住房租賃市場的問題與對策建議

陳力新 單雅紅

摘要：杭州市蕭山區(qū)目前實(shí)際開展住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)為247家，共運(yùn)營集中式長租公寓約8725套，分散式長租房源約52071套。自2019年下半年以來，接連發(fā)生多起住房租賃市場集中信訪糾紛案件，又因2020年初新冠疫情爆發(fā)，當(dāng)事企業(yè)與租賃雙方矛盾頻發(fā)。針對目前經(jīng)營模式高風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作不規(guī)范、監(jiān)管體制不健全以及疫情的影響增加企業(yè)資金壓力等困境，提出相應(yīng)的解決對策和建議。

關(guān)鍵詞：住房租賃;房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管;對策建議

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）07-0073-76

收稿日期：2020-06-04

隨著杭州市城市建設(shè)不斷加快、人口流動性不斷增強(qiáng)，住房租賃市場需求也在快速增長。根據(jù)杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺數(shù)據(jù)顯示，目前蕭山區(qū)有住房租賃企業(yè)247家，其中本地企業(yè)61家，運(yùn)營集中式長租公寓約8725套，已出租6084套;分散式長租房源約52071套，已出租46684套;另有提供居間代理租賃房源18789套，已出租2843套。自去年下半年以來，蕭山區(qū)接連發(fā)生了“南京樂伽”“喔客公寓”“中擇代理”等多起住房租賃市場集中信訪糾紛事件，涉事房源2900余套;在今年初的新冠疫情影響下，租賃中介企業(yè)杭州青客公寓與租賃雙方當(dāng)事人之間的矛盾頻發(fā)，信訪量已累計(jì)達(dá)252件。對此，蕭山區(qū)住建局對區(qū)內(nèi)住.房租賃企業(yè)基本情況開展了摸底調(diào)研，細(xì)致分析了行業(yè)管理面臨的困境，并提出了相關(guān)對策建議。

1主要工作

1.1開展“拉網(wǎng)式”排查，規(guī)范清理一批

為進(jìn)-步摸清住房租賃市場運(yùn)行情況，規(guī)范住房租賃市場經(jīng)營秩序，蕭山區(qū)住建局牽頭開展了蕭山區(qū)住房租賃市場專項(xiàng)檢查工作。專項(xiàng)行動分為摸底調(diào)查和集中整治兩個(gè)部分，對全區(qū)范圍內(nèi)實(shí)際從事住房租賃托管運(yùn)營或租賃居間服務(wù)的住房租賃企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其他組織機(jī)構(gòu)開展“拉網(wǎng)式”排查。檢查內(nèi)容包括企業(yè)基本情況、經(jīng)營狀況、房源規(guī)模和存在問題等，重點(diǎn)查處是否存在租金貸合同套嵌、高收低租、虛假房源、違規(guī)經(jīng)營、侵害群眾利益等行為，共檢查企業(yè)（機(jī)構(gòu)）776家（其中住房租賃企業(yè)247家，從事居間業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)529），房源數(shù)量67781套;發(fā)現(xiàn)6方面問.題線索，下發(fā)整改通知單18張，對聚成房產(chǎn)、遠(yuǎn)行房產(chǎn)等4家企業(yè)因擅自發(fā)布房源、未書面告知房屋租賃稅費(fèi)事宜等行為作出了行政處罰。

1.2加強(qiáng)行業(yè)管理，宣傳引導(dǎo)一批

一是公布誠信企業(yè)名錄。召開全區(qū)住房租賃企業(yè)守法經(jīng)營、誠信服務(wù)公開承諾大會，首批24家誠信住房租賃企業(yè)名錄正式“出爐”，該批企業(yè)滿足區(qū)房產(chǎn)中介協(xié)會會員單位、住建部門備案、兩年無誠信不良記錄等多個(gè)先決條件，為市民在租賃住房時(shí)提供有益參考;二是通報(bào)違規(guī)典型案例。通過“蕭山發(fā)布”“蕭山建設(shè)”等微信公眾號以及“透明售房網(wǎng)”等網(wǎng)上平臺，對蕭山區(qū)部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)、為不符合銷售條件的商品房代理銷售等違規(guī)典型案例進(jìn)行通，報(bào)曝光，營造住房租賃市場規(guī)范經(jīng)營的輿論導(dǎo)向;三是多渠道宣傳引導(dǎo)。赴佳豐北苑、豐瑞北苑、利-.家園等安置小區(qū)和江寺公園開展房產(chǎn)管理惠民服務(wù)宣傳活動，對廣大市民進(jìn)行“一對一”地宣傳教育，共派出宣傳小組60人次，分發(fā)宣傳資料和風(fēng)險(xiǎn)提示2000余份，進(jìn)一步提高房東和租客的租賃風(fēng)險(xiǎn)防范意識。同時(shí)發(fā)布住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示，督促全區(qū)物業(yè)公司在住宅小區(qū)醒目位置張貼，進(jìn)一步提高房東和租客的租賃風(fēng)險(xiǎn)防范意識，引導(dǎo)依法依規(guī)維護(hù)自身權(quán)益。

1.3強(qiáng)化部門聯(lián)動，信訪處置一批

針對目前住房租賃信訪量不斷增長的態(tài)勢，蕭山區(qū)住建局聯(lián)合市場監(jiān)管、公安部門成立專項(xiàng)檢查組，通過自查和聯(lián)合檢查兩種方式相結(jié)合，對信訪矛盾突出的企業(yè)進(jìn)行全面檢查。-方面，轉(zhuǎn)變以往電話提醒督促為主的處置方式，，為定期對信訪矛盾突出的企業(yè)進(jìn)行突擊檢查，并及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題抄送至相關(guān)職能部門，共突擊檢查企業(yè)24家，查處問題3起，處罰企業(yè)5家。另一方面，聯(lián)合市監(jiān)部門、公安部門成立長租公寓聯(lián)合檢查小組，不定期對矛盾突出的企業(yè)進(jìn)行執(zhí)法檢查，督促其主動承擔(dān)企業(yè)責(zé)任、規(guī)范從業(yè)行為，共開展聯(lián)合檢查72次。在協(xié)同做好信訪矛盾調(diào)解工作的基礎(chǔ)上，充分依托街道、社區(qū)的屬地管理作用，主動開展房東、租客的矛盾糾紛化解工作，切實(shí)強(qiáng)化企業(yè)主體責(zé)任，妥善化解了“南京樂伽”“喔客公寓”“中擇代理”等涉事房源的信訪糾紛。

2面臨的困境

2.1經(jīng)營模式高風(fēng)險(xiǎn)

為快速搶占房源和客源，部分住房租賃企業(yè)不惜壓縮租金差價(jià)，甚至出現(xiàn)“高進(jìn)低出”的野蠻擴(kuò)張，即高于市場價(jià)收房源，低于收房價(jià)出租。此種方式類似于“互聯(lián)網(wǎng)補(bǔ)貼”模式，需要企業(yè)具有極高的資本支撐與運(yùn)作能力，否則極易失血崩盤。而其他受影響的運(yùn)營商為維持“生存”能力，也不得不以類似的方式搶占市場，進(jìn)行“自殺式”競爭，從而擾亂正常的價(jià)格體系及市場秩序。如蕭山區(qū)注冊的“中擇代理”高價(jià)收儲房源與對外出租的房源價(jià)差達(dá)30%，就是“高進(jìn)低出”經(jīng)營模式的典型代表。

2.2資金運(yùn)作不規(guī)范

由于沒有實(shí)體資產(chǎn)作為擔(dān)保，融資渠道狹窄，住房租賃企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作高度依賴租金流轉(zhuǎn)。對此，企業(yè)往往采取對房東低價(jià)短付、對租客高價(jià)長收的方式，實(shí)現(xiàn)資金沉淀，也有部分企業(yè)采用“租金貸”方式加快資金回籠。這種以資金期限錯(cuò)配方式，一方面有助于企業(yè)形成資金沉淀，增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)作能力，另一方面由于沉淀資金不受監(jiān)管，存在著極大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別企業(yè)在快速擴(kuò)張平臺資金規(guī)模后，隨意挪用租金，甚至非法集資、卷款跑路。如2019年下半年“南京樂伽”事件，就是因?yàn)闃焚ず戏史止矩?fù)責(zé)人卷款跑路引發(fā)輿情發(fā)酵、群體擠兌，導(dǎo)致企業(yè)“爆倉”。

2.3監(jiān)管體制不健全

從現(xiàn)行法律法規(guī)層面分析，住房租賃中介服務(wù)方面的法律法規(guī)尚待完善?，F(xiàn)有的法律法規(guī)過于原則性，可操作性不強(qiáng)，且無法覆蓋涉及住房租賃中介服務(wù)的諸多方面，對于住房租賃企業(yè)的不規(guī)范經(jīng)營行為，如“高收低租”“長收短租”，缺乏法律責(zé)任界定。當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂后，產(chǎn)生的后果與企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的法律責(zé)任不相匹配，房東和租客的權(quán)益無法有效保障。雖已有《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案的通知》（杭政辦【2017】4號）《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)我市住房租賃市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的意見》（杭政辦函【2019】101號）等文件規(guī)定，由街道、社區(qū)兩級負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住房租賃市場管理的具體事務(wù)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)化解矛盾和協(xié)助監(jiān)督等工作。但是目前針對住房租賃市場監(jiān)管的街道、社區(qū)兩級管理體制尚未建立和完善，對住房租賃市場的日常監(jiān)管仍局限于區(qū)級職能部門。

2.4疫情加劇資金壓力

疫情期間，一方面企業(yè)需要繼續(xù)履約支付房東租金，部分房東不愿意與租賃企業(yè)協(xié)商租金減免，或不同意租賃企業(yè)提出的租金減免方案;另一方面企業(yè)無法正常收繳租客租金，部分租客以疫情影響為由，逾期不繳納租金，或直接要求租賃企業(yè)減免租金，或要求無責(zé)退租。此外，春節(jié)后本是住房租賃市場傳統(tǒng)出租旺季，企業(yè)為應(yīng)對節(jié)后的大量租房需求會提前收儲一定房源，但受疫情影響，住房租賃需求大幅減少，市場遇冷，房源空置率提高，在支出未減少的情況下，進(jìn)一步加劇了企業(yè)資金壓力。蕭山區(qū)注冊企業(yè)北京中潤置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司杭州分公司，租客逾期支付率從3%上升到11%，造成應(yīng)收租金受影響超1800萬元，而房屋空置率從日常5%上升到15%，近800套房屋空置，一個(gè)月?lián)p失超200萬元。

3對策建議

3.1完善住房租賃優(yōu)惠制度，形成居民租賃住房的消費(fèi)黏性

鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，給予登記備案的個(gè)人、住房租賃企業(yè)等稅收優(yōu)惠支持。對房屋所有者來說，政府可考慮減免部分增值稅和資本利得稅，讓房東切實(shí)獲得出租住房的好處;從住房租賃企業(yè)的層面考慮，可在現(xiàn)行稅收體制下，給予足夠力度的稅收減免優(yōu)惠;對租戶而言，政府相關(guān)部門通過調(diào)研后根據(jù)市場租金的浮動范圍，將租金扣除標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行等級細(xì)化，根據(jù)不同等級將住房租金納入個(gè).人所得稅專項(xiàng)附加扣除內(nèi)容。

3.2完善市場準(zhǔn)人規(guī)則，規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為

加強(qiáng)企業(yè)注冊管理，住房租賃企業(yè)的經(jīng)營執(zhí)照應(yīng)包含“住房租賃”，未包含的應(yīng)要求在限期內(nèi)整改;企業(yè)注冊地與實(shí)際經(jīng)營地不-致的，一律列入異常經(jīng)營名單并要求在限期內(nèi)整改完畢，未整改的勸返至注冊地經(jīng)營。同時(shí)，要求在蕭實(shí)際經(jīng)營的從業(yè)企業(yè)統(tǒng)一在杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺開戶，并如實(shí)錄人開業(yè)信息、掛牌申報(bào)房源、網(wǎng)簽租賃合同;統(tǒng)一使用市市場監(jiān)管局和市住保房管局聯(lián)合制定的《杭州市房屋租賃合同》《杭州市房屋托管合同》等示范文本簽訂相關(guān)合同，不得將“霸王”條款、隱形條款套嵌于租賃合同中;統(tǒng)一到在蕭銀行設(shè)立實(shí)際使用的唯一資金專戶，未設(shè)立的限期60日內(nèi)整改，不得違規(guī)建立資金池，規(guī)范貸款資金

3.3建立多方聯(lián)動機(jī)制，加大住房租賃企業(yè)監(jiān)督管理

建立多方聯(lián)動監(jiān)管機(jī)制，明確住建、公安、市場監(jiān)管等職能部門及屬地鎮(zhèn)街平臺的職責(zé)分工，定期組織開展全區(qū)住房租賃市場專項(xiàng)整治，重點(diǎn)排查整治經(jīng)營地注冊地不一致、無證照或超范圍經(jīng)營、“高進(jìn)低出”、未按要求登記備案、“租金貸”合同套嵌等問題，增強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管合力。同時(shí)，建立糾紛矛盾多元調(diào)處機(jī)制，屬地鎮(zhèn)街平臺將住房租賃糾紛調(diào)處納人基層治理常態(tài)化工作范疇，建立就近就便調(diào)處矛盾糾紛工作機(jī)制，實(shí)行住房租賃網(wǎng)格化管理;司法部門開設(shè)房屋租賃糾紛專人專線，引導(dǎo)其理性開展訴訟維權(quán);公安部門從嚴(yán)查處合同詐騙、經(jīng)濟(jì)犯罪等違法行為，強(qiáng)化警示懲戒效果。

3.4加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo)，營造健康向上的市場經(jīng)營氛圍

深化行業(yè)法規(guī)宣傳，依托社區(qū)、物業(yè)等平臺，組織開展司法進(jìn)小區(qū)、政策進(jìn)小區(qū)等活動，深人宣傳住房租賃市場相關(guān)法律法規(guī)，提高廣大業(yè)主和租客對住房租賃風(fēng)險(xiǎn)的知曉率。強(qiáng)化行業(yè)輿情穩(wěn)控，區(qū)網(wǎng)信辦、區(qū)信訪局密切關(guān)注網(wǎng)絡(luò)輿情，加強(qiáng)信息共享互通，對輿情信息有變化的，及時(shí)應(yīng)對并指導(dǎo)相關(guān)部門、各鎮(zhèn)街、平臺做好涉及住房租賃的信訪投訴處理工作，確保信訪不上行，矛盾不上交。同時(shí)，充分發(fā)動住房租賃市場各方參與主體積極發(fā)現(xiàn)和舉報(bào)各類違規(guī)行為，強(qiáng)化社會監(jiān)督，營造遵紀(jì)守法、誠信經(jīng)營的市場環(huán)境。