不動(dòng)產(chǎn)登記中測(cè)繪與規(guī)劃面積的差異及應(yīng)對(duì)

張毅

【摘 ?要】通過(guò)深入分析房產(chǎn)測(cè)繪跟規(guī)劃面積產(chǎn)生不一致的原因，積極推動(dòng)在不動(dòng)產(chǎn)登記中關(guān)于面積差異的相關(guān)規(guī)定以及登記流程的應(yīng)對(duì)方案。同時(shí)，做出關(guān)于房屋測(cè)繪與規(guī)劃面積出現(xiàn)不一致時(shí)的相關(guān)處理建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪與規(guī)劃;不動(dòng)產(chǎn)登記;差異處理

一、引言

完整的一個(gè)建設(shè)工程由開(kāi)始到完成涉及到多個(gè)階段，例如設(shè)計(jì)規(guī)劃、審核、動(dòng)工、完工驗(yàn)收等，這些階段涉及到的參與主管參與單位有房管、國(guó)土規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門(mén)。拋開(kāi)建設(shè)部門(mén)的主觀因素不講，客觀上因?yàn)椴煌块T(mén)在參與對(duì)接過(guò)程中所采用的標(biāo)準(zhǔn)、側(cè)重點(diǎn)不同，所以管控目的不同，所以很有可能在同一個(gè)位置上由于執(zhí)行不同的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)而出現(xiàn)差異。其中一個(gè)急需明確、處理的情況就是，由于房管局與國(guó)土規(guī)劃部門(mén)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)繪目標(biāo)不同等因素，導(dǎo)致容易出現(xiàn)房屋測(cè)繪和規(guī)劃面積不一致，這樣對(duì)建設(shè)工程完成竣工后要進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)比較大的干擾。

二、房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積產(chǎn)生不一致的起因

（一）建設(shè)部門(mén)導(dǎo)致的面積差異

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)的變動(dòng)導(dǎo)致面積差異

因?yàn)橐恍┮蛩亟ㄔO(shè)開(kāi)發(fā)部門(mén)不得不對(duì)原本的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行更改變動(dòng)，而構(gòu)筑物或者建筑物的比如井深度、開(kāi)間或者使用功能產(chǎn)生變動(dòng)時(shí)，建筑的面積也會(huì)相應(yīng)變動(dòng)。此外，房屋公共使用面積的變化也會(huì)使得公攤面積受到影響，從而導(dǎo)致分戶面積發(fā)生變化。

2.建設(shè)開(kāi)發(fā)部門(mén)的不合規(guī)操作導(dǎo)致面積差異

建設(shè)部門(mén)在施工過(guò)程中沒(méi)有嚴(yán)格按照許可標(biāo)準(zhǔn)要求執(zhí)行建設(shè)，例如原本設(shè)計(jì)規(guī)劃15層的總層數(shù)，結(jié)果在完工時(shí)建成了16層;或者原計(jì)劃95㎡的分戶面積，結(jié)果最后變成了98㎡等等，以此類(lèi)推最后導(dǎo)致了房產(chǎn)測(cè)繪面積跟原本規(guī)劃面積的不一致。

（二）不一樣的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致測(cè)繪面積差異

規(guī)劃設(shè)計(jì)與房產(chǎn)建造單位所采用的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)分別是 2014年 7月 開(kāi)始實(shí)施的新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》以及《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。這2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范存在的差異主要有以下3點(diǎn)：

1.測(cè)繪目標(biāo)不一樣

房產(chǎn)測(cè)繪的最終目的是采集房屋、土地的基本信息，從而為后期的產(chǎn)權(quán)管理、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)使用、房產(chǎn)交易、納稅以及城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的數(shù)據(jù)和資料做支撐;建筑開(kāi)發(fā)的測(cè)繪面積計(jì)算是為了明確建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)，起到為計(jì)算每一項(xiàng)工程量、編制預(yù)算等提供重要依據(jù)的作用。

2.應(yīng)用范圍不一樣

房產(chǎn)測(cè)繪主要應(yīng)用于以下房產(chǎn)面積測(cè)量計(jì)算，比如房屋及建筑物的預(yù)售使用以及房屋的產(chǎn)權(quán)登記面積使用。每個(gè)不同的地區(qū)會(huì)依照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的相關(guān)原則，制定和頒布適用于本地區(qū)的詳細(xì)技術(shù)規(guī)章以及項(xiàng)目施行方案?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》則與此不一樣，它主要適用于企業(yè)或民用建筑工程的新建、加建、改造建設(shè)的預(yù)算工程工作量以及項(xiàng)目工程價(jià)值預(yù)算、核算和結(jié)算等各個(gè)方面。

3.測(cè)量方法不一樣

比如一樣是房屋住宅單層面積的測(cè)繪，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》認(rèn)為如果房屋的單層樓距小于2.20 米則不需要統(tǒng)計(jì)其面積;樓距大于2.20 米時(shí)，都必須需要按照一層的面積進(jìn)行計(jì)算;《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》則認(rèn)為若住宅的單層建筑物高度在2.20米及以上都應(yīng)當(dāng)計(jì)算總體面積，樓距低于2.20米則只需計(jì)算一半的面積。

三、測(cè)繪面積與房屋規(guī)劃面積有不一致時(shí)的處理方案

（一）面積不一致時(shí)關(guān)于登記的不同規(guī)定

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》指出，相關(guān)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋登記時(shí)，需要審查不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)調(diào)查結(jié)果資料是否合規(guī)、齊備，購(gòu)買(mǎi)者、產(chǎn)權(quán)類(lèi)型及性質(zhì)等在權(quán)籍調(diào)查表記載得是否正確，宗地圖、房產(chǎn)平面圖、房產(chǎn)坐標(biāo)和房屋面積等有沒(méi)有符合要求。關(guān)于房產(chǎn)面積怎樣才算是”符合要求”并沒(méi)有具體規(guī)定。然而，在現(xiàn)已廢止的原《房屋登記辦法》第22條有規(guī)定如果存在沒(méi)有依法獲得規(guī)劃、施工許可，或沒(méi)有依照規(guī)劃設(shè)計(jì)的面積等內(nèi)容進(jìn)行建造的房屋申請(qǐng)登記的，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)給予登記。目前所執(zhí)行的《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》并沒(méi)有根據(jù)測(cè)繪跟規(guī)劃面積不一致的情形作明令禁止登記的規(guī)定。其它的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的方案規(guī)范如《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》也沒(méi)有明確有規(guī)定禁止。因此可以理解為目前在國(guó)家級(jí)別的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定里，針對(duì)房產(chǎn)測(cè)量及規(guī)劃面積不一致的情況暫時(shí)沒(méi)有明確禁止登記。

（二）兩種實(shí)際登記中的解決方案

1.測(cè)繪單位重新核實(shí)確認(rèn)

實(shí)際工作過(guò)程中，如果房產(chǎn)測(cè)量跟規(guī)劃測(cè)量面積差距比較大時(shí)，那么可能是有關(guān)測(cè)繪單位在面積計(jì)算中出現(xiàn)錯(cuò)誤。所以，登記部門(mén)可以讓申請(qǐng)人帶著對(duì)應(yīng)的測(cè)繪報(bào)告跟測(cè)繪單位再次核實(shí)確認(rèn)，保證更準(zhǔn)確的登記，也體現(xiàn)登記部門(mén)審核的嚴(yán)謹(jǐn)性。

2.現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并取得相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)后再登記

根據(jù)不同情況，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)可以嚴(yán)謹(jǐn)審查以及現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)確認(rèn)所提交的房屋登記申請(qǐng)，查實(shí)建筑物有沒(méi)有按照規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行建造。導(dǎo)致規(guī)劃驗(yàn)收和房產(chǎn)測(cè)量報(bào)告上面積不一致的情況主要有以下2個(gè)類(lèi)型：

（1）因?yàn)椴捎玫募夹g(shù)規(guī)范不一致導(dǎo)致規(guī)劃面積跟房產(chǎn)面積不一致;比如封閉式的陽(yáng)臺(tái)按照一半建筑面積計(jì)算來(lái)做驗(yàn)收規(guī)劃，而房產(chǎn)測(cè)量是按照全部的面積來(lái)計(jì)算。這樣所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)不一致，在不動(dòng)產(chǎn)登記單位內(nèi)部溝通后同時(shí)取得相關(guān)住建部門(mén)等的意見(jiàn)后，確定為了客觀體現(xiàn)該房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)狀況，如實(shí)登記房產(chǎn)測(cè)量的實(shí)際面積，同時(shí)在檔案登記中說(shuō)明房產(chǎn)測(cè)量跟規(guī)劃驗(yàn)收面積的差異數(shù)據(jù)和原因。

（2）因?yàn)槠渌厥獠豢煽卦驅(qū)е碌拿娣e差異;可以根據(jù)比例控制或默認(rèn)規(guī)則的方式來(lái)解決，如建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)中可接受的誤差面積跟實(shí)測(cè)面積大概在3%范圍內(nèi);這種處理方式其實(shí)并不算非?？陀^，更多是為了保全買(mǎi)方和賣(mài)方之間的合法權(quán)益，所以采用商品房銷(xiāo)售法中涉及到的面積多或少的相關(guān)處理方案;假如誤差超出3%，比規(guī)劃許可多出的面積則按照違規(guī)建造處置，而具體的落地還需要依照各地區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

四、解決房屋測(cè)繪與規(guī)劃面積不一致的三個(gè)建議

（一）加快推動(dòng)房屋測(cè)繪的“三測(cè)合一”甚至“多測(cè)合一”創(chuàng)新改革

結(jié)合前面所剖析的原因，源于規(guī)劃測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪是歸屬不同單位，各自采用不同的標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致這兩者的測(cè)繪面積出現(xiàn)不一致，因此解決問(wèn)題的重心可以從怎么樣將分別歸屬房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)及規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)的測(cè)繪結(jié)果統(tǒng)一起來(lái)著手。根據(jù)國(guó)務(wù)院2019年下發(fā)的《關(guān)于 全面開(kāi)展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》中指出，全面開(kāi)展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革，完成建設(shè)工程項(xiàng)目審批過(guò)程中的4個(gè)統(tǒng)一，主要體現(xiàn)在流程審批、數(shù)據(jù)平臺(tái)信息化、管理體系審批、監(jiān)管方式這四個(gè)方面的統(tǒng)一。針對(duì)涉及驗(yàn)收的測(cè)量工作，執(zhí)行“一次性申請(qǐng)、多方協(xié)同測(cè)繪、共享數(shù)據(jù)成果”，這里指的也是各省市級(jí)施行的“三測(cè)合一”、“多測(cè)合一”。因此，“三測(cè)合一”和“多測(cè)合 一”的持續(xù)改革創(chuàng)新，可以在根源上解決房產(chǎn)及規(guī)劃測(cè)繪面積不一致的情況。然而，這并非可以馬上一步到位實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樗粌H影響到對(duì)各個(gè)分散測(cè)量單位的監(jiān)督和培育，還影響到流程的整合、目前現(xiàn)有測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一等。

（二）各地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況出臺(tái)對(duì)應(yīng)政策

不同地區(qū)可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，具體問(wèn)題具體分析，按照實(shí)際工作中經(jīng)常遇到的各色情況分門(mén)別類(lèi)并逐漸推進(jìn)成登記規(guī)則，組成適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的具體指導(dǎo)意義的用當(dāng)?shù)卣x出具的政策文件。

（二）搭建部門(mén)之間的共同協(xié)商機(jī)制

不動(dòng)產(chǎn)登記單位在處理房產(chǎn)測(cè)繪與規(guī)劃面積的差異問(wèn)題時(shí)，都涉及到房管和規(guī)劃兩大板塊的業(yè)務(wù)，所以在遇到特殊情況時(shí)，可以聯(lián)合兩個(gè)部門(mén)進(jìn)行共同溝通商定，在符合法律法規(guī)范圍內(nèi)達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，同步由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照達(dá)成的一致內(nèi)容進(jìn)行登記。

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