物業(yè)企業(yè)走向資本市場(chǎng)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)分析

文| 郭 健

房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊背景下，房企紛紛分拆物業(yè)公司上市，2018年起國(guó)內(nèi)物業(yè)公司掀起赴港上市潮。截至2020年3月9日，共有23家物業(yè)公司成功登陸資本市場(chǎng)，其中碧桂園服務(wù)市值高達(dá)約824.11億元。在2020年疫情對(duì)許多行業(yè)造成一定程度沖擊的情況下，所有物業(yè)股在2020年2月份市值及股價(jià)均累計(jì)上漲，其中市值累計(jì)漲幅20%以上物業(yè)股共8家；股價(jià)累計(jì)漲幅20%以上物業(yè)股共11家。隨著資本逐漸流入物業(yè)企業(yè)，未來物業(yè)企業(yè)發(fā)展充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

物業(yè)企業(yè)走向資本市場(chǎng)的機(jī)遇

上市融資推動(dòng)物業(yè)企業(yè)橫向并購(gòu)，擴(kuò)大規(guī)模

物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)之后可以獲得融資，有足夠資金進(jìn)行橫向并購(gòu)和資源整合。2009-2019年我國(guó)現(xiàn)有商品房住宅新建面積年新增長(zhǎng)約7.12億平方米，需要物業(yè)服務(wù)的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。物業(yè)企業(yè)要爭(zhēng)奪市場(chǎng)，就要提升自身服務(wù)水平的同時(shí)，大舉并購(gòu)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

物業(yè)企業(yè)作為輕資產(chǎn)企業(yè)，若要進(jìn)行并購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模，債權(quán)融資的難度較大，而通過上市融資獲得股權(quán)資金支持是非常好的方式。上市公司招股說明書數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)企業(yè)近五成融資用于規(guī)模擴(kuò)大，例如：2019年奧園健康將約62.00%融資用于規(guī)模擴(kuò)展，濱江服務(wù)將融資35.00%用于規(guī)模擴(kuò)大。

資本市場(chǎng)將促使物業(yè)企業(yè)更加注重服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

首先，物業(yè)企業(yè)走向資本市場(chǎng)可以適應(yīng)虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在虛擬經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)發(fā)展不僅需要關(guān)注自身發(fā)展實(shí)際情況，還需要關(guān)注企業(yè)與資本動(dòng)向，方便掌握當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。物業(yè)企業(yè)通過融入資本市場(chǎng)，關(guān)注每日資本變化情況，將更密切分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境，提升自身環(huán)境適應(yīng)能力。其次，物業(yè)企業(yè)走入市場(chǎng)會(huì)更加注服務(wù)層次提升，避免負(fù)面輿論對(duì)股價(jià)造成的影響。而服務(wù)是物業(yè)企業(yè)的靈魂，將反過來進(jìn)一步促進(jìn)業(yè)務(wù)拓展能力的提升和市場(chǎng)份額，形成股價(jià)和業(yè)務(wù)品質(zhì)之間的良性循環(huán)

充分挖掘市場(chǎng)潛力

物業(yè)企業(yè)走向資本市場(chǎng)可以充分挖掘市場(chǎng)潛力。通過走向資本市場(chǎng)將一些中小企業(yè)推向市場(chǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)下，中小企業(yè)想要得到大企業(yè)垂青比較困難，通過走向資本市場(chǎng)，將自身經(jīng)濟(jì)情況實(shí)時(shí)公開，可以讓更多大投資者發(fā)展中小企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，為中小物業(yè)企業(yè)發(fā)展提供助力。

物業(yè)企業(yè)走向資本市場(chǎng)的挑戰(zhàn)

在業(yè)務(wù)上對(duì)地產(chǎn)母公司依賴度高，獨(dú)立盈利能力不強(qiáng)

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)前30強(qiáng)企業(yè)中，大部分企業(yè)的母公司或控股股東從事地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。目前我國(guó)大部分物業(yè)公司，母公司所開發(fā)的物業(yè)產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)收益分別占和物業(yè)管理服務(wù)總收益的比例一般在80%以上。例如，碧桂園物業(yè)有97%的項(xiàng)目都是來自于碧桂園地產(chǎn)自建的物業(yè) 。過度依賴房地產(chǎn)母公司來擴(kuò)大自己的管理面積，帶動(dòng)品牌知名度的提升，難以避免關(guān)聯(lián)交易的發(fā)生和受母公司發(fā)展戰(zhàn)略影響過大，并且造成很多物業(yè)公司自身外拓業(yè)務(wù)的動(dòng)力和能力相對(duì)較低，獨(dú)立盈利能力不足。而且，物業(yè)企業(yè)對(duì)母公司業(yè)務(wù)的依賴性，一定程度上會(huì)影響第三產(chǎn)業(yè)（如社區(qū)增值服務(wù)、創(chuàng)新收入等）的發(fā)展，無法將地緣優(yōu)勢(shì)真正發(fā)揮。

物業(yè)企業(yè)管理傳統(tǒng)落后，與資本市場(chǎng)要求的規(guī)范化和現(xiàn)代化企業(yè)管理差距較大

物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型的輕資產(chǎn)行業(yè)，整個(gè)行業(yè)集中度不高，龍頭企業(yè)規(guī)模偏小，經(jīng)營(yíng)管理模式比較傳統(tǒng)落后。

首先，高端人才不足。人才作為企業(yè)發(fā)展重要力量，高端人才可以帶來新的管理理念、創(chuàng)新管理模式等，為企業(yè)資本化經(jīng)營(yíng)提供有力保障。當(dāng)前物業(yè)行業(yè)普遍存在高端人才不足的情況，缺乏相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)高端人才、會(huì)計(jì)高端人才等，限制企業(yè)管理水平提升，對(duì)企業(yè)資本化經(jīng)營(yíng)進(jìn)程減緩。

其次，物業(yè)服務(wù)為輕資產(chǎn)企業(yè)，權(quán)益性融資為主。當(dāng)前上市物業(yè)企業(yè)主要依據(jù)《證券法》、《公司法》等相關(guān)融資法律與政策進(jìn)行融資，其融資形式也主要以權(quán)益性融資為主。而物業(yè)行業(yè)屬于微盈利行業(yè)，權(quán)益性融資形式可能導(dǎo)致股份稀釋出現(xiàn)，對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展造成不利影響。

再次，上市后，物業(yè)企業(yè)公司走向現(xiàn)代企業(yè)管理模式，企業(yè)需要長(zhǎng)時(shí)間適應(yīng)。物業(yè)企業(yè)走向資本市場(chǎng)后，需要對(duì)管理形式進(jìn)行適當(dāng)改變。例如，上市后企業(yè)需要健全董事會(huì)、股東大會(huì)、監(jiān)事會(huì)等，這些與過去管理模式存在一定差異，企業(yè)轉(zhuǎn)變與適應(yīng)新形式需要一定時(shí)間，而這段時(shí)間可能給企業(yè)管理帶來負(fù)面影響。

行業(yè)集中度不過，大部分企業(yè)規(guī)模小，上市前盈利能力有限，上市后被并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)增加

根據(jù)2016年統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，物業(yè)管理行業(yè)前百?gòu)?qiáng)企業(yè)的收入在整個(gè)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的收入占比還不到10%。為了長(zhǎng)期刺激資本市場(chǎng)股價(jià)，行業(yè)吞并將普遍發(fā)生。后期發(fā)展不足的上市物業(yè)公司將首先是被并購(gòu)或市場(chǎng)擠兌的對(duì)象。

大鱷市場(chǎng)增持與稅收規(guī)劃帶來挑戰(zhàn)

首先，資本大鱷可利用舉牌進(jìn)入被舉牌物業(yè)企業(yè)董事會(huì)，謀取控制權(quán)，操縱企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。由于物業(yè)企業(yè)大部分的業(yè)務(wù)和從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的母公司存在千絲萬縷的關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)母公司控制權(quán)的被爭(zhēng)奪或削弱對(duì)物業(yè)公司的發(fā)展可能造成負(fù)面影響。

其次，稅收對(duì)物業(yè)企業(yè)盈利影響很大。當(dāng)前稅收問題是困擾很多物業(yè)企業(yè)走向資本市場(chǎng)的因素之一，企業(yè)需要對(duì)涉及的多種稅款項(xiàng)目（營(yíng)業(yè)收入增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅、固定資產(chǎn)購(gòu)置稅等）進(jìn)行賬務(wù)處理。在實(shí)際賬務(wù)處理中，物業(yè)企業(yè)往往需要處理歷史遺留，所以將在很長(zhǎng)一段時(shí)間影響企業(yè)實(shí)效益水平。

再者，如果物業(yè)企業(yè)在企業(yè)管理或上市規(guī)范化管理方面的調(diào)整力度過大，還有可能導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)長(zhǎng)期內(nèi)控力度不強(qiáng)現(xiàn)象出現(xiàn)，對(duì)企業(yè)誠(chéng)信造成不利影響。

物業(yè)企業(yè)如何抓住機(jī)遇迎接挑戰(zhàn)創(chuàng)新未來

積極進(jìn)行業(yè)務(wù)整合，擴(kuò)展第三方項(xiàng)目，進(jìn)行橫向并購(gòu)，降低關(guān)聯(lián)交易的占比

物業(yè)公司勢(shì)必需要顯示出自身獨(dú)立的業(yè)務(wù)拓展能力和獨(dú)立盈利能力，才能贏得資本市場(chǎng)的長(zhǎng)期青睞。首先，物業(yè)企業(yè)可以通過并購(gòu)和拓展業(yè)務(wù)，提升單位管理面積的收入以及利潤(rùn)水平，降低關(guān)聯(lián)交易比例。近幾年彩生活除了接管花樣年開發(fā)的項(xiàng)目以外，也進(jìn)行了快速的市場(chǎng)擴(kuò)張，積極開展并購(gòu)，把它的關(guān)聯(lián)交易項(xiàng)目占比基本上控制在20%以內(nèi)。2019年12月在香港主板上市的保利物業(yè)集團(tuán)的招股書顯示，2016-2018年以及2019年前四個(gè)月，保利物業(yè)由母公司提供的在管面積占比從91.9%降到了56.2%，來自第三方的在管面積占比從8.1%提升至43.8%。其次，物業(yè)企業(yè)擺脫對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)控股股東的依賴，努力創(chuàng)新業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。物業(yè)企業(yè)可以充分利用地緣優(yōu)勢(shì)，提升物業(yè)服務(wù)水平，打造特色物業(yè)提升自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

打破傳統(tǒng)創(chuàng)新企業(yè)模式

物業(yè)企業(yè)可以打破傳統(tǒng)企業(yè)模式影響，創(chuàng)新發(fā)展走向資本市場(chǎng)。首先，適當(dāng)增加高端人才引入。物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)前發(fā)展需要及走向資本市場(chǎng)的需要，適當(dāng)增加高端人才引入，包括高端會(huì)計(jì)人才、高端管理人才、高端技術(shù)人才等，增強(qiáng)自身人才實(shí)力，為企業(yè)模式的創(chuàng)新提供必要人才保障。其次，創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)。物業(yè)企業(yè)在服務(wù)范圍圈定中可以物業(yè)服務(wù)為核心，向四周進(jìn)行擴(kuò)張，形成多元化的服務(wù)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)自身物業(yè)服務(wù)水平提升。再者，物業(yè)企業(yè)上市后，可以適當(dāng)改變?nèi)谫Y形式，減少權(quán)益性融資，避免股份稀釋，避免權(quán)力分散風(fēng)險(xiǎn)，提升自身管理水平。

完善財(cái)務(wù)規(guī)劃，避免控制權(quán)稀釋

物業(yè)企業(yè)可以通過完善財(cái)務(wù)規(guī)劃與原控股股東適當(dāng)追投等形式，防治大鱷市場(chǎng)增持，提升自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。首先，物業(yè)企業(yè)可以完善稅務(wù)規(guī)劃。企業(yè)可以引進(jìn)專業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)人才，提升稅務(wù)處理水平，促進(jìn)稅務(wù)規(guī)劃完善。其次，企業(yè)適當(dāng)確保資金充足。一旦發(fā)生被舉牌的情況，企業(yè)追加投資，抵制大鱷二級(jí)市場(chǎng)舉牌現(xiàn)象，確保自身權(quán)力不被分化。

結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)企業(yè)走向資本市場(chǎng)有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)。物業(yè)企業(yè)走向資本市場(chǎng)可以推動(dòng)物業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、提供獨(dú)立業(yè)務(wù)拓展能力，通過并購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模，提高服務(wù)質(zhì)量，但同時(shí)也會(huì)遇到管理模式轉(zhuǎn)變、被并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)增加、股權(quán)稀釋和和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等挑戰(zhàn)。物業(yè)企業(yè)在走向資本市場(chǎng)可盡可能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境需要，充分利用資本優(yōu)勢(shì)規(guī)避資本風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)自身全面發(fā)展。