關(guān)于物業(yè)財務(wù)管理問題與策略的思索

戰(zhàn)擋

摘要：市場更新日新月異，社會快速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展不斷更新，涌現(xiàn)出越來越多的新型管理模式，機會與風險并存，社會發(fā)展給物業(yè)行業(yè)帶來了新的發(fā)展生態(tài)，新的發(fā)展機會，新的創(chuàng)造機遇，同時，物業(yè)也面臨著更多的風險，競爭壓力更大，物業(yè)行業(yè)必須以更高標準要求自身，管理工作也必須更加完善高效。無論社會如何發(fā)展、如何更新?lián)Q代，財務(wù)管理的重要地位都不可輕易撼動，財務(wù)是企業(yè)管理的核心，物業(yè)行業(yè)也不例外，物業(yè)人員應(yīng)該意識到財務(wù)管理工作的重要性，根據(jù)市場大環(huán)境以及企業(yè)自身發(fā)展狀況及時靈活調(diào)整物業(yè)財務(wù)管理模式，確保財務(wù)工作的規(guī)范科學高效，從經(jīng)濟上為公司發(fā)展保駕護航，為公司長遠發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。筆者結(jié)合自身多年工作經(jīng)驗，主要對目前我國物業(yè)公司在財務(wù)管理中存在的問題進行了分析，就提高物業(yè)管理水平提出了相應(yīng)策略與建議，以促進這一行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè);財務(wù)管理;問題;策略

引言

物業(yè)公司的財務(wù)管理存在其特殊性，財務(wù)內(nèi)容項目涉及廣泛，財務(wù)人員必須對公司情況了如指掌，有效核算公司財務(wù)經(jīng)費，根據(jù)運行項目的以及各部門的預(yù)算，合理分配公司財務(wù)，并根據(jù)實際需求靈活調(diào)整，科學分配，確保財務(wù)資金的利用率。工作人員要加強合作，保證財務(wù)資金正常流動，使財務(wù)工作朝著預(yù)期的良性的方向發(fā)展。萬物都在變，財務(wù)管理工作也面臨著許多新問題，相關(guān)的管理人員必須要明確物業(yè)財務(wù)管理當中的各種問題，然后根據(jù)實際的情況有針對性地提出高效的解決措施。

一、物業(yè)財務(wù)管理概述

（一）物業(yè)財務(wù)管理的含義

財務(wù)是指企業(yè)為達到既定目標而進行的籌集資本并在企業(yè)的管理中進行運用的一種活動。那么在物業(yè)經(jīng)營過程中，商品房的出售、經(jīng)供房產(chǎn)的出租、物業(yè)提供服務(wù)管理所得的收入等，就形成了物業(yè)管理公司的資金運行。簡單來說，物業(yè)財務(wù)管理即物業(yè)管理公司對自身資金運行的管理。在資金運行過程中，由于它包括了整個物業(yè)經(jīng)營出租和管理服務(wù)收費等資金的籌集、使用、耗費、收入與最后的分配，可見它是一種全方位、綜合性的管理和服務(wù)。為了擴大收入來源，提高自身經(jīng)濟效益，使物業(yè)不斷保值增值，很多物業(yè)管理公司施行“一業(yè)為主，多業(yè)發(fā)展”的方針，公司結(jié)構(gòu)既包括商業(yè)貿(mào)易部門，也包括工程維修機構(gòu)，除此之外，還有出租物業(yè)及其他提供有償服務(wù)的機構(gòu)。物業(yè)管理公司的財務(wù)管理就是統(tǒng)籌各經(jīng)營單位的機構(gòu)。

（二）物業(yè)財務(wù)管理的特點

1.內(nèi)容復雜

物業(yè)財務(wù)管理之所以內(nèi)容復雜，主要是因為物業(yè)管理內(nèi)容的復雜。物業(yè)管理集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位于一體，不僅管理的對象多種多樣，而且資金的來源和支出也各不相同，因此，物業(yè)的財務(wù)管理的內(nèi)容十分復雜。另外，它還有別于其他服務(wù)行業(yè)，財務(wù)管理的范圍十分廣泛，工資支出必然屬于財務(wù)管理，物業(yè)主要是為業(yè)主服務(wù)，因此保潔服務(wù)、公共設(shè)施設(shè)備的維修更換，還有物資的消耗等，都是財務(wù)管理的管理范圍。這就要求物業(yè)公司的財務(wù)管理工作要兼顧到公司的各個部門與項目，或多或少地滲透到企業(yè)管理的每個環(huán)節(jié)中。

2.成本較高

除了少數(shù)大企業(yè)為之占用的物業(yè)之外，大多數(shù)時候，物業(yè)管理的收支項目數(shù)額都比較小，但是發(fā)生的頻率較高。因而，費用的收取、催繳、支付等財務(wù)處理工作量大，導致財務(wù)管理成本較高。

3.管理資金性質(zhì)復雜

因為政府對物業(yè)管理行業(yè)有一定的干預(yù)性，以及業(yè)主需求也是豐富多樣的，所以管理費的性質(zhì)和內(nèi)容就比較復雜。例如，對于不同的居住物業(yè)價格，物業(yè)管理的收費就分為政府定價、政府指導價以及市場價等;從內(nèi)容來看，有的屬于經(jīng)營收益性質(zhì)的包干型管理費，有的則屬于實報實銷型管理費，是屬于代收代付性質(zhì)的;有的管理費與傭金分別計算，有的還包括了租售的租金。至今為止，有關(guān)物業(yè)管理費的名稱都是五花八門的，沒有統(tǒng)一，可見其性質(zhì)復雜性。

4.財務(wù)監(jiān)督的多元化

事實上，不單單是物業(yè)管理資金的類型多，相應(yīng)的物業(yè)財務(wù)管理的監(jiān)督同樣呈現(xiàn)出多元化的特點，例如住房專項維修資金因為屬于全體業(yè)主所有，所以其使用必須受到業(yè)主的監(jiān)督;大規(guī)模的工程維修必須經(jīng)由當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門批準后才可以實施，這就需要接受當?shù)刎斦块T的監(jiān)督檢查;對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的相關(guān)服務(wù)，其服務(wù)收費需要當?shù)卣飪r部門的批準，并在其監(jiān)督之下;物業(yè)公司資金運作方面的監(jiān)督對象更為廣泛，包括業(yè)主、企業(yè)自身、政府相關(guān)部門等，均對各項物業(yè)收費進行有效的監(jiān)督;物業(yè)業(yè)主通常重視物業(yè)收費以及效益等情況，這就需要物業(yè)公司所提供的財務(wù)信息必須體現(xiàn)該方面的特點。做好物業(yè)公司的財務(wù)管理工作，一方面可有利于規(guī)范公司的財務(wù)行為，另一方面能夠促進企業(yè)間的公平競爭，從而保護物業(yè)管理相關(guān)各方的合法權(quán)益，最終實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

二、物業(yè)財務(wù)管理工作中存在的問題

（一）管理者的市場觀念薄弱，不十分重視成本管理

市場經(jīng)濟催生了一批新領(lǐng)域，物業(yè)管理就是產(chǎn)物之一，市場經(jīng)濟的發(fā)展導致物業(yè)管理發(fā)展得越來越專業(yè)化、智能化。但是，管理人員的思維并未進步，管理理念跟不上時代發(fā)展需求，對物業(yè)管理這個行業(yè)認識不夠清晰，缺乏長遠的深刻的戰(zhàn)略規(guī)劃，認為物業(yè)管理的工作內(nèi)容就是清潔衛(wèi)生、維護小區(qū)秩序，因此無法形成規(guī)模經(jīng)濟。工作范圍的認識錯位，導致財務(wù)管理工作也存在缺失，不重視成本管理工作，在實際工作中也就不可能將人力及財務(wù)等資源進行優(yōu)化整合管理，無法優(yōu)化企業(yè)經(jīng)濟效益。因此，作為物業(yè)管理人員，尤其是財務(wù)工作人員，必須要樹立市場觀念、現(xiàn)代會計觀念，將目光放遠放長，以穩(wěn)企業(yè)發(fā)展。

（二）內(nèi)部控制制度不規(guī)范

制度是員工工作的行為準則，尤其是物業(yè)財務(wù)收支瑣碎繁雜，沒有清晰明了的工作流程，很容易導致工作不便。在實際工作中，某些公司認為自己的業(yè)務(wù)簡單，自然而然的認為公司財務(wù)也便于管理，并沒有建立起完善的財務(wù)管理制度，忽略了公司內(nèi)部財務(wù)控制制度的制定。還有一些物業(yè)公司，盡管建立了相關(guān)賬戶，但由于其基礎(chǔ)工作管理不善，賬戶建立困難，物管理費無法及時公布，業(yè)主也無法及時了解物業(yè)管理費的使用情況，這些都是內(nèi)部財務(wù)制度不完善導致的?？偠灾?，管理者不能簡單地將制度建立與否與業(yè)務(wù)內(nèi)容的復雜度掛鉤，只有建立完善的制度，才能為物業(yè)業(yè)務(wù)正常開展提供保障。

（三）財務(wù)報表管理不善

物業(yè)公司所使用的財務(wù)會計制度不一，某些公司是參考公共機構(gòu)制定的，有些則是依據(jù)自己的業(yè)務(wù)工作狀況，建立起符合公司實際的財務(wù)報表制度，缺乏統(tǒng)一的會計制度。物業(yè)公司業(yè)務(wù)有其特殊性，財務(wù)對象凌亂、業(yè)務(wù)的多樣性給財務(wù)管理帶來了很大的挑戰(zhàn)，明細管理較為混亂，財務(wù)報表普遍存在數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)、詳細度不夠、管理困難的問題，面對這種情況物業(yè)公司首先要統(tǒng)一會計制度，將財務(wù)法規(guī)了然于心，這樣才能規(guī)范的管理各類財務(wù)報表。

（四）融資能力差，監(jiān)管不足

在我國現(xiàn)有物業(yè)公司多為中小規(guī)模企業(yè)，資金來源途徑狹窄，使用資金有限，再加上業(yè)務(wù)規(guī)模小，向銀行貸款融資也存在阻礙，物業(yè)公司難以獲得信用擔保，向銀行貸款困難。此外，物業(yè)公司的專項維修資金并沒有得到有效使用，目前我國的住房維修基金分為政府主管部門或房地產(chǎn)公司托管兩種模式，這部分資金主要是用于財產(chǎn)擔保期滿后住宅公用部分，當設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題時，啟用此資金用于維修改造，?？顚Ｓ茫坏糜糜谄渌С?。但是此項資金的所知率并不高，大部分業(yè)主都不知道有此資金的存在，有擅自挪用資金的情況存在，監(jiān)管力度不足。

（五）投資水平不高

物業(yè)公司通常被人們認為是“后勤部門”，中小規(guī)模物業(yè)公司居多，由于其規(guī)模與資質(zhì)的原因，大多數(shù)物業(yè)公司的投資管理業(yè)務(wù)存在短板，沒有好的投資項目，投資水平不高?？茖W的投資是建立在大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的，首先要收集足夠的資料，并進行科學的整理收集分析，才有可能作出正確的投資分析，但是大多數(shù)物業(yè)公司并沒有一個專業(yè)的投資團隊，管理者只是憑感覺而論，投資科學度低，因此，投資項目自然風險度高。其一是投資方向的錯誤，事前缺乏專業(yè)的市場調(diào)查，不知道消費者要什么，需求度是多少，最終導致投資項目與消費者需求不匹配，沒有獲得預(yù)期的回報率。其二是投資的資金鏈斷裂，投資通常是一項持久性業(yè)務(wù)，后續(xù)資金跟不上，無法為項目提供持續(xù)性支持，也會導致投資項目夭折、半路夭折，還會導致前期的投資打水漂，給公司帶來巨大的損失。當今隨著城市化進程的發(fā)展，市場需求的擴大，物業(yè)公司的發(fā)展空間也越來越大，企業(yè)經(jīng)營者要有戰(zhàn)略的意識，高度重視財務(wù)管理工作，實現(xiàn)財務(wù)資源優(yōu)化配置，投資理財科學發(fā)展，形成財務(wù)良性循環(huán)。

三、物業(yè)財務(wù)管理工作的策略思索

（一）完善物業(yè)公司物業(yè)會計制度與準則

制度準則是工作的開展依據(jù)，是監(jiān)督財務(wù)使用情況的規(guī)范，物業(yè)管理企業(yè)首先要重視制度，以國家規(guī)范的財務(wù)管理要求為準繩，再結(jié)合公司自身業(yè)務(wù)需要，制定出適合自己公司運行的財務(wù)管理制度，使工作有法可依、有紀可遵，財務(wù)上的報表賬簿等統(tǒng)一規(guī)范管理。同時，制度不是制定完就等于結(jié)束，制度只有經(jīng)過時間檢驗，才能發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)現(xiàn)問題就要解決問題，要不斷完善細化制度建設(shè)，例如小區(qū)各種財務(wù)資料的上交程序、小區(qū)收入的監(jiān)督管理等。以制度規(guī)范行為，穩(wěn)企業(yè)發(fā)展。

（二）建立財務(wù)成本分析控制制度

成本支出是物業(yè)財務(wù)管理的一項重要工作內(nèi)容，包括人工成本以及管理成本，公司要建立財務(wù)成本分析控制制度，整合資源，可以通過進修培訓等方式提高員工素質(zhì)，改變其傳統(tǒng)觀念，不要將財務(wù)工作簡單地認為為收支、記賬工作，加強隊伍建設(shè)，提高員工大局觀念，樹立整體成本意識，緊跟時代潮流，成長為復合型人才，適應(yīng)工作需要。

（三）建立規(guī)范的財務(wù)基礎(chǔ)工作

基礎(chǔ)是根本，工作人員要時刻注意對財務(wù)往來的記錄，尤其是對于原始記錄的歸納整理，首先要制定統(tǒng)一的格式標準，規(guī)定好記錄的內(nèi)容方法，高標準要求財務(wù)原始記錄的傳遞收集保管等過程，避免在流程中出現(xiàn)差錯;定額管理是物業(yè)財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作之一，在工作中要制訂并嚴格執(zhí)行企業(yè)的定額管理，比如費用定額、物質(zhì)定額等。物業(yè)很大程度上都是承擔的基礎(chǔ)工作，對于企業(yè)物質(zhì)的購買維修等環(huán)節(jié)要一一記錄在案，定時或不定時的清查財務(wù)預(yù)算使用情況，強化基礎(chǔ)建設(shè)。

（四）建立維修基金制度，加強監(jiān)督力度

物業(yè)公司應(yīng)設(shè)有維修基金，以實際情況為出發(fā)點，以業(yè)主權(quán)益為基準，專項維修資金所有權(quán)歸屬業(yè)主，同時，維修資金管理形式多樣，應(yīng)根據(jù)不同的形式制定相應(yīng)的財務(wù)管理辦法。建立了維修基金，要有相應(yīng)的使用計劃以及監(jiān)督情況，確?；鹩迷阡撊猩希〞r公布基金的使用情況，提高透明度，讓業(yè)主知曉錢花在了哪里，讓公眾做監(jiān)督者，必要時還可以請紀檢或?qū)徲嫴块T進行監(jiān)督。

結(jié)語

隨著現(xiàn)代城市的不斷發(fā)展，以及人們生活水平的不斷提升，我國物業(yè)管理得到快速的發(fā)展。但在物業(yè)公司不斷增多、服務(wù)水平不斷提升的形勢下，物業(yè)公司為更好地發(fā)展，需重視財務(wù)管理問題，對經(jīng)營成本實施有效的管理控制。物業(yè)服務(wù)公司要能夠認識到目前財務(wù)管理中存在的問題，結(jié)合其存有的特殊性及具體情況制定出科學、合理的措施，增強對財務(wù)的控制管理。

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