“營(yíng)改增”全覆蓋后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

鄒玲莉

摘要：基于“營(yíng)改增”之后某些企業(yè)稅負(fù)不降反升的現(xiàn)象及擔(dān)憂，房地產(chǎn)業(yè)又作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前后稅負(fù)的變化及影響，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”之后稅負(fù)下降具有很大可能性的結(jié)論。同時(shí)為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”之后稅負(fù)降低提出對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)影響

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）025-000-01

一、引言

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”，是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。由于增值稅只對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的增值部分征稅，“營(yíng)改增”之后預(yù)期可以有效避免重復(fù)征稅的問(wèn)題，以達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的積極作用。“營(yíng)改增”自2012年1月1日在上海開(kāi)始試點(diǎn)，到2016年5月1日開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)推行。2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等全部由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。而房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，“營(yíng)改增”又旨在減輕企業(yè)負(fù)稅，那么“營(yíng)改增”到底會(huì)如何影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)問(wèn)題呢？到底是達(dá)到預(yù)期的稅負(fù)減輕呢，還是如許多學(xué)者所擔(dān)憂的稅負(fù)不降反升呢？

二、“營(yíng)改增”全覆蓋后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

由于房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的普遍性及其在房地產(chǎn)業(yè)中占據(jù)著重要的位置，因此本文只分析了房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人。同時(shí)，本文只分析房地產(chǎn)新項(xiàng)目，不含簡(jiǎn)易計(jì)稅的老項(xiàng)目。本文的分析基于兩個(gè)假設(shè)條件，一是營(yíng)改增前后房地產(chǎn)企業(yè)的含稅收入總額和含稅成本總額保持不變；二是營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)所有可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額對(duì)應(yīng)的成本都可作為開(kāi)發(fā)成本在土地增值稅前加計(jì)扣除。

1.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交增值稅的計(jì)算

一般納稅人如有符合規(guī)定的特定項(xiàng)目，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，也就是說(shuō)通常情況下一般納稅人采用一般計(jì)稅辦法，房地產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅辦法下適用稅率11%。房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（簡(jiǎn)易計(jì)稅的老項(xiàng)目除外）的計(jì)稅銷售額為全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地款后的余額。由于這里面是含稅的，因此我們?cè)谟?jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)要先將其換算成不含稅銷售額，再乘以稅率11%。

例如，A房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)當(dāng)期銷售價(jià)款i萬(wàn)元，受讓土地向政府部門(mén)支付的土地款占當(dāng)期銷售價(jià)款的十分之四，開(kāi)發(fā)成本中可以取得的進(jìn)項(xiàng)稅額占售房收入的比例（以下簡(jiǎn)稱進(jìn)項(xiàng)收入比）為3%。則銷項(xiàng)稅額的計(jì)算為（i-0.4i）/（1+11%）×11%，得到5.95%i萬(wàn)元?！盃I(yíng)改增”之前，當(dāng)期營(yíng)業(yè)稅額為5%i。“營(yíng)改增”之后，用銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額，得到應(yīng)納增值稅額2.95%i萬(wàn)元。若進(jìn)項(xiàng)收入比低至1%，應(yīng)納增值稅額4.95%i萬(wàn)元，仍然低于營(yíng)業(yè)稅額。也就是說(shuō)，改成增值稅后，進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，在不考慮其他稅費(fèi)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅負(fù)減少了。

2.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的影響分析

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收?！盃I(yíng)改增”之后土地增值稅的計(jì)算會(huì)有兩處變化，一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入為不含增值稅收入，因此在計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時(shí)要將含稅收入換算為不含稅收入；二是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可扣除的相關(guān)稅費(fèi)，在“營(yíng)改增”之前由營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加構(gòu)成，而“營(yíng)改增”之后不再有營(yíng)業(yè)稅，而法定扣除項(xiàng)目中其他項(xiàng)目均無(wú)變化，因此導(dǎo)致了法定扣除項(xiàng)目金額減少，預(yù)估應(yīng)納土地增值稅稅額會(huì)減少。

3.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅的影響分析

企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。房地產(chǎn)企業(yè)同樣要繳納所得稅。在其他條件不變的情況下，換算成不含稅收入后，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減少，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本由于有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣也減少，營(yíng)業(yè)稅金及附加減少。當(dāng)收入減少幅度小于成本減少幅度，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增大，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)所得稅略微上升；當(dāng)收入減少幅度與成本減少幅度一致，企業(yè)所得稅略保持不變；當(dāng)收入減少幅度大于成本減少幅度，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減少，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)所得稅略微下降。

總的來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”之后應(yīng)納增值稅額低于營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)交土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加都比之前下降，應(yīng)交企業(yè)所得稅可能略有上升，但主要稅種稅負(fù)總額會(huì)比“營(yíng)改增”之前下降。因此本文認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”之后稅負(fù)下降有很大的可能性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的策略建議

面對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)、未雨綢繆。

1.加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣環(huán)節(jié)的管理

“營(yíng)改增”之后增值稅稅額的高低，直接取決于企業(yè)能夠取得多少增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣。因此，對(duì)于增值稅發(fā)票的管理筆者有如下建議：一，盡量選擇具有增值稅納稅資格的合作商；二，指派專人負(fù)責(zé)增值稅發(fā)票的認(rèn)證管理工作；三，盡量減少交易程序，最好與增值稅一般納稅人直接進(jìn)行交易以盡快取得增值稅專用發(fā)票。

2.樹(shù)立稅務(wù)籌劃意識(shí)，增強(qiáng)內(nèi)部控制

不僅僅是財(cái)務(wù)人員，銷售人員、管理人員，只要的企業(yè)的員工都應(yīng)該樹(shù)立稅務(wù)籌劃意識(shí)和節(jié)約意識(shí)。在日常工作中，在每一個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)都應(yīng)該做到稅務(wù)籌劃。尤其是對(duì)財(cái)務(wù)人員、企業(yè)管理人員、材料采購(gòu)人員和預(yù)決算人員，要進(jìn)行有關(guān)增值稅專業(yè)知識(shí)的宣講，增強(qiáng)員工對(duì)增值稅基本原理、稅率、納稅環(huán)節(jié)和納稅要求的認(rèn)識(shí)，培養(yǎng)在采購(gòu)材料、分包環(huán)節(jié)索要專用發(fā)票的意識(shí)，并確保能夠進(jìn)行熟練操作和運(yùn)用。同時(shí)，可以增加機(jī)器設(shè)備的購(gòu)入，勞務(wù)用工可以采用外包等形式，以取得更多的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣。

3.建立健全內(nèi)部財(cái)務(wù)制度，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為

隨著“營(yíng)改增”的全面覆蓋，給各行各業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)由于其上游企業(yè)主要以建筑企業(yè)為主，而建筑企業(yè)的上游企業(yè)小、散、亂，沙石料、土石方等材料往往很難取得增值稅發(fā)票，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須提升自身經(jīng)營(yíng)管理水平，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為。對(duì)于通過(guò)掛靠、外包、分包、轉(zhuǎn)包以及聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目等經(jīng)營(yíng)方式的合作商，要有效篩選和取舍，并做到實(shí)時(shí)監(jiān)督。同時(shí)，將內(nèi)部控制貫穿經(jīng)營(yíng)管理的每一環(huán)節(jié)，做到時(shí)時(shí)內(nèi)控，事事內(nèi)控，并建立健全內(nèi)部財(cái)務(wù)制度，明確職責(zé)分工，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題，以適應(yīng)“營(yíng)改增”全覆蓋后的新形勢(shì)。

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