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    探討房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅務(wù)籌劃

    2020-08-11 07:28汝紅
    經(jīng)濟研究導(dǎo)刊 2020年16期
    關(guān)鍵詞:土地增值稅稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)

    汝紅

    摘 要:首先,闡述土地增值稅與稅務(wù)籌劃的基本內(nèi)容。然后,分析房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅務(wù)籌劃的必要性。最后,針對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅務(wù)籌劃,給出明確節(jié)稅方式、提升稅財工作者素養(yǎng)、明確扣稅方式、加強對稅收減免的應(yīng)用等措施。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)項目;土地增值稅;稅務(wù)籌劃

    中圖分類號:F812.42? ? ? ? 文獻標志碼:A? ? ? 文章編號:1673-291X(2020)16-0055-02

    房地產(chǎn)是我國發(fā)展的重點與關(guān)鍵,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,對我國社會的發(fā)展具有重要作用。因此,房地產(chǎn)行業(yè)為實現(xiàn)自身的更好發(fā)展,同時增強市場競爭力,對于開發(fā)項目土地增值稅稅務(wù)籌劃工作要給予更多關(guān)注與重視。做好稅務(wù)籌劃工作,為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造更多經(jīng)濟效益與社會效益。怎樣做好房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅務(wù)籌劃,是人們目前面臨的一個重要問題。

    一、土地增值稅與稅務(wù)籌劃基本概述

    土地增值稅通常情況下主要是指,對于納稅對象轉(zhuǎn)讓地上建筑、國有土地使用權(quán)過程中,所獲得的增值額作為主要征稅對象,并嚴格按照相應(yīng)規(guī)定稅率展開稅務(wù)征收工作。

    稅務(wù)籌劃主要是指,企業(yè)在發(fā)展過程中,在各項法律允許范圍下,采取有效方式與手段,對稅收支出進行有效控制,盡量降低稅收支出。這樣企業(yè)發(fā)展目標不僅可以更快完成,同時還能夠為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多經(jīng)濟效益與社會效益。特別是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中,一個項目的建設(shè)與發(fā)展,不僅建設(shè)周期較長,而且涉及資金較多。因此,在土地增值稅的繳納中,要在很大程度上依靠稅務(wù)籌劃,需要通過科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方式,使得企業(yè)在稅收中能夠逐漸減少支出,為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤,實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅務(wù)籌劃必要性分析

    從目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅務(wù)籌劃工作開展中可以看出,無論是理論還是實踐操作,都是處于剛剛起步階段。所以,房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中,需要對土改政策以及國外土地增值稅方面的知識內(nèi)容進行學(xué)習(xí),從而對自身稅務(wù)籌劃工作進行完善與創(chuàng)新。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅務(wù)籌劃的必要性,主要體現(xiàn)在以下幾點中。

    1.房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期相對較長,并且涉稅過程也較為復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)納稅人在土地增值稅的繳納中,不僅手續(xù)辦理工作較為煩瑣,而且需要浪費很長時間,因此,通過稅務(wù)籌劃工作的展開,不僅可以減少財務(wù)工作人員的工作量,還可以為企業(yè)納稅人節(jié)省更多時間與精力,實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

    2.房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)以及金額交易過程中,會涉及到很大的涉稅金額。我國房地產(chǎn)行業(yè),相較于社會市場中其他行業(yè)而言,稅負相對較高。因此,需要通過科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃工作,更好解決稅率過高問題,為后續(xù)稅務(wù)籌劃工作的展開打下良好基礎(chǔ)。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅務(wù)籌劃措施

    1.明確節(jié)稅方式。在房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的開展中,可以通過明確節(jié)稅方式,保證稅務(wù)籌劃工作的有序進行。在明確節(jié)稅方式中,可以從以下幾點展開:第一,在建房工作的開展中,通過保證其科學(xué)性與合理性,可以在很大程度上保證稅務(wù)籌劃工作的有序進行。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅,又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的話,分開核算與不分開核算稅負會有差異,這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下,如果能把普通標準住宅控制在扣除項目金額的20%以內(nèi),從而免繳土地增值稅,則可以減輕稅負。第二,利息支付過程中的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除限額分為兩種情況:一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除,另一種是與其他費用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式就為企業(yè)進行納稅籌劃提供了空間,企業(yè)可以根據(jù)兩種計算方法所能扣除的費用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資,利息費用所占比例較高,可提供金融機構(gòu)證明,據(jù)實扣除。反之,主要依靠權(quán)益資本籌資,利息費用很少,則可不計算應(yīng)分攤的利息,這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用,對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。第三,房地產(chǎn)行業(yè)想要在激烈市場競爭當(dāng)中取得更好的發(fā)展,就要加大投入力度,尤其是公共設(shè)施,這樣才能為居住者提供更加安全和舒適的生活環(huán)境與工作環(huán)境。這一部分支出,可以將其納入項目的成本中,從而實現(xiàn)節(jié)稅目的。

    2.提升稅財工作者素養(yǎng)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的開展中,稅財工作者在其中發(fā)揮著不可替代的作用。在這一過程中,需要稅財工作者能夠具備較強綜合素養(yǎng)與專業(yè)能力,這樣才能在稅務(wù)籌劃中,將自身作用與價值充分發(fā)揮?;诖耍谔嵘愗敼ぷ髡吖ぷ魉仞B(yǎng)中,可以從以下幾點展開:第一,稅財工作者不僅要掌握相應(yīng)的稅法專業(yè)知識與財務(wù)專業(yè)知識,同時需要了解房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。為實現(xiàn)這一目的,可以通過定期教育培訓(xùn)的方式,使得稅財工作者能夠?qū)ο鄳?yīng)的法律法規(guī)有正確認識。從而確保各項工作的展開,能夠在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)進行,避免出現(xiàn)違規(guī)或者違法行為。第二,還可以通過職稱補貼,或者制定獎懲制度的方式。針對在稅務(wù)籌劃過程中表現(xiàn)較好的工作人員進行一定獎勵,這樣可以在很大程度上激發(fā)稅財工作者的工作熱情與工作興趣。同時,針對在工作中表現(xiàn)較差的工作人員進行一定懲罰,這樣才可以對稅財工作者起到一定警示作用。第三,稅財工作者在上崗之前,要展開系統(tǒng)化、專業(yè)化崗前培訓(xùn)工作,在最大程度上保證稅財工作者能夠具備較強專業(yè)能力與綜合素質(zhì)。

    3.明確扣稅方式。從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中不難看出,我國現(xiàn)行稅法中,對于土地增值稅會產(chǎn)生直接影響的主要是扣稅項目。比如,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金、開發(fā)成本以及土地使用權(quán)費用等。在這一過程中,為降低土地增值稅支出,需要明確扣稅方式。具體可以從以下幾點展開:第一,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金,以及土地使用權(quán)費用,在我國相關(guān)稅法中已經(jīng)做出明確規(guī)定,都屬于相應(yīng)的納稅項目,幾乎沒有稅務(wù)籌劃空間,但是,其余幾項要保證在稅法允許范圍下展開相應(yīng)的稅務(wù)籌劃工作。第二,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目所發(fā)生的“開發(fā)間接費”與“管理費用、銷售費用、財務(wù)費用”存在歸集口徑與扣除差異,致使企業(yè)在人為操控的因素較多。“開發(fā)間接費用”屬于開發(fā)土地和新建房及配套“成本”,在開發(fā)土地和新建房及配套“成本”中列支,在土地增值稅清算中可以享受20%的加計扣除;“銷售費用、管理費用、財務(wù)費用”屬于開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的“費用”,土地增值稅清算中不能享受20%的加計扣除。企業(yè)財務(wù)人員通過稅收籌劃,將稅收杠桿的制約導(dǎo)向功能有機地融合到企業(yè)財務(wù)決策和戰(zhàn)略選擇中,最終實現(xiàn)企業(yè)的最大效益。

    4.加強對稅收減免的應(yīng)用。從目前我國出臺的《土地增值稅暫行條例》中可以看出,納稅人修建的普通住宅并且用于出售,如果其中的增值稅額沒有超過扣除項目金額的20%,可以享受免收土地增值稅的優(yōu)惠。如果繳納對象,涉及到其他不同房地產(chǎn)開發(fā)項目,需要工作人員能夠結(jié)合實際情況,展開具有針對性的核算工作。由此可以看出,不同類型的住宅項目,在稅收核算工作的開展中存在一定的差異,所需要承受的稅負壓力也存在很大差異。一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)會利用減少住宅銷售利潤方式,或者增加可扣除項目金額的方式,使得住宅項目增值額能夠降低,那么需要納稅人以及相關(guān)工作人員,能夠?qū)τ嘘P(guān)房地產(chǎn)項目開支限制等方面的要求進行分析與了解,這樣可以在法律允許范圍內(nèi),實現(xiàn)費用列支最大化??偠灾?,要加強對稅收減免優(yōu)惠政策的應(yīng)用,從而在一定程度上減少稅收支出。

    綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅務(wù)籌劃對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言具有重要作用,因此,在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中,對于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作要有正確認識。確保工作人員能夠?qū)ξ覈鄳?yīng)土地增值稅法律法規(guī)以及政策等有正確認識,使得稅收籌劃的科學(xué)性與合理性得到保障。

    參考文獻:

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    [6]? 宋燕,王家國.整體轉(zhuǎn)讓未竣工房地產(chǎn)項目的土地增值稅問題分析[J].財政監(jiān)督,2018,(21):89-93.

    [責(zé)任編輯 辰 敏]

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