建設(shè)誠信體系 防范不動產(chǎn)登記風(fēng)險

摘要：推進(jìn)誠信體系建設(shè)，將不動產(chǎn)登記與個人誠信體系建設(shè)相結(jié)合，可以有效地防范不動產(chǎn)登記風(fēng)險。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)重要組成部分，在目前的中國市場上，不論是作為家庭的歸屬，還是作為主要投資方向，在家庭資產(chǎn)中都占有著重要的份額，防范房屋交易風(fēng)險，保證房屋交易安全是十分必要的。本文闡述了不實申請的主要情形和后果，并提出了相關(guān)誠信體系系統(tǒng)建設(shè)建議，希望這些建議能夠有效地規(guī)避不動產(chǎn)登記中的風(fēng)險，推進(jìn)誠信體系建設(shè)進(jìn)程。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;誠信體系建設(shè);不實申請的情形和后果;建議

自古以來，中國傳統(tǒng)文化推崇“成家立業(yè)”的觀念，這種理念決定了中國人在很長一段時間內(nèi)有“擁有屬于自己房屋”的追求。在中國，“擁有自己的小窩”不論是在精神上還是在物質(zhì)上，都能夠大大地提升國民的安全感與幸福指數(shù)。在房屋交易中，一些不法分子掌握了消費(fèi)者對房屋的需求心理，不惜采取各種手段騙取登記，造成了不動產(chǎn)登記秩序的混亂，給不動產(chǎn)登記帶來了一定的風(fēng)險。首先我們來分析一下不實申請的主要情形和后果。

1.不動產(chǎn)不實申請的主要情形和后果

在《物權(quán)法》第21條中明確規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任;因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償”。當(dāng)然，在具體的不動產(chǎn)登記實踐中，不實申請不僅包含了虛假材料，還包括無效材料、虛假主體以及虛假意思表示等。

首先我們來分析一下虛假材料。虛假材料主要包括以下情形：虛假的身份證件、虛假的授權(quán)委托書、虛假產(chǎn)權(quán)來源、依據(jù)虛假登記原因的文件等。例如申請人因身份證件過期、營業(yè)執(zhí)照過期，卻又急于想取得不動產(chǎn)的登記，而對其相關(guān)證明進(jìn)行偽造變造就屬于這一類。再就是由于強(qiáng)制公證取消，在不動產(chǎn)的繼承當(dāng)中，有很多證明材料存在著偽造的情況，繼承中的不動產(chǎn)申請是偽造材料的重災(zāi)區(qū)。

然后我們來分析一下虛假主體申請登記。在不動產(chǎn)中所說的虛假主體主要指的是自然人，主要的表現(xiàn)為未得到不動產(chǎn)共有人的同意或者共有人因故無法到場的原因而致使他人冒充的情形。由于虛假主體申請登記的罕見性，故其蒙蔽性會更高，需要相關(guān)的工作人員在工作當(dāng)中仔細(xì)甄別，加強(qiáng)自己的業(yè)務(wù)知識水平。

最后我們來分析一下虛假意思表示和無效材料。虛假意思，在不動產(chǎn)當(dāng)中主要是指無權(quán)代理或在接受不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)詢問時做不實陳述。無效材料則是指材料本身是具有真實性的，但是由于被撤銷改變等原因喪失全部或部分效力，從而不能作為不動產(chǎn)登記的依據(jù)。申請人利用無效材料進(jìn)行登記或權(quán)利的來源依據(jù)，則構(gòu)成不實申請。不實申請會導(dǎo)致對應(yīng)的不動產(chǎn)登記效力存疑，帶來不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)爭議。

2.建設(shè)誠信系統(tǒng)的建議

通過以上對于不實申請的情形和后果的分析，對于登記機(jī)構(gòu)來說必須做到“嚴(yán)格審查、認(rèn)真核查、適時調(diào)查”。合理的運(yùn)用公證、公告、具結(jié)書等一系列措施有效地規(guī)避風(fēng)險，減少錯誤登記的發(fā)生率。但是俗語有言“只有千日做賊，哪有千日防賊”，再加上不動產(chǎn)登記的開展時間短，相關(guān)一線工作人員缺乏豐富的經(jīng)驗，讓風(fēng)險防范處于被動地位，壓力較大。如若將不動產(chǎn)登記與個人誠信體系建設(shè)相結(jié)合起來，這樣就大大地降低了不動產(chǎn)登記的風(fēng)險，在客觀上減少不實申請的發(fā)生概率。

2.1建立黑名單制度

隨著誠信體系建設(shè)的社會化進(jìn)程，誠實信用原則開始適用于各個領(lǐng)域，被廣大民眾所熟知的就是征信。那么，在不動產(chǎn)登記當(dāng)中也可以建立黑名單制度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)持虛假材料、無效證明冒充他人申請登記的申請人，除了依法收繳偽造、變造的不動產(chǎn)權(quán)屬證書以外，還必須對當(dāng)事人的相關(guān)申請、不實申報、處理結(jié)果等信息，登記在案，記載入黑名單。黑名單制度可以避免不時申請人在不實申請受挫后，在其他的時間、地點(diǎn)重新申請。在全國建立聯(lián)網(wǎng)式的黑名單，讓不實申請人不管是在什么地方進(jìn)行申請，都可以通過內(nèi)部的黑名單，提醒相關(guān)受理人引起高度的重視，對相關(guān)的材料進(jìn)行“嚴(yán)格的審查、認(rèn)真的核查、適時的調(diào)查”，減少一線受理人員的差異性帶來的負(fù)面影響。

2.2建立依法披露制度

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人實施或參與不實申請行為的，必須按照相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行處罰和紕漏，除了記進(jìn)黑名單以外，還必須視情節(jié)嚴(yán)重程度將其納入信用記錄和信用報告當(dāng)中，實行“警告、行業(yè)內(nèi)通報批評、公開譴責(zé)”等懲戒措施。對于情節(jié)特別嚴(yán)重的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還可以通過大廳的公示、媒體報道等方式對其失信行為進(jìn)行曝光和披露，接受廣大民眾監(jiān)督。

2.3加快不動產(chǎn)登記信用管理進(jìn)程

“沒有規(guī)矩不成方圓”。雖然不動產(chǎn)登記存在的時間不長，缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗。但是在具體的實施過程中，必須加快制定不動產(chǎn)登記信用管理辦法，對于不動產(chǎn)登記的具體規(guī)章或制度詳細(xì)到對“問題采取、記錄、披露方式、懲戒措施、今天管理”等的規(guī)定。從程序上、措施上、范圍上有效地規(guī)避各種不實申請情形的發(fā)生。

3.結(jié)束語

為了有效地防范不動產(chǎn)登記風(fēng)險，必須推進(jìn)誠信體系建設(shè)，有效地防范不實申請情形的發(fā)生，通過黑名單制度和依法披露的制度加強(qiáng)對于不實申請的管理，加快制定不動產(chǎn)登記信用管理辦法。

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作者簡介：鄒德全，男，1974年4月出生，2003年取得經(jīng)濟(jì)師職稱。1998年參加工作以來一直從事土地登記及管理工作。2016年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后從事不動產(chǎn)財產(chǎn)登記工作至今。