房地產(chǎn)項目招標階段成本管控要點的探討

江娥

摘?要： 近幾年，中國房地產(chǎn)行業(yè)受政策調(diào)整、供需關(guān)系變化、開發(fā)成本上升等眾多因素影響，已然進入“白銀時代”，房地產(chǎn)行業(yè)遠離暴利，利潤回歸社會平均水平是必然趨勢。隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的下滑，這也促使房地產(chǎn)企業(yè)更加重視房地產(chǎn)項目的成本管控。房地產(chǎn)項目的成本管控貫穿于工程建設(shè)全過程，涵蓋了自項目決策至項目竣工等各個階段，本文就招標階段的成本管控要點提出個人建議，僅供參考。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項目;招標階段;成本管控;要點

【中圖分類號】TU723.2?????【文獻標識碼】A?????【文章編號】1674-3733（2020）23-0145-01

前言：由于房地產(chǎn)項目需按照程序決策和建設(shè)實施，其實施的復雜性、長期性和動態(tài)性，導致成本影響因素較多，全過程成本處于動態(tài)變化中。自工程策劃決策至項目竣工各個階段的成本管控各有側(cè)重，但招投標階段的成本管控屬于事前控制，做好該階段的成本管控對擇優(yōu)選擇合作單位、合理控制成本、防范合同風險等均有重要意義。就招標階段成本管控要點做以下建議：

1?正確選擇發(fā)包模式

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身情況、工程項目特點以及法律法規(guī)等確定是采用平行發(fā)包、施工承包還是勘察-設(shè)計-施工總承包，工程發(fā)包模式的正確選擇，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是確保房地產(chǎn)項目建設(shè)正常、減少經(jīng)營風險、保證項目總目標的重要一環(huán)。

如我公司某建設(shè)規(guī)模合計約100萬平方米（3個地塊）商住項目，該項目要求同時開工建設(shè)。由于項目規(guī)模很大，建設(shè)的時間要求緊迫，為提高建設(shè)質(zhì)量、實現(xiàn)設(shè)計、采購、施工深度融合，提高工程建設(shè)效率、減輕建設(shè)單位的管理壓力等原因，該項目最終確定采用勘察-設(shè)計-施工總承包模式，以利于節(jié)省工期，控制成本，協(xié)調(diào)各參建單位確保目標的一致性。采用勘察-設(shè)計-施工總承包模式更加深度捆綁設(shè)計單位、施工總承包單位，限額設(shè)計、限額施工更具有可操作性，利于建設(shè)單位控制投資成本。

2?重視招標文件的質(zhì)量

招標文件是招標人向投標人提供參加投標所需要的一切情況，是招投標活動中重要的法律文件，招標文件對完整的招投標程序進行規(guī)定，同時提出投標人需滿足的各項交易條件，包括資格要求、技術(shù)標準要求、擬訂立的合同主要內(nèi)容等。招標文件是投標人編制投標文件及參與投標的依據(jù)，也是評標專家的評審依據(jù)，同時也是合同訂立的依據(jù)，因此，招標文件需要全面的反應工程項目情況及招標內(nèi)容，為房地產(chǎn)項目成本的事前預防、事中監(jiān)控、事后分析提供依據(jù)，具體如下：

（1）準確描述招標范圍，清清楚楚告知潛在投標人標的情況，便于投標人投標時全面考慮投標報價的組成;

（2）加強與設(shè)計、工程等技術(shù)人員的溝通，充分熟悉項目整體情況，才能高質(zhì)量完善、細化相關(guān)條款的約定，防止開口合同，利于建設(shè)單位成本的總體控制。如施工所需的水、電線路接至施工場地的要求，可在招標文件中約定：①臨電接駁點以后（包含電源接入費）由承包人自行解決，產(chǎn)生的施工用電配電材料、設(shè)備設(shè)施的所有費用由承包人在投標時綜合考慮到投標報價的措施費中，用電及維護在施工期間承包人應定期到有關(guān)部門足額繳納費用，因承包人原因未按時繳納相關(guān)費用而導致的滯納金、罰款等均由承包人負擔;②臨水接駁點以后（包含水源接入費）由承包人自行解決，所有費用由承包人在投標時綜合考慮，用水及維護在施工期間承包人應定期到有關(guān)部門足額繳納費用，因承包人原因未按時繳納相關(guān)費用而導致的滯納金、罰款等均由承包人負擔;③承包人應綜合考慮施工中臨時停電問題，若遇臨時停電，承包人必須及時提供備用電源，不得因停電而延誤工期，該部分費用由承包人在投標報價時綜合考慮，發(fā)包人不另外支付。

（3）界面劃分應清楚、描述應正確，責任范圍清晰，避免重復計量、合約交叉、爭議不斷，利于施工現(xiàn)場管理、合理控制成本。

（4）由于工程建設(shè)項目的復雜性、長期性和動態(tài)性，合同條款約定應在合法合規(guī)、公平公正的基礎(chǔ)上明確清楚，可減少履約過程的舌糾紛，確保工程有序推進，從而保證成本的有效控制：①合同履行過程中可能會發(fā)生各種不確定的因素（如市場價格波動）導致合同價款必須調(diào)整，因此基于公平公正、風險分擔的原則，需要在招標文件中明確有關(guān)材料價格調(diào)整的條款，以利于投標人投標報價時的考慮以及后期合同執(zhí)行的順利推進。如明確可調(diào)整材料范圍（鋼材、混凝土等）;明確可調(diào)整材料價格在規(guī)定的風險范圍內(nèi)包干使用，工程實施過程中不予調(diào)整，其價差由承包人承擔或受益;明確可調(diào)整材料價格超過規(guī)定的風險范圍，其價差由發(fā)包人承擔或受益（承包人違約的除外）。②招標文件中針對影響質(zhì)量、安全、進度、成本的情況，需明確責任歸屬，盡量少留活口，避免在合同履約過程及后期結(jié)算中引起爭議，增加施工過程協(xié)調(diào)難度及成本控制難度。并且對未來可預見并可能影響質(zhì)量、進度、成本的情況需明確雙方責任，如停工損失費用與工期補償，趕工費用的計算等，盡可能描述完整詳盡，減少索陪的發(fā)生，從而控制成本。

（5）合理編制招標控制價。招標控制價是招標時的最高投標限價，它的編制一定要在充分理解編制依據(jù)（如計價規(guī)范及配套文件、計價定額及配套文件、技術(shù)標準、招標文件、圖紙等）情況下進行編制，編制時對定額的套用，項目特征的描述、工程量的計算都應進行核對;基準價（發(fā)包人確認的用于工程可調(diào)價材料調(diào)價核算的價格基準）按規(guī)定采用工程造價信息公布的價格，涉及材料暫估價的以招標人給定的暫估價材料（設(shè)備）價格為準，投標時要求投標人投標報價綜合單價分析表中的材料費必須與招標人給定的價格保持一致，最終按照雙方在招標文件中明確的方式確定最終價格。

3?專業(yè)部門之間的協(xié)同

會同相關(guān)專業(yè)人員，如與工程建設(shè)有關(guān)的設(shè)計、技術(shù)、現(xiàn)場管理人員等共同研究討論招標文件的合理性、適用性及條款表述的準確性，結(jié)合以往項目實施工程中的經(jīng)驗，注重對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的辦理及管理的規(guī)定，以確保最大化實現(xiàn)成本控制。

綜上所述，為了在招標階段做好房地產(chǎn)項目招標階段成本管控，應著重選擇正確的發(fā)包模式，重視招標文件的質(zhì)量（包括招標范圍、細化相關(guān)合同條款、界面劃分清楚、明確材料價格調(diào)整約定、合理編制招標控制價等），同專業(yè)部門之間做好協(xié)同，確保招標階段成本管控質(zhì)量，促進工程項目整體成本目標的實現(xiàn)。

參考文獻

[1]?殷雅萍.招標階段建筑工程成本控制要點，1007-6344（2019）09-0189-01.