會計政策變化對投資性房地產(chǎn)財務指標影響的實證分析

李穩(wěn)平，趙恩樂，朱盛哲

(1.中交廣州航道局有限公司，廣東 廣州 510288；2.中交第二航務工程局有限公司財務共享中心，湖北 武漢 430000）

引言

《企業(yè)會計準則第3 號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露，規(guī)定企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式有成本法和公允價值法兩種；計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更；成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業(yè)會計準則第28 號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理；已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

目前A 施工企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的核算采用成本模式，成本模式的缺點是投資性房地產(chǎn)每年的折舊或攤銷只會增加利潤負擔，賬面價值隨著時間的流逝會逐漸減小，很大程度上低估了企業(yè)實際價值（含資產(chǎn)實際價值）；應用成本模式想實現(xiàn)資產(chǎn)到損益的轉(zhuǎn)變只有“出售”一個方式。投資性房地產(chǎn)如果由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，轉(zhuǎn)換當年資產(chǎn)價值重估的增值并不增加當年期初的凈利潤，要實現(xiàn)資產(chǎn)到損益的轉(zhuǎn)變完全依賴于未來房價的上漲空間；同時，轉(zhuǎn)換日資產(chǎn)價值的評估應給予更多的關(guān)注。鑒于該企業(yè)最近幾年凈資產(chǎn)收益率較低，如果由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，一定程度上會拉動凈資產(chǎn)收益率上升，除非房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷或發(fā)生較大的衰退。

一、投資性房地產(chǎn)會計政策變更的影響

2019 年12 月31 日，A 施工企業(yè)投資性房地產(chǎn)賬面原值為16076.67 萬元，累計折舊4966.27 萬元，賬面凈值11110.39 萬元；按2020 年1 月中原地產(chǎn)網(wǎng)查詢周邊同類型房屋二手價格，2020 年初A 施工企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值約為76418 萬元，見表1。投資性房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，并不直接增加當期期初利潤，會計分錄如下：

表1 投資性房地產(chǎn)不同計量模式下價值比較分析 單位：元

A 施工企業(yè)投資性房地產(chǎn)成新率分布情況見表2，部分投資性房地產(chǎn)已經(jīng)計提完了大部分的折舊，如果當?shù)胤康禺a(chǎn)市場房價上漲空間有限，管理層可以考慮直接出售，以實現(xiàn)當期利潤的最大化。

表2 單位：個

不同會計政策的應用，有不同的優(yōu)缺點。投資性房地產(chǎn)采用成本模式，賬面價值隨著時間的流逝不斷減少，每年折舊或攤銷都會減少當期損益，只有當房產(chǎn)出售的時候才體現(xiàn)資產(chǎn)收益到利潤表；成本模式下投資性房地產(chǎn)的賬面價值并不能真實反應房產(chǎn)的內(nèi)在價值。投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式，房產(chǎn)并不需要出售，房產(chǎn)價值每年的變動就能體現(xiàn)到利潤表；企業(yè)一方面可以享受房價上漲所帶來的利潤增加，另一方面由于企業(yè)對于資產(chǎn)負債率控制有一定的要求，公允價值模式可以降低企業(yè)負債率，如：2019 年12月31 日，企業(yè)資產(chǎn)負債率為64.80%，在公允價值模式下企業(yè)資產(chǎn)負債率不變的情況下，負債可以增加35073.02 萬元,一定程度上提高了資本結(jié)構(gòu)的財務彈性。

二、貨幣與房價的相關(guān)性

費雪方程式：

M 為一定時期內(nèi)流通貨幣的平均數(shù)量；V 為貨幣流通速度；P 為各類商品價格的加權(quán)平均數(shù)；T 為各類商品的交易數(shù)量。

根據(jù)費雪方程式，貨幣流通速度一般情況是不變的，一個國家貨幣量的增加，如果交易的各類商品的數(shù)量不變，必定會帶來商品價格的上漲。因為貨幣并不會憑空的消失。貨幣不僅包括央行所印的鈔票，還包括信貸所派生出來的貨幣。隨著信貸的拓張，市面的貨幣只會越來越多。適度的通貨膨脹有利于經(jīng)濟的增長。因為如果通貨緊縮，錢越來越值錢的話，每個人都會把手里的錢存起來以留到以后消費，這樣并不利于再生產(chǎn)。所以即使房產(chǎn)實際價值不變，也會隨著貨幣購買力的下降而帶來賬面價值增加。貨幣購買力下降得越厲害，利潤表上公允價值損益增加的越多。

三、核算模式變更對凈資產(chǎn)收益率的影響

投資性房地產(chǎn)核算模式的變更在影響利潤表的同時，也會影響到凈資產(chǎn)收益率（以下簡稱ROE 或roe①roe 代表股東所投入的每1 元資產(chǎn)每年所能帶來的投資回報。） ，以下將以成本法為基準，說明兩者roe 之間的差異。

成本模式下 roe=a/b

公允價值模式下 roe =(a+(c+d)×0.85)/(b+e×0.85)

a：當年凈利潤；

b：期初凈資產(chǎn)；

c：投資性房地產(chǎn)公允價值變動額；

d：投資性房地產(chǎn)成本模式下每年攤銷額；

e：期初投資性房地產(chǎn)成本模式與公允價值模式下的賬面差異（會計與稅法的差異）。

根據(jù)上述公式，只要(c+d)/e 大于成本法下roe，當期最終的roe 就不會攤薄。（c+d）/e 可以理解為成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式后續(xù)計量，資產(chǎn)價值變動對roe 的影響。

A 施工企業(yè)投資性房地產(chǎn)成本模式下每年折舊或攤銷額共計約500.39 萬元。

A 施工企業(yè)近幾年成本模式下公司roe情況見表3。

表3 單位：%

企業(yè)并不能長期保持超常規(guī)的回報率，回報率最終會回歸到市場平均水平；因為超額利潤勢必會引來新競爭者的進入和有關(guān)政府部門的關(guān)注。這充分展現(xiàn)出資本論所述“一般利潤率通過競爭而平均化，體現(xiàn)利潤率趨向向下的規(guī)律”。2018 年12 月31 日A 股上市公司3792 家；roe 連續(xù)5年大于20%有78 家；roe 連續(xù)8 年大于20%有30 家；roe 連續(xù)10 年大于20%有10 家，roe 連續(xù)12 年大于20%有7 家，roe 連續(xù)14 年大于20%有2 家。

(c+d)/e 與社會企業(yè)平均roe 存在一定的正相關(guān)關(guān)系。因為經(jīng)濟增長帶來企業(yè)roe的增長，企業(yè)盈利水平?jīng)Q定了人民生活水平，決定了房價購買力，決定了房價長期漲幅。

投資性房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式后，影響利潤表的方式主要依賴于以后房價的上漲空間，計量模式變更的當期，管理層應關(guān)注保守的資產(chǎn)評估策略。

四、兩種核算模式對比分析

本章節(jié)以投資性房地產(chǎn)成本模式為基準，假設成本模式不同凈利潤增長率，分析應用不同會計政策的影響。假設前提為：

一是資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)保持不變；

二是不存在利潤分配；

三是成本法下公司每年凈利潤增長率分別為3%、5%、10%、15%；

四是投資性房地產(chǎn)公允價值變動率分別-3%、0%、3%、5%、10%、15%。

（一）假設成本模式下公司每年凈利潤增長率為3%，分析公允價值模式不同公允價值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出：即使公允價值不增長，公允價值模式下凈利潤也比成本模式下高。見圖1。

假設成本模式下每年凈利潤增長率3%，分析公允價值模式不同公允價值增長率下roe 的變化情況。分析得出：成本模式下roe 從2020 年5.05%一直下降，公允價值5%增長率曲線一直在成本模式曲線上。見圖2。

（二）假設成本法下每年凈利潤增長率5%，分析公允價值法不同公允價值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出：即使公允價值不增長，凈利潤也比成本法下高。見圖3。

圖1

圖2

圖3

圖4

假設成本法下每年凈利潤增長率5%，分析公允價值法不同公允價值增長率下roe 的變化情況。分析得出：成本法下roe 從2020 年5.15%一直下降，公允價值5%增長率曲線一直在成本法曲線上。見圖4。

（三）假設成本法下每年凈利潤增長率10%，分析公允價值法不同公允價值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出：即使公允價值不增長，凈利潤也比成本法下高。見圖5。

假設成本法下每年凈利潤增長率10%，分析公允價值法不同公允價值增長率下roe 的變化情況。分析得出：成本法下roe從2020 年5.38% 一 直 上升至6.18%，公允價值5%增長率曲線前4 年一直在成本法曲線上。2024 年末成本法下公司凈利潤達到了7.01 億元。見圖6。

（四）假設成本法下每年凈利潤增長率15%，分析公允價值法不同公允價值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出：即使公允價值不增長，凈利潤也比成本法下高。見圖7。

圖5

圖6

圖7

假設成本法下每年凈利潤增長率15%，分析公允價值法不同公允價值增長率下roe 的變化情況。分析得出：成本法下roe從2020 年5.61% 一 直 上升至7.42%，公允價值5%增長率曲線前2 年一直在成本法曲線上。2024 年末成本法下公司凈利潤達到了8.76 億元。見圖8。

根據(jù)以上分析得出：成本模式變更為公允價值模式后，影響利潤表的方式主要依賴于未來房價的上漲率，即公允價值增長率。公允價值模式投資性房地產(chǎn)公允價值增長率大于等于0%，則每年公司凈利潤恒高于成本模式下，即：公允價值增長率≥0%,公允價值模式一定增加公司凈利潤。因為只要(c+d)/e 大于成本法下公司當年roe，當期最終的roe 就不會被攤薄，且(c+d)/e 恒大于當年投資性房地產(chǎn)公允價值增長率，故投資性房地產(chǎn)公允價值增長率大于等于當年成本法下roe，則公允價值變動對roe 正向影響；以2019年為例，只要公允價值增長率≥5.17%（2019 年成本法下roe），則公允價值模式會提高roe?？傊敼蕛r值增長率>當年成本法下roe，則顯著提高凈利潤，并提高roe。

圖8

表4 單位：%

A 施工企業(yè)近幾年成本法下roe 情況見表4。

補充說明：無論成本法下公司每年凈利潤增長率為3%、5%、10%、或大于等于15%的任何數(shù)，即使投資性房地產(chǎn)公允價值不增長（增長率=0%），公允價值法下每年公司凈利潤也比成本法下高；投資性房地產(chǎn)公允價值增長率若為3%、5%、10%或大于等于15%的任何數(shù)，則公允價值法下每年公司凈利潤顯著高于成本法下。 (c+d)/e 恒大于當年投資性房地產(chǎn)公允價值增長率，即：若投資性房地產(chǎn)公允價值增長率=3%，則(c+d)/e>3%；若投資性房地產(chǎn)公允價值增長率=5%，則(c+d)/e>5%；以此類推。（c+d）/e 可以理解為成本法轉(zhuǎn)換為公允價值法進行資產(chǎn)價值后續(xù)計量，資產(chǎn)價值變動對roe 的影響。總之，投資性房地產(chǎn)成本法轉(zhuǎn)換為公允價值法進行資產(chǎn)價值后續(xù)計量，投資性房地產(chǎn)公允價值增長率大于等于當期成本法下roe，以2019年為例，投資性房地產(chǎn)公允價值增長率為大于等于5.17%，則公允價值變動對roe 正向影響。

五、對未來財務指標的解析

A 施工企業(yè)的母公司每年給子公司下發(fā)投資能力評價指標參考值，對子公司投資能力進行評價，并控制子公司投資活動。參考值見表5。2019 年A 施工企業(yè)（子公司）roe 為5.17%，未達母公司要求的10%；如果以5 年后roe 達到母公司參考值要求為目標，下面將分析不同模式下每年利潤增長率為多少才能如期達到目標。假設前提為：

1.資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)保持不變；

2.不存在利潤分配；

3.利潤增長率每年相同；

4.投資性房地產(chǎn)公允價值變動率（公允價值增長率）等于成本法下roe。

表5 單位：%，億元

（一）根據(jù)分析得出：成本法下2024 年roe 達到10%，要求年利潤增長率為21.04%；公允價值法下2024 年roe 達到10%，要求年利潤增長率為20.68%。在投資性房地產(chǎn)公允價值變動率等于成本法下roe 假設條件下，成本法與公允價值法下每年roe 差異很小，但每年利潤有較大差異；如果投資性房地產(chǎn)公允價值變動率大于成本法下roe，則成本法與公允價值法下每年roe 差異會變大，即roe (公允法) > roe (成本法)，且每年利潤也有較大差異。見表6、圖9、圖10。

表6 成本法與公允價值法下凈利潤的差異 單位：萬元

圖9 成本法與公允價值法下凈利潤的差異

圖10 成本法與公允價值法下roe 的差異

（二）根據(jù)分析得出公允價值法比較成本法，公允價值法對凈利潤、資產(chǎn)負債率、帶息負債/利潤總額、凈資產(chǎn)收益率正向影響，對（存貨+應收賬款）/營業(yè)收入負向影響。見表7、表8。

六、無形資產(chǎn)會計核算方式變更的影響

2019 年末A 施工企業(yè)無形資產(chǎn)中有5 塊土地使用權(quán)，賬面原值32069.47萬元，累計攤銷2926.59萬元，賬面凈值29142.88萬元，每年攤銷額大約573.88 萬元。由于土地使用權(quán)價格較難查詢，需做相關(guān)資產(chǎn)評估。如果會計政策變更為投資性房地產(chǎn)公允價值模式，對利潤表與roe 的影響跟投資性房地產(chǎn)成本模式變更為公允價值模式類似。2019 年末無形資產(chǎn)情況詳見表9。

結(jié)論

根據(jù)以上分析，筆者認為，企業(yè)應用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，低估了資產(chǎn)的真實內(nèi)在價值，且在攤銷期對損益有負向影響，只有出售才有可能產(chǎn)生對損益的正向影響；企業(yè)管理層應關(guān)注持有資產(chǎn)的目的。成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式會計政策變更的當期不增加當期期初的利潤；公允價值模式對損益的正向貢獻，依賴于未來市場公允價值的上漲；如果未來市場公允價值上漲的話，將對損益有正向影響，并拉高凈資產(chǎn)收益率；企業(yè)管理層應當關(guān)注資產(chǎn)價值的評估策略及房地產(chǎn)市場走勢。

表7 成本法下各項指標的分析 單位：%，億元

表8 公允價值法下各項指標的分析 單位：%，億元

表9 單位：元

公允價值模式比較成本模式，公允價值模式對資產(chǎn)負債率、帶息負債/利潤總額比、凈利潤、凈資產(chǎn)收益率正向影響，對（存貨+應收賬款）/營業(yè)收入比負向影響。具體表現(xiàn)為：

第一，降低資產(chǎn)負債率，增加資本結(jié)構(gòu)財務彈性。

第二，降低帶息負債/利潤總額比。

第三，若公允價值增長率≥0%,凈利潤（公允法）恒>凈利潤（成本法）。

第四，β× roe 增長率（社會平均）=roe 增長率（公允法）恒>公允價值增長率，β 為正相關(guān)系數(shù)；若公允價值增長率≥roe（成本法），則roe(公允法) > roe(成本法)；且roe 增長率（公允法）逐年遞減，符合資本論所述“一般利潤率通過競爭而平均化，體現(xiàn)利潤率趨向向下的規(guī)律”。

第五，增高（存貨+應收賬款）/營業(yè)收入比，降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。