房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的法律手段探析

摘要：本文主要討論房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律問題和法律措施，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施如果缺少了法治的保證，很難保證措施能夠得到有效實施，提出調(diào)控不力是由于缺少法律保護，最后提出一些具體措施建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控；法律問題；建議

近年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控引起了社會各界的關(guān)注。國家在調(diào)控過程中注重經(jīng)濟性、政策性調(diào)整，重經(jīng)濟手段而忽視法律規(guī)范，過分關(guān)注于解決表層顯性問題，從整體上看，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的深層次和法律性問題尚未得到解決。本文試從法律視角來分析和探討房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控問題。

1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在的主要問題

房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是國家采用行政、法律、經(jīng)濟手段從宏觀上對房地產(chǎn)市場進行指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)，以保證其供需平衡，彌補市場經(jīng)濟的缺陷，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運作。宏觀調(diào)控措施以經(jīng)濟性手段（稅率、利率、匯率）為主，以行政性手段與法律手段為補充，法律手段應(yīng)該作為經(jīng)濟手段與行政手段的基礎(chǔ)。在宏觀調(diào)節(jié)的手段中，法律手段是不可或缺的，這要求宏觀調(diào)控要有法可依，依法調(diào)控。這樣才能使宏觀調(diào)控實際有效，房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)調(diào)控歷經(jīng)10年。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在短期內(nèi)成效凸顯，各項指標在調(diào)控后有不同程度的減速增長或回落。但根據(jù)歷次宏觀調(diào)控的經(jīng)驗，這些政策一般很難長期持續(xù)發(fā)揮作用。這說明我國房地產(chǎn)市場尚未進入健康發(fā)展的快車道，房地產(chǎn)市場中一些棘手問題并未得到徹底的解決。

通過分析宏觀調(diào)控政策所采取的具體措施及效果，發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控存在以下問題和不足。

1.1 宏觀調(diào)控法律規(guī)范體系不完善

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一套完善的制度保障。從調(diào)控措施可以看出，國家對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控大都以下發(fā)文件、通知等形式進行，立法層級較低、高度不足，缺乏完整的法律框架和結(jié)構(gòu)。在沒有法律強制力的保障下，大部分文件無法自上而下順利執(zhí)行，無法起到積極良好的執(zhí)行效果。試圖用行政權(quán)威而不是法律制度，用部門通知而不是法律來調(diào)控房地產(chǎn)市場。由于房地產(chǎn)市場具有地域性、差別性的特點，簡單依靠有關(guān)部門發(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)市場的做法日益顯得與時不符。

1.2 宏觀調(diào)控主體不明確，調(diào)控權(quán)配置上產(chǎn)生諸多矛盾

調(diào)控主體包括建設(shè)部、發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會、和各級人民政府等，顯得權(quán)力分散，責任不明。由于我國并沒有完善的宏觀調(diào)控法律體系，導致我們在調(diào)控權(quán)的配置上產(chǎn)生了諸多的矛盾，其中最重要的是對中央與地方之間的調(diào)控權(quán)的配置缺乏必要的法律保障，從而形成了“上有政策、下有對策”的中央與地方的博弈模式以及中央政府各部門之間各自為政、爭奪部門利益的局面，進而影響宏觀調(diào)控的效果。

1.3 金融調(diào)控存在的法律問題

2004 年以來中央銀行制定了密集的金融調(diào)控政策。房地產(chǎn)金融調(diào)控措施多次采取了提高貸款利率的措施，但貸款利率的提高不僅抑制了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情，還進一步加重了普通居民的購房負擔。央行的幾次房貸款利率頻繁變動影響了居民正常購房的利益。運用以貨幣政策為主的各種金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場投資至為關(guān)鍵。而貨幣政策的運用應(yīng)依據(jù)當時房地產(chǎn)市場本身的狀況和和條件而定，不易在短時間內(nèi)幾次進行調(diào)整。貨幣政策的實施主要是中央銀行通過貨幣政策工具來實現(xiàn)的，而這必須有相應(yīng)金融法律來規(guī)定。運用金融法律規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場，有利于合理控制流入房地產(chǎn)市場的資金總量，拓寬融資渠道，確保房地產(chǎn)市場信貸資金安全。

1.4 政府土地調(diào)控存在的法律問題

政府運用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，在清理整頓開發(fā)區(qū)、遏制部分行業(yè)過度投資和重復建設(shè)、提高土地集約利用水平以及防止房地產(chǎn)投資過熱和穩(wěn)定住房價格等方面取得了階段性的成效。然而，政府在運用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場中存在一些問題。

由于我國實行的是條塊分割的管理體制，在房地產(chǎn)土地調(diào)控領(lǐng)域，中央政府出臺的各項土地調(diào)控政策有時會難以達到預(yù)期的目標與效果。宏觀調(diào)控各項措施互相分解，在有些領(lǐng)域甚至出現(xiàn)了自相矛盾的現(xiàn)象，最終導致這些政策逐漸失去效用，部門之間的博弈和地方政府的態(tài)度使房地產(chǎn)政策難以落到實處。管理房地產(chǎn)市場的責任是由多個部門共同承擔的。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這種管理體制的弊端在于：從中央到地方對城市土地開發(fā)經(jīng)營管理不統(tǒng)一，從而造成機構(gòu)重疊、推諉扯皮、職責不清、效率低下諸問題，導致中央各職能部門并沒有很好地發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，直接損害了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的穩(wěn)定性和工作的高效率。

2 完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律建議對策

2.1 制定《宏觀調(diào)控法》，使宏觀調(diào)控有法可依

鑒于目前國家在宏觀調(diào)控領(lǐng)域中授權(quán)、決策、執(zhí)行、監(jiān)督的混亂與沖突，以及相關(guān)調(diào)控主體法律責任的缺失所帶來的宏觀調(diào)控失效的問題，有必要在不斷加強和完善宏觀調(diào)控體系研究和借鑒他國的先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，制定一部規(guī)制國家全部宏觀調(diào)控行為的統(tǒng)一的宏觀調(diào)控法。促使立法決策和行政執(zhí)行、國家監(jiān)督在操作過程中形成一個動態(tài)的回環(huán)，提高公共權(quán)力運作過程的透明度，使宏觀調(diào)控真正有法可依。

2.2 完善與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法律制度，發(fā)揮稅法的宏觀調(diào)控功能

稅收是一種良好的市場調(diào)控方法，被稱為經(jīng)濟的“自動穩(wěn)定器”，在調(diào)控房價中的作用不可小視。在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域，稅收調(diào)節(jié)功能表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、管理等環(huán)節(jié)中，通過各種相關(guān)稅收開征、停征、減免等各項措施來達到對特定時期特殊情況下的房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的。政府通過利用稅收優(yōu)惠，高稅率等多種途徑對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，并對不法房地產(chǎn)商的投機行為予以打擊，對低收入購房者予以優(yōu)惠或補貼，從而平衡房地產(chǎn)市場的供求矛盾，盡量避免房地產(chǎn)泡沫帶來的不利影響。

我國房地產(chǎn)稅收體系的構(gòu)建以及稅種的設(shè)置欠缺稅收公平方面的考慮?！爸亓魍?、輕保有”的稅負結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的諸多稅收等等這些因素，給中低收入者購買住房設(shè)置了人為的障礙，導致房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，買不起住房的弱勢群體繼續(xù)擴張，兩極分化日益嚴重的惡性循環(huán)。

針對房地產(chǎn)投機行為，在西方國家普遍征收物業(yè)稅，物業(yè)稅增加了房屋保有者經(jīng)濟負擔，可以對遏制投機行為真正發(fā)揮作用。這得我們借鑒和采納，應(yīng)盡快開征物業(yè)稅。

2.3 加大對房地產(chǎn)市場投機行為打擊力度

在當前房地產(chǎn)市場秩序混亂的背景下，加強執(zhí)法、司法方面的各項工作就顯得尤為重要。這就要求行政執(zhí)法、司法部門要加大力度，提高效率，嚴格執(zhí)法，違法必究。加大對違法開發(fā)商的整治力度，對捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。

2.4 建立專門機構(gòu)對各主體進行協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)業(yè)牽涉面廣，多部門多方參與管理使得與房地產(chǎn)政策相適應(yīng)的有關(guān)行業(yè)配套措施顯得并不是很協(xié)調(diào)，或者說實施起來難度較大，甚至是不能及時出臺， 顯然這樣的局面會在很大程度上影響政策的有效實施。由于房地產(chǎn)具有極強的屬地性，各個地區(qū)有著自己獨特的特征，因此，建議設(shè)立專門機構(gòu)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)有關(guān)部委的行政行為。這樣能夠加強執(zhí)政能力，有利于政策的有效實施。

2.5 加強政府職能的定位

除了協(xié)調(diào)中央政府和地方政府在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中各自的功能定位外，總體上明確政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的角色定位很重要。面對相對混亂的房地產(chǎn)市場，政府應(yīng)更好的定位其具體職責，維護房地產(chǎn)市場競爭秩序的公平以及保護弱勢群眾的利益。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面，國家宏觀調(diào)控應(yīng)該把更多的精力放在對市場的引導和促進上面，盡量做到資源的最優(yōu)配置，發(fā)揮資源的最大價值。政府最核心的職能應(yīng)該是對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟競爭法律秩序加以維護和完善。

2.6 建立和完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的法律責任機制

各個宏觀調(diào)控主體對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，這是國家賦予他們的權(quán)力，當然也是其義務(wù)所在。在近幾年我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中，中央政府曾屢次下令要求各個地方政府抑制投資過熱的勢頭但卻收不到什么效果，歸根結(jié)底在于沒有法律責任的約束。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施缺少了法律性的保證，那必然是短視的飲鴆止渴。在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中更多的傾注法律性元素，才能更長久更公平的解決現(xiàn)有的問題，這也是依法治國的必然要求。

參考文獻

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作者簡介

崔琦（1976-），男，講師，主要研究方向：房地產(chǎn)管理。