靠“賣房”維持業(yè)績是長久之計(jì)嗎

孫茜 岳玉珠

[提要] 近年來，不少上市企業(yè)出現(xiàn)扎堆賣房的現(xiàn)象，這些上市公司大多表示出售房產(chǎn)的行為是為了盤活資產(chǎn)，恢復(fù)高效率的資產(chǎn)運(yùn)作。實(shí)際上，這些公司更期望以賣房來規(guī)避退市風(fēng)險(xiǎn)或?qū)麧欉M(jìn)行調(diào)整，以吸引投資者投資。本文以探路者公司為例，就其近期財(cái)務(wù)狀況、出售房產(chǎn)的原因及對(duì)企業(yè)的影響等方面進(jìn)行分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：退市危機(jī);持續(xù)虧損;出售房產(chǎn);盤活資產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2020年5月11日

2019年6月5日，探路者控股集團(tuán)有限公司發(fā)布《關(guān)于出售公司部分自有商用房產(chǎn)的公告》，該公告表明公司擬與中國醫(yī)院協(xié)會(huì)簽署《北京市存量房屋買賣合同》，以78，849，525元的價(jià)格出售其位于北京市海淀區(qū)知春路6號(hào)錦秋國際A座 21層公司自有商用房產(chǎn)，整層共1，659.99m2。探路者公司認(rèn)為此次出售房產(chǎn)的行為不僅可以推進(jìn)企業(yè)精細(xì)化管理，提升運(yùn)營供應(yīng)鏈反應(yīng)速度，盤活資產(chǎn)，恢復(fù)資產(chǎn)運(yùn)作，最主要的是可以優(yōu)先應(yīng)對(duì)退市危機(jī)。那么，探路者集團(tuán)為何會(huì)出現(xiàn)退市危機(jī)？出售自有房產(chǎn)的這一行為能否有效應(yīng)對(duì)這次危機(jī)？靠賣房維持業(yè)績是否為長久之計(jì)？這些問題都需要進(jìn)一步分析。

一、探路者集團(tuán)概況

探路者集團(tuán)成立于1999年，屬于戶外用品行業(yè)，主要生產(chǎn)的產(chǎn)品為戶外登山、跑步、滑雪等運(yùn)動(dòng)服飾和裝備，著力打造“戶外探險(xiǎn)家、戶外旅行家、戶外藝術(shù)家以及小小探路者”的產(chǎn)品線靈魂。公司擁有全國最大規(guī)模戶外用品研發(fā)中心，是國內(nèi)戶外用品品類最齊全的企業(yè)之一。于2009年成功登陸創(chuàng)業(yè)板，股票代碼：300005。

探路者控股集團(tuán)有限公司于2008年11月購置了位于位居北京市海淀區(qū)錦秋國際大廈A座，后一直用作辦公，該房產(chǎn)的賬面原值為 3，281.82萬元，截至2018年12月的賬面凈值為2，532.14萬元。公司將通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出售上述房產(chǎn)，在不低于各套房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)上，綜合考慮二手房市場行情，與中國醫(yī)院協(xié)會(huì)確定了該套房產(chǎn)的最終成交價(jià)格人民幣78，849，525.00元，首付款為人民幣78，849，525.00元，支付時(shí)間為2019年6月6日前。

二、出售房產(chǎn)的原因

（一）企業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r。從探路者集團(tuán)近3年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，2016年取得的凈利潤為11，224.8萬元，到2017年時(shí)凈利潤呈現(xiàn)斷崖式下降，下降至 -11，799.2萬元，2018年依舊保持為負(fù)數(shù)。由此可見，探路者集團(tuán)已經(jīng)持續(xù)兩年處于虧損狀態(tài)，根據(jù)《深圳證券交易所創(chuàng)業(yè)板股票上市規(guī)則》第13.1.2條“上市公司連續(xù)兩年虧損的，在披露其后首個(gè)半年度報(bào)告時(shí)須發(fā)布公司股票可能被暫停上市的風(fēng)險(xiǎn)提示報(bào)告，之后每五個(gè)交易日發(fā)布一次，直至?xí)和Ｉ鲜酗L(fēng)險(xiǎn)消除火災(zāi)深圳證券交易所作出公司股票暫時(shí)上市的決定”的規(guī)定。這說明如果探路者集團(tuán)在2019年度繼續(xù)虧損，則會(huì)面臨股票暫停上市的風(fēng)險(xiǎn)。（表1）

近3年來，探路者集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率由5.01%直接下降至-9.1%，從2016年到2018年下降了14.11個(gè)百分點(diǎn)。這說明投資者投入到探路者集團(tuán)的自有資本獲取凈收益的能力越來越弱，企業(yè)資本經(jīng)營盈利能力下降，運(yùn)營效益欠佳。其次，由表1可以看出探路者集團(tuán)近幾年的銷售毛利率僅維持在25%左右，與同行業(yè)水平有所差距，并且達(dá)不到企業(yè)2014年之前維持50%的水平。由此說明探路者集團(tuán)商品經(jīng)營盈利能力欠佳，沒有足夠的凈利潤去支撐企業(yè)近幾年的虧損。另外，每股收益也是評(píng)價(jià)上市企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)，探路者集團(tuán)2016～2017年每股收益持續(xù)下降，說明企業(yè)每股普通股所能分?jǐn)偟降氖找嬖谥鹉隃p少，企業(yè)盈利能力在下降。

（二）戶外用品行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。中國紡織品商業(yè)協(xié)會(huì)戶外用品分會(huì)（COCA）在第十五屆亞洲運(yùn)動(dòng)用品與時(shí)尚展上表示：2018年中國戶外用品零售總額達(dá)到249.8億元，出貨總額141.2億元，同比增速分別為2.10%、2.38%，連續(xù)7年下降，創(chuàng)下2002年以來行業(yè)最低增速。且受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、相關(guān)運(yùn)動(dòng)熱度降溫、有功能屬性的服裝品牌的日益增多、時(shí)尚流行趨勢變化、成本上漲導(dǎo)致的價(jià)格波動(dòng)、電商沖擊等相關(guān)因素影響，探路者集團(tuán)行業(yè)內(nèi)的競爭進(jìn)一步加劇。

（三）樓市發(fā)展?fàn)顩r。近兩年，我國房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境整體偏緊，房產(chǎn)漲幅均收窄，但是房子并不好賣。自2018年以來，A股就已有不少上市公司將所持房產(chǎn)掛牌出售，然而其中一些上市公司的房產(chǎn)，在經(jīng)過打折降價(jià)之后，如今仍未售出。

由此可見，探路者出于股票暫停上市的風(fēng)險(xiǎn)，以及目前盈利能力和行業(yè)狀態(tài)欠佳，要想單純依靠主營業(yè)務(wù)方面的業(yè)績來實(shí)現(xiàn)利潤的飛速增長，短時(shí)間內(nèi)是難以實(shí)現(xiàn)的。

三、出售房產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響

（一）有效避免退市危機(jī)。從2019年探路者集團(tuán)報(bào)告的年報(bào)來看，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤為10，559萬元，較2018年大幅增長146.57%。除凈利潤以外，凈資產(chǎn)收益率和每股收益都從2018年的負(fù)值，增長為2019年數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)的正值，增長幅度明顯，增長率分別為148.35%和162.44%。由以上數(shù)據(jù)可見，探路者集團(tuán)在2019年度已經(jīng)開始由往年虧損的狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)闉橛麪顟B(tài)，暫時(shí)規(guī)避了被證監(jiān)會(huì)退市的危機(jī)，并且企業(yè)所有者權(quán)益的獲利能力、產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢及盈利能力也有所提高。大幅增長的原因除了集團(tuán)在面對(duì)低迷經(jīng)濟(jì)形勢以及退市危機(jī)時(shí)，所采取的一系列積極的應(yīng)對(duì)舉措，還包括非經(jīng)營性損益對(duì)集團(tuán)凈利潤的影響。2019年非經(jīng)營性損益的發(fā)生額為5，534.75萬元，其中出售位于北京錦秋國際大廈A座21層自有商品用房實(shí)現(xiàn)的稅后凈收益為3，625.26萬元，出售的這項(xiàng)房產(chǎn)為公司貢獻(xiàn)的凈利潤占利潤總額的比例高達(dá)32.06%。由此可見，探路者此次出售房產(chǎn)的行為在規(guī)避退市危機(jī)時(shí)發(fā)揮了積極有效的作用。（表2）

（二）盤活資產(chǎn)，恢復(fù)資產(chǎn)運(yùn)作。所謂“盤活”就是讓無法產(chǎn)生效益的東西產(chǎn)生效益，將不具備現(xiàn)金流的資產(chǎn)賣出，使資產(chǎn)、資金產(chǎn)生效益，讓企業(yè)重新產(chǎn)生活力。探路者集團(tuán)認(rèn)為公司總部的辦公地點(diǎn)分布于兩處，不利于員工之間的協(xié)同合作，如果將員工集中在宏福園區(qū)辦公，不僅可以打造出更具戶外體驗(yàn)感和現(xiàn)代化的辦公環(huán)境，還可以提升員工之間的溝通協(xié)作效率、推進(jìn)公司精細(xì)化的管理、提升運(yùn)營供應(yīng)鏈反應(yīng)速度。那么，被空置出來的位于錦秋國際的辦公地點(diǎn)就失去了它本該有的作用，要使其產(chǎn)生效益，就需要將其出租或者出售。結(jié)合考慮探路者集團(tuán)近兩年的財(cái)務(wù)狀況，要想短期獲得利潤的增長、規(guī)避退市危機(jī)、獲得更多的資金支持經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)展，就需要出售閑置下來的自有房產(chǎn)，達(dá)到盤活資產(chǎn)的目的，從而給企業(yè)帶來新的現(xiàn)金流量，使其重新產(chǎn)生活力，幫助其從退市風(fēng)險(xiǎn)中走出來。