探究建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用

洪美仙 傅炤輝

摘 要：按照房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的固有組成對(duì)工程管理工作進(jìn)行細(xì)分，可為項(xiàng)目建設(shè)帶來管理成效的增長(zhǎng)。之后，無論是成本把控上的問題，還是施工工期的管理問題，都能在管理工作的落實(shí)中，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)帶來超預(yù)期的回報(bào)。

關(guān)鍵詞：建筑工程;工程管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目;房地產(chǎn)建設(shè)

引言

建筑工程管理工作的確定性較高，按照不同管理環(huán)節(jié)所消耗的資源量，對(duì)相關(guān)的管理工作加以細(xì)分。這種管理策略有利有弊，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)來說，可以采取階段性規(guī)劃、定點(diǎn)管理的方式，擴(kuò)大管理工作的成效，增加項(xiàng)目建設(shè)以及工程管理的現(xiàn)實(shí)收益。其次，工程管理工作需要具備一定的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力，以此為目標(biāo)提升管理工作的專業(yè)化水平，發(fā)掘適用性強(qiáng)的管理渠道外，按階段關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)中不同管理問題的整合方向，易于加強(qiáng)管理工作與資源整合工作之間的銜接性。

1.建筑工程管理的現(xiàn)狀

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的管理來說，只有抓住需要進(jìn)行管理資源投入的環(huán)節(jié)，才能按照項(xiàng)目建設(shè)周期，確保項(xiàng)目施工的品質(zhì)穩(wěn)定。而工程管理的現(xiàn)狀為難于根據(jù)成本預(yù)算，對(duì)重要施工環(huán)節(jié)的人員、材料等加以有效的組織，協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)施工條件的同時(shí)，增加項(xiàng)目建筑過程中管理工作的短期效益，并在長(zhǎng)線發(fā)展的角度，維持項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量與項(xiàng)目建設(shè)成本投入之間的關(guān)系，這是當(dāng)前工程管理工作的現(xiàn)狀之一。站在能否達(dá)成預(yù)期管理目標(biāo)的角度，進(jìn)行管理現(xiàn)狀的分析，難于按照施工準(zhǔn)備階段的工作要點(diǎn)，發(fā)展多元化的管理渠道，構(gòu)建體系化的管理框架，是影響建設(shè)質(zhì)量的另一大變量。能否跨越以上兩類影響因素，是實(shí)現(xiàn)管理工作與工程建設(shè)重新組織的關(guān)鍵。再次，工程管理工作與經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系密切，按照施工計(jì)劃對(duì)施工方案加以拆分，并在管理工作中獨(dú)立出來，有利于提高項(xiàng)目建設(shè)的整體收益。

2.建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的問題探究

工程管理問題，大多由于在項(xiàng)目施工期間對(duì)質(zhì)量、造價(jià)等層面的控制力度不足所致。在造價(jià)管理方向，難于進(jìn)行多元化管理途徑的探索，既無法解決管理層面的主體任務(wù)，幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)緩解成本造價(jià)增長(zhǎng)方面的壓力，又不能在質(zhì)量管理層面進(jìn)行工作內(nèi)容的拓展，構(gòu)建出較為完整的管理版圖外，按照質(zhì)量管理工作的分支，解決技術(shù)層面的問題、材料及人員調(diào)配層面的問題?？v觀房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的整體流程，探索多元化的管理分支，幾乎是提升管理成效的必有選擇，一是，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)本身的盈利模式存在復(fù)雜性特征;二是，在質(zhì)量、造價(jià)以及人員管理工作，相互滲透進(jìn)彼此工作場(chǎng)景下的時(shí)代，必須完成管理工作的多元化拓展，不能單靠單一的管理模式進(jìn)行人員及材料把控工作的組織。

3.建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用策略

3.1規(guī)范施工管理體系

施工管理成效不足的難題，單靠監(jiān)督及管理工作的優(yōu)化難于提升。依靠對(duì)管理體系的優(yōu)化，然后以固有的管理框架，以及更為貼近施工現(xiàn)場(chǎng)工作的管理形式，處理管理上的考核問題、審定問題等內(nèi)容，可為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)帶來更高的管理效果。同時(shí)，在如果進(jìn)行管理工作的拓展上，嘗試擬定管理方案、拓寬管理范圍的方法，有利于對(duì)管理方面的問題加以集中處理。再次，在管理體系的規(guī)范思考層面，將主要的管理方向落實(shí)于成本約束和質(zhì)量提高方面，可減少項(xiàng)目施工過程中的虧損問題發(fā)生，是當(dāng)前規(guī)范施工管理工作的路徑之一。最后，針對(duì)施工規(guī)模以及成本的預(yù)算結(jié)果，選擇合適的方法，融入到管理體系之中，有利于提升人員、質(zhì)量、安全管理的工作效果。

3.2把控施工進(jìn)度管理

技術(shù)問題、人員管理問題都會(huì)對(duì)進(jìn)度管理工作帶來一定的沖擊，在對(duì)進(jìn)度管理工作加以把控的過程中，除了按需集中施工任務(wù)外，還需在管理工作的成效上，以及部門協(xié)作管理的質(zhì)量上，進(jìn)行一定的思考。交叉施工以及誤工等隱患問題產(chǎn)生，多數(shù)是因?yàn)槭┕す芾砣藛T對(duì)技術(shù)落實(shí)情況把控不到位所致，在此過程中，需要針對(duì)不同階段的施工任務(wù)，以及施工現(xiàn)場(chǎng)的條件，改變固有的管理模式，重新定義管理方向的同時(shí)，按照獎(jiǎng)懲制度內(nèi)容，使各崗位人員承擔(dān)自身的崗位職能，有利于獲得相關(guān)作業(yè)人員的認(rèn)可外，避免因成本問題而惡意壓縮施工周期的問題發(fā)生，解決因施工進(jìn)度問題而無法保障項(xiàng)目作業(yè)質(zhì)量的弊端情況存在。這是將進(jìn)度管理工作落實(shí)于施工現(xiàn)場(chǎng)的方法，也是打造固有管理結(jié)構(gòu)的途徑之一。

3.3加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督效果

將質(zhì)量監(jiān)督管理工作歸納為以下四類內(nèi)容：材料投入、安全管理、工程效益管理、質(zhì)量的檢測(cè)。其中相對(duì)重要的管理工作內(nèi)容包括，材料選購流程的重新組織、安全管理工作的優(yōu)化與加強(qiáng)。只有在工程建設(shè)所使用的材料層面，發(fā)揮定點(diǎn)管理的工作優(yōu)勢(shì)，才能對(duì)材料的采購流程進(jìn)行一定的優(yōu)化，繼而強(qiáng)化對(duì)材料進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督工作的實(shí)際效果。其次，對(duì)安全管理工作的有效變更，可在固有的管理模式上，帶來決定性的突破，是相關(guān)人員能夠在人員監(jiān)督、技術(shù)落實(shí)監(jiān)督中，將項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督工作轉(zhuǎn)化為更具管理層級(jí)的內(nèi)容?？梢?，越是將管理工作停留在工具型屬性層面，其在房地產(chǎn)建設(shè)中的應(yīng)用劣勢(shì)越明顯，只有加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督的影響范圍，才能解決施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生頻次較高的隱患問題。

3.4應(yīng)用動(dòng)態(tài)造價(jià)管理方法

運(yùn)用動(dòng)態(tài)造價(jià)管理方法，可以增加房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的盈利條件，為項(xiàng)目建設(shè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)收益。造價(jià)管理作為管理體系中較為重要的一環(huán)，運(yùn)用動(dòng)態(tài)造價(jià)管理方法，可以補(bǔ)足工程管理工作在控制經(jīng)濟(jì)效益方面的能力。運(yùn)用動(dòng)態(tài)管理方法的過程中，除了需要對(duì)造價(jià)的編制工作進(jìn)行基礎(chǔ)層面的分析外，還需要按照材料的造價(jià)差額，以及價(jià)差系數(shù)的變更，相應(yīng)地拓寬動(dòng)態(tài)造價(jià)管理的范圍，既然需要完成工程管理工作的重新組織，那么就不能在造價(jià)管理方面存在短板。最后，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)造價(jià)管理方法拓展應(yīng)用的前提，在于探索差額規(guī)劃管理的多元化應(yīng)用方向，規(guī)范造價(jià)管理流程的同時(shí)，按照流程處理合同糾紛問題，以便從造價(jià)管理的源頭，增加動(dòng)態(tài)造價(jià)管理方法對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成本投入的約束力。

4.結(jié)束語

縱觀房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)流程，探索系統(tǒng)化的管理分支，是提升管理成效的首要條件。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的本身，具有盈利模式復(fù)雜的基本特征，必須在質(zhì)量、造價(jià)以及人員方面，拓寬管理工作的影響范圍，以便完成管理工作的多元化拓展。運(yùn)用固有框架內(nèi)容，進(jìn)行施工管理中，不能單靠單一的模式進(jìn)行人員及材料的把控工作，還需要維持項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量與項(xiàng)目建設(shè)成本投入之間的關(guān)系，并站在能否達(dá)成預(yù)期管理目標(biāo)的角度，進(jìn)行管理現(xiàn)狀的分析。

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作者簡(jiǎn)介：

洪美仙（1988—），女，漢，浙江金華人，本科學(xué)歷，建筑工程管理中級(jí)職稱，研究方向：工程造價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)施工成本預(yù)控。