土地儲(chǔ)備中的金融風(fēng)險(xiǎn)與防范策略

曹鳳美

摘要：作為人類社會(huì)生活與生存的載體，土地一直都是經(jīng)濟(jì)生活中的重要組成部分，而其對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展則能夠起到不可估量的意義。正是在這樣的背景下，土地儲(chǔ)備工作便成為了當(dāng)下的重中之重。但就實(shí)際情況來講，土地儲(chǔ)備工作展開的過程中則遇到了諸多的問題，尤其是相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)，更是成為了當(dāng)下困擾土地儲(chǔ)備工作的重要問題。基于此，文章將以土地儲(chǔ)備的金融風(fēng)險(xiǎn)特征為切入點(diǎn)，繼而圍繞著其防范展開相關(guān)論述。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備;金融風(fēng)險(xiǎn);防范策略

眾所周知，土地儲(chǔ)備具有顯著的復(fù)雜性與長(zhǎng)期性特征。在土地儲(chǔ)備開展的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要依托于大量的資金支持。目前我國(guó)土地儲(chǔ)備的資金來源主要為三種：一是財(cái)政撥款，此類資金的來源通常不會(huì)造成財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)，并且不需要支付本息，但因財(cái)力與時(shí)間等因素掣肘，所以此類資金極為有限。二是土地信托、土地債券等金融類產(chǎn)品。三是銀行的抵押貸款、授信貸款等信貸資金，一般情況下，此種獲取資金的方法能夠有效的保證土地儲(chǔ)備工作的資金來源，但其受金融市場(chǎng)的因素波及嚴(yán)重，所以其風(fēng)險(xiǎn)也更高一些。就當(dāng)前的情況而言，我國(guó)土地儲(chǔ)備資金主要來源為銀行貸款。

一、土地儲(chǔ)備的金融風(fēng)險(xiǎn)特征

不同于其它產(chǎn)業(yè)對(duì)自己的要求，土地儲(chǔ)備工作的資金要求要更高一些，因?yàn)橥恋嘏c資金之間的聯(lián)系，屬于一種相輔相成的關(guān)系。歸根結(jié)底在于，土地儲(chǔ)備工作的有序開展實(shí)際上需要依托于足夠的資金才能展開，兩者一旦剝離，其必然會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備工作造成不可估量的影響。而土地儲(chǔ)備工作的展開，往往需要依托于銀行貸款展開，這就使得土地儲(chǔ)備工作需要隨市場(chǎng)變化社會(huì)變化。所以，土地儲(chǔ)備工作本質(zhì)上會(huì)受到諸多層面的因素影響，而這也就間接造成了一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（一）融資能力低

目前融資能力低的問題，當(dāng)下已經(jīng)成為了我國(guó)土地儲(chǔ)備工作的一個(gè)重大金融風(fēng)險(xiǎn)問題。這是因?yàn)?，土地?chǔ)備工作的融資主體主要為政府，而銀行貸款則屬于融資的一個(gè)手段。所以，只有當(dāng)銀行提供大量的資金時(shí)，才能有效保證土地儲(chǔ)備工作的有效展開。但在這個(gè)過程中，因?yàn)橥恋氐膬?chǔ)備量與資金量都屬于大體量，所以導(dǎo)致土地儲(chǔ)備工作的耗時(shí)增加，并且還使得大量的資金被投入，這就增加了工作的復(fù)雜程度。并且，這中間還要考慮到還款的要求等諸多因素，而這又與政府的誠(chéng)信形象相掛鉤。因此，在土地儲(chǔ)備工作中展開的過程中，多種問題因素始終都處于相互交織的影響，這也就對(duì)政府的融資能力造成了潛移默化的影響。

（二）融資主體少

通常的情況下，土地儲(chǔ)備工作展開的效果，主要便與其資本的規(guī)模以及資金的渠道有著最為直接的聯(lián)系。而就我國(guó)土地儲(chǔ)備工作的實(shí)際情況來看，其中明顯缺少融資主體較少的問題，這也就對(duì)我國(guó)土地儲(chǔ)備工作造成了極大地掣肘。首先，城鄉(xiāng)建設(shè)本身需要依仗于大規(guī)模的資金進(jìn)行支持。其次，相關(guān)政策已經(jīng)禁止土地儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)利用政府財(cái)務(wù)抵押融資，并且儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)也沒有貸款的權(quán)力。這樣的情況下，便只能依靠于政府進(jìn)行融資，這就導(dǎo)致了融資主體少的問題出現(xiàn)，而土地儲(chǔ)備工作的金融風(fēng)險(xiǎn)便與此時(shí)出現(xiàn)。

（三）融資渠道少

我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)籌集資金的主要方式，當(dāng)今主要為銀行貸款，即銀行貸款為支撐，政府投入為輔助的方式，進(jìn)行土地籌備工作的展開。但就實(shí)際情況來看，因受諸多層面的原因影響，所以其在這過程中，財(cái)政上的資金并不能及時(shí)到位，這就使得其只能增加貸款。并且，不同于其它資產(chǎn)，土地作為最原始的資產(chǎn)，其形式也歸于單一，這就使得其規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。最后，如果銀行向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)投放一定量的貸款后，遇到一定的波動(dòng)以及影響的話，會(huì)導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收，這便很容易造成更大地金融風(fēng)險(xiǎn)。

（四）融資風(fēng)險(xiǎn)較大

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在借助貸款的方式儲(chǔ)備土地后，往往能夠有效地?cái)U(kuò)大投資的收益，但投資的不確定性也于此時(shí)成倍數(shù)增加，以至于，新增的營(yíng)業(yè)收入極有可能無法償還債務(wù)，進(jìn)而導(dǎo)致預(yù)期收益不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。通常情況下，儲(chǔ)備的土地在出讓時(shí)，往往會(huì)出各種因素使得土地的投資與報(bào)酬無法完全收回。另外一種類型的風(fēng)險(xiǎn)則是土地的實(shí)際承租者與受讓者不能按照約定或者合同要求支付款項(xiàng)，這也會(huì)造成入不敷出的情況出現(xiàn)。

（五）不能支配土地出讓金

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)管理模式可被劃分為收支兩條，但其并不能任意的支配土地出入金。通常的情況下，實(shí)際流程為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地之后在進(jìn)行出讓，但是在土地出讓后所得的資金必須先經(jīng)過政府的財(cái)政部門就行審核成本，而在審核通過之后才能劃撥土地儲(chǔ)備門以相關(guān)的成本資金。這樣的情況下，便使得土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期處于金融風(fēng)險(xiǎn)的臨界點(diǎn)。

二、土地儲(chǔ)備金融風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

（一）規(guī)范貸款流程降低貸款風(fēng)險(xiǎn)

綜上所述，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)本身對(duì)于銀行貸款的依賴性較大，并且這一趨勢(shì)還將長(zhǎng)期持續(xù)下去。因此，這中間需要以貸款流程規(guī)范化的方式，幫助銀行降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，從而有效保障這一層面的融資渠道。這中間的機(jī)理在于，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款阻力小且資金量較為龐大。這就很容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。所以，規(guī)范貸款的流程，力求做到對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的有效把控，便能將可能出現(xiàn)的損失規(guī)避并能使損失限制在可以承受的區(qū)間之中。

這樣的情況下，銀行方面應(yīng)依照相關(guān)的政策規(guī)定，不斷規(guī)范完善相關(guān)的貸款流程，即做到土地與資金相對(duì)應(yīng)，并保證這中間不會(huì)出現(xiàn)紕漏的情況。另外，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地價(jià)位可以略微低于正常土地，這將有助于風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的情況下，降低一定的損失。這里需要特別指出的是，選擇銀行貸款本息低，并允許長(zhǎng)期還款的銀行，對(duì)于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)而言，有著最為直接的影響。

（二）構(gòu)建土地儲(chǔ)備融資多元體系

對(duì)于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)而言，土地自身的資產(chǎn)屬性使得其有很大的融資潛力。因此，這中間便需要高層面頂層設(shè)計(jì)上的發(fā)力，同時(shí)也需要土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自身不斷探索。從而推動(dòng)融資多元體系的構(gòu)建，減少融資壓力并達(dá)到拓寬融資途徑的本質(zhì)目的，這對(duì)于防范土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)而言，有著不可估量的意義。