淺析既有建筑改造項(xiàng)目的理論與實(shí)踐

彭飛

摘 ? ?要：伴隨著建筑行業(yè)的高速發(fā)展，采用新技術(shù)、新工藝、新材料的建筑大量建造。一些年代久遠(yuǎn)或者與當(dāng)代需求有明顯矛盾的建筑日益增多，這些老舊建筑安全性、耐久性、舒適性都有待提高，且能耗高也是凸顯的一個(gè)重要問(wèn)題。建筑設(shè)計(jì)的理念從功能至上的實(shí)用主義發(fā)展至綠色、節(jié)能、環(huán)保、健康的理念。這些理念也更加明確了既有建筑改造的方向。對(duì)于既有建筑改造需著重考慮基礎(chǔ)安全、機(jī)電系統(tǒng)、功能空間的整合重構(gòu)，這意味著結(jié)構(gòu)安全、特種設(shè)備安全、消防安全的提升，給排水系統(tǒng)、暖通系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)等機(jī)電系統(tǒng)的能效升級(jí)，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)體系強(qiáng)化保溫節(jié)能，室內(nèi)空間重組和拓展提升使用品質(zhì)。改造項(xiàng)目需根據(jù)改造目標(biāo)和改造需求落實(shí)改造方案，改造目標(biāo)可以是加強(qiáng)建筑本身的結(jié)構(gòu)安全或者消防安全;也可以是為了降低能耗，為了更新內(nèi)部機(jī)電設(shè)備設(shè)施以便提高使用效率;或者為了拓展整合內(nèi)部功能空間，提升使用品質(zhì)等等。當(dāng)然同時(shí)將幾個(gè)方面都作為改造目標(biāo)的項(xiàng)目中需要將更多專業(yè)綜合在一起統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，相對(duì)也更加復(fù)雜?？傊扔薪ㄖ母脑炷繕?biāo)可以是單一的也可以是多元的，多元的需求和目標(biāo)就需要更加全面的管理組織和技術(shù)保障做支撐。

關(guān)鍵詞：既有建筑;改造;理論;實(shí)踐

1 ?既有建筑改造項(xiàng)目概述

1.1 ?既有建筑改造項(xiàng)目現(xiàn)狀

近些年既有建筑改造項(xiàng)目日益增多，大多存在功能性不足、舒適性差等與當(dāng)代需求矛盾的地方。一方面拆舊建新是解決這種問(wèn)題的方法之一，但是大量的建筑垃圾、環(huán)境污染、資源浪費(fèi)等問(wèn)題不可忽視且經(jīng)濟(jì)代價(jià)之大是多數(shù)項(xiàng)目不能承受的。更多的則是采取在現(xiàn)有建筑基礎(chǔ)上改造升級(jí)的辦法。

1.2 ?既有建筑改造項(xiàng)目類型

既有建筑改造項(xiàng)目通常有以下幾種情況：（1）年久失修且無(wú)法繼續(xù)使用，涉及結(jié)構(gòu)加固、外墻保溫、門窗更換、機(jī)電設(shè)備設(shè)施更換、室內(nèi)空間重新規(guī)劃整合等，這類改造項(xiàng)目涉及專業(yè)較為全面;（2）建筑本身無(wú)論結(jié)構(gòu)安全還是外圍護(hù)結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)檢測(cè)仍然可以滿足使用要求，但內(nèi)部功能空間需要整合規(guī)劃，以滿足內(nèi)部空間使用功能為主。這類情況下，可能伴隨著因空間整合規(guī)劃導(dǎo)致的局部加固，但更多的是機(jī)電改造和室內(nèi)精裝修改造;（3）外圍護(hù)結(jié)構(gòu)改造，降低建筑能耗等需求，更換門窗以及增加外墻保溫等，可對(duì)外立面效果同步提升;（4）機(jī)電設(shè)備設(shè)施更新?lián)Q代，降低能耗的同時(shí)也能滿足使用需求;（5）增設(shè)特種設(shè)備或特種設(shè)備改造，增加建筑使用的便利性，例如增設(shè)電梯設(shè)備等。

2 ?既有建筑改造項(xiàng)目的特征

2.1 ?技術(shù)特征

既有建筑改造存在一定程度的不可預(yù)估事項(xiàng)。這些不可預(yù)估的事項(xiàng)很大程度上源自原始資料不齊全，建筑在多年的使用期間經(jīng)歷大大小小數(shù)次沒有記錄的零星改造且無(wú)依據(jù)可查，原始圖紙不能有效反應(yīng)現(xiàn)狀。所以，這也是與新建項(xiàng)目有很大不同的一個(gè)重要方面。一個(gè)項(xiàng)目的改造目標(biāo)若涉及多個(gè)專業(yè)，需評(píng)判各個(gè)專業(yè)所占比重才能更好的便于項(xiàng)目整體的推進(jìn)實(shí)施。改造方案要結(jié)合勘察情況，包括結(jié)構(gòu)情況、機(jī)電情況等等，量身定制解決方案，而且要預(yù)判在勘察階段不能完全發(fā)現(xiàn)的但是可能會(huì)出現(xiàn)的情況，并制定對(duì)一切預(yù)判的不可預(yù)估事項(xiàng)的解決方案且預(yù)留費(fèi)用，以便能夠及時(shí)有效的解決這類問(wèn)題。

2.2 ?生產(chǎn)特征

既有建筑改造項(xiàng)目全程全專業(yè)特性是明顯的。涉及到的專業(yè)技術(shù)是多元的。根據(jù)改造需求和改造目標(biāo)確定涉及建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、精裝修等幾個(gè)專業(yè)，從而決定了團(tuán)隊(duì)的專業(yè)人員構(gòu)成。多數(shù)改造項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組成具有全專業(yè)特性，改造過(guò)程全程參與管理，不能跟常規(guī)項(xiàng)目一樣各自負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)或者施工環(huán)節(jié)。改造項(xiàng)目過(guò)程中存在一定的不可預(yù)判事項(xiàng)，處理方案也需在整體的改造解決方案的整體思路之下考慮解決;涉及專業(yè)人員包含建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、室內(nèi)裝飾裝修等多個(gè)專業(yè)，協(xié)同推進(jìn)。設(shè)計(jì)過(guò)程離不開建筑現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)施組織過(guò)程離不開設(shè)計(jì)支撐，所以既有改造項(xiàng)目又是需要團(tuán)隊(duì)各專業(yè)人員全過(guò)程參與的。

3 ?既有建筑改造實(shí)踐

3.1 ?改造方案

改造方案并不是指單純的設(shè)計(jì)方案，而是整體解決方案。方案應(yīng)秉持實(shí)用主義，以解決既有建筑現(xiàn)有根本矛盾為核心宗旨，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行品質(zhì)的提升和效果的提升。改造方案應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目整體周期、質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)等相關(guān)事宜，進(jìn)行階段性評(píng)審以及各專業(yè)互審。在方案階段盡可能多的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，對(duì)不可預(yù)估事項(xiàng)充分預(yù)判制定預(yù)案能夠最大化的提升改造方案的可實(shí)施性。著重解決各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)落實(shí)問(wèn)題。而且大量新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用對(duì)既有建筑改造項(xiàng)目起到了積極的推動(dòng)作用?？傊桨傅淖呦蚴琼?xiàng)目能夠順利開展的重要保障;設(shè)計(jì)管理過(guò)程的流程化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化能夠確保設(shè)計(jì)過(guò)程中盡可能少的出現(xiàn)涉及紕漏;專業(yè)技術(shù)的統(tǒng)籌保障是實(shí)現(xiàn)落地性的必要條件。

3.2 ?實(shí)施組織

實(shí)施過(guò)程的時(shí)間管控是重點(diǎn)，設(shè)計(jì)階段策劃時(shí)需將改造實(shí)施過(guò)程納入整體全周期計(jì)劃內(nèi)，并對(duì)整個(gè)改造周期制定清晰明確的計(jì)劃表，在過(guò)程中采用階段性修正的方式不斷細(xì)化完善詳細(xì)時(shí)間計(jì)劃，直至精確到每一個(gè)分項(xiàng)工程中每一道工序的銜接。在實(shí)施階段可考慮樣板先行，通過(guò)具有代表性的樣板間或樣板段驗(yàn)證改造方案的落地性，暴露出無(wú)法預(yù)測(cè)的問(wèn)題，這對(duì)改造項(xiàng)目而言具有很大的意義。

既有建筑改造項(xiàng)目涉及的專業(yè)較為全面，實(shí)施組織工作需著重考慮以下幾個(gè)方面：（1）拆除工作量、拆除工作涉及內(nèi)容以及拆除是否涉及特種設(shè)備或者特殊專業(yè)。拆除產(chǎn)生的垃圾量，拆除是否影響非改造區(qū)域的正常使用，是否涉及結(jié)構(gòu)性拆除，是否涉及其他安全方面的拆除工作。（2）改造項(xiàng)目一般處于地塊開發(fā)成熟的區(qū)域，改造過(guò)程中對(duì)周邊環(huán)境的影響是否可控，垃圾消納、物資周轉(zhuǎn)、場(chǎng)地清潔、噪音管控等均影響周邊環(huán)境，為了使項(xiàng)目順利推進(jìn)，務(wù)必考慮這些因素并采取措施嚴(yán)格管控。（3）施工措施的考慮，包括垂直運(yùn)輸與原建筑具備的垂直運(yùn)輸條件是否有效銜接或者單獨(dú)設(shè)置，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)改造是否涉及腳手架搭建等。（4）是否涉及結(jié)構(gòu)加固工作，施工時(shí)間段、施工地點(diǎn)、澆筑作業(yè)等濕作業(yè)是否涉及。（5）機(jī)電設(shè)備設(shè)施改造是否涉及正在使用或影響需要使用的空間，不同品牌型號(hào)的設(shè)備供貨周期是否在計(jì)劃時(shí)間內(nèi)。（6）各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接組織、交叉作業(yè)應(yīng)符合整體改造周期的控制。（7）項(xiàng)目質(zhì)量的管控。（8）不可預(yù)估事項(xiàng)的處理預(yù)案和解決時(shí)限。（9）實(shí)施組織具備一定的難度，改造預(yù)算應(yīng)預(yù)留一部分不可預(yù)估的費(fèi)用，實(shí)施過(guò)程中應(yīng)對(duì)不可預(yù)估事項(xiàng)時(shí)應(yīng)考慮應(yīng)對(duì)措施的造價(jià)。（10）實(shí)施過(guò)程對(duì)投資預(yù)算的全過(guò)程管控。從方案階段的估算、概算到圖紙階段的預(yù)算，實(shí)施過(guò)程中的成本控算的動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)整，每一步驟都需根據(jù)最新的實(shí)際情況，綜合較為全面的判斷出具有參考性的商務(wù)文件，為既有建筑改造項(xiàng)目提供可靠的預(yù)算管控保障。

4 ?結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在既有建筑改造項(xiàng)目中首要的是對(duì)建筑現(xiàn)狀的勘察，各專業(yè)現(xiàn)狀情況、周邊環(huán)境等等。其次，針對(duì)改造目標(biāo)制定針對(duì)性的解決方案，整合相關(guān)專業(yè)組建團(tuán)隊(duì)，多專業(yè)協(xié)同匯總評(píng)估改造解決方案的可行性;考慮新技術(shù)、新材料、新工藝等推動(dòng)既有建筑改造項(xiàng)目的進(jìn)行。再次，既有建筑改造項(xiàng)目的組織實(shí)施要全面考慮，制作充足預(yù)案以便應(yīng)對(duì)改造過(guò)程中的技術(shù)或?qū)嵤┙M織的管理問(wèn)題，建議資金預(yù)算預(yù)留不可預(yù)估事項(xiàng)發(fā)生的資金。最后，改造實(shí)施過(guò)程中充分做好安全管理工作，包括建筑結(jié)構(gòu)安全，消防安全和特種設(shè)備安全，施工安全等。既有建筑改造將會(huì)是建筑行業(yè)的趨勢(shì)，勢(shì)必會(huì)掀起一波新浪潮。

參考文獻(xiàn)：

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