“營改增”對湖南房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)影響及對策

徐曦　石龍

[摘 要]房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，“營改增”政策的實施一致備受外界關(guān)注。文章以湖南省房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，分析了政策實施對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的影響，并提出了應(yīng)對措施。

[關(guān)鍵詞]“營改增”;湖南房地產(chǎn)業(yè);財務(wù)影響

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.10.064

1 文獻綜述

李妹柔（2015）對“營改增”前后財務(wù)數(shù)據(jù)對比分析發(fā)現(xiàn)：“營改增”后，企業(yè)營運能力降低，償債能力增強，盈利能力提高。林敏（2016）認(rèn)為“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)最直接的影響是使得企業(yè)的營業(yè)成本降低，利潤總額增加。崔艷（2016）提出：“營改增”政策的實施必然會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤水平、現(xiàn)金流以及經(jīng)營策略等方面形成重大的影響，在“營改增”的影響下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否采用合適的對策，才是企業(yè)是否獲得收益的重點。趙天宇（2016）發(fā)現(xiàn)“營改增”政策實施后，會降低企業(yè)生產(chǎn)成本，增加企業(yè)利潤。

2 “營改增”對湖南房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)影響

文章選取了10家具有代表性的湖南省房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象，以2016—2018年主要財務(wù)數(shù)據(jù)作為分析基礎(chǔ)，匡算“營改增”前后繳納營業(yè)稅和增值稅口徑下各年的營業(yè)收入、營業(yè)成本，并進行對比分析，以揭示改革實施后對房地產(chǎn)企業(yè)主要財務(wù)數(shù)據(jù)的影響。

（1）對營業(yè)收入的影響。營業(yè)收入由主營業(yè)務(wù)收入與其他業(yè)務(wù)收入組成。文章選取的10家房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)均占本公司所有業(yè)務(wù)的95%以上，文章認(rèn)為通過分析“主營業(yè)務(wù)收入”科目金額的變化能夠解釋營業(yè)收入項目。在繳納營業(yè)稅時期，當(dāng)期應(yīng)繳營業(yè)稅=營業(yè)額×營業(yè)稅稅率，計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目的金額中包含了應(yīng)繳的營業(yè)稅，由此推出，增值稅口徑下的主營業(yè)務(wù)收入=向客戶收取的價款÷（1+增值稅稅率），“主營業(yè)務(wù)收入”中不包含向客戶收取增值稅額;在繳增值稅時期，營業(yè)稅口徑下主營業(yè)務(wù)收入=增值稅口徑下的主營業(yè)務(wù)收入×（1+增值稅稅率）。基于此，文章以2016—2018年主營業(yè)務(wù)收入為依據(jù)，匡算了假設(shè)繳納營業(yè)稅層面下每年的主營業(yè)務(wù)收入，同時與繳納增值稅口徑下各年主營業(yè)務(wù)收入相比較。由于房地產(chǎn)業(yè)自2016年5月1日起實施“營改增”，自2018年5月1日起增值稅稅率從11%下降到10%，文章假設(shè)2016年、2018年主營業(yè)務(wù)收入在各月份平均產(chǎn)生。計算結(jié)果顯示，10家公司增值稅口徑下的主營業(yè)務(wù)收入均低于以營業(yè)稅為口徑計算的主營業(yè)務(wù)收入，各公司三年來最大降幅比率為14.61%，最小降幅為2.37%，可見，“營改增”降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入。

（2）對營業(yè)成本的影響。土地成本和建安成本占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本的絕大部分，由于取得土地來源的多樣化和一些抵扣條件的限制，文章僅對建安成本予以分析。增值稅口徑下的主營業(yè)務(wù)成本=營業(yè)稅口徑下的主營業(yè)務(wù)成本÷（1+增值稅稅率），營業(yè)稅口徑下主營業(yè)務(wù)成本=增值稅口徑下的主營業(yè)務(wù)成本×（1+增值稅稅率），同營業(yè)收入分析方法假設(shè)2016年主營業(yè)務(wù)成本在各月平均發(fā)生。根據(jù)計算結(jié)果顯示，“營改增”后各公司主營業(yè)務(wù)成本亦表現(xiàn)為不同程度的下降，其中最大降幅比率為9.43%，最小為1.18%，這說明，“營改增”帶來了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本的下降。

（3）對相關(guān)稅收的聯(lián)動影響。“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種除增值稅以外，還有城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

①城建稅、教育費附加。通過前期調(diào)研得知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”后增值稅稅負發(fā)生了不同的變化，有的企業(yè)體現(xiàn)為稅負上升、有的下降、個別企業(yè)稅負基本不變。城建稅和教育費附加以本期實繳增值稅作為計稅依據(jù)，因此增值稅稅負的變化會直接影響到城建稅和教育費附加，且與增值稅稅負的變化呈正相關(guān)。

②土地增值稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減去法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，稅率從30%～60%實行四級超率累進征收。“營改增”后土地增值稅的變化將受以下兩方面因素影響：一是根據(jù)總局2016第70號文規(guī)定“營改增”后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。改革后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值稅銷項稅額=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入.土地出讓金）÷（1+稅率），含稅收入與銷項稅額之差為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的不含稅收入。二是“營改增”增值稅不計入稅金及附加，相應(yīng)的可扣除項目金額就會減少，如果由于以上因素的影響帶動正處于增值額兩級臨界點的變化，則稅負將會加劇變化。

③企業(yè)所得稅。營業(yè)稅計入稅金及附加，在計算應(yīng)納稅所得額時可以稅前扣除，增值稅不構(gòu)成營業(yè)成本，不進入利潤表核算。據(jù)前文所述，“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入和營業(yè)成本均表現(xiàn)為下降，從下降比率來看，營收的下降程度高于成本，在不考慮其他因素變動的情況下可以推斷出，應(yīng)納稅額所得額會相應(yīng)減少，企業(yè)所得稅稅負也會降低。

（4）對發(fā)票管理帶來的影響。營業(yè)稅票由過去的地稅局管理，僅作為購入方相關(guān)資產(chǎn)或費用的確認(rèn)依據(jù)?！盃I改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)只需根據(jù)固定稅率計算繳納營業(yè)稅，納稅工作較為簡單。而增值稅專用發(fā)票由國家稅務(wù)總局監(jiān)制，由一方開具的增值稅專用發(fā)票是其下游企業(yè)作為進項稅額抵扣的依據(jù)，增值稅從生產(chǎn)到最后的消費環(huán)節(jié)形成一個完整的鏈條，其管理非常嚴(yán)格，且增值稅防偽稅控系統(tǒng)將開票信息通過互聯(lián)網(wǎng)實時上傳稅務(wù)機關(guān)。這種轉(zhuǎn)變給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理帶來了新的挑戰(zhàn)。

3 湖南房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取的應(yīng)對措施

（1）加強納稅籌劃。“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響大部分根源來源于增值稅稅負的變化，在銷項稅額一定的情況下，增值稅稅負的變化依賴于進項稅額抵扣的多少。加強納稅籌劃工作是改革實施對房地產(chǎn)企業(yè)提出的新的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開展稅收籌劃工作。在項目前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)可以針對土地取得方式;在項目開發(fā)環(huán)節(jié)在選擇上游企業(yè)、發(fā)包模式、混業(yè)經(jīng)營等方面;在銷售環(huán)節(jié)通過關(guān)注產(chǎn)品定價、分解銷售收入、選擇產(chǎn)品促銷方式等方面;在公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上可以通過設(shè)置子公司等方面積極開展稅收籌劃。

（2）合理調(diào)整銷售。“營改增”之后，房地產(chǎn)公司向客戶收取的價款需要將銷項稅額剝離后差額計入營業(yè)收入，勢必造成營業(yè)收入的下降，為了保持盈利，房地產(chǎn)企業(yè)可以在市場允許的范圍內(nèi)，在保證一定毛利率的前提下，將增值稅成本向購買方轉(zhuǎn)嫁。當(dāng)然，這需要需求市場的極力配合。近些年來我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，湖南作為中部省份，在大環(huán)境的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展。即便省會城市長沙自2017年起實施樓市調(diào)控政策，但作為湖南省唯一人口凈流入的城市，且近幾年來人口凈流入在全國名列前茅，剛需首次置業(yè)以及對高品質(zhì)住宅的改善需要依然繼續(xù)推動著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。湖南省2016—2018年商品房銷售面積、銷售額和增長率信息見表1。

由表1可見，近三年來我省商品房銷售面積逐年遞增，盡管在國家加強房地產(chǎn)市場以及金融去杠桿的形勢下，2017年全省商品房銷售增速較2016年同期大幅回落21.6個百分點，但總量仍然排名全國第八位，足以見得需求市場依然強勁。再看我省商品房銷售額在近三年也是逐年增長，說明市場接納能力尚存在一定的空間。

（3）避免增值稅發(fā)票風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)制度的規(guī)定，制定適合本企業(yè)的發(fā)票管理辦法，并嚴(yán)格執(zhí)行，從制度上保證增值稅專用發(fā)票管理工作的有效實施。繳納增值稅涉及增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)購、開具、保管、認(rèn)證、保管、稅款預(yù)繳、稅款申報、稅款繳納等工作，增加了發(fā)票管理工作難度，財務(wù)人員應(yīng)調(diào)整知識結(jié)構(gòu)，時刻關(guān)注稅收最近政策變化，與稅務(wù)機關(guān)保持良好的信息溝通與交流，提高工作效率，降低發(fā)票風(fēng)險。業(yè)務(wù)部門必須妥善保管增值稅專用發(fā)票并且及時傳遞給財務(wù)部門，以確保專票在規(guī)定的期限內(nèi)認(rèn)證。

（4）加強資金管理。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，資金需求大，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要包括自有資金和銀行貸款，以及通過定金、預(yù)售款回籠的資金。如何維持穩(wěn)定和預(yù)期的現(xiàn)金流量對“營改增”之后的房地產(chǎn)企業(yè)來說是至關(guān)重要的。2018年9月一則關(guān)于“提高商品房預(yù)售許可條件”的消息，在全國范圍內(nèi)激起千層浪，這或許是國家對于“去杠桿”和“消除系統(tǒng)性金融風(fēng)險”改革的又一風(fēng)向標(biāo)。如果提高甚至取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，這無疑是對房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰的一次重大考驗，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前做好準(zhǔn)備，加強對資金的有效管控，積極擴大資金來源。

（5）規(guī)范財務(wù)核算加大對財務(wù)人員培訓(xùn)。增值稅具有稅收抵扣性，無論是會計科目的設(shè)置還是賬務(wù)處理方法都比繳納營業(yè)稅更為復(fù)雜，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員及時更新財務(wù)知識，做好各項核算與財務(wù)管理工作。近年來我國不斷深化增值稅改革試點工作，自2016 年全面推行“營改增”改革試點后，在2017—2019年連續(xù)三年下調(diào)增值稅稅率，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率也從最初的11%下降到9%。不僅如此，納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進項稅額也由兩年分批抵扣改為一年抵扣。國家逐步釋放的減稅降費改革紅利，將直接影響企業(yè)的會計核算和稅務(wù)處理，財務(wù)人員應(yīng)強化日常培訓(xùn)，充分利用減稅政策帶來的利好同時防范財務(wù)風(fēng)險。

4 對地方稅制改革的思考

營業(yè)稅屬于地方稅范疇，稅款歸地方財政支配，增值稅屬于中央地方共享稅，75%歸中央財政所有，25%歸地方財政所有，“營改增”后地方財政收入勢必“縮水”。2014—2018年湖南房地產(chǎn)稅收收入、房地產(chǎn)稅收地方分享部分占地方稅收收入比重如表2所示。

由表2可知，雖然近五年來我省房地產(chǎn)稅收收入逐年遞增，但“營改增”后房地產(chǎn)稅收歸地方財政所有部分占地方稅收收入比重整體低于“營改增”之前，說明改革的實施減少了地方財政收入。我國可以借鑒有些西方國家的做法，在稅率上做出調(diào)整，根據(jù)實際所需、有針對性地設(shè)置中央與地方稅率，從而更好地將財政力量讓地方和中央共同享有。地方政府在“營改增”后可嘗試建立起地方為主體的 稅種體系，最大限度地降低因為“營改增”而給地方財政帶來的壓力和挑戰(zhàn)，盡可能地降低各種不利因素。

參考文獻：

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[4]王玉娟.“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的財稅影響[J].商業(yè)會計，2016（10）.