淺析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題和對策

彭芹

摘要：21世紀以來，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壯大，會計核算的重要性也愈發(fā)凸顯出來。準確合理地進行項目成本分攤和會計核算，對房地產(chǎn)項目的經(jīng)營計劃和投資策略都有非常重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算不同于制造企業(yè)，核算貨品總價大、周期較長，針對不同的地產(chǎn)項目采用合理的成本核算與分攤辦法對于企業(yè)財務(wù)管理成效的發(fā)揮非常重要。本文針對房地產(chǎn)行業(yè)會計核算存在的問題，提出相應(yīng)的改善對策，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)日常核算工作起到參考和規(guī)范作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);會計核算;成本分攤

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中的作用越來越大，因其涉及行業(yè)較廣泛，準確合理的會計核算顯得尤為重要，這對于企業(yè)管理人員和財務(wù)管理人員提出了較大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)會計核算涉及成本對象的確認、分攤方法的選擇、核算周期的把控等，對其進行分析具有較強的理論價值和現(xiàn)實意義。

一、準確進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)作為21世紀市場經(jīng)濟的重要行業(yè)，資金投入量大、經(jīng)營風(fēng)險較高、涉稅金額較大、項目開發(fā)周期較長，對于項目公司運營管理的要求非常高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算對于企業(yè)財務(wù)管理、項目計劃開發(fā)周期、銷售決策至關(guān)重要。實現(xiàn)合理的會計核算，首先，可以準確預(yù)測和總結(jié)開發(fā)項目的開發(fā)成本和預(yù)計盈利情況，提升財務(wù)管理水平，對公司的營運和營銷活動起到指引作用。其次，科學(xué)的會計核算可以合理地減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)，緩解企業(yè)資金壓力，增加項目公司盈利能力。最后，會計核算的準確性對上市公司股東及債權(quán)人至關(guān)重要，房地產(chǎn)行業(yè)涉及國民經(jīng)濟各個行業(yè)，合理準確地對項目財務(wù)數(shù)據(jù)進行核算，一定程度上降低了上市公司的經(jīng)營風(fēng)險。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題

（一）成本對象確認不清

在部分大型社區(qū)構(gòu)建的模式下，房地產(chǎn)開發(fā)項目業(yè)態(tài)較多，包含多層、高層、洋房、別墅、大型活動中心、商業(yè)綜合體等，在會計核算時，成本對象的劃分容易出現(xiàn)困難。成本對象劃分不清，導(dǎo)致項目公司資產(chǎn)負債與利潤情況不能準確反映項目的整體運營狀況，對于企業(yè)運營失去參照和指導(dǎo)價值，直接造成經(jīng)營風(fēng)險。

（二）核算方式不統(tǒng)一，成本分攤方法存在差異

目前成本分攤方法有建筑面積法、占地面積法，市場價值法，同一集團公司不同的項目采用的核算方法也有差異，導(dǎo)致產(chǎn)生不同的報表數(shù)據(jù)。會計人員核算水平較低，在建筑工程、施工管理方面知識較匱乏，導(dǎo)致核算數(shù)據(jù)不合理，影響項目公司會計數(shù)據(jù)的準確性及參考價值。房地產(chǎn)開發(fā)項目由于開發(fā)周期較長，涉稅金額較大，國家稅務(wù)局要求采用預(yù)繳增值稅、企業(yè)所得稅、土增稅的征稅方式。房地產(chǎn)開發(fā)項目由于成本分攤方式和利息扣除標(biāo)準的不同，導(dǎo)致會計核算成本與稅務(wù)認可的稅前扣除成本存在較大差異。

（三）成本預(yù)算與實際結(jié)算差異較大，核算困難

房地產(chǎn)開發(fā)項目大部分采用預(yù)售方式，在預(yù)售階段，成本測算金額受市面材料成本、人工成本等影響，與后期實際結(jié)算金額差異較大，導(dǎo)致項目公司季度和年度預(yù)算與項目公司結(jié)算時盈利情況產(chǎn)生較大差異。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的合同金額較大，開發(fā)周期較長，房地產(chǎn)開發(fā)公司與總承包公司在工程進度結(jié)算中往往產(chǎn)生較多爭議，爭議處理時間較長、難度較大，造成項目公司遲遲做不了最終結(jié)算，會計核算難度加大。

（四）房地產(chǎn)行業(yè)會計核算人員核算水平參差不齊

因為房地產(chǎn)行業(yè)核算工作相對復(fù)雜，部分人員行業(yè)基礎(chǔ)知識欠缺，導(dǎo)致會計工作差錯率較高，影響整體會計核算質(zhì)量。目前人才市場競爭較為激烈，擁有豐富房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)驗的會計人員比較稀缺，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)人力資源面臨的考驗。

（五）會計核算信息化系統(tǒng)建立相對滯后

房地產(chǎn)開發(fā)項目周期較長，涉及環(huán)節(jié)較多，目前形勢下，會計核算管理軟件使用方式單一，模塊開發(fā)不全面，與各個部門日常業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)關(guān)系較差，導(dǎo)致核算混亂，數(shù)據(jù)來源不準確。目前較多地使用明源銷售系統(tǒng)與用友軟件核算，而項目支付軟件多采用ERP軟件，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有將三者整合，從而大大降低了工作效率。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的優(yōu)化對策

（一）解決成本對象確認問題

項目公司需要完善企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)溝通機制，在項目開始階段，依據(jù)項目公司相關(guān)部門取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、總規(guī)劃圖等立項資料準確劃分成本核算對象。區(qū)分住宅、商鋪、公建配套等不同業(yè)態(tài)。對成本對象特殊的項目，積極溝通公司投資和綜合管理部門，核實項目詳細情況，避免將沒有產(chǎn)權(quán)且不能銷售的物業(yè)作為單獨成本對象進行會計核算。對于配建的廉租房及保障房等在簽訂土地出讓合同時約定直接將產(chǎn)權(quán)辦理給政府的，作為公建配套成本進行會計核算。會計核算的成本對象與建設(shè)規(guī)劃的成本對象要結(jié)合起來，合理劃分成本核算對象，對于會計核算的準確性具有重要意義。

（二）解決成本核算方法問題

提高項目公司會計核算人員的專業(yè)素質(zhì)，開展相關(guān)的培訓(xùn)。要求根據(jù)不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)開發(fā)項目的業(yè)態(tài)，確認合理的成本分攤方法，建筑面積法適用于項目業(yè)態(tài)單一，包含單一住宅、單一商業(yè)，層數(shù)和設(shè)計面積大體一致;占地面積法適用于業(yè)態(tài)差異較大的項目;建筑面積法和占地面積法適用于開發(fā)項目分期開發(fā)、土地面積需要分攤的項目;市場價值系數(shù)法適用于各個業(yè)態(tài)市場價值差異較大的項目。在成本方法確認后不得隨意改變，積極與項目公司各個部門溝通協(xié)調(diào)，將建筑面積和土地面積核實準確。對于資本化的利息需要在各個成本對象之間根據(jù)開發(fā)進度進行準確分攤，同時需要注意同一項目不同分期的開發(fā)進度，各分期承擔(dān)的資本化利息要區(qū)別分攤，建立健全成本歸集、成本支付臺賬、合同登記臺賬、銷售收入臺賬，合理使用財務(wù)核算軟件，在計提及支付成本時，根據(jù)預(yù)先設(shè)定的成本分攤方法，自動進行成本分攤，減少差錯的幾率。在與項目公司預(yù)決算部門溝通后，根據(jù)成本合同臺賬及項目形象進度，準確合理地計提項目成本。此外，自2016年5月1日營業(yè)稅改增值稅后，成本發(fā)生需要進行價稅分離，同時保管好進項發(fā)票，及時認證。

（三）完善項目公司季度預(yù)算、年度預(yù)算，提升預(yù)算執(zhí)行及考核評價

在項目運轉(zhuǎn)過程中，積極調(diào)動各個部門提供預(yù)算數(shù)據(jù)。根據(jù)預(yù)算數(shù)據(jù)跟進測算單方成本。項目公司預(yù)算與預(yù)算執(zhí)行涉及部門較多，從投資、設(shè)計、施工、銷售、財務(wù)等各個方向，要求各個部門嚴格把控數(shù)據(jù)來源，提供相關(guān)數(shù)據(jù)報告，提前做好周密規(guī)劃，將預(yù)算分析與調(diào)整與項目公司進展緊密結(jié)合，合理計提相關(guān)成本，盡可能在項目公司運營過程中的各項成本核算完整，待結(jié)算時確保公司盈利情況真實準確。預(yù)算工作需要制定預(yù)算報表填制方法，由財務(wù)部牽頭向各個傳達預(yù)算工作指標(biāo)，保質(zhì)保量完成預(yù)算工作。預(yù)算考核需要分階段進行，對預(yù)算完成結(jié)果進行檢查、考核和評價。從預(yù)算目標(biāo)完成情況、預(yù)算組織工作兩個方面進行考核。

（四）解決稅務(wù)成本與實際會計成本差異產(chǎn)生的核算困難

基于預(yù)繳稅金的要求，稅務(wù)成本與會計成本存在時間性差異，在項目預(yù)售階段，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局要求預(yù)繳稅金期間，盡早核算預(yù)結(jié)算成本。根據(jù)項目公司具體情況，合理核算和預(yù)測項目公司整體稅負率，在項目公司交樓結(jié)算時，及時核算會計成本，提高會計人員的會計核算水平，豐富稅務(wù)知識。針對實質(zhì)性差異，要求核算準確，根據(jù)稅務(wù)局的許可范圍，盡早取得全額發(fā)票，將成本合理稅前扣除。針對房地產(chǎn)行業(yè)按照預(yù)計利潤率確認計算的特殊業(yè)務(wù)納稅調(diào)整事項，需要根據(jù)項目完工進度及時調(diào)整，建立連續(xù)的調(diào)整臺賬，最終保持會計核算和稅務(wù)扣除的一致性。另外，嚴格按照企業(yè)會計準則的要求，將會計成本做合理計提與結(jié)轉(zhuǎn)，在合法納稅的基礎(chǔ)上，保證上市公司會計利潤的準確性。

（五）提高會計人員的專業(yè)素質(zhì)

通過建立培訓(xùn)計劃，定期進行業(yè)務(wù)考核，督促會計人員學(xué)習(xí)行業(yè)新規(guī)范、新準則，同時針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊業(yè)務(wù)有計劃地加強學(xué)習(xí)，提高會計人員的行業(yè)專業(yè)能力。房地產(chǎn)行業(yè)會計人員應(yīng)根據(jù)項目需求，學(xué)習(xí)建筑設(shè)計、工程造價、施工監(jiān)理等專業(yè)基礎(chǔ)知識。同時，在招聘環(huán)節(jié)，財務(wù)部對部門招聘計劃中財務(wù)人員，需要提高行業(yè)經(jīng)驗及學(xué)習(xí)能力的要求，在日益激烈的人才競爭中，準確篩選適合行業(yè)需求的優(yōu)秀會計人才。

（六）加強會計信息系統(tǒng)建設(shè)

為了將會計核算和公司業(yè)務(wù)緊密聯(lián)系，應(yīng)該將會計核算與企業(yè)管理信息系統(tǒng)結(jié)合，規(guī)范支付流程，將企業(yè)內(nèi)部控制與會計核算結(jié)合，提高會計核算質(zhì)量?，F(xiàn)行的會計核算軟件有用友、金蝶、ERP等。房地產(chǎn)行業(yè)的支付流程涉及設(shè)計、施工、綜合管理、預(yù)決算、營銷、售后等各個部門，利用信息化平臺將各個部門進行整合，將成本預(yù)算和預(yù)算執(zhí)行、銷售計劃實施及成果評價等相關(guān)環(huán)節(jié)與財務(wù)預(yù)算及結(jié)算、財務(wù)支付等流程相結(jié)合，形成流暢與完整的業(yè)務(wù)流程體系，對于提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體運營效率具有非常重要的作用。

（七）針對收入核算，制定核算指引，建立合理完整的銷售收入臺賬

在項目預(yù)售階段，作為預(yù)收款的房款需計入往來科目，同時跟進首期款和銀行貸款到賬情況，與營銷部門做好信息溝通，待辦理竣工交房后將預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本及稅金。預(yù)收款收入確認的時間對于企業(yè)利潤影響很大，對于同一項目，有部分交樓的物業(yè)需要全部確認收入。針對租金收入部分，建立臺賬的同時，按照合同約定租金支付情況及時確認收入。利用房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)專業(yè)收入核算軟件，將收款、開票、銷售政策結(jié)合，準確核清房號、收款明細、折扣等信息，對于交樓后空置房需詳細核實后計提相應(yīng)的空置房物業(yè)費并計入銷售費用，返租費用按照要求進行核算。

結(jié)合以上對房地產(chǎn)行業(yè)會計核算面臨問題的分析，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對會計核算的重視程度，依法選擇科學(xué)有效的財務(wù)核算方法，加強企業(yè)信息化管理，提高預(yù)算和核算管理水平，提高會計人員整體素質(zhì)，從而進一步提高會計核算的準確性，提升對企業(yè)管理的決策價值，最終對公司的整體運營發(fā)揮指引作用。

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作者簡介：彭 芹（1985—），女，山東泰安人，中級會計，學(xué)士，主要從事房地產(chǎn)行業(yè)會計核算及財務(wù)管理研究。