吳江區(qū)工業(yè)用地司法拍賣成交價格研究

林琳

【摘要】我國工業(yè)用地一直受行政手段控制，地方政府為了招商引資、發(fā)展地方經(jīng)濟，一般都以低價的方式主導(dǎo)工業(yè)用地市場。長期以來，我國工業(yè)用地市場價格不能得以真正的體現(xiàn)，隨著網(wǎng)絡(luò)平臺司法拍賣方式的興起，工業(yè)用地的價格逐步趨向于真正的市場價格，本文擬通過收集吳江區(qū)工業(yè)用地司法拍賣價格，分析吳江區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間工業(yè)用地市場價格的差異及原因，并提出相關(guān)的建議。

【關(guān)鍵詞】工業(yè)用地;司法拍賣;價格;吳江區(qū)

1、數(shù)據(jù)的收集和處理

1.1數(shù)據(jù)的收集

本次數(shù)據(jù)收集的內(nèi)容包括：司法拍賣工業(yè)資產(chǎn)（包括房地產(chǎn)、設(shè)備及其他資產(chǎn)）所屬區(qū)域、成交范圍、成交情況、成交面積、成交價格、稅費負擔情況等。

1.2數(shù)據(jù)的處理

1.2.1其他資產(chǎn)的剝離

司法拍賣中一般很少有單獨的工業(yè)用地拍賣，絕大多數(shù)都是已經(jīng)開發(fā)完成的工業(yè)房地產(chǎn)。工業(yè)資產(chǎn)中的附著物設(shè)備等非房地產(chǎn)價格，共同形成了司法拍賣中的房地產(chǎn)成交價格。

在進行司法拍賣時，各法院會通過專業(yè)評估機構(gòu)進行評估，這類評估價一般都是評估的市場價，但在實際拍賣中，有的成交價會高于評估價，有的成交價會低于評估價。考慮到成交價格中包含了土地、房屋、附著物設(shè)備的價格，根據(jù)市場經(jīng)驗土地一般都是有增值效應(yīng)的，而房屋、附著物設(shè)備則會隨著使用年限的增加而形成折舊，因此，在對房地產(chǎn)價格進行剝離時，若成交價高于評估格，則房屋、附著物設(shè)備的價格即假定為原先房屋、附著物設(shè)備的評估價格。若成交價低于評估價，則認為低于市場價的部分都是房屋、附著物設(shè)備的貶值導(dǎo)致的。因此在進行價格剝離時，將低于市場價的部分全部歸為房屋、附著物設(shè)備的貶值。

1.2.2稅費的處理

目前司法拍賣中的稅費負擔方式主要有兩種，部分法院為幫助買受人進一步節(jié)省過戶成本，確定稅費繳納規(guī)則為買方稅費均由買受人自行承擔;賣方稅款由法院在拍賣款中扣繳;部分法院規(guī)定過戶所涉及的一切稅、費（包括根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)由原產(chǎn)權(quán)人承擔的一切稅、費）均由買受人承擔。即各自承擔和由買受人承擔這兩種，由于稅費負擔方式的不同，最終形成的土地價格也有差異，故需要對稅費方式進行統(tǒng)一，以便后期的統(tǒng)計分析。

轉(zhuǎn)讓方（被拍賣廠房及土地方）須繳納的稅種主要有增值稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加、土地增值稅。房地產(chǎn)交易中的稅費有相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定了類目，且在計算土地增值稅時，也可抵扣部分房屋的成本，故本次稅費的計算都在房地產(chǎn)成交價格的基礎(chǔ)上進行測算，而后將土地增值稅部分全部計入土地中。各自承擔和買受人承擔的區(qū)別主要是，在買受人承擔這種方式中將原由賣方承擔的稅費全部轉(zhuǎn)嫁到買受方。

1.3最終分析的數(shù)據(jù)

經(jīng)過數(shù)據(jù)的處理后，最終吳江區(qū)參與分析的案例共計280個，土地面積為5484218.49平方米，總成交價格為869059.90萬元。

2、成交案例價格分析

2.1年度間平均單價情況

本次收集的案例截止2019年3月8日，2019年的數(shù)據(jù)涵蓋2月份春節(jié)，故數(shù)據(jù)量較少，但成交土地面積總量已經(jīng)達到2018年度成交總量的20%，目前的數(shù)據(jù)總體還是有一定的代表性的。故在對年度數(shù)據(jù)進行分析時，對2019年的數(shù)據(jù)一并進行分析處理。

根據(jù)以上表格，從土地平均單價來看，2014至2019年，土地平均單價總體呈現(xiàn)上升趨勢，2016年略有下降，主要由于該年度成交的大面積地塊居多，較大的單個價值總量，一定程度上影響了土地平均單價，2016年度開始，上漲幅度開始逐年增加，2018年逼近1000元/m2，2019年雖然數(shù)據(jù)尚少，但土地平均單價維持在950元/m2左右，總體趨勢為上漲模式。

從土地成交總量來看，土地成交總量也呈現(xiàn)上升趨勢，2016至2017年成交總量激增，2018年度有所緩和，2019年度數(shù)據(jù)量較少，但成交量已達2018年度總量的20%，整體呈現(xiàn)增長趨勢。

2.2區(qū)域間平均單價情況

吳江目前一共分為黎里鎮(zhèn)、平望鎮(zhèn)、七都鎮(zhèn)、盛澤鎮(zhèn)、松陵鎮(zhèn)、桃源鎮(zhèn)、同里鎮(zhèn)、吳江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)這幾大區(qū)域。其中同里鎮(zhèn)由于和吳江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)實行區(qū)鎮(zhèn)合一的管理，絕大多數(shù)已經(jīng)歸為吳江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，以上統(tǒng)計的同里鎮(zhèn)，僅為屯村等個別村落。故本次進行區(qū)域間比較時，統(tǒng)一合并為吳江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。而松陵鎮(zhèn)是吳江的主城區(qū)，未來主要往商住方向發(fā)展，工業(yè)用地主要涉及宛坪、八坼、橫扇等社區(qū)，該部分與吳江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)從地理上都有所接壤，且目前的太湖新城規(guī)劃，已將該部分地區(qū)融入，故以上所述合并為“開發(fā)區(qū)及松陵”進行統(tǒng)計。

盛澤鎮(zhèn)自2011年9月，開始籌建“江蘇省吳江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，目前已進入省政府籌建名單內(nèi)，已連續(xù)3年經(jīng)濟保持高增長，已經(jīng)成為吳江的南部城市副中心，故單獨作為一個區(qū)域進行分析。

黎里鎮(zhèn)目前已成立江蘇省汾湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是江蘇省省級開發(fā)區(qū)，且根據(jù)《長三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動計劃（2018-2020年）》等相關(guān)文件，目前上海青浦、吳江黎里、浙江嘉善將形成長三角一體化發(fā)展示范區(qū)，發(fā)展前景，指日可待，故單獨作為一個區(qū)域進行分析。

其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展狀況類似，故統(tǒng)一作為“其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)”區(qū)域一并進行分析。

盛澤鎮(zhèn)作為老牌經(jīng)濟重鎮(zhèn)，與松陵鎮(zhèn)在經(jīng)濟上是“一市兩中心”，吳江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是吳江區(qū)的國家級開發(fā)區(qū)，兩者都是依靠工業(yè)作為經(jīng)濟的支撐，只是側(cè)重點有所不同，盛澤是以紡織業(yè)為主，吳江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是以電子、物流、機械制造等為主。故兩者在工業(yè)用地的需求上相當，故根據(jù)本次調(diào)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“開發(fā)區(qū)及松陵”和盛澤鎮(zhèn)的土地平均單價相似。黎里鎮(zhèn)一方面作為省級開發(fā)區(qū)，另一方面受到長三角一體化發(fā)展示范區(qū)的影響，其價格明顯高于其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但略遜于“開發(fā)區(qū)及松陵”和盛澤鎮(zhèn)。

網(wǎng)絡(luò)司法拍賣相比傳統(tǒng)拍賣優(yōu)勢突顯，不僅有效杜絕了暗箱操作和權(quán)力尋租，更具有高度公開、透明，不受地域限制，變現(xiàn)率高、溢價率高等獨特優(yōu)勢，其優(yōu)越性反復(fù)得以驗證。淘寶司法拍賣平臺，有著天然的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和客戶資源優(yōu)勢，上線伊始，就布局全國，面向服務(wù)商和C端消費者。拍品關(guān)注人數(shù)成千上萬，為選取意向客戶奠定了雄厚的流量基礎(chǔ)。并且近年來逐漸提供輔助工作的社會機構(gòu)或組織，包括律師事務(wù)所、評估機構(gòu)、拍賣機構(gòu)、其他資產(chǎn)交易服務(wù)公司等具備服務(wù)資質(zhì)和服務(wù)能力的機構(gòu)。提供全程服務(wù)、拍賣咨詢、盡職調(diào)查、稅費測算、評估鑒定、實地看樣、過戶辦證、交易保障、金融貸款幾大服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋了司法拍賣各個環(huán)節(jié)，提供了一站式服務(wù)平臺[1]。

在網(wǎng)絡(luò)拍賣進行一段時間后，2017年1月1日起實行的《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定》，第一次通過書面方式確認了網(wǎng)拍的合法性質(zhì)[1]。關(guān)注、參與競拍的人數(shù)增加后，從2017年，成交量開始激增，工業(yè)用地地價水平愈發(fā)趨于市場化。同時2017年后，各法院明確了買賣雙方的稅費負擔方式，使得買受方更加清晰的了解了在司法拍賣過程中所要付出的代價，因此2017年后的各區(qū)域內(nèi)的土地平均單價更能凸顯市場的作用。

隨著經(jīng)濟的進一步的發(fā)展，各地區(qū)對工業(yè)用地的需求愈發(fā)增大，但是現(xiàn)階段各地方政府都在嚴控建設(shè)用地的數(shù)量，因此存量工業(yè)用地的市場潛力巨大。2018年以紡織業(yè)為經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)的盛澤迎來了環(huán)保風暴，多個紡織企業(yè)關(guān)停、政治。大量工業(yè)用地進入市場，略微拉低了由于工業(yè)司法拍賣市場發(fā)育而帶來的巨大差距。

2.3案例體量情況

根據(jù)本次選取的工業(yè)用地司法拍賣案例，以10000平方米作為步長，將面積進行區(qū)間分類。

根據(jù)以上表格可知，各區(qū)域內(nèi)面積小于10000平方米的案例居多。面積小于10000平方米的占總案例的39%，面積在10000平方米到20000平方米的占案例的30%。而面積大于50000平方米的僅為6%。

2.4案例體量與成交平均單價的關(guān)系

2.4.1土地面積與成交均價的相關(guān)性存在分析

根據(jù)估價師的經(jīng)驗，一般土地的面積與成交均價存在的相應(yīng)的聯(lián)系，即通常情況下，價值越大的房地產(chǎn)，購買所需要的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱，其單價也會相對較小。為了驗證此關(guān)系，本次分別采用皮爾森Pearson相關(guān)系數(shù)和斯皮爾曼Spearman相關(guān)系數(shù)進行驗證。

2.4.1.1皮爾森Pearson相關(guān)系數(shù)

皮爾森相關(guān)系數(shù)（Pearson correlation coefficient）也稱皮爾森積矩相關(guān)系數(shù)（Pearson product-moment correlation coefficient） ，是一種線性相關(guān)系數(shù)。本次采用spss軟件，將面積和成交均價進行皮爾森Pearson相關(guān)分析，得到皮爾森相關(guān)系數(shù)為負值，說明土地面積和成交均價兩者存在負相關(guān)的關(guān)系。

2.4.1.2斯皮爾曼Spearman相關(guān)系數(shù)

Spearman相關(guān)系數(shù)是衡量兩個變量的依賴性的非參數(shù)指標。它利用單調(diào)方程評價兩個統(tǒng)計變量的相關(guān)性。同樣采用spss軟件，將面積和成交均價進行斯皮爾曼Spearman相關(guān)分析，其相關(guān)系數(shù)為負數(shù)，土地面積和土地的成交單價有顯著相關(guān)。故在此基礎(chǔ)上，對土地面積與成交均價的相關(guān)性進行分析。

2.4.2土地面積與成交均價的相關(guān)性分析

目前受到宏觀經(jīng)濟的影響，實體經(jīng)濟、制造業(yè)受到一定的沖擊，因此小面積的土地更容易受到買受方的青睞，面積越大，價值量越大，買受方所需要的資金越多，越不容易找到買者，在一定程度上會影響土地的單價，根據(jù)上文的分析，本次仍2017年后的數(shù)據(jù)進行分析。

由上表可見，面積在20000平方米以內(nèi)的案例的成交價在1001元/m2-2000元/m2之間的數(shù)量相對居多。

整體成交較多的都是面積在20000平方米以內(nèi)的，該面積區(qū)域內(nèi)，“開發(fā)區(qū)及松陵”、盛澤鎮(zhèn)、黎里鎮(zhèn)成交價的區(qū)間約為1000元/m2-2000元/m2居多，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于集合了多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)，整體在360元/m2-600元/m2的居多，與1000元/m2-2000元/m2居多數(shù)量不相上下。

2.4.3評估價與成交價的關(guān)系

在進行司法拍賣時，專業(yè)評估機構(gòu)評估的價格一般都是市場價，在實際拍賣中，有的成交價會高于評估價即高于市場價成交，部分會低于評估價即低于市場價成交。為更好的劃分區(qū)間價，本次對評估價與成交價按鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行劃分。

根據(jù)上表近三年（2017年-2019年）吳江區(qū)低于評估價成交的共計69個案例，高于評估價成交的共計117個案例。針對高于評估價的117個成交案例進行面積區(qū)間和區(qū)域的分析，具體如下表：

從上表可見，近三年的分布區(qū)間與全部年份的區(qū)間趨勢一致，“開發(fā)區(qū)及松陵”、盛澤鎮(zhèn)、黎里鎮(zhèn)成交價的區(qū)間約為1000元/m2-2000元/m2居多，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于集合了多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)，整體在450元/m2-600元/m2的居多，與1000元/m2-2000元/m2的不相上下。

2.5? 一、二級市場成交價格對比分析

根據(jù)調(diào)查的一級市場工業(yè)用地出讓數(shù)據(jù)、二級市場工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)，以及本次調(diào)查過程掌握的，司法拍賣中的工業(yè)用地成交數(shù)據(jù)，做了相應(yīng)的對比。

上表可見一級出讓市場由政府把控，近年來正逐步提高出讓價格，而二級轉(zhuǎn)讓交易市場往往是用地者之間的內(nèi)部交易，存在故意壓低的嫌疑。而司法拍賣市場目前由于其較廣的受眾性，便捷的交易方式，價格明顯高于其他方式成交的價格，更能凸顯市場的作用。

3、結(jié)論與建議

3.1結(jié)論

整體而言，工業(yè)用地的司法拍賣成交數(shù)量相對較少，不能形成大量的數(shù)據(jù)進行詳盡的分析，僅作為在一級出讓市場嚴重脫離正常交易市場的情況下作為一個參考依據(jù)。

二級轉(zhuǎn)讓交易市場中往往存在交易雙方“合理避稅”的情況，壓低真實成交價格，而相比較二級轉(zhuǎn)讓交易市場而言，司法拍賣成交案例相對權(quán)威性更高，市場性更強，不容易作偽，數(shù)據(jù)真實性高，因此具有一定的參考意義。

吳江區(qū)的工業(yè)用地司法拍賣案例共計收集286個，其中有效數(shù)據(jù)為280個，土地面積為5484218.49平方米，總成交價格為869059.90萬元，包括黎里鎮(zhèn)、平望鎮(zhèn)、七都鎮(zhèn)、盛澤鎮(zhèn)、松陵鎮(zhèn)、桃源鎮(zhèn)、同里鎮(zhèn)、吳江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域間的土地成交單價略有差異。

因此綜合以上分析，建議市場交易或者抵押的土地價格也有所不同，參考區(qū)間價格范圍也略有不同，如遇地塊面積過大交易困難的情況，或面積小，總量小交易供不應(yīng)求的情況，可適當上下浮動，但以一般情況下的地價區(qū)間具體如表5：

3.2建議意見

3.2.1金融機構(gòu)

目前不論是評估機構(gòu)還是銀行有關(guān)信貸部門在確定土地抵押價值是主要以土地一級市場成交情況為參考，以判斷工業(yè)用地抵押價值及有關(guān)風險，但通過此類方式形成的抵押價格，往往存在偏低的現(xiàn)象。

目前來看，江蘇省的國土開發(fā)強度已經(jīng)達到20.99%，江蘇省承諾全省建設(shè)用地減增量，5年后，到2020年建設(shè)用地總量逐步實現(xiàn)不增加。2030年，建設(shè)用地總量逐步下降，在此前提下[1]，工業(yè)用地的總量有所控制，但是需求確未能減少。因此根據(jù)供需原則，工業(yè)用地的價格應(yīng)當有所提升，但由于工業(yè)土地一級市場掛牌出讓一般對準入行業(yè)、容積率、建筑高度等均有較高要求，同時由于政府的宏觀調(diào)控的原因，采用一級市場成交情況為參考評估出來的價格，不能代表工業(yè)用地真正的市場價格，現(xiàn)階段二級市場尤其是司法拍賣市場上一般拍賣的是現(xiàn)狀房地產(chǎn)，對準入行業(yè)等無明顯要求，關(guān)注的企業(yè)相對較多，因此也使近幾年司法拍賣成交率和成交價格有所上漲。

因此，金融機構(gòu)可從一級市場轉(zhuǎn)向二級市場特別是司法拍賣市場價格，這樣一方面能夠控制住信貸風險，另一方面能夠適當擴大貸款額度，增加營業(yè)額。

3.2.2司法處置

由于司法處置的特殊性，標的物需在短期內(nèi)快速處分，因此司法鑒定評估往往需要評估快速變現(xiàn)價值，但根據(jù)筆者對吳江區(qū)的歷年來的工業(yè)用地司法拍賣結(jié)果的分析，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間存在一定的差異，不能籠統(tǒng)的采用吳江區(qū)的在整體變現(xiàn)情況進行評估。如黎里鎮(zhèn)目前已成立江蘇省汾湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是江蘇省省級開發(fā)區(qū)，且根據(jù)《長三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動計劃（2018-2020年）》等相關(guān)文件，目前上海青浦、吳江黎里、浙江嘉善將形成長三角一體化發(fā)展示范區(qū)，發(fā)展前景，指日可待。未來該區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地價格必然會與上海青浦、浙江嘉善等看齊，如果采用吳江區(qū)的整體變現(xiàn)情況對該區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地進行預(yù)測，顯然有所不妥。因此快速變現(xiàn)價值可適當考慮區(qū)域間的差異。

根據(jù)上文可見，工業(yè)用地司法拍賣中高于評估價成交的占半數(shù)以上。這與住宅房地產(chǎn)市場有著顯著的差異，住宅用地可選范圍大，二級市場轉(zhuǎn)讓較多，限制性較小，因此，住宅往往以低于市場評估價的形式成交，一般稱為“撿漏”。但工業(yè)用地市場整體較小，且各區(qū)域?qū)I(yè)用地的規(guī)劃限制條件等都較多，因此工業(yè)用地市場較為緊缺。通過司法拍賣成交的工業(yè)用地對行業(yè)性質(zhì)、稅收限制等較小，因此工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓市場較為快速變現(xiàn)效應(yīng)較為薄弱。

因此工業(yè)用地在司法拍賣中可適當考慮標的物的區(qū)域、標的物總量大小等因素，區(qū)分不同的情況，設(shè)置拍賣底價，保護債權(quán)人權(quán)利。

3.2.3政府部門

目前工業(yè)用地一級市場明顯游離于市場之外，政府為就業(yè)、稅收等目的長期以來低價出讓工業(yè)用地，導(dǎo)致土地利用強度的低效性，造成某種程度的資源浪費，也造成了國有土地資產(chǎn)的流失。

根據(jù)國土資源部《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》（國土資發(fā)〔2008〕308號），吳江區(qū)土地等別為七等地;根據(jù)《關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知》（國土資發(fā)〔2006〕307號）以及《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號）可知：工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標準，吳江區(qū)的土地等別為七等地，相對應(yīng)的工業(yè)用地出讓最低價標準為288元/m2[3] [4] [5]。因此長期以來，吳江區(qū)的工業(yè)用地保持在288元/m2近年來略有提升，但與市場價格偏離較大。

政府作為工業(yè)用地的供應(yīng)方、價格的制定方，為了緩解就業(yè)壓力，稅收需求，吸引投資，在與投資商的博弈中采用降低工業(yè)地價，改善投資環(huán)境等手段，低價出讓工業(yè)用地。但同時我國的建設(shè)用地總量有限，江蘇提出了五年內(nèi)建設(shè)用地總量的不增加的口號，工業(yè)用地在此背景下稀缺性較強。建議政府在充分考慮用地限制等因素的前提下，完善考核機制，根據(jù)各地的工業(yè)用地的市場價格，適當提高工業(yè)用地的出讓地價，實現(xiàn)工業(yè)用地的高效配置。

參考文獻：

[1]王俊偉.網(wǎng)絡(luò)司法拍賣法律問題研究[EB/OL].2018-01-09

[2]江蘇國土開發(fā)強度為20.99%居全國之首[J].環(huán)境經(jīng)濟，2016，（第3期）

[3]國土資源部《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》（國土資發(fā)〔2008〕308號）

[4]國土資源部《關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知》（國土資發(fā)〔2006〕307號）

[5]國土資源部《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號）