房地產(chǎn)項目開發(fā)中代建制管理模式分析與研究

任凱

摘要：在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，代建制管理模式得到逐步完善，其不僅能夠有效促進房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，而且還能優(yōu)化房地產(chǎn)項目管理。本文對房地產(chǎn)項目開發(fā)中代建制管理模式進行研究，分析代建制管理模式在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，總結(jié)出加強風(fēng)險規(guī)避措施、提升風(fēng)險識別能力、完善法律法規(guī)建設(shè)和加強代建技術(shù)力量四項強化代建制管理模式的措施，希望本文能夠為廣大代建制項目工作者提供有效幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?項目開發(fā) ?代建制管理

隨著代建制的不斷發(fā)展和完善，代建制管理模式逐漸進入到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)建設(shè)當中，通過招標方式，在競標者中選取最具經(jīng)濟性和專業(yè)性的項目管理單位，負責該項目的管理與建設(shè)，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)管理，提升房地產(chǎn)項目開發(fā)效率和專業(yè)性。但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中實施代建制管理也不免存在一些待強化因素，本文對其進行研究，提升代建制管理模式的工作成效，以期為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的優(yōu)化和提升能有所貢獻。

一、代建制管理模式在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，其市場競爭的壓力也逐漸增加，為滿足市場發(fā)展需求，提升企業(yè)競爭力，各房地產(chǎn)企業(yè)愈加強調(diào)于專業(yè)細分與整合做大的要求。代建制原為政府投資項目的管理模式，該項管理模式皆是以滿足政府項目需求而制定，如圖1所示，

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目開發(fā)的工程承包體系相比其具有節(jié)省項目投入成本、強化管理力度等優(yōu)勢，所以代建制管理模式逐漸被房地產(chǎn)企業(yè)所采用。代建制管理模式在應(yīng)用過程中主要呈現(xiàn)出以下幾方面特點：1.通過公開招標、邀請招標或直接指定等方式選擇項目管理公司，作為項目建設(shè)期間的法人，全權(quán)負責項目建設(shè)全過程的組織管理。2.業(yè)主方無需再抽調(diào)人員成立基建班子，減輕了工作壓力，提高建設(shè)管理的專業(yè)性等。將代建制管理模式與工程承包相比較，在管理權(quán)限問題上，承包商的權(quán)限要大于代建制企業(yè)。隨著代建制管理模式的廣泛運用，也暴露出一些問題，為房地產(chǎn)項目開發(fā)工作帶來一定風(fēng)險，使部分房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利開展帶來一定的安全隱患和經(jīng)濟隱患，如圖2所示。

二、在房地產(chǎn)開發(fā)中強化代建制管理模式的措施

（一）采取工程風(fēng)險的規(guī)避措施

代建企業(yè)往往以代建管理費為限對項目承擔責任，但代價管理費往往只占項目開發(fā)成本的很小比例，一旦項目出現(xiàn)問題委托方和代建方都將面臨很大的風(fēng)險。因此，應(yīng)針對房地產(chǎn)項目開發(fā)中代建制管理模式所存在的工程風(fēng)險問題給予完善，以此實現(xiàn)代建制管理模式的有效強化。通常情況下，在建筑工程項目的施工過程中，其風(fēng)險因素具有以下幾項特征，即：多樣性、規(guī)律性和綜合性。因此代建企業(yè)應(yīng)在開展項目建設(shè)時，對相應(yīng)的工程風(fēng)險實施評估，采取有效措施對風(fēng)險進行規(guī)避，或把握工程項目的風(fēng)險影響度。針對房地產(chǎn)項目施工開發(fā)中代建制管理規(guī)避風(fēng)險措施主要包含以下幾種：風(fēng)險自留、風(fēng)險轉(zhuǎn)移和風(fēng)險分散等。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移：項目風(fēng)險承擔者通過有效手段，將該項目的工程風(fēng)險轉(zhuǎn)移至其他承擔者，或部分風(fēng)險責任移至于其他承擔者，即為風(fēng)險轉(zhuǎn)移。通常情況下風(fēng)險轉(zhuǎn)移途徑為：工程保護條款、工程擔保和工程保險等。對該三項風(fēng)險轉(zhuǎn)移途徑進行運用，將工程風(fēng)險所造成的損失降至最低。如果是不可預(yù)見原因所帶來的工程風(fēng)險，可由工程保險承擔此損失，進而最大限度的減少投資者和代建者的風(fēng)險損失，保障其經(jīng)濟利益。

風(fēng)險分散：將該項目施工劃分出若干部分，并將其分包于各個施工單位，在提升各分包施工單位經(jīng)濟利益的同時，將工程風(fēng)險進行分散轉(zhuǎn)移，以此達到預(yù)期效果。

風(fēng)險自留：在風(fēng)險承擔人沒有做風(fēng)險分散措施的情況下，遭遇工程風(fēng)險，并且承擔人還不能將該風(fēng)險轉(zhuǎn)移至其他承擔人處，為風(fēng)險自留。在該問題中，風(fēng)險承擔人需做好風(fēng)險解決措施，并預(yù)估風(fēng)險可能造成的損失，將工程風(fēng)險損失降至最低。一般情況中，代建人可通過相應(yīng)的風(fēng)險基金，對風(fēng)險所造成的經(jīng)濟損失進行補償，以此實現(xiàn)將綜合損失降至最低化的情況。

（二）提升項目風(fēng)險識別能力

在房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)中，代建企業(yè)不僅承擔著項目管理風(fēng)險，而且還要擔任起項目法人的責任，因此便可以看出代建企業(yè)在整體房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所具有的重要性和關(guān)鍵性。相關(guān)風(fēng)險因素的發(fā)生具有不確定性，所以為保障項目開發(fā)工作的正常進行，減低項目風(fēng)險，代建企業(yè)應(yīng)采取有效措施，提升項目風(fēng)險識別能力，加強風(fēng)險防范意識，在工程前期對該項目進行全方位考察，如有條件可邀請相關(guān)管理咨詢公司或組建風(fēng)險防控部門，對該工程項目的風(fēng)險進行預(yù)測，對后期可能發(fā)生的風(fēng)險事故提前做好防范，將其給予化解，實現(xiàn)代建企業(yè)認識風(fēng)險、了解風(fēng)險、判斷風(fēng)險、解決風(fēng)險和應(yīng)對風(fēng)險的能力[1]。

例如：某代建企業(yè)針對房地產(chǎn)項目開發(fā)工作中所存在的風(fēng)險問題，組建起工程管理風(fēng)險管控部門，圍繞工程項目風(fēng)險開展工作，人員配置問題上以常年從事工程施工的工作人員為主。在工程項目前期，該部門工作人員到施工現(xiàn)場進行實地考察，對相應(yīng)的工程風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等風(fēng)險因素開展預(yù)估，并制定有效的風(fēng)險防控措施，對整體工程的風(fēng)險系數(shù)與經(jīng)濟價值做詳細的對比，為企業(yè)管理者提供有效的數(shù)據(jù)參考，幫助其作出決策，并在項目施工過程中，加強管理力度，對施工作業(yè)開展嚴格檢查，以此將代建項目的風(fēng)險降至最低。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

在房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的飛速發(fā)展中，國家相繼頒布出多項法律法規(guī)，保證該兩項行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，使其實現(xiàn)正規(guī)化，并且在該兩項行業(yè)發(fā)展過程中，發(fā)揮出積極作用。但由于代建制管理模式具有一定的新穎性，所以在該行業(yè)中相關(guān)的法律法規(guī)暫時還不完善，進而為各個代建企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展帶來一定的安全隱患，使其部分合法利益無法得到保障。針對此問題，相關(guān)部門應(yīng)積極完善代建制管理模式的法律法規(guī)，為代建行業(yè)的發(fā)展提供助力，使其在房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)中，實現(xiàn)責任劃分明確、利益具有保障[2]。針對這一問題，建議其法律法規(guī)中應(yīng)以下列兩項內(nèi)容為重點：

第一，明確代建人定義。在房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)與代建企業(yè)應(yīng)先了解并劃分代建人的定義、管理范圍、職能等內(nèi)容，保證各方責任明確以及雙方的經(jīng)濟利益。在工程施工過程中，確認建設(shè)方的權(quán)限與責任、代建方的權(quán)限與責任以及雙方共同的權(quán)限與責任。

第二，角色的明確。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，建設(shè)方將該項目的權(quán)限與責任交于代建方，而代建方做為項目法人應(yīng)為建設(shè)方獲取更多的經(jīng)濟利益，在該項目工程的從始到終，皆由代建方實施控制，因此代建方只是項目法人角色，并不是該項目的組織者和協(xié)調(diào)者，該問題也應(yīng)當在法律法規(guī)中給予規(guī)定。

（四）加強代建方的技術(shù)力量

為確保房地產(chǎn)項目開發(fā)工作的有效開展，代建方應(yīng)積極提升其技術(shù)力量，由于代建方屬于獨立于施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的第三方管理服務(wù)企業(yè)，所以其應(yīng)更具備專業(yè)能力和管理能力，保障房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)的經(jīng)濟利益，以及開發(fā)項目的運作效率。在發(fā)開項目建設(shè)過程中，代建方應(yīng)采取多項措施保證施工進度、施工質(zhì)量、成本等各方面因素的標準，例如：在施工合同進行中，強化合同違約條款的執(zhí)行，督促施工方的施工進度和質(zhì)量等問題。對項目施工進行嚴格管理，對各項檢查內(nèi)容要嚴格排查，對施工企業(yè)要執(zhí)行定期考核，充分發(fā)揮代建方的作用與價值，經(jīng)過各代建企業(yè)的實際應(yīng)用證明，該些方法具有一定成效，提升項目施工的總體成效，促進房地產(chǎn)業(yè)、建筑施工業(yè)和代建管理業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展[3]。

三、結(jié)語

綜上所述，代建制管理模式在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中的應(yīng)用，使其項目開發(fā)工作的整體效率得到提升。通過加強風(fēng)險規(guī)避措施、提升風(fēng)險識別能力、完善法律建設(shè)和加強技術(shù)能力的措施，實現(xiàn)代建制管理模式的強化效果，進而能夠為房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)提供更好的服務(wù)與幫助。對房地產(chǎn)項目開發(fā)中代建制管理模式進行研究，不斷完善代建制管理模式，為房地產(chǎn)企業(yè)與代建項目企業(yè)未來的良好發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]秦愛俠.代建制管理公司財務(wù)管理中的問題及措施[J].納稅，2020，14（06）：95+98.

[2]李淵澤.工程項目管理“代建制”管理模式風(fēng)險及對策分析[J].四川水泥，2019（11）：186.

[3]易飛.我國代建制模式存在的問題及對策探析[J].安徽建筑，2019，26（10）：231-232.

作者單位：西安灃東地產(chǎn)有限公司