業(yè)主委員會維護建筑物區(qū)分所有權(quán)的困境及出路

文/孫銘成

一、問題的提出

隨著我國城市改革發(fā)展的需要，新式高層建筑逐步取代老舊的低層住宅小區(qū)，以致《物權(quán)法》中傳統(tǒng)的所有權(quán)理論無法適應(yīng)時代的需求，建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念也應(yīng)運而生。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有權(quán)、共有權(quán)和公共管理權(quán)三項權(quán)利。然而，對于共有權(quán)，《物權(quán)法》采取了回避的態(tài)勢，以致業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主內(nèi)部之間糾紛不斷，例如公共區(qū)域維護、小區(qū)車位爭奪等。為了解決這些糾紛，業(yè)主委員會應(yīng)運而生。然而，《物權(quán)法》沒有規(guī)定其是否具備訴訟主體資格。當(dāng)出現(xiàn)建筑區(qū)分所有權(quán)糾紛時，業(yè)主委員會能否以自己的名義起訴成為社會關(guān)注的焦點。此外，由于諸多方面的原因，全國成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有20%，其中運行良好的僅占約15%。因此，迫切需要調(diào)動業(yè)主參與業(yè)主委員會的積極性。本文運用相關(guān)民法理論及訴訟法法理，對上述問題逐一進行解釋，以期能使業(yè)主委員會更好地維護業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

二、業(yè)主委員會不具訴訟主體資格的成因及出路

（一）司法實踐對業(yè)主委員會是否具有訴訟主體資格的判斷

研究業(yè)主委員會是否應(yīng)當(dāng)具有訴訟主體資格，不妨先從比較法角度觀之。世界各國對業(yè)主委員會的主體資格規(guī)定不一，司法實踐的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。例如，德國不認(rèn)為業(yè)主委員會是具有法人資格的團體，法國卻將其視為具有法人資格的團體，可以代表業(yè)主參與民事訴訟，美國雖然沒有在法律上承認(rèn)其有法人資格，但相關(guān)判例卻承認(rèn)其具備訴訟主體資格。我國的情況與美國基本相似，立法尚未明確其具有法人資格，但司法實踐的處理方式稍有不同，具體案情及法院裁判規(guī)則如表1所示。

表1業(yè)主委員會訴訟資格裁判規(guī)則

由表1可知，業(yè)主委員會訴訟須滿足以下條件。其一，業(yè)主委員會須由小區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生，成立后須在相關(guān)部門登記，未登記的業(yè)主委員會訴訟主體資格不實。其二，業(yè)主委員會提起訴訟須經(jīng)業(yè)主授權(quán)，且訴訟請求是為了維護全體或大部分業(yè)主的合法權(quán)益。其三，業(yè)主委員會的訴訟請求須在其正常的物業(yè)管理行為范圍內(nèi)。此外，從最高院發(fā)布的司法解釋也不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司合約結(jié)束后，請求其移交物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)資料也屬于業(yè)主委員會正常的物業(yè)管理行為范疇。

（二）業(yè)主委員會獲取訴訟主體資格的法律障礙

在司法實踐中出現(xiàn)如此差異，其主要原因是業(yè)主委員會的訴訟主體資格在法律上存在障礙?！段餀?quán)法》在立法過程中曾試圖賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格。然而，有部分學(xué)者指出，業(yè)主委員會如果具有訴訟主體資格，則其既可成為原告，也可成為被告，但若當(dāng)業(yè)主委員會作為被告敗訴，則其無法獨立承擔(dān)敗訴方的責(zé)任。

因此，筆者支持吳慶寶教授的觀點。吳慶寶教授認(rèn)為，在司法實踐中，難以出現(xiàn)業(yè)主委員會侵犯物業(yè)公司權(quán)利的案件。即使出現(xiàn)侵害物業(yè)公司的糾紛，也只是業(yè)主與物業(yè)公司之間的個人侵權(quán)糾紛，而不是業(yè)主委員會與物業(yè)公司間的侵權(quán)糾紛。此外，業(yè)主委員會實際上也擁有部分獨立財產(chǎn)，主要是履行職責(zé)的活動經(jīng)費。

在筆者看來，民事訴訟中起訴在先，承擔(dān)責(zé)任在后，這是兩個不同的階段。因此，不能把能獨立承擔(dān)責(zé)任作為判斷一個組織具有訴訟主體資格的先決條件。業(yè)主委員會背后的權(quán)利義務(wù)主體是小區(qū)的全體業(yè)主。即使業(yè)主委員會需對外承擔(dān)敗訴的法律后果，也可由其代表的全體或部分業(yè)主來承擔(dān)。因此，在法理上及實踐操作上賦予業(yè)主委員會完整的訴訟主體資格其實并無障礙。

（三）立法上賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格的可行性與必要性

筆者認(rèn)為，首先，在法律上應(yīng)當(dāng)明確業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。從目的角度觀之，小區(qū)設(shè)立業(yè)主委員會最大的價值在于后者能夠維護建筑物區(qū)分所有權(quán)。確認(rèn)業(yè)主委員會的訴訟主體資格，相當(dāng)于給其配備了維權(quán)的重要武器，能夠有效地排除司法實踐過程中不必要的障礙，契合立法上設(shè)立業(yè)主委員會制度的目的，具有正當(dāng)性與可行性。

其次，明確業(yè)主委員會的訴訟主體資格是訴訟程序中對相關(guān)實體實施權(quán)利義務(wù)審查的前提。因此，明確業(yè)主委員的法律地位，不僅有利于法律體系的完善，還會使法院更好地開展業(yè)主委員會維護建筑物區(qū)分所有權(quán)案件的實體審查工作。此外，建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利客體較大，案件類型也紛繁復(fù)雜，以法院有限的司法資源恐會疲于應(yīng)對。若能明確業(yè)主委員會的訴訟主體資格，便能讓業(yè)主委員會中的精英運用其專業(yè)知識，從而更專業(yè)地解決問題，將業(yè)主提起的非專業(yè)、非理性的訴訟轉(zhuǎn)化為專業(yè)化、理性化的訴訟。這能在一定程度上緩解司法壓力，具有一定的必要性。

最后，確定業(yè)主委員會的訴訟主體地位符合社會發(fā)展方向，有助于小區(qū)內(nèi)部的穩(wěn)定發(fā)展。因為業(yè)主委員會是一個代表業(yè)主公共利益的常設(shè)機構(gòu)，相較業(yè)主通過自力進行救濟，抑或是業(yè)主大會這種非常設(shè)機構(gòu)，業(yè)主委員會在維護建筑物區(qū)分所有權(quán)方面更具優(yōu)勢。因此，賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格亦符合社會發(fā)展趨勢。

三、業(yè)主委員會難以設(shè)立的成因及出路

業(yè)主委員會成立與公司成立不同。公司成立時，各股東以合伙人的關(guān)系緊密結(jié)合在一起，而小區(qū)業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人僅因為小區(qū)共有權(quán)方面的問題不可避免地與其他業(yè)主產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，所以業(yè)主對共有區(qū)域管理的積極性顯然無法與為了共用利益相結(jié)合的股東相提并論。因此，業(yè)主委員會難以設(shè)立。

（一）業(yè)主參與意識及法律意識淡薄

由于受到我國傳統(tǒng)文化的影響，大多數(shù)業(yè)主參與小區(qū)管理的意識不強。即使是具有參與小區(qū)管理意識的理性業(yè)主，在對個人利益與時間成本進行衡量后，也會保持消極旁觀的態(tài)度：從博弈論的角度看，小區(qū)或許的確會出現(xiàn)一些建筑物區(qū)分所有權(quán)的糾紛，但糾紛不一定會發(fā)生在自己身上，即使發(fā)生在自己身上，業(yè)主委員會也不一定能夠幫助自己有效地解決糾紛；倘若出現(xiàn)侵犯全部業(yè)主權(quán)益的糾紛，則總會出現(xiàn)積極的業(yè)主進行維權(quán)，無需自己親身參與。正是這種“搭便車”的消極心態(tài)，導(dǎo)致物業(yè)糾紛不斷，小區(qū)業(yè)主委員會也難以設(shè)立。業(yè)主委員會的設(shè)立及工作情況具體如表2所示。

表2 業(yè)主委員會設(shè)立及工作調(diào)查表

業(yè)主參與意識淡薄主要是因為其法律意識淡薄。我國調(diào)整建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的法律主要有《物權(quán)法》《合同法》《房地產(chǎn)法》。據(jù)調(diào)查報告統(tǒng)計，僅有不足20%的業(yè)主對上述法律的知曉程度達到“比較了解”及以上，而“不太清楚”和“根本不清楚”的業(yè)主比例均高達約40%。由于大部分業(yè)主法律意識淡薄，許多業(yè)主甚至連設(shè)立業(yè)主委員會的原因都不甚清楚。這導(dǎo)致業(yè)主們很難積極主動地構(gòu)建業(yè)主委員會以維護彼此的共同權(quán)益。

在筆者看來，要使業(yè)主自愿地設(shè)立業(yè)主委員會以實現(xiàn)小區(qū)自治，首先需要幫助他們對現(xiàn)行法律法規(guī)形成基本的認(rèn)識，尤其是建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定。對此，物業(yè)宣傳部門應(yīng)當(dāng)大力宣傳相關(guān)的法律規(guī)定，喚醒沉睡在業(yè)主內(nèi)心深處的法律維權(quán)意識，也能使業(yè)主委員會中的精英成員能基本掌握運用法律維護業(yè)主合法權(quán)益的技能。在促進業(yè)主參與積極性方面，業(yè)主委員會可以在業(yè)主中遴選出優(yōu)秀的業(yè)主參與業(yè)主委員會的管理，使他們在合適的崗位發(fā)揮各自的專業(yè)能力。這在展現(xiàn)業(yè)主委員會設(shè)立的正當(dāng)性、提升管理人員素質(zhì)水平、促進業(yè)主之間對信息互通等方面都具有積極的作用。

（二）應(yīng)充分保障業(yè)主知情權(quán)

在筆者看來，保障業(yè)主知情權(quán)的關(guān)鍵在于贏得業(yè)主的信任。首先，成立業(yè)主委員會的程序須公開透明，業(yè)主委員會的候選人須在小區(qū)公示五天以上并聽取每一位業(yè)主的意見，尊重每一位業(yè)主的選擇權(quán)。此外，可以在業(yè)主委員會設(shè)立前約定后期如何保障每一位業(yè)主的決議知情權(quán)。如此一來，業(yè)主就會對設(shè)立的業(yè)主委員會產(chǎn)生信心。

其二，建筑物區(qū)分所有權(quán)的實現(xiàn)離不開業(yè)主委員會的決議，《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力?！耙虼?，要使業(yè)主委員會的各種信息能夠及時地傳達給每一位業(yè)主，雙方應(yīng)多作良性的溝通交流。

四、結(jié)束語

我國業(yè)主委員會制度起步較晚，部分主體自治理念缺乏，相關(guān)制度不完善，小區(qū)自治水平較低，造成了業(yè)主委員會難以設(shè)立、訴訟主體資格不明等諸多困境。對此，首先應(yīng)當(dāng)構(gòu)建業(yè)主委員會工作平臺，及時推送工作報告及最新決議，確保業(yè)主的知情權(quán)，促進業(yè)主積極參與，使業(yè)主委員會更具有正當(dāng)性。其次，訴訟主體資格作為業(yè)主委員會維權(quán)的重要武器，應(yīng)當(dāng)明確賦予業(yè)主委員會并加以監(jiān)督。