長株潭房地產(chǎn)泡沫化程度檢測與傳染風(fēng)險(xiǎn)研究

郭欣 何宇鑫 馬書田 景鑫

摘要：現(xiàn)選取長株潭地區(qū)2004-2017年的相關(guān)數(shù)據(jù)，采用指標(biāo)法對房價(jià)泡沫進(jìn)行測度，得出房地產(chǎn)泡沫化的程度。繼而使用VAR模型和脈沖響應(yīng)分析該地區(qū)房地產(chǎn)泡沫化對宏觀經(jīng)濟(jì)的傳染風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)果表明，長株潭地區(qū)存在房價(jià)泡沫，房地產(chǎn)泡沫化程度較高，且對宏觀經(jīng)濟(jì)增長有負(fù)向影響，存在傳染風(fēng)險(xiǎn)。最后針對所得結(jié)果提出單位根檢驗(yàn);格蘭杰因果檢驗(yàn);構(gòu)建VAR模型;脈沖響應(yīng)圖等對策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格泡沫;宏觀經(jīng)濟(jì);傳染風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F832? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2020）08-0135-03

一、引言

由于房地產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，對房地產(chǎn)泡沫水平的測度一直是研究熱點(diǎn)。近些年來，隨著長株潭地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，大量資本和勞動(dòng)力涌入房地產(chǎn)市場，長株潭地區(qū)房地產(chǎn)市場得到了迅速發(fā)展，但同時(shí)人們購房需求與長期高位運(yùn)行的房價(jià)之間的矛盾也日益突出，房地產(chǎn)泡沫化作為房地產(chǎn)市場的重要問題，成為了人們關(guān)注和探討的焦點(diǎn)。嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫化會(huì)帶來一系列的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題，不利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在這一背景下，研究長株潭地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康狀況，對抑制房地產(chǎn)泡沫化和未來房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

當(dāng)前學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)泡沫測度的方法主要分為三大類。一是指標(biāo)法。呂江林（2010）[1]在研究中將房價(jià)收入比作為指標(biāo)測度出中國房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫，并考察了租售比等學(xué)術(shù)界和業(yè)界通常用來度量住房市場泡沫水平的指標(biāo)的適用性。二是統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法。該方法主要分為三種，方差界檢驗(yàn)、設(shè)定性檢驗(yàn)、單位根—協(xié)方差檢驗(yàn)，王鶴（2011）[2]通過單位根檢驗(yàn)和協(xié)方差檢驗(yàn)對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度。三是理論價(jià)格法。楊燦、劉赟（2008）[3]通過計(jì)算邊際收益率求出房地產(chǎn)的理論價(jià)格，再與房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格進(jìn)行比較，測度房地產(chǎn)泡沫。

在房地產(chǎn)泡沫化和宏觀經(jīng)濟(jì)方面，當(dāng)前學(xué)術(shù)界主要從實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資、工業(yè)創(chuàng)新、居民消費(fèi)和宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)等視角，對我國房地產(chǎn)市場泡沫化對宏觀經(jīng)濟(jì)的不良影響進(jìn)行考察。陳志剛（2018）[4]使用迭代回歸法測算各地房地產(chǎn)泡沫，并以金融發(fā)展與房地產(chǎn)泡沫的交互項(xiàng)為研究重點(diǎn)，提出房地產(chǎn)泡沫顯著抑制了實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資，而該抑制作用受金融發(fā)展水平影響。張勇（2015）[5]利用VAR模型和脈沖響應(yīng)分析，發(fā)現(xiàn)中國宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中的40%來源于房地產(chǎn)市場波動(dòng)，此外金融加速器作用下的信貸約束將加劇房價(jià)對經(jīng)濟(jì)的影響。

綜合國內(nèi)外學(xué)者的現(xiàn)有研究，碩果累累，但仍有可以創(chuàng)新之處。首先，國內(nèi)學(xué)者對二三線城市房地產(chǎn)市場研究較少。其次，國內(nèi)大部分文獻(xiàn)是檢測某一區(qū)域是否存在房地產(chǎn)泡沫或測度泡沫大小，少有在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究相關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)泡沫化的傳染風(fēng)險(xiǎn)。

三、長株潭地區(qū)房地產(chǎn)泡沫化的測度

（一）數(shù)據(jù)來源

現(xiàn)以長株潭地區(qū)為研究出發(fā)點(diǎn)， 通過選取2004至2017年相關(guān)指標(biāo)的年度數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度， 數(shù)據(jù)來源于湖南省，長沙市、株洲市以及湘潭市統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)。

（二）指標(biāo)選取

現(xiàn)通過選取三個(gè)指標(biāo)來對長株潭地區(qū)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度。一是房價(jià)收入比。房價(jià)收入比是計(jì)算房地產(chǎn)泡沫的可靠指標(biāo)。房價(jià)收入比越高，居民家庭的可支配收入足以購房的年數(shù)越長，則居民的購房壓力越大，房地產(chǎn)泡沫化程度越高。二是房價(jià)增長率/GDP增長率。房價(jià)增長率/GDP增長率反映出虛擬經(jīng)濟(jì)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度，當(dāng)比值大于1時(shí)，則說明房地產(chǎn)市場存在投機(jī)空間，該指標(biāo)越大，房地產(chǎn)泡沫越大。三是房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額。

當(dāng)房地產(chǎn)投資額的增速快于固定資產(chǎn)投資額增速時(shí)，市場看好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，將會(huì)有更多的資金進(jìn)入，房價(jià)將會(huì)上升。其所占的比重間接反映出房地產(chǎn)市場的冷熱程度。

從房價(jià)收入比來看，世界銀行認(rèn)為合理的房價(jià)收入比為 4— 6。長沙株洲在2011年均超過6，湘潭在2013年超過6，說明存在房價(jià)泡沫。在2014-2016年期間，由于政府采取“湘五條”“溫和七條”等政策對長株潭房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，導(dǎo)致房價(jià)收入比有所下降，其中株洲市在2016年因房價(jià)下跌不存在泡沫，但總體上，長株潭地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫化程度仍然較高。

從房價(jià)增長率/GDP增長率來看，長株潭地區(qū)大部分年份比值都超過了1，2012年到2016年下降很多，但2017年達(dá)到最高值，超過了2，說明房地產(chǎn)泡沫較大。房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額比值在逐年下降，雖然房地產(chǎn)投資額一直在上升，可以說明政府宏觀調(diào)控起到了作用。因此通過這三個(gè)指標(biāo)的分析證明，長株潭房地產(chǎn)泡沫化程度還是比較高的。

四、實(shí)證分析

現(xiàn)選取各地生產(chǎn)總值增長率作為衡量宏觀經(jīng)濟(jì)的變量，記為GDPR，運(yùn)用前面計(jì)算的房價(jià)收入比作為衡量房價(jià)泡沫的變量，記為HPIR。運(yùn)用2004年到2017年GDP增長率的年度數(shù)據(jù)作為時(shí)間序列數(shù)據(jù)，實(shí)證分析房價(jià)泡沫對宏觀經(jīng)濟(jì)的傳染風(fēng)險(xiǎn)。

（一）單位根檢驗(yàn)

由結(jié)果可知，三地GDPR和HPIR都存在單位根，故對數(shù)據(jù)進(jìn)行一階差分后再進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)DGDPR和DHPIR都是平穩(wěn)序列，故GDPR和HPIR都是一階單整，記為GDPR～I(xiàn)（1）、HPIR～I(xiàn)（1）。

（二）格蘭杰因果檢驗(yàn)

從卡方統(tǒng)計(jì)值來看，可以在1%的水平上拒絕原假設(shè)，認(rèn)為DHPIR是DGDPR的格蘭杰原因。只有長沙的F統(tǒng)計(jì)值不顯著，但是卡方統(tǒng)計(jì)值是顯著的，現(xiàn)選擇以卡方統(tǒng)計(jì)值為依據(jù)，認(rèn)為原假設(shè)不成立。故三個(gè)地區(qū)的房價(jià)泡沫是GDP增長率的格蘭杰原因，即房價(jià)泡沫對GDP增長率有影響。

（三）構(gòu)建VAR模型

根據(jù)AIC和SC信息準(zhǔn)則確定最優(yōu)滯后階數(shù)為3，故構(gòu)建滯后階數(shù)p=3的VAR模型如下。

DGDPRtDHPIRt=β10β20+β11β21DGDPRt-1+β12β22DGDPRt-2+β13β23DGDPRt-3+γ11γ21DHPIRt-1+γ12γ22DHPIRt-2+γ13γ23DHPIRt-3+ε1tε2t

把同期變量合并成列向量后可寫為：

DGDPRtDHPIRt=β10β20+β11 γ11β21 γ21DGDPRt-1DHPIRt-1+β12 γ12β22 γ22DGDPRt-2DHPIRt-2+β13 γ13β23 γ23DGDPRt-3DHPIRt-3+ε1tε2t然后對VAR模型進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，由于VAR模型滯后三階，共有6個(gè)特征根。通過判斷，這6個(gè)特征根的模都小于一且全部位于單位圓內(nèi)，因此可以判斷該VAR模型是平穩(wěn)的，故可以進(jìn)一步進(jìn)行脈沖響應(yīng)函數(shù)分析。

（四）脈沖響應(yīng)圖

由圖1可知，上圖分別展示了來自DHPIR的沖擊對DGDPR的影響是隨著沖擊的持續(xù)逐漸穩(wěn)定的，這是平穩(wěn)序列的一般特征。從單個(gè)圖形來看，對長沙的DHPIR施加沖擊后，在第一期首先會(huì)對DGDPR產(chǎn)生正向影響，然后正向影響逐漸減弱，到第二期影響轉(zhuǎn)為負(fù)向影響，之后大體呈現(xiàn)負(fù)面影響趨勢，隨著時(shí)間推移影響逐漸平穩(wěn)。對株洲的DHPIR施加沖擊后，在第一期會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的負(fù)向沖擊，而后負(fù)面影響逐漸減弱，在第五期之后會(huì)出現(xiàn)短暫的正向效應(yīng)，但持續(xù)時(shí)間不長。對株洲的DHPIR施加沖擊后，在前四期都會(huì)出現(xiàn)負(fù)向影響，之后影響保持穩(wěn)定。

綜上可知，房價(jià)泡沫對GDP增長率大致呈負(fù)向影響，即便短期內(nèi)可以刺激經(jīng)濟(jì)，長期下還是不利于國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。我們可以認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫化對經(jīng)濟(jì)增長是有阻礙作用的，即房地產(chǎn)泡沫化對宏觀經(jīng)濟(jì)存在傳染風(fēng)險(xiǎn)。

五、對策建議

（一）加快城市保障房建設(shè)

政府以自己的名義購買一些商用房作為經(jīng)濟(jì)適用住房，同時(shí)以租賃的方式租給那些有需要的人，實(shí)現(xiàn)保障性住房的“以租代買”，建立一個(gè)與商品房不同的市場機(jī)制，將高收入群體和低收入群體在房地產(chǎn)市場中分隔開。

（二）提高交易費(fèi)用并遏制和打擊投機(jī)

通過多種稅負(fù)的征收來增加房屋持有成本，這個(gè)方法將會(huì)使得囤房者減少房屋的持有，釋放出多余的房子，增加市場供給，擠出房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的泡沫成分。另外政府要加強(qiáng)監(jiān)管，適度打擊投機(jī)，規(guī)范房地產(chǎn)的市場秩序。

（三）調(diào)控政策要充分考慮房價(jià)泡沫傳染問題

各地政府在制定房價(jià)政策時(shí)，既要因地制宜又要統(tǒng)籌兼顧，充分考慮房價(jià)波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，避免房價(jià)泡沫傳染帶來的負(fù)面沖擊。

參考文獻(xiàn)：

[1] 呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量[J].經(jīng)濟(jì)研究，2010（6）：28-41.

[2] 王 鶴，周少君.中國房價(jià)是否存在泡沫——基于省際面板數(shù)據(jù)的協(xié)整分析[J].中國房地產(chǎn)，2011（4）：14-19.

[3] 楊 燦，劉 赟.關(guān)于房地產(chǎn)泡沫量的測度研究[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2008（19）：41-43

[4] 陳志剛，吳國維，張 浩.房地產(chǎn)泡沫如何影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資[J].財(cái)經(jīng)學(xué)，2018（3）：93-106.

[5] 張 勇.房地產(chǎn)市場會(huì)壓垮中國嗎——房地產(chǎn)市場、貨幣市場波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)動(dòng)態(tài)關(guān)系研究[J].財(cái)政研究，2015（9）：8-22.

[責(zé)任編輯：王功巧]