樓市戰(zhàn)“役”危中有機(jī)

單純從樓市角度來(lái)看，疫情過(guò)后反而可能出現(xiàn)的是轉(zhuǎn)危為安之契機(jī)，一線城市先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升（5%～8%），二線城市保持穩(wěn)定（±5%），三線及以下城市穩(wěn)中有跌（-10%上下）。

最近，我接到幾家媒體來(lái)電采訪，意欲探詢、了解此次疫情對(duì)房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)可能帶來(lái)的影響與沖擊？以下是我的回答。

宣判病毒“死刑”的日子快到了

首先，跟許多專家將之與2003年的SARS相較的思考邏輯雷同，我同樣判斷疫情影響時(shí)間會(huì)大大縮短（SARS大約半年）。畢竟已有當(dāng)年防疫經(jīng)驗(yàn)，采取的舉措相對(duì)果斷，因此從疫情擴(kuò)散至得到有效控制，總體時(shí)間應(yīng)該不超過(guò)3個(gè)月，甚至從現(xiàn)在算起一兩個(gè)月內(nèi)就會(huì)解除警報(bào)，亦即4月前可望反轉(zhuǎn)。這是好消息，壞消息是它對(duì)樓市的沖擊將遠(yuǎn)大于SARS時(shí)期。

同為“瘟疫”沖擊大不同

先說(shuō)說(shuō)2003年的樓市狀況：

1.其時(shí)樓市處于1997年“房改”啟動(dòng)后剛起步階段，房?jī)r(jià)基數(shù)極低，即使在一線城市，總價(jià) 10 萬(wàn)元的房子比比皆是，因此不存在大幅降價(jià)空間;

2. 病毒來(lái)襲強(qiáng)調(diào)通風(fēng)、采光，反而強(qiáng)力催生消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)“升級(jí)換代”需求與愿望;

3.當(dāng)年適逢中央取消各地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房硬性指標(biāo)之規(guī)定，刺激市場(chǎng)自住客進(jìn)場(chǎng)，正所謂“要住房找市場(chǎng)，不要找市長(zhǎng)”;

4.房產(chǎn)投資客（溫州炒房團(tuán)）嗅到樓市商機(jī)與“錢味”，開始蜂擁進(jìn)入，且呈一發(fā)不可收拾之勢(shì);

5. 2003年時(shí)甫加入WTO不久（2001年加入），經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好、GDP 呈雙位數(shù)增長(zhǎng)，完全扛得住疫情沖擊。

但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、樓市形勢(shì)與2003年不可同日而語(yǔ)，甚至剛好相反，其中包括：

1. 多數(shù)城市房?jī)r(jià)已在高位，或多或少存在一定量級(jí)的泡沫;

2. 自住型的購(gòu)房者數(shù)量有限且未必具備進(jìn)場(chǎng)的能力;

3. 大量房源被鎖在投資客手中，一旦向下拐點(diǎn)明確，會(huì)有拋盤潮;

4.“房住不炒”“房不刺經(jīng)”不利于房?jī)r(jià)走高之預(yù)期;

5. 眼下經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“保6”時(shí)期。

以上是兩次疫情對(duì)市場(chǎng)影響、沖擊之簡(jiǎn)單比較。

樓市重回“止損”周期

惟這是否意味著中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)自1999年以來(lái)，樓市完成筑底之后的第一次真正意義之大調(diào)整呢？我看恐怕未必。

理由：

1.如果疫情果真如我所料，在一兩個(gè)月內(nèi)得到有效或完全控制，國(guó)際輿論將出現(xiàn)由震驚到佩服的快速轉(zhuǎn)折，而這有利于已在進(jìn)行中的外資持續(xù)流入，使房?jī)r(jià)得到一定支撐;

2.萬(wàn)一疫情仍持續(xù)擴(kuò)散，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控勢(shì)必由限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售之“壓制使其穩(wěn)定”，快速轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺龀质蛊浞€(wěn)定”的轉(zhuǎn)折，而這種改變可在一天之內(nèi)實(shí)現(xiàn)（如：放寬房貸限制與額度……）;

3.中國(guó)在經(jīng)濟(jì)、金融層面的軟肋是兩市——樓市與匯市，匯率問(wèn)題在第一階段的中美貿(mào)易協(xié)議簽訂后，已不可避免地出現(xiàn)上升走勢(shì)，在這種情況下，政府無(wú)論如何不會(huì)聽任樓市出現(xiàn)崩盤跡象（更別說(shuō)是現(xiàn)象），以免觸發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)商“融資難”可望得到緩解

綜上所述，我判斷單純從樓市角度來(lái)看，疫情過(guò)后反而可能出現(xiàn)的是轉(zhuǎn)危為安之契機(jī)，一線城市先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升（5%～8%），二線城市保持穩(wěn)定（±5%），三線及以下城市穩(wěn)中有跌（-10%上下）。甚至這幾年為了樓市“維穩(wěn)”一直存在的開發(fā)商“融資難”“融資貴”問(wèn)題，都會(huì)在接下來(lái)的非常舉措中，得到相當(dāng)程度的緩解。

其實(shí)這種情況的出現(xiàn)并非沒(méi)有先例，2007 年本來(lái)中央也下定決心要整頓樓市、打壓房?jī)r(jià)，可惜打擊政策頒布不久之后，即發(fā)生2008年國(guó)際金融海嘯，全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、搖搖欲墜，并開始波及國(guó)內(nèi)，迫使中央改弦更張，由打壓秒變扶持，緊急推出 4 萬(wàn)億元人民幣救市方案，乘數(shù)效應(yīng)至少達(dá)20萬(wàn)億元，從而造就了2009年第二季房?jī)r(jià)的“起死回生”，并走向飆漲通道，直到2011下半年才重歸平靜。