政策干預(yù)下房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險及應(yīng)對策略

凌敏

摘要：伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮發(fā)展景象。但由于受到諸多內(nèi)外部因素的影響，我國的房價長期居高不下的情況下，房地產(chǎn)公司的財務(wù)工作也面臨較大的挑戰(zhàn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)管理者，除了要掌握目前房地產(chǎn)項目所處的大環(huán)境信息外，還應(yīng)對各項外部政策和內(nèi)部管理的情況加以分析，提高財務(wù)管理水平和抗風(fēng)險能力，才能保持房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)良性進(jìn)步。本文結(jié)合筆者多年的工作經(jīng)驗和研究成果，探討政策干預(yù)下房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險，總結(jié)有效的應(yīng)對策略，以供參考。

關(guān)鍵詞：政策于預(yù);房地產(chǎn)公司;財務(wù)風(fēng)險;應(yīng)對策略

房地產(chǎn)行業(yè)具有其特殊性，在當(dāng)下全球化經(jīng)濟(jì)的刺激下，盡管房地產(chǎn)行業(yè)取得不斷的發(fā)展，但整體的發(fā)展又有著投入資金巨大、回收期長、變現(xiàn)能力較弱的特點(diǎn)，這對牽涉其中的房地產(chǎn)公司日常管理工作，尤其是財務(wù)管理帶來了巨大挑戰(zhàn)，隱藏非常多的風(fēng)險隱患。具體到我國房地產(chǎn)行業(yè)中，同時受到經(jīng)濟(jì)刺激和政府政策干預(yù)的影響，存在的風(fēng)險因素更多。房地產(chǎn)公司要想在變化莫測的房地產(chǎn)領(lǐng)域取得長足進(jìn)步，必須做好財務(wù)風(fēng)險管理的工作，最大程度規(guī)避風(fēng)險，獲取最大化的經(jīng)濟(jì)社會效益。

一、政策干預(yù)下我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是刺激我國內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)，在這樣的社會大背景下，房地產(chǎn)需求增強(qiáng)，房價居高不下的形勢難以短期內(nèi)改變，有時甚至還造成房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，產(chǎn)生一定的不利影響。在該行業(yè)中，也出現(xiàn)不少房地產(chǎn)開發(fā)商為迎合市場發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)開發(fā)投入越來越多資金，繼續(xù)增大了房屋的囤積，導(dǎo)致后期市場的運(yùn)作資金無支撐[1]。因此，要規(guī)范房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)營和發(fā)展，我國先后出臺了不少與現(xiàn)實(shí)問題相符的干預(yù)政策，做了宏觀調(diào)控處理，在干預(yù)下，不少房地產(chǎn)開發(fā)商又面臨了資金回籠緩慢、融資渠道減少的問題，一定程度制約房地產(chǎn)公司的發(fā)展，尤其是給財務(wù)管理工作增加較多的風(fēng)險，形成較大的惡性循環(huán)，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不利。于是，國家政策干預(yù)的大環(huán)境下，一些缺乏風(fēng)險意識，沒能制定科學(xué)完善應(yīng)對策略的房地產(chǎn)公司，就出現(xiàn)無法依據(jù)原有發(fā)展策略提供后續(xù)資金支撐運(yùn)作的問題，出現(xiàn)資金斷鏈的現(xiàn)象，越來越多項目變成了名副其實(shí)的爛尾項目，自身也處于被兼并甚至倒閉的境地。

在政府出臺的政策干預(yù)環(huán)境下我國房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：（1）資金管理風(fēng)險難度增加。結(jié)合我國的國情，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，在開發(fā)時需要投入大量資金，任何一個環(huán)節(jié)都有可能存在資金不到位的問題，給企業(yè)帶來財務(wù)危機(jī)。再結(jié)合我國不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款，各房地產(chǎn)公司融資能力不同，導(dǎo)致不同房地產(chǎn)公司呈現(xiàn)出區(qū)別化的發(fā)展形勢，大型企業(yè)規(guī)模不斷增強(qiáng)，更容易在市場上獲取資金，中小型企業(yè)規(guī)模不斷壓縮，融資渠道不斷減少，更容易出現(xiàn)后續(xù)資金力不足的問題，最終導(dǎo)致被吞并的危機(jī)或破產(chǎn)的后果。再加上我國互聯(lián)網(wǎng)的崛起，房地產(chǎn)企業(yè)的資金應(yīng)用出現(xiàn)快速虛擬化的轉(zhuǎn)變，這也給房地產(chǎn)資金管理帶來很大的風(fēng)險。（2）深受國家推行政策影響。我國的房地產(chǎn)行業(yè)屬于民生行業(yè)的范疇，發(fā)展過程中理應(yīng)在國家及時的調(diào)控下推動，而國家頒布政策干預(yù)的過程中，相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)商必定會不同程度改變開發(fā)計劃。為了抑制炒房熱的現(xiàn)象，國家還出臺如控制房價、房屋限購等措施，勢必導(dǎo)致企業(yè)在銷售過程中不斷調(diào)整銷售模式，這必然會增加房地產(chǎn)公司對開發(fā)項目的財務(wù)管理的風(fēng)險。（3）深受稅收管理風(fēng)險的影響。我國稅收管理發(fā)生的變化必然會影響到房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理，對其造成一定的風(fēng)險，特別是稅收政策力度的加大，對于一些自身缺乏稅務(wù)風(fēng)險規(guī)劃的企業(yè)來說，風(fēng)險會進(jìn)一步增加。

二、政策干預(yù)下房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險成因分析

（一）因企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低而產(chǎn)生的風(fēng)險

我國房地產(chǎn)行業(yè)目前還存在較大缺陷，有很多急需完善的環(huán)節(jié)，與此同時，不少參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理的財務(wù)管理者尚未意識到提高財務(wù)風(fēng)險管理的重要性，不僅忽略財務(wù)制度的完善，也忽略了財務(wù)人員素質(zhì)的提升，內(nèi)部存在的松散體制管理方式導(dǎo)致惡性循環(huán)，于是無法對財務(wù)管理做科學(xué)有效的控制，這必然給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作帶來很多隱藏的風(fēng)險問題。

（二）新信貸政策帶來的風(fēng)險

新信貸政策的出臺是為規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)市場行為而制定，要求通過不斷提高信貸成本的方式實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這一政策直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作，并產(chǎn)生一定風(fēng)險。該政策降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場上的流通速度，會直接或間接影響消費(fèi)者的想法和情緒，導(dǎo)致銷售資金回籠變慢，于是房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)失衡以及負(fù)債比率過高的問題，嚴(yán)重的還會形成資金鏈斷裂。另外，該政策對購買第二套住房的消費(fèi)者也有要求，表現(xiàn)在首付與貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整上，提高了首付款的比例和貸款利率，稅收的征管也更為嚴(yán)格。由此可見，政府干預(yù)下住房信貸政策的差別化被強(qiáng)化了，消費(fèi)者的購房成本也提升了，又直接影響房地產(chǎn)購買和交易的成交率，企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險必然增加[3]。

（三）新稅收政策產(chǎn)生的風(fēng)險

近些年，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅與所得稅預(yù)征率有所提高，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨多交稅款的問題，不同程度影響自身發(fā)展資金的正常流動。比如國務(wù)院出臺的五項加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，產(chǎn)生的調(diào)控效果更為明顯，如大力推廣房地產(chǎn)稅收工作試點(diǎn)等，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商無法像過去一樣將稅金轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的身卜，開發(fā)商的交易成本也提高，財務(wù)風(fēng)險進(jìn)一步提升。另外，相關(guān)的稅收部門也依據(jù)政策要點(diǎn)制定如建安成本線的策略，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理成本也將提升，逐漸形成高風(fēng)險的投入。

（四）新土地政策帶來的風(fēng)險

新土地政策也是不容忽視的一項干預(yù)政策，國家推行的新土地政策主要為控制房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行隨意開發(fā)，浪費(fèi)我國土地資源的情況，于是伴隨性出臺很多對開發(fā)建設(shè)用地有管束作用的政策，這樣能夠?qū)ψ》康膯栴}形成保障，還有利于確保土地的有效供給。在實(shí)行時，應(yīng)用土地來源嚴(yán)查制度，預(yù)防一些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地使用性質(zhì)，甚至非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。尤其是針對后者，國家政策要求堅決處以一定額度的罰款。于是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡性發(fā)展的渠道給隔斷，資金容易出現(xiàn)周轉(zhuǎn)不順暢的問題，嚴(yán)重的還會影響工期甚至造成二度經(jīng)濟(jì)損失，給財務(wù)管理造成較大的壓力。

三、政策干預(yù)下房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險與應(yīng)對策略

（一）不斷創(chuàng)新融資方式，拓展渠道，提高對風(fēng)險的應(yīng)對能力

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對信貸資金有著非常強(qiáng)的依賴性，尤其在競爭越來越激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要有更多融資舉措，如增加融資的方式或出租多元方式的回收利用。而如今受到國家政策干預(yù)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要順勢而行，利用國家政策中保障房的便利，進(jìn)一步拓寬多樣化融資方法，確保能及時補(bǔ)充資金流，此外還要利用市場的靈活性，改變企業(yè)對房地產(chǎn)商品的營銷手段積極調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，推出不同戶型吸引不同的消費(fèi)者群體，再結(jié)合市場的實(shí)際情況靈活調(diào)整銷售價格，順利推出創(chuàng)新性產(chǎn)品，采用以價換量的方式來促進(jìn)資金回流，使其填充空缺?？傊磺幸允袌鲂枨鬄橹?，通過創(chuàng)新融資方式，提高自身的財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對能力。

（二）完善財務(wù)風(fēng)險管理制度，強(qiáng)化審計，充分發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督職能

針對相關(guān)人員風(fēng)險意識淡薄，忽略工程工期質(zhì)量管理，忽略財務(wù)規(guī)范操作監(jiān)管的情況，房地產(chǎn)公司管理高層必須予以重視，并結(jié)合公司的實(shí)際情況從完善制度著手。制度的擬定與完善，要與房地產(chǎn)市場發(fā)揮的變化、政策的調(diào)整以及公司實(shí)際的運(yùn)營為主，做好相應(yīng)項目的預(yù)算與資本預(yù)算管理，提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確度，此外還要充分發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督的職能，實(shí)時跟蹤調(diào)查每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況，強(qiáng)化內(nèi)部的審計工作，細(xì)化部分存在爭議的費(fèi)用支出，更好地進(jìn)行管控，提高資金使用的合力性。

（三）充分利用政策的優(yōu)惠，合理避稅，降低部分土地增值稅

在國家推出政策對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行干預(yù)時，很多政策都有其一定的價值。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在不違背國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上可采取有效措施規(guī)避部分稅收，這也是減少稅收的有效途徑。比如通過專業(yè)計算一些項目成本選擇一些交稅較少或是試用稅率來減少部分稅收，也可以利用房地產(chǎn)增值稅的控制來降低土地增值稅額度。值得一提的是，制定房地產(chǎn)商品銷售價格時，要注意事前的計算和籌劃，協(xié)調(diào)銷售價格與稅收，通過對土地增值稅不同級別稅率臨界點(diǎn)的差異優(yōu)勢進(jìn)行避稅，減少不必要的稅收，降低成本。還可以通過分散收入、合作建房或是捆綁銷售等方式，降低企業(yè)營業(yè)額[4]。

四、結(jié)束語

綜卜所述，面對我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前發(fā)展的大環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，就必須正視政府對該行業(yè)的政策干預(yù)，冷靜客觀地分析自身發(fā)展的形勢與問題，通過優(yōu)化內(nèi)部管理，提高風(fēng)險意識和應(yīng)對能力等方式，找到應(yīng)對策略和突破口，保持進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]耿光梅.政策調(diào)控期房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對策略[J].經(jīng)營戰(zhàn)略，2013，11（9）：90-91.

[2]支夢宇.高杠桿視角下我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與應(yīng)對——以S房地產(chǎn)公司為例[D].北京交通大學(xué)，2019.

[3]余延紅.房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對策略分析[J].智庫時代，2019，2（5）：117-118.

[4]王古.新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀與對策研究[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2017，2（19）：257.