地價持續(xù)上漲會否推升房價

甄愛軍

文前提要：今年前4個月，由于金融環(huán)境出現(xiàn)寬松趨勢，客觀上使得房企有能力去競拍各類土地，并在一定程度上推高了地價水平。不過，未來房價會否因此而上漲，目前不得而知。

4月地價整體上漲

4月地價整體上漲，同比漲幅達到兩位數(shù)。

易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1～4月，全國100 個城市居住用地價格為6011元/平方米，同比上漲 12.3%。地價上漲表明土地市場本身并不冷。觀察近期部分城市的土拍市場，應該說部分優(yōu)質地塊的競爭激烈程度依然很高。

各類城市的土地價格表現(xiàn)各不相同。其中，一線城市地價漲幅回落。數(shù)據(jù)顯示，1～4月，4個一線城市居住用地價格為18273元/平方米，同比上漲40.1%。相比1～3月略有降溫，但這和成交的地塊結構有關。從漲幅絕對數(shù)值看，總體上較高，主要是因為今年一線城市頻頻推出優(yōu)質地塊，吸引了房企積極進入，并展開較為激烈的爭奪，從而使得土地價格出現(xiàn)階段性明顯上漲。

二線城市土地價格漲勢較為溫和。數(shù)據(jù)顯示，1～4月，32個二線城市居住用地均價為6039元/平方米，同比上漲4.6%?？傮w上看，二線城市的地價漲勢和去年同期水平相當，沒有出現(xiàn)一線城市如此夸張的漲幅。

三四線城市的土地價格漲幅出現(xiàn)擴大趨勢。數(shù)據(jù)表明，1～4月，64個三四線城市居住用地價格為3889元/平方米，同比上漲15.3%。觀察三四線城市的地價，近期漲幅反而比較大，一種解釋是，有部分全國化的房企近期依然加大對三四線城市的拿地，進而導致地價上升比較快。預計后續(xù)三四線城市供地節(jié)奏會加快，這或有助于降低三四線城市整體地價水平。

總體上看，今年前4個月，金融環(huán)境出現(xiàn)寬松趨勢，這對于房企融資產(chǎn)生了積極作用。資金面寬松，在客觀上使得房企有能力去競拍各類土地，并在一定程度上推高了地價水平。

土地成交趨于活躍

全國百城土地交易正逐漸走出低谷，房企拿地信心逐漸增強。

數(shù)據(jù)顯示，1～4月，全國100個城市居住用地成交面積為15489萬平方米，同比減少8.7%。4月份全國各地開復工節(jié)奏逐漸加快，地方政府積極供地，尤其是推出了各類優(yōu)質土地，客觀上都有助于土地交易市場的復蘇。

分不同等級城市來看，一線城市恢復速度最快。數(shù)據(jù)表明，1～4月，4個一線城市居住用地成交面積1031萬平方米，同比增長5.2%。一線城市的土地交易總體不錯，這和地方政府供地意愿明顯增強、土地交易約束減少等因素有關。部分房企也加大了對一線城市的土地投資，拿地積極性明顯增強。在當前穩(wěn)投資的大環(huán)境下，一線城市土地市場面臨更好的發(fā)展機會，相關土地交易行情有望繼續(xù)回暖。

1～4月，32個二線城市居住用地成交面積為8395萬平方米，同比減少16.5%。今年一季度二線城市土地市場交易跌幅非常大。不過隨著開復工節(jié)奏的加快，4 月起二線城市土地市場交易開始回暖，年初累計居住用地成交面積增速曲線明顯拉升。

三四線城市整體表現(xiàn)要好于二線城市。數(shù)據(jù)顯示，1～4月，64個三四線城市居住用地成交面積為6063萬平方米，同比增長2.0%。單純從數(shù)據(jù)上看，三四線城市表現(xiàn)也還是不錯的，至少沒有大跌。當然，由于監(jiān)測的三四線城市普遍是經(jīng)濟實力較強的城市，一直也受房企的青睞，所以土地交易會比較活躍。

當前土地交易市場面臨各類新的機會，尤其是各地后續(xù)會狠抓“穩(wěn)投資”工作，促進和保持土拍市場活躍也是其中一項重要的工作。業(yè)內人士預計，未來土地市場依然保持相應熱度的可能性極高。

會否推動房價上漲

土地價格上漲，會不會向房價傳導，并最終導致房價上漲？

成本和價格是一對緊密相關的經(jīng)濟范疇，成本是價格的組成部分，是價格的最低經(jīng)濟界限，成本的運動推動和規(guī)定了價格的運動。從這個角度來說，成本的上升，帶動價格的上升概率很高。

中國社科院發(fā)布的2017年《房地產(chǎn)藍皮書》曾提到，地價大漲，房價微漲甚至不漲，這種局面是不可持續(xù)的，地價上漲必將推動房價上漲。該報告數(shù)據(jù)顯示，2017年土地價格與房價比值達到了0.68，意味著房地產(chǎn)市場很有可能出現(xiàn)成本推動型房價上漲。

其后房價走勢也印證了中國社科院的判斷。在過去2年多時間里，房價總體呈現(xiàn)上行趨勢。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《中國百城房價報告》數(shù)據(jù)顯示，今年1～4月，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15517元/平方米，同比上漲11.9%。

地價走勢和房價走勢略有分歧，或者說比房價走勢略為強勢，這說明房企對未來市場依然充滿信心。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從1～4月全國百城居住用地成交市場來看，總體上出現(xiàn)小復蘇態(tài)勢。這和4月份全國各地開復工節(jié)奏加快等有關。類似土地交易數(shù)據(jù)也說明，雖然當前房地產(chǎn)市場面臨各類沖擊和壓力，但房企并不會盲目看空，一旦資金到位和預期明確，就依然會有積極拍地的動作。

但土地成本能否在未來通過提高房價轉嫁出去，目前難以給出明確的答案。嚴躍進表示，1～4月全國百城居住用地的價格漲幅不小，說明雖然當前房地產(chǎn)市場面臨沖擊，但是房企依然敢于拿地，尤其是對于優(yōu)質地塊來說依然會積極參拍。然而，從客觀上來看，地價上升也使得房企后續(xù)地塊運作的風險增大。

同時，如果土地市場出現(xiàn)過熱跡象，還有可能導致政策進一步收緊。嚴躍進坦陳，出現(xiàn)此類情況，或和近期房企融資總體到位、積極開展全年土儲工作等有關。當然風險在于，地價過高，也會使得后續(xù)部分城市土拍市場面臨政策收緊的風險。