淺析商品房買賣糾紛中逾期辦證若干問題

毛學(xué)梅 范文婷

摘要：商品房買賣合同中逾期辦證糾紛日益增多，導(dǎo)致買受人利益受損，只享有房屋使用權(quán)，而不能及時享所有權(quán)。逾期原因可分為開發(fā)商原因、買受人原因、第三人原因以及不可抗力等，不同原因引發(fā)的逾期辦證違約責(zé)任承擔(dān)主體也不同?，F(xiàn)行法律關(guān)于商品房辦證義務(wù)主體規(guī)定不一，急需進一步完善統(tǒng)一，以促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商品房買賣;逾期辦證;違約責(zé)任

近年來，我國商品房市場迅速發(fā)展，商品房買賣糾紛尤其是逾期辦證糾紛日益增多，此類案件訴請多為購房人要求開發(fā)商立即辦理房屋權(quán)屬證書和給付遲延辦證違約金。由于現(xiàn)行法律對于逾期辦證的規(guī)定存在不一致、不明確的情況，給司法審判實踐帶來很大困擾，筆者對此進行簡要分析。

一、現(xiàn)行法律關(guān)于商品房辦證義務(wù)主體的規(guī)定

房屋買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人、買受人支付價款的合同。房屋買賣合同除涉及房屋交付、購房款支付等問題，還涉及產(chǎn)權(quán)證辦理事項。

我國現(xiàn)行法律對于商品房辦證內(nèi)容多有規(guī)定，但從中引申出的辦證義務(wù)主體卻不同。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)由開發(fā)商和購房人共同向房屋登記部門提交符合條件的申請?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定更加側(cè)重保護買受人的利益，加重了出賣人的辦證義務(wù)，但實踐中對于如何準(zhǔn)確理解“因出賣人原因”存在較多分歧?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條、《商品房銷售管理辦法》第三十四條兩項規(guī)定開發(fā)商只負(fù)有協(xié)助辦證義務(wù)。

筆者認(rèn)為上述法律有關(guān)商品房辦證內(nèi)容的規(guī)定并不是割裂的，而是相互補充、相輔相成的關(guān)系。商品房辦證需要出賣人和買受人雙方配合，但在具體銜接上還需要法律進一步完善細(xì)化，明確時間節(jié)點以及義務(wù)主體、法律后果等因素。

二、商品房逾期辦證的原因分析

實踐中，造成商品房逾期辦證的原因很多，主要可以歸結(jié)為如下幾個方面：開發(fā)商原因、買受人原因、第三人原因以及不可抗力等因素。

（一）開發(fā)商原因

開發(fā)商原因是導(dǎo)致逾期辦證的主要原因，主要有以下幾種情形：一是開發(fā)商未在約定或法定期限內(nèi)完成初始登記。開發(fā)商取得大產(chǎn)權(quán)證是購房人辦理分割產(chǎn)權(quán)證的基礎(chǔ)和前提;二是開發(fā)商在取得大產(chǎn)權(quán)證后，具備辦理業(yè)主分割產(chǎn)權(quán)證時未及時通知業(yè)主辦證;三是在買受人申請轉(zhuǎn)移登記時，開發(fā)商未提供必要的證明資料;四是開發(fā)商商品房存在瑕疵影響過戶;五是其他原因，如需辦證房屋的契稅、公共物業(yè)維修基金未繳納。

（二）買受人原因

開發(fā)商已經(jīng)完成房屋初始產(chǎn)權(quán)登記，具備買受人申請轉(zhuǎn)移登記時需要提供的相關(guān)證明材料，但因買受人的原因無法辦理產(chǎn)權(quán)證，則逾期辦證的責(zé)任不可歸咎于開發(fā)商。買受人原因主要有：一是買受人未按約定支付購房款;二是買受人未及時提交轉(zhuǎn)移登記的申請并將辦證所需由其自身提交的資料提交;三是買受人未支付轉(zhuǎn)移登記所需繳納的相關(guān)費用;四是買受人未按法律規(guī)定繳納公共部分的維修資金、契稅等。

（三）第三人原因

第三人原因主要是指房屋買賣合同雙方當(dāng)事人之外的第三人導(dǎo)致逾期辦證的情形，既有規(guī)劃部門、房管局、測繪機構(gòu)等相關(guān)部門的原因，也有部分業(yè)主違章亂搭私建導(dǎo)致小區(qū)無法按期進行綜合驗收等原因。

（四）不可抗力

不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，由于不可抗力原因?qū)е掠馄谵k證的，開發(fā)商可因此免責(zé)。

三、逾期辦證責(zé)任承擔(dān)

逾期辦證原因不一，因而對逾期辦證違約責(zé)任承擔(dān)主體需具體問題具體分析。

（一）因開發(fā)商原因?qū)е掠馄谵k證的責(zé)任承擔(dān)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，因出賣人原因?qū)е沦I受人逾期未能取得房屋所有權(quán)屬證書，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。審判實踐中，法院認(rèn)定開發(fā)商是否履行辦證義務(wù)主要從以下幾個方面審查：第一，開發(fā)商是否完成房屋權(quán)屬初始登記;第二，開發(fā)商是否已經(jīng)向辦證部門提交了買受人辦證的相關(guān)證明資料;第三，開發(fā)商是否已通知買受人辦證。若開發(fā)商已履行上述義務(wù)，可認(rèn)定其已履行了辦證義務(wù)，不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任;若開發(fā)商未按時履行或未完全履行上述義務(wù)，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任。若合同約定違約金過低或未約定逾期辦證違約責(zé)任的，根據(jù)上述解釋第十八條之規(guī)定，違約金可以按照已付購房款總額，2019年8月19日之前按同期中國人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率計付;2019年8月20日之后按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計付。法院在審理該類案件時，應(yīng)結(jié)合開發(fā)商的過錯大小和買受人的實際損失等因素，堅持公平原則進行審理。

（二）其他非開發(fā)商原因?qū)е掠馄谵k證

由于第三方或不可抗力原因?qū)е律唐贩坑馄谵k證的，開發(fā)商可舉證證明免除其逾期辦證的違約責(zé)任。對于買受人因自身原因，如未及時提出辦證申請、未按照規(guī)定提交辦證所需的材料等導(dǎo)致逾期辦證的，則不存在違約責(zé)任問題，因為申請辦證權(quán)利是否行使是買受人對自身權(quán)利的處分。

需要注意的是，實踐中時有因未繳納維修資金導(dǎo)致逾期辦證的情形。按照法律規(guī)定，業(yè)主是維修資金的最終繳納主體，但對于維修資金繳納的具體時間各地做法不一，大多數(shù)是開發(fā)商在交房時通知業(yè)主繳納，先行代收，但也有地方性規(guī)定開發(fā)商在辦理初始產(chǎn)權(quán)登記時業(yè)主必須要繳納維修資金，此種情況下，若開發(fā)商已通知業(yè)主繳納維修資金，但業(yè)主怠于繳納，從而導(dǎo)致開發(fā)商無法進行初始產(chǎn)權(quán)登記，更無法為買受人辦理轉(zhuǎn)移登記，造成逾期辦證的后果。對此類案件，要綜合地方性規(guī)定、案件具體情況以及雙方過錯綜合評判，而非僅以開發(fā)商未完成初始登記為由認(rèn)定其承擔(dān)全部逾期辦證違約責(zé)任。

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