營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響及解決路徑探析

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛和發(fā)展的一個(gè)縮影，在經(jīng)歷了多年的蓬勃發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了新的變革。自2016年5月1日起，“營(yíng)改增”已覆蓋至全國(guó)各行各業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，在遇到新問題的同時(shí)，也將收獲更多新政策帶來的利好。文章對(duì)“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)變化情況展開研究，并提出相應(yīng)的稅收籌劃建議，以緩解新政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的沖擊，維持房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅負(fù)影響

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，營(yíng)業(yè)稅這一曾經(jīng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)揮過重要作用的稅種，其重復(fù)征稅的弊端日益凸顯。為了重新釋放經(jīng)濟(jì)活力，國(guó)家對(duì)財(cái)稅制度進(jìn)行了改革。出臺(tái)“營(yíng)改增”政策的目的在于通過減少重復(fù)征稅降低企業(yè)的稅負(fù)壓力，不僅有利于我國(guó)稅制向國(guó)際化趨同，也有利于提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行效率?！盃I(yíng)改增”對(duì)于促進(jìn)供需市場(chǎng)活力，優(yōu)化企業(yè)在投資和財(cái)務(wù)上的各種決策都可以起到積極的推動(dòng)作用?！盃I(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，也是重要的。房地產(chǎn)企業(yè)要順勢(shì)而為，做好稅收籌劃工作，力求在困局中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展?！盃I(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把雙刃劍。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分把握政策方向并合理利用規(guī)則，不僅能夠有效避免重復(fù)征稅，還能夠朝著積極的方向發(fā)展;否則，無法適應(yīng)新規(guī)則的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在發(fā)展的過程中遇到重重阻力，甚至面臨淘汰出局的可能。本文就“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響展開分析，提出相應(yīng)的稅收籌劃建議，以期使房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)“營(yíng)改增”時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)過渡。

一、“營(yíng)改增”政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的解析

（一）納稅種類的變化

在全面營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人銷售房產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅，行業(yè)涉及的主要稅種：房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等其他稅種暫未大的變化。

（二）計(jì)稅方法和稅率的變化

在全行業(yè)均納入營(yíng)改增試點(diǎn)的范圍后。營(yíng)業(yè)稅時(shí)代也在此刻退出了歷史舞臺(tái)。營(yíng)改增之前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求全部以房產(chǎn)銷售額作為征稅對(duì)象征收營(yíng)業(yè)稅，稅率統(tǒng)一為5%;營(yíng)改增之后，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)文件規(guī)定對(duì)于2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。2016年4月30日以后取得《建筑工程施工許可證》的項(xiàng)目必須按一般納稅人計(jì)稅方式計(jì)稅，目前增值稅稅率已調(diào)整為9%。這標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅時(shí)代的正式到來。在當(dāng)今稅收政策頻繁調(diào)整和變化的環(huán)境下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)有著怎樣的變化和影響，需要我們?nèi)プ龈唧w的思考和探討。以我司目前正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，對(duì)比營(yíng)業(yè)稅的征稅方式和營(yíng)改增以后新的計(jì)稅方式，企業(yè)在稅負(fù)上確實(shí)產(chǎn)生了差異，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是減負(fù)了還是增加稅收負(fù)擔(dān)，我們可以通過具體數(shù)據(jù)加以對(duì)比和分析。按照國(guó)務(wù)院及李克強(qiáng)總理的講話精神，在全面實(shí)施營(yíng)改增后對(duì)所有企業(yè)稅負(fù)會(huì)只減不增。相信房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)也是如此。在2016年5月1日全面實(shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率也經(jīng)過了二次調(diào)整，分別是2018年5月1日起，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為11%稅率的，稅率調(diào)整為10%。及2019年4月1日起，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為10%稅率的，稅率調(diào)整為現(xiàn)行的9%。將來增值稅稅率可能會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。

二、“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)采取的應(yīng)對(duì)措施

（一）關(guān)注“營(yíng)改增”的政策變化，爭(zhēng)取政策支持

面對(duì)新的政策形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)一定要具備敏銳的政策洞察力，高度重視“營(yíng)改增”政策在稅改方面產(chǎn)生的變化并做好相關(guān)的解讀工作，協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部與財(cái)務(wù)部門的配合工作。首先，盡快理清適用于企業(yè)的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策尤其是做好稅收優(yōu)惠政策的審查工作，在確保政策能夠發(fā)揮作用的前提下，把握好政策的變化動(dòng)向，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。其次，仔細(xì)研究適用于老項(xiàng)目的過渡性政策，充分發(fā)揮這些政策在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中能夠帶來的福利。最后，在“營(yíng)改增”之初，政府會(huì)針對(duì)企業(yè)可能出現(xiàn)的各種困難為其提供相關(guān)的政策扶持，以幫助企業(yè)渡過難關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)要把握時(shí)機(jī)，充分利用過渡性扶持政策帶來的利好，及時(shí)向政府申請(qǐng)過渡性稅收優(yōu)惠，或?qū)で筘?cái)政扶持，以緩解暫時(shí)的資金壓力。

（二）做好進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣監(jiān)管工作，加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣

國(guó)家實(shí)施“營(yíng)改增”的目的是為了緩解企業(yè)的稅負(fù)壓力，而降低增值稅稅負(fù)最有效的途徑就是做好稅額抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的監(jiān)管力度，還要在運(yùn)營(yíng)過程中有效強(qiáng)化和落實(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要提升財(cái)務(wù)部門對(duì)“營(yíng)改增”政策的認(rèn)知，了解上游行業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁環(huán)節(jié)，與上游行業(yè)溝通交流。特別是在與建筑企業(yè)合作的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要積極做好溝通工作，在平衡彼此利益的前提下，盡量多爭(zhēng)取進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣額度。其次，在建筑材料供應(yīng)商的選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)也要認(rèn)真對(duì)待，除了選擇具備資質(zhì)的大型建材供應(yīng)商，對(duì)于輔助材料的供應(yīng)商，也要盡量選擇具備資質(zhì)的賣家，以確保建筑材料的品質(zhì)。在與這些建材供應(yīng)商進(jìn)行合作的過程中，應(yīng)以能夠取得增值稅專用發(fā)票的合作對(duì)象為主，目的是最大限度地實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)對(duì)勞務(wù)成本進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，通過公開招標(biāo)的方式，與能夠繳納勞務(wù)報(bào)酬稅款的正規(guī)勞務(wù)企業(yè)展開合作，有效控制建設(shè)成本。最后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的推進(jìn)周期比較長(zhǎng)，需要耗費(fèi)大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前做好全盤項(xiàng)目的納稅統(tǒng)籌，對(duì)建設(shè)資金和成本進(jìn)行科學(xué)合理的分?jǐn)?，開展稅負(fù)調(diào)控管理工作。對(duì)于財(cái)務(wù)方面的工作，為了降低和避免由于發(fā)票管理不善造成的稅負(fù)變化，可以委任可靠的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行增值稅專用發(fā)票的專項(xiàng)管理。通過及時(shí)管控，全面落實(shí)，最終實(shí)現(xiàn)有效降低企業(yè)建設(shè)成本的目的。

結(jié)束語：

根據(jù)企業(yè)實(shí)際案例分析，營(yíng)改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收環(huán)境確實(shí)發(fā)生了較大變化，企業(yè)整體稅負(fù)對(duì)比營(yíng)業(yè)稅時(shí)期也有顯著下降，在稅改的浪潮下對(duì)所有納稅人而言都是全面稅改的受益者，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在一次次的稅改中抓住機(jī)遇，并不斷提升自我。在實(shí)際工作中我們更需要對(duì)：增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額合理取得、經(jīng)濟(jì)合同簽訂、工程招投標(biāo)、日常財(cái)務(wù)核算等加強(qiáng)管理，規(guī)范企業(yè)各類經(jīng)濟(jì)行為。加快各項(xiàng)涉稅制度的完善和建設(shè)，形成一套行之有效的應(yīng)對(duì)措施和工作流程，并加以嚴(yán)格執(zhí)行。從而才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的道路上走得更穩(wěn)更遠(yuǎn)。

作者簡(jiǎn)介：

張城俊，畢業(yè)院校：西安交通大學(xué)，工作單位：桐梓交旅投資建設(shè)集團(tuán)有限公司