新形勢下城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型路徑

摘要：加強城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型，可以大大提高我國的城市化進程，推動我國市場經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。目前如何合理規(guī)范的進行城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型已經(jīng)成了一個重要的研究課題。目前我國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度較快，帶來經(jīng)濟繁榮的同時，也暴露了一些土地儲備管理中的問題，因此，我的保障社會主義經(jīng)濟社會的穩(wěn)定繁榮，必須積極進行城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型。

關(guān)鍵詞：新形勢;城鎮(zhèn)土地儲備;轉(zhuǎn)型路徑

合理而科學(xué)的土地儲備是能夠?qū)ν恋刭Y源進行高效開發(fā)利用的重要基礎(chǔ)和前提，能夠為我國的社會主義經(jīng)濟發(fā)展提供有力的保障。因此，必須大力促進城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型。目前確保融資渠道的多元化以及革新管理機制是促進城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型的重要舉措。要堅持以人民利益為導(dǎo)向，堅持政府領(lǐng)導(dǎo)為主導(dǎo)地位。

一、新形勢下城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型的宏觀環(huán)境

城鎮(zhèn)土地儲備與社會主義經(jīng)濟社會發(fā)展有著千絲萬縷的聯(lián)系，是保證我國長治久安的重要基礎(chǔ)。因此，土地供應(yīng)的規(guī)模，土地的存儲以及對土地空間的高效利用安排等都需要與我國社會主義發(fā)展的實際狀況和土地資源方面的實際需求進行有機結(jié)合。自2010年以來，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度逐年遞增，已經(jīng)正式進入了新常態(tài)。整體的發(fā)展方式也發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，從原來的粗放增長逐漸向集約增長改革。相較以往，我國近幾年城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度雖然有所降低，但發(fā)展空間仍然不可小覷。在此背景之下，進行城市化建設(shè)時對土地資源過度依賴的方式已經(jīng)具有較大的局限性。因此，積極進行新形勢下的城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型，提高土地的利用，對土地資源的市場進行宏觀調(diào)控已經(jīng)成為目前實現(xiàn)土地儲備轉(zhuǎn)型的重要路徑。

二、新形勢下城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型所面臨的困難

（一）城鎮(zhèn)土地儲備與土地的實際需求存在錯配問題

城鎮(zhèn)土地儲備與土地的實際需求存在的錯配問題主要有規(guī)模錯配，用途錯配以及空間錯配。首先，規(guī)模錯配指的就是地方政府為了實現(xiàn)土地所帶來的收益最大化，傾向于將土地市場控制在供給偏向緊張的一個狀態(tài)。直接導(dǎo)致了土地的價格狂增不止，為房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控帶來了一定的阻礙和困難。除此之外還有土地的用途錯配問題也具有較大的影響。城市化的發(fā)展離不開各個基礎(chǔ)條件的支持，比如教育，商務(wù)，醫(yī)療以及交通等條件。也就是說，在對土地資源進行高效利用時，必須要體現(xiàn)城市化土地資源利用的多樣化。但是部分地方政府過于依賴土地的財政支持，對能夠產(chǎn)生較高經(jīng)濟收益的土地供應(yīng)項目過于重視，忽視了一些公益性用地和經(jīng)營性用地。直接導(dǎo)致了地區(qū)商業(yè)性用地泛濫增長，這是一種十分嚴(yán)重的土地資源浪費現(xiàn)象。最后，則是空間錯配上存在的問題。我國的一二線城市具有人口規(guī)模大，土地資源需求緊張的特點，而三四線城市則相對寬松。大量人口從三四線城市有入一二線城市，造成了當(dāng)?shù)刈》烤o張，土地資源供應(yīng)不足的現(xiàn)象，但人口流出的城市卻恰恰相反，土地資源嚴(yán)重過剩，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)不利于對資源進行高效配置。

（二）相關(guān)法律制度和體系存在缺陷

我國在土地儲備管理的相關(guān)法律上主要是依靠“管理辦法”等相關(guān)條例，其主要內(nèi)容大多是對以往經(jīng)驗的總結(jié)并將其上升到了政治層面，形成具有法律效力的強制力。城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型是一項系統(tǒng)化的工程，在現(xiàn)階段，我國大力開展土地儲備工作所借鑒的各種資料和規(guī)范性文件以及方法都存在著一定的差異性。因此在實施的過程中，可能會與其他部門的職能產(chǎn)生一定的沖突，相關(guān)法律法規(guī)適用性較差，難以在我國各個地區(qū)施行。實現(xiàn)土地市場運作規(guī)范化的主體角色是政府，必須加強政府對土地儲備的管控，建立完善可行的法律制度和體系是加強城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型的重要舉措。

（三）管理體系存在問題

目前我國各級政府對土地儲備模式都沒有統(tǒng)一的規(guī)定，大多數(shù)情況下，各級政府都是依據(jù)自身的模式賦予土地儲備機構(gòu)一定承諾的職能。但是由于各地政府之間容易進行攀比，很容易導(dǎo)致對土地儲備機構(gòu)的職能定位出現(xiàn)錯誤而偏離正軌。最終直接導(dǎo)致對土地資源的管理成為地方政府獲取經(jīng)濟利益的一種途徑，對土地管理的效果大大下降，目前我國合法的土地儲備機構(gòu)約有2000余所。規(guī)模較大且數(shù)量較多，內(nèi)部競爭十分激烈，降低了我國一級壟斷的情況，激發(fā)了部分市場的活力。對穩(wěn)定土地市場供需平衡起到了一定程度上的作用。但是在另一方面，土地儲備機構(gòu)規(guī)模較大，也容易造成市場混亂的情況出現(xiàn)，對我國進行土地儲備管理有了極為不利的影響。

三、在新形勢下城鎮(zhèn)土地轉(zhuǎn)型路徑

（一）對土地儲備投融資渠道進行多樣化發(fā)展

目前我國土地儲備模式在籌集資金上的發(fā)展遇到了一定的困難。對城鎮(zhèn)土地儲備進行轉(zhuǎn)型必須要有足夠的資金支持。因為只有充足的資金支撐，才能夠為城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型提供足夠的推動力和保證力，避免金融風(fēng)險產(chǎn)生的一系列的問題。因此，各級政府要因地制宜采取合適的方法多樣化發(fā)展土地儲備投融資渠道。比如發(fā)行土地債券，建立基金等。各地政府必須要根據(jù)自身的財政收入形式，采取具有較高可靠性的針對性措施，建立配套的機制，比如稅收制度和土地出讓金等。對傳統(tǒng)的土地儲備投融資渠道進行轉(zhuǎn)變。

（二）在現(xiàn)有基礎(chǔ)之上完善相關(guān)法律法規(guī)

隨著“土地儲備管理辦法”的正式實施，我國目前土地儲備制度已經(jīng)更加合法化。但在實施的過程之中，發(fā)現(xiàn)其仍然存在一定的缺陷。針對一些實際問題，僅靠此法案可能難以解決。因此，在新形勢下，城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型仍需要法律的支撐。只有健全了現(xiàn)有的法律法規(guī)體系，建立完善的分級管理體系，才能夠?qū)ν恋貎涞闹贫冗M行完善。為土地轉(zhuǎn)型的各個參與方進行管理和約束。

（三）積極聯(lián)合社會各層的力量

城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型是一項與我們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)的工作，因此必須加強對廣大人民群眾的號召與宣傳，積極鼓勵人民群眾參與到土地儲備的轉(zhuǎn)型工作之中，提高工作開展的公信力。工作信息要及時公開相關(guān)人員可以及時知道工作的進度，也可以在合適的時機參與進來。通過這種方式，不僅可以幫助政府籌集更多的資金，提高土地儲備的效果，還可以讓土地儲備轉(zhuǎn)型的監(jiān)督管理更加規(guī)范化。

結(jié)束語：

在新形勢下，積極推動城鎮(zhèn)土地儲備轉(zhuǎn)型工作的開展是一項有益于民生，有益于經(jīng)濟發(fā)展的重要舉措，相關(guān)部門必須要對現(xiàn)有的融資渠道進行擴張和升級，完善相關(guān)法律法規(guī)，積極調(diào)動社會各界的力量和資源。

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作者簡介：

梁可為，桂平市土地儲備中心。