中小城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及影響因素研究
——以達(dá)州市為例

文/張藝川 徐登陽(yáng)

引言

從2017年開(kāi)始，大城市陸續(xù)采取了不同程度的調(diào)控措施，加之棚改進(jìn)程的加速推動(dòng)，中小城市房地產(chǎn)業(yè)突然由低迷走向活躍,市場(chǎng)活力被激發(fā)。隨著需求提前釋放，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)增速變緩，甚至出現(xiàn)下滑，去庫(kù)存面臨著更大的壓力。因此，本文以達(dá)州市為例，研究房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，從多個(gè)角度分析其存在的問(wèn)題及其影響因素，并結(jié)合相應(yīng)的問(wèn)題提出建議，以期能為未來(lái)達(dá)州市以及其他類(lèi)似的中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展提供參考。

一、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

2017年之前，中小城市房源供應(yīng)充足，庫(kù)存處于較高水平，但近幾年外生需求不斷擴(kuò)大，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)供需失衡，助推房?jī)r(jià)上漲。達(dá)州市作為五線(xiàn)城市，受到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2017年至2019年主要表現(xiàn)出以下特點(diǎn)。

（一）市場(chǎng)起伏不定，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升

達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2017年和2018年呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象，而2019年房屋成交量和成交面積的環(huán)比分別下降16.62%和22.17%，市場(chǎng)相比之前并不景氣。

達(dá)州市商品住宅成交總套數(shù)和成交面積在2017年與2018年均出現(xiàn)上漲。2017年成交總套數(shù)為37898套，環(huán)比上漲13.99%，成交面積為359.81萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲17.42%；2018年為45293套，環(huán)比上漲19.51%，成交面積為456.07萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲26.75%。反觀(guān)2019年，不僅成交總套數(shù)環(huán)比下降22.17%，而且成交面積環(huán)比下降16.62%，市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況不容樂(lè)觀(guān)。

達(dá)州市商品住宅成交均價(jià)雖然整體上表現(xiàn)為逐年上漲，但是增長(zhǎng)幅度卻在逐漸減小，且從局部來(lái)看存在一定的波動(dòng)性。2017年成交均價(jià)在波動(dòng)中上漲，年末成交均價(jià)為5136元/平方米。2018年成交均價(jià)在前三季度呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，10月份均價(jià)達(dá)6363元/平方米，隨后出現(xiàn)小幅下滑。2018年通川區(qū)個(gè)別樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格突破8000元/平方米，比如藍(lán)潤(rùn)置地廣場(chǎng)，宏義江灣城，天譽(yù)譽(yù)府，仁和春天國(guó)際等。2019年成交均價(jià)在第一季度大起大落，1月份和3月份的房?jī)r(jià)平均為5755元/平方米，而2月份房?jī)r(jià)平均為6424元/平方米。在隨后幾個(gè)季度里，房?jī)r(jià)保持緩慢增長(zhǎng)的趨勢(shì)，到12月份房?jī)r(jià)平均為6256元/平方米。

（二）房地產(chǎn)投資水平不斷提高

經(jīng)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，達(dá)州市2017年至2019年房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)如表1所示。隨著市場(chǎng)行情逐漸回暖，部分投資者嗅覺(jué)復(fù)蘇，加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，使得投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)推動(dòng)達(dá)州市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著積極作用。

表1 達(dá)州市2017年至2019年投資額變化

（三）商品房施工面積與銷(xiāo)售面積逐年增加

經(jīng)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，2017年至2019年達(dá)州市房地產(chǎn)具體開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)如表2所示。近三年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)環(huán)境趨于良好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資力度，使得商品房施工面積與銷(xiāo)售面積逐年增加，2019年施工面積與銷(xiāo)售面積相比2018年增幅雖有所下降，但這與購(gòu)房者的需求一致，基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)正常運(yùn)行。

表2 2017年至2019年達(dá)州市商品房開(kāi)發(fā)情況 單位：萬(wàn)平方米

二、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素分析

近幾年中小城市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了上升與回落的周期性變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況由火爆逐漸走向低迷。這是多種因素共同作用的結(jié)果，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)主要有以下影響因素。

（一）大城市購(gòu)房政策緊縮，市場(chǎng)需求逐步向中小城市轉(zhuǎn)移

2017年，成都市對(duì)本區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施嚴(yán)格的調(diào)控措施，規(guī)定凡外地戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)成都市的房屋必須提供該市兩年社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，使得不滿(mǎn)足條件的購(gòu)房者流向周邊中小城市，達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)也受其影響。另外值得一提的是，2016年達(dá)州市樓房售價(jià)在5000元/平方米左右徘徊，2017年樓房售價(jià)整體提升1000元/平方米左右，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理激發(fā)了購(gòu)房者的熱情，達(dá)州市多個(gè)樓盤(pán)頻現(xiàn)“日光盤(pán)”與“秒光盤(pán)”，市場(chǎng)上房屋供不應(yīng)求。

（二）政府宏觀(guān)調(diào)控房?jī)r(jià)，實(shí)施政策刺激消費(fèi)

國(guó)家為防止房?jī)r(jià)過(guò)熱形成房地產(chǎn)泡沫，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，對(duì)全國(guó)各地區(qū)進(jìn)行“限購(gòu)”與“限價(jià)”等宏觀(guān)調(diào)控。達(dá)州市根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控。第一，達(dá)州市將普通自住用房的首付款比例調(diào)整為不低于30%，二套房首付款比例不低于50%，促進(jìn)了達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；第二，達(dá)州市為解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題及活躍市場(chǎng)，實(shí)行兩次購(gòu)房補(bǔ)貼政策，補(bǔ)助力度由原來(lái)的80元/平方米提升至100元/平方米，這也表明政府希望通過(guò)這種手段穩(wěn)定市場(chǎng)，并起到去庫(kù)存的作用；第三，政府出臺(tái)支持、激勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)措施，精簡(jiǎn)相關(guān)文件辦理流程，減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者的壓力。

（三）消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，需求性紅利增加

房?jī)r(jià)是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)心的因素，只有具備相應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)能力才會(huì)發(fā)生購(gòu)房行為。消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)源于兩方面：一是近幾年達(dá)州市分別在通川區(qū)的火車(chē)站、塔坨、南壩等片區(qū),達(dá)川區(qū)的小河嘴等片區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)的長(zhǎng)田新宛和蔡坪等棚戶(hù)區(qū)進(jìn)行征拆及建設(shè)工作，政府向房屋被征拆的居民提供貨幣化安置，拆遷戶(hù)對(duì)剛需性住房的需求量增加，促進(jìn)了消費(fèi)紅利的釋放；二是近三年內(nèi)全市居民人均可支配收入不斷增加，全市人均可支配收入由19068元提升至22995元，其中農(nóng)村居民人均收入由12843元提升至15504元，城鎮(zhèn)居民人均收入由28383元提升至33823元。消費(fèi)者自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，即使房?jī)r(jià)不斷提升，消費(fèi)者也能承擔(dān)，這對(duì)去庫(kù)存有著推動(dòng)作用。

（四）實(shí)力企業(yè)不斷進(jìn)入市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房條件變得苛刻，消費(fèi)人群逐步流入中小城市。在其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入達(dá)州市市場(chǎng)之前，本地開(kāi)發(fā)商如弘潤(rùn)置業(yè)有限公司、凱龍置業(yè)有限公司等，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化形成寡頭壟斷的地位，獲得了可觀(guān)的利潤(rùn)。隨著實(shí)力開(kāi)發(fā)商不斷入駐，其通過(guò)品牌效應(yīng)和差異化戰(zhàn)略與其他企業(yè)拉開(kāi)差距。市場(chǎng)逐漸成為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，行業(yè)走向成熟且在通川區(qū)與達(dá)川區(qū)相對(duì)集中分布，市場(chǎng)份額被多家企業(yè)分?jǐn)?，企業(yè)需要不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)水平來(lái)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，2019年達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮，現(xiàn)金流減少，這使得綜合實(shí)力較弱的企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中面臨更多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）消費(fèi)者住房需求改變，產(chǎn)品呈多元化

隨著人們收入的不斷增加和生活水平的提升，消費(fèi)者對(duì)住房的需求也發(fā)生了變化。首先，達(dá)州市地勢(shì)多山，交通與生活相比大城市不太便利，消費(fèi)者對(duì)區(qū)位條件和居住環(huán)境越來(lái)越關(guān)注，擁有完善的公共服務(wù)、優(yōu)美的自然景觀(guān)、智能化的高品質(zhì)住宅成為消費(fèi)者購(gòu)房的首要選擇。其次，部分家庭人口數(shù)量增加，剛需性住房已不能完全滿(mǎn)足要求，住房戶(hù)型逐漸轉(zhuǎn)向大中戶(hù)型，對(duì)改善性住房的需求增加。最后，隨著人們消費(fèi)水平的不斷升級(jí)，企業(yè)為滿(mǎn)足消費(fèi)者不同的需求對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行多元化設(shè)計(jì)，包括住房的定位、住房規(guī)劃設(shè)計(jì)和相關(guān)配套設(shè)計(jì)等方面。企業(yè)通過(guò)產(chǎn)品多元化的戰(zhàn)略迎合更多消費(fèi)者的喜好。

三、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題

達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不僅受地區(qū)社會(huì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所在區(qū)位及周邊市場(chǎng)環(huán)境的影響。目前達(dá)州市房地產(chǎn)存在波動(dòng)性，主要有以下幾方面問(wèn)題。

（一）區(qū)域發(fā)展不平衡，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)差距大

1.從近三年平均銷(xiāo)售面積來(lái)看，全市新房交易成交情況較好的地區(qū)有通川區(qū)、大竹縣和渠縣，占比分別為34.24%、15.31%、17.18%，合計(jì)占全市總銷(xiāo)售面積的66.73%；成交情況較差的為開(kāi)江縣與萬(wàn)源市，占比分別為6.22%、5.24%，合計(jì)占全市總銷(xiāo)售面積11.46%。

2.從近三年成交均價(jià)來(lái)看，排名前三的地區(qū)是達(dá)川區(qū)，通川區(qū)和宣漢縣，分別為6935.47元/平方米、6827.82元/平方米、5910.76元/平方米；排名后二的地區(qū)是萬(wàn)源市和開(kāi)江縣，分別為4226.63元/平方米、4724.66元/平方米。

3.從樓盤(pán)分布情況來(lái)看（包括售罄，待售和出售三大類(lèi)），排名靠前的有通川區(qū)62個(gè)樓盤(pán)，達(dá)川區(qū)42個(gè)樓盤(pán)，大竹縣18個(gè)樓盤(pán)，排名靠后面的有萬(wàn)源6個(gè)樓盤(pán)，宣漢7個(gè)樓盤(pán)。

分析近三年的平均銷(xiāo)售面積、成交均價(jià)、樓盤(pán)分布情況可知，達(dá)州市內(nèi)各縣區(qū)發(fā)展不平衡，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)差距較大。

（二）庫(kù)存量可能反彈，去庫(kù)存面臨壓力

經(jīng)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，達(dá)州市2017年至2019年房地產(chǎn)商品房庫(kù)存數(shù)據(jù)如表3所示。2017年至2019年間達(dá)州市政府大力推行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，實(shí)施棚改貨幣化安置與調(diào)控政策，由于市場(chǎng)準(zhǔn)備不充分，新房供應(yīng)不足，消耗了大量庫(kù)存，這使得每年待售面積逐漸減少，尤其2019年去庫(kù)存效果顯著，環(huán)比下降61.80%。同時(shí)，去庫(kù)存效果顯著也表明了近幾年人口紅利所導(dǎo)致的購(gòu)房需求紅利正在逐漸被消耗，居住性購(gòu)房需求增長(zhǎng)乏力。如果仍保持原有刺激市場(chǎng)積極性的措施與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，未來(lái)幾年可能會(huì)有新一輪的庫(kù)存產(chǎn)生。

表3 2017年至2019年達(dá)州市商品房庫(kù)存情況 單位：萬(wàn)平方米

四、促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策建議

針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的區(qū)域發(fā)展不平衡、去庫(kù)存壓力大的問(wèn)題，本文從兩個(gè)方面提出建議，希望能為相關(guān)部門(mén)決策提供參考。

（一）政府發(fā)揮市場(chǎng)監(jiān)督職能，加大統(tǒng)籌力度

一是針對(duì)區(qū)域結(jié)構(gòu)性失調(diào)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)用地供給量，結(jié)合每個(gè)地區(qū)實(shí)際發(fā)展情況，政府出臺(tái)差異性政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整；二是加大基礎(chǔ)設(shè)施等公共品投入，優(yōu)化激勵(lì)措施，調(diào)節(jié)土地供需關(guān)系，對(duì)去庫(kù)存起到積極作用；三是規(guī)范市場(chǎng)機(jī)制，推動(dòng)住房回歸居住屬性，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)，創(chuàng)造良好投資環(huán)境。

（二）企業(yè)結(jié)合自身特點(diǎn)，制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略

1.產(chǎn)品層面。首先,企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前應(yīng)對(duì)消費(fèi)者的特質(zhì)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究，確保產(chǎn)品的類(lèi)型與功能符合實(shí)際需要；其次,企業(yè)應(yīng)提升售后服務(wù)與物流管理水平，因地制宜地挖掘產(chǎn)品的潛力，讓消費(fèi)者更直觀(guān)地感受到其與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異性，提高消費(fèi)者的滿(mǎn)意度；最后,根據(jù)企業(yè)自身的市場(chǎng)定位，在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行適當(dāng)創(chuàng)新，以此來(lái)增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.價(jià)格層面。從定價(jià)方式來(lái)看，除了傳統(tǒng)的成本加成定價(jià)法與差別定價(jià)法外，可以根據(jù)顧客對(duì)價(jià)格敏感度不同，實(shí)行價(jià)格歧視策略。但是，這種方法會(huì)提高庫(kù)存，企業(yè)應(yīng)對(duì)收益與風(fēng)險(xiǎn)作出權(quán)衡。從調(diào)價(jià)方式來(lái)看，企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)反應(yīng)作出合理的調(diào)價(jià)行為，從而緩解已購(gòu)房者的抵制情緒。

3.渠道層面。首先，企業(yè)應(yīng)確保信息傳遞的準(zhǔn)確性與及時(shí)性；其次企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與房地產(chǎn)中介商的合作，實(shí)現(xiàn)有效的多渠道售房目標(biāo)；最后，企業(yè)應(yīng)重視員工系統(tǒng)培訓(xùn)工作，打造優(yōu)秀的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，完善激勵(lì)制度。

4.促銷(xiāo)層面。由于住房的特殊性，在絕大部分情況下企業(yè)與顧客之間的交易屬于一次性博弈，建立與重要顧客之間的良好關(guān)系尤為重要，另外，可通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)品組合等方式吸引更多消費(fèi)者關(guān)注。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)上述研究可知，達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在投資水平、市場(chǎng)價(jià)格與開(kāi)發(fā)量方面呈現(xiàn)出良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。通過(guò)分析達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素，發(fā)現(xiàn)其主要來(lái)源于宏觀(guān)政策的變化、消費(fèi)者需求的改變與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)的調(diào)整，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是多種因素共同作用的結(jié)果。面對(duì)中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，政府與企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況作具體分析，采取科學(xué)、合理的措施維持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，有效地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的多種問(wèn)題，從而促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。