有權權利的主體不一致，集體建設用地所有權主體為集體經濟組織，而國有建設用地所有權主體為國家;第二，土地使用年限不一致，集體建設用地中宅基地使用權按照相關法律及實際使用來說，具有繼承的屬性，也就說其土地使用年限為無限年期，但國有住宅用地土地使用權法定最高土地使用年限為70年，而經營性的租賃集體建設用地使用權年限按照《合同法》規(guī)定最多不超過20年，若是集體經濟組織自用企業(yè)用地，則土地使用權年限為無限年期，與國有工業(yè)用地使用權土地年限的50年、國有商服用地使用權土地年限的40年不一致;第三，國有建設用地符合城市建設總體規(guī)劃、符合土地總體利用規(guī)劃、符合土地年度利用計劃。而集體土地使用權大都位于城鄉(xiāng)結合部的農村和城市規(guī)劃幾乎涉及不到的地方，遠離規(guī)范的規(guī)劃設計和有序的市場機制。第四，集體建設用地目前入市比較困難，決定了其市場的正常交易量稀少，評估價格難以進行驗證，缺乏數據支撐。

4?集體建設用地價格評估探討

根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，對于國有建設用地使用權評估，共有基準地價系數修正法、成本逼近法、剩余法（假設開發(fā)法）、收益還原法、市場比較法等五種方法可以使用。集體建設用地評估又分為使用權評估和所有權評估，其中使用權的評估分為完善的土地使用權評估和租賃土地使用權評估。本文主要對集體建設用地使用權評估方法進行探討。

4.1?農村宅基地價格評估。

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用的本集體所有的土地。宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。目前涉及宅基地的部分法律規(guī)定如下：

《土地管理法》第六十二條規(guī)定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！r村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”;

《中華人民共和國物權法》第一百八十四條規(guī)定“下列財產不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外;最高人民法院物權法研究小組編著的《<中華人民共和國物權法>條文理解與適用》中指出宅基地使用權不得單獨轉讓，轉讓時應符合下列要求：（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）;（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓;（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;（4）轉讓行為征得集體組織同意;（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

因宅基地與城鎮(zhèn)住宅用地類似，所以宅基地使用權的評估可以參照城鎮(zhèn)住宅用地采用剩余法、市場比較法進行評估。評估時，需注意集體建設用地不能用于房地產開發(fā)項目。

使用剩余法應注意其與城鎮(zhèn)住宅用地評估的差異，其中，所選售價應收集近期宅基地成交案例取得，銷售費用、稅金、利潤應區(qū)別于城鎮(zhèn)住宅用地評估參數。

使用市場比較法時，應注意土地使用年限的設定，土地開發(fā)程度的區(qū)別及區(qū)位因素對宅基地及國有住宅用地的不同影響。

4.2?集體工業(yè)用地價格評估。

集體工業(yè)用地本身與國有工業(yè)用地類似，劃分為兩種類型：一、租賃集體工業(yè)用地;二、集體建設用地入股企業(yè)經營或集體經濟組織自有企業(yè)用地。

兩種類型土地價格評估首選成本逼近法，其次為收益還原法。使用收益還原法時，需注意土地使用年限及租金的設定，第一種類型用地按照《合同法》規(guī)定，土地使用年限不應超過20年，且在有租約的前提下，應以合同租金進行測算，超出合同約定租金的時段應以同區(qū)域平均租金測算。第二種類型用地土地使用年限應為無限年期，租金應為同區(qū)域平均租金。使用成本逼近法時，應注意集體建設用地與國有建設用地在土地取得費、土地開發(fā)費、相關稅費、利潤和增值收益上的差異，由于集體建設用地補償主要由集體經濟組織自行完成，并對本村村民進行安置，其土地取得費低于國有建設用地的土地取得費。因集體建設用地流轉性較差，其可能不存在增值收益，或低于國有建設用地。

4.3?集體商服用地價格評估。

集體商服用地評估與國有商服用地評估類似，評估時采用剩余法、收益法、市場比較法。需注意的問題有，租賃土地使用權年限不超過《合同法》中規(guī)定的20年，收益還原法中租金的設定在有無租約不同情況的選取，剩余法中售價、銷售費用、稅金及利潤與國有商服用地評估的不同。

4.4?集體建設用地租賃權價格評估。對于集體建設用地租賃權的價值評估，建議優(yōu)先使用收益還原法，其租金為客觀租金與實際租金的差額。第二種方法則是采用除收益法外的其他方法評估集體建設用地使用權價格，然后采用實際租金利用收益還原法計算其租金資本化后的租賃成本，將集體建設用地使用權價格減去租賃成本即可得到集體建設用地租賃權價值。

5?結束語

在現行政策下，集體建設用地流轉性較差的根本問題如果得不到解決，那么集體建設用地本身的價值也就無法體現。對集體建設用地進行評估就存在很大的局限性，集體建設用地作為一種特殊的商品，其交換的屬性遠遠低于國有建設用地。更多的，只能是從成本的角度去考慮，而不是其本身真實的商品價值。本文僅在于探討集體建設用地評估中較為可行的方法，對于土地估價機構而言，這是一個新的課題。實際上，集體建設用地價格評估較為復雜，在推進集體建設用地流轉的過程中也可能出現新的問題，有待于我們共同解決，共同進步。