房地產(chǎn)征收停產(chǎn)停業(yè)損失的補償問題

張?zhí)K東 吳保喜

摘要：釋明房地產(chǎn)征收停產(chǎn)停業(yè)損失的基本內(nèi)涵，闡述停產(chǎn)停業(yè)損失評估的基本原則，提出整體停產(chǎn)停業(yè)和部分停產(chǎn)停業(yè)損失評估的技術(shù)思路，并就停產(chǎn)停業(yè)損失評估報告專家鑒定和法庭質(zhì)證等相關(guān)問題進行了探討。

關(guān)鍵詞：房屋征收;停產(chǎn)停業(yè);損失;估價

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）07-0066-69

收稿日期：2020-05-07

《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號，以下簡稱《房屋征收補償條例》）第23條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償作了原則性規(guī)定，并授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市對其作出具體規(guī)定。各地進行了近10年的嘗試和探索，取得了有益的理論和實踐成果，但尚未形成廣泛共識。本文旨在釋明房地產(chǎn)征收中停產(chǎn)停業(yè)損失的幾個基本問題，為補償估價提供具有可操作性的技術(shù)思路。

1停產(chǎn)停業(yè)損失的概念

《房屋征收補償條例》第23條規(guī)定，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。此規(guī)定隱含了停產(chǎn)停業(yè)損失的基本內(nèi)涵，即征收房地產(chǎn)這一行政行為造成使用被征收房地產(chǎn)進行生產(chǎn)經(jīng)營的活動暫時中斷，生產(chǎn)經(jīng)營主體另尋他處經(jīng)營，經(jīng)過一個合理期限，生產(chǎn)經(jīng)營恢復(fù)到征收前的營利狀況。停產(chǎn)停業(yè)損失就是在這個合理期限內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營主體可得利益的減少，或表述為，假設(shè)沒有房地產(chǎn)征收這一事項，原生產(chǎn)經(jīng)營主體正常生產(chǎn)經(jīng)營獲得的利益與因?qū)嶋H發(fā)生房地產(chǎn)征收事項生產(chǎn)經(jīng)營主體在合理期限內(nèi)獲得的利益之差。

2停產(chǎn)停業(yè)損失估價的特點

與房地產(chǎn)市場價值評估、附屬物價值評估相比，停產(chǎn)停業(yè)損失具有以下特點：一是停產(chǎn)停業(yè)損，失是一個差額，一個邊際可得利益減少數(shù)額，即正常生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷至搬遷恢復(fù)生產(chǎn)到正常營利狀況的可得利益之差。二是停產(chǎn)停業(yè)損失既包括房地產(chǎn)的租金損失，也包括使用房地產(chǎn)的實際生產(chǎn)經(jīng)營活動利潤損失。三是不同被征收房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況都具有各自的特殊性，停產(chǎn)停業(yè)損失評估只能采用個案評估的方式。每個被征收人（指實際經(jīng)營企業(yè)或個，人）生產(chǎn)經(jīng)營活動、獲利能力、恢復(fù)到正常生產(chǎn)經(jīng)營的期限各不相同。因此，個案評估是停產(chǎn)停業(yè)損失的主要方式，與征收房地產(chǎn)和附屬物評估中大量采用批量評估方式不同。四是停產(chǎn)停業(yè)損失評估中的信息不對稱，征收人與被征收人對個案中的停產(chǎn)停業(yè)損失的信息存在不對稱，被征收人天然地擁用更多的恢復(fù)生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)升級、行業(yè)前景等信息，征收人則天然地缺少相關(guān)信息。估價機構(gòu)對被征收人的市場占有、停產(chǎn)停業(yè)可能造成的市場份額損失等也是缺乏有效信息的，或者說估價機構(gòu)為揭示信息的不對稱需要花費更多的成本，甚至會高于其受托收入。五是停產(chǎn)停業(yè)損失評估對被征收人的信息具有依賴性，由于停產(chǎn)停業(yè)損失對不同被征收房地產(chǎn)實際經(jīng)營狀況具有特殊性和信息不對稱，停產(chǎn)停業(yè)損失評估需要要求被征收人（含實際經(jīng)營人）提供真實的生產(chǎn)經(jīng)營信息。因此，法律法規(guī)應(yīng)當明確被征收人的舉證責任，讓不掌握信息的征收人舉證證明被征收人的損失客觀上不切實際，也是不公平的。

3停產(chǎn)停業(yè)損失評估的原則

停產(chǎn)停業(yè)損失補償原則適用民法的公平原則。具體在估價中應(yīng)遵守以下原則：依法合規(guī)、實事求是、區(qū)別對待、足額補償、兼顧公平。

依法合規(guī)原則是指保護合法經(jīng)營，對違章違規(guī)建設(shè)場所的經(jīng)營不予補償;對擅自改變用途的不予保護，如工業(yè)改商業(yè)零售的，不應(yīng)按商業(yè)零售停產(chǎn)停業(yè)損失進行補償;對沒有取得合法經(jīng)營許可的經(jīng)營不予補償;等等。

實事求是原則是指對客觀發(fā)生的可得利益減少進行補償?shù)脑瓌t，如有的被征收人不積極恢復(fù)生產(chǎn)造成的擴大的實際損失不應(yīng)得到補償。

區(qū)別對待原則是指應(yīng)區(qū)別征收前實際經(jīng)營狀況的好與差;區(qū)別整體搬遷與部分搬遷;區(qū)別商業(yè)零售、商業(yè)批發(fā)、寫字樓、工業(yè)等實際業(yè)態(tài);區(qū)別自營與租賃經(jīng)營;等等。

足額補償原則是在堅持實事求是原則的基礎(chǔ)上，對被征收人（含產(chǎn)權(quán)人和租賃使用人）的補償要適度從高（即最小上限），不讓被征收人吃虧。

兼顧公平原則是在同等條件下獲得同等補償，如同樣的商業(yè)用房，其租金補償不因其實際租金不同而不同。

4停產(chǎn)停業(yè)損失的估價方法

在表述停產(chǎn)停業(yè)損失估價方法前，需說明的是本文所述的各測算方法僅為確定停產(chǎn)停業(yè)損失提供最大下限和最小上限提供技術(shù)思路，具體補償數(shù)額應(yīng)由征收人和被征收人在最大下限和最小上限之間協(xié)商。通過以下方法測算的數(shù)值是最大下限還是最小上限，依賴于估價人員對證據(jù)的取舍，可由估價人員在測算結(jié)果中明確。

4.1停產(chǎn)停業(yè)損失測算的一般公式

停產(chǎn)停業(yè)損失

其中：各項邊際可得利益減少額既包括收益減少部分也包括可得收益增加部分，收益增加取負值;

各項邊際成本支出減少額既包括支出增加部分也包括支出減少部分，支出減少取負值。

4.2整體停產(chǎn)停業(yè)損失的評估測算

由于房地產(chǎn)征收造成企業(yè)整體搬遷的，為方便計算，停產(chǎn)停業(yè)損失可采用以下變型后的公式。

4.2.1產(chǎn)權(quán)人自營損失的計算公式

其中：月凈利潤是指假設(shè)生產(chǎn)經(jīng)營者在停產(chǎn)停業(yè)期間利用被征收房地產(chǎn)正常經(jīng)營可獲得的稅后凈利潤。可通過會計審計手段獲取，也可通過繳納所得稅額推算。

維系員工勞動合同支出是指停產(chǎn)停業(yè)期間企業(yè)為恢復(fù)到搬遷前生產(chǎn)經(jīng)營水平必須支出的維系原有員工勞動合同所需費用，包括：繳納職工社會保障金、給付生活費等。這些費用在正常生產(chǎn)經(jīng)營中記人生產(chǎn)成本費用，沖減營業(yè)收人，在停產(chǎn)停業(yè)期間構(gòu)成企業(yè)可得利益的凈減少或支出的凈增加。

停產(chǎn)停業(yè)期限包括客觀停產(chǎn)停業(yè)期限和復(fù)產(chǎn)后未恢復(fù)原正常獲利能力期間的折抵期限。

4.2.2出租房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)損失的計算公式

4.3部分停產(chǎn)停業(yè)損失的評估測算

在市政工程建設(shè)如道路建設(shè)、河道疏浚中常遇到工業(yè)企業(yè)或其它企業(yè)部分征收的情況，其停產(chǎn)停業(yè)損失的測算更需要針對不同情況具體分析，使用自有房地產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營的部分停產(chǎn)停業(yè)損失可采用以下方式測算。

4.3.1部分停產(chǎn)停業(yè)可恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營能力的損失測算

可采用停產(chǎn)停業(yè)損失測算的一般公式（A）進行測算，也可采用以下變型后的公式：

4.3.2不可恢復(fù)生產(chǎn)能力的損失測算

在征收中，如遇到征收部分房地產(chǎn)造成經(jīng)營企業(yè)主要生產(chǎn)場所被征收，且不可恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營能力的應(yīng)建議政府予以整體征收，以避免社會活動整體不經(jīng)濟。非主要生產(chǎn)場所被征收，對生產(chǎn)經(jīng)營影響不大的損失可采用以下公式進行測算：

部分停產(chǎn)停業(yè)不可恢復(fù)生產(chǎn)能力的損失

使用租賃房地產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營的部分停產(chǎn)停業(yè)損失測算，可結(jié)合整體承租房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)損失的測算與使用自有房地產(chǎn)部分停產(chǎn)停業(yè)損失的測算進行。本文不再贅述。

5不同情況被征收房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)損失評估的注意事項

5.1寫字樓、倉儲的停產(chǎn)停業(yè)損失

寫字樓、倉儲房地產(chǎn)的停產(chǎn)停業(yè)損失就是房地產(chǎn)的租金損失，租金水平應(yīng)為正常市場租金的最小上限。產(chǎn)權(quán)人拿到房地產(chǎn)補償款后從市場購買具有相同使用功能的房地產(chǎn)再對外出租需要一個正常的周期，即停產(chǎn)停業(yè)（暫停租賃經(jīng)營）期限。房.地產(chǎn)承租人變更租賃房地產(chǎn)的損失理論為搬遷費，通過補償政策中的搬家費進行彌補，所經(jīng)營業(yè)務(wù)通常不因辦公、倉儲地點變更產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失。

5.2商業(yè)零售的停產(chǎn)停業(yè)損失

商業(yè)零售房地產(chǎn)的停產(chǎn)停業(yè)損失需要根據(jù)房地產(chǎn)自營或出租的實際情況選擇適用上述公式（B）或公式（C），但停產(chǎn)停業(yè)期限應(yīng)根據(jù)零售業(yè)態(tài)、經(jīng)營規(guī)模合理確定。

5.3.工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失

工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)征收中的停產(chǎn)停業(yè)損失情況較為復(fù)雜，除根據(jù)情況選擇上述不同的公式外，還應(yīng)考慮以下因素：（1）特許生產(chǎn)經(jīng)營情況;（2）節(jié)能與淘汰落后產(chǎn)能情況;（3）環(huán)境保護要求;等等。征收人和估價機構(gòu)應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)補償、附屬物補償和上述因素，才能對停產(chǎn)停業(yè)損失作出有價值的判斷，為征收雙方提供技術(shù)支持。

6停產(chǎn)停業(yè)損失補償估價涉及的其他相關(guān)問題6.1相關(guān)方對停產(chǎn)停業(yè)損失評估所需證據(jù)資料的責任與義務(wù)

房地產(chǎn)被征收人（產(chǎn)權(quán)人和實際使用人）對其生產(chǎn)經(jīng)營情況相關(guān)資料有提供的責任和義務(wù)，并對其提供資料的合法性、客觀性負責;作為征收人的地方政府（包括具體實施征收單位）使用公共資金對被征收人進行補償，有責任和義務(wù)通過公共資源合法搜集被征收人生產(chǎn)經(jīng)營情況的相關(guān)資料，并對其提供資料的合法性、客觀性負責;估價機構(gòu)作為提供服務(wù)的中介機構(gòu)應(yīng)當搜集、調(diào)查估價所需的公開資料和數(shù)據(jù)，并對其客觀性、合理性、適用性負責。

6.2停產(chǎn)停業(yè)損失評估報告的技術(shù)鑒定

根據(jù)法律規(guī)定，各地國有土地上房屋征收估價鑒定委員會負有依申請對停產(chǎn)停業(yè)損失評估報告進行技術(shù)鑒定的職能。技術(shù)鑒定的范圍僅包括損失價值構(gòu)成是否恰當、技術(shù)思路是否正確、通常數(shù)據(jù)和參數(shù)的選擇是否合理等內(nèi)容，對估價機構(gòu)采用原始數(shù)據(jù)（被征收人提供或征收人提供）的真.實性、合法性不承擔責任。

6.3司法程序中對停產(chǎn)停業(yè)損失評估報告的質(zhì)證

筆者認為，程序合法的停產(chǎn)停業(yè)損失評估報告可以作為司法程序中使用證據(jù)。經(jīng)專家委員會技術(shù)鑒定的評估報告其價值構(gòu)成、技術(shù)思路、通常數(shù)據(jù)和參數(shù)，應(yīng)是可靠的，報告是否可信的關(guān)鍵在于原始數(shù)據(jù)的“三性”。法庭組織質(zhì)證的內(nèi)容主要也應(yīng)是針對估價報告采用的證據(jù)資料的“三性”進行。法庭應(yīng)在聽取征收人、被征收人、估價人和鑒定人各方意見的基礎(chǔ)上，獨立對停產(chǎn)停業(yè)損失進行判斷。