我國房地產行業(yè)投資可行性分析中存在的問題及改進策略

胡自強

【摘 要】 房地產投資不同于一般投資行業(yè)，它具有投資高，收益高，風險高三大特征，投資回收期又長，在期間有很多不確定因素，是一項風險和收益共存的活動。對房地產投資進行可行性分析還有很多需要完善的地方，本文便是對可行性分析中經常遇見的問題進行一些分析，然后提出一些改進方案。

【關鍵詞】 房地產投資 可行性分析 改進方案

一、緒論

目前伴隨著我國住房制度改革和農村城鎮(zhèn)化進程的推進，現有的住房制度日益市場化、貨幣化。同時，隨著人平均收入增加和信貸政策支持，現在居民住房的需求得到了前所未有的釋放。因而導致我國房地產投資、建筑面積和房價上漲。房價上漲得太快，房地產泡沫也越來越明顯，投資者們對房地產的投資增長率有明顯的下降趨勢。并且我國大多數中等城市的房價收入比超過了10，而發(fā)達國家的房價收入比一般都低于7。房價普遍太高，大大的超出了居民的承受能力。房地產聚集的泡沫讓政府必須對房地產市場進行一些調控。

二、可行性分析中存在的問題和原因分析

（一）可行性分析相關的專業(yè)知識的缺乏

正確的分析是房地產項目財務評價的前提。在項目進展過程中，為了使財務評價結果更加可靠，必須分析影響房地產項目的不確定因素，明確哪些因素會導致項目建設和運營期間財務評價結果的變化。以上數據分析需要相關專業(yè)人員準確進行。我國房地產起步較晚，缺乏完善的系統(tǒng)來分析項目的可行性，需要提高從業(yè)人員的專業(yè)性。

目前我國還沒有房地產可行性研究的標準和規(guī)范，也沒有明確的分析規(guī)范和方法，可行性研究可以說是非常隨機的。此外，相關從業(yè)人員素質參差不齊，市場信息透明度很低，可行性報告往往有一定的缺陷，基礎工作不是很扎實。此外，許多企業(yè)沒有健全的可行性分析標準，沒有建立相關數據庫，沒有在系統(tǒng)中收集有用的信息，導致可行性分析不夠準確。

（二）房地產投資可行性分析受多方面的影響

自從2018年以來，跟房地產相關的調控政策一直都在不斷更新，全年全國有關房地產的調控次數已經達到了404次。這足以表明，國家對于房地產調控的決心是很明顯的！

房地產行業(yè)目前作為國民經濟的支柱產業(yè)，它的產業(yè)鏈相對其它行業(yè)來說比較長，對與之相關的上下游行業(yè)的拉動作用非常的明顯，能間接或直接的影響到建材、設計裝飾、金融保險、廣告?zhèn)髅健⒓译娂揖叩刃袠I(yè)的前景和發(fā)展。

項目所在的城市所處的不斷變化的政治、人口、文化、經濟、技術等因素會對項目的可行性產生很重要的影響，項目所處的市場條件和宏觀環(huán)境都不一樣，只有把握住該項目房地產市場的整體走勢，才能進行科學的決策提供宏觀依據。

（三）各項指標分析處理比較困難

在進行可行性分析的時候，最重要也是最中心的環(huán)節(jié)就是對所投資項目的財務數據進行分析，然而我國有很多房地產開發(fā)商是沒有上市的，他們的財務報表都沒有對外進行公布，但是這些財務數據石可行性分析必須要計算的，沒有財務數據根本不能對一個公司的項目進行可行性判斷，因此可行性分析人員還要去他們公司尋找這些財務數據。

在分析可行性的過程當中，需要對項目的各項財務指標進行計算、匯總、分析。其中財務指標的計算是一項十分復雜的過程，財務指標還分為靜態(tài)指標和動態(tài)指標。其中靜態(tài)財務指標包括單位建筑面積投資回報額、投資回收周期、投資回收率。動態(tài)財務指標包括財務凈現值、獲利指數、凈現值率。這些數據都需要很多的專業(yè)知識才能計算得出。

三、分析方法的改進策略

（一）加快專業(yè)化及市場培育工作

加快對相關專業(yè)人員的可行性分析培訓，加快專業(yè)化和市場化工作，促進行業(yè)規(guī)模化和專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其準確性、深度和差錯控制的根本保證。

信息的缺乏或錯誤可能給可行性分析帶來巨大的誤差。在這種情況下，可行性分析人員需要加強信息的收集和整理：通過去精、去偽、真實的過程，將市場上分散的信息整理成可用的數據，建立可行性研究數據庫。

（二）抓住關鍵因素進行進行分析

可行性分析中需要分析的東西很多，但是有的重要有的不是太重要，而快速有效的可行性分析就需要揪出重要的幾個點進行分析，首先項目的區(qū)域環(huán)境分析就是很關鍵的一個點，在這個分析中需要對項目所在的城市所處的不斷變化的政治、人口、文化、經濟、技術等因素進行分析和研究，調查清楚項目所處的市場條件和宏觀環(huán)境，把握住該項目房地產市場的整體走勢，為進行科學的決策提供宏觀依據。

房地產開發(fā)的條件也是一個重要的影響因素，地理環(huán)境等會影響房地產開發(fā)的難易程度，必須先對項目自身的發(fā)展現狀和開發(fā)條件進行逐項分析，初步確定該地塊及其環(huán)境的缺陷和優(yōu)勢，為項目進行定位、投資和可行性分析做好準備。

通過對該項目開發(fā)時遇到的主要競爭對手的樓盤進行分析，了解該項目的主要競爭對手的銷售價格、市場反應、樓盤規(guī)模等等，同時還要了解競爭對手的營銷策略和目標客戶，為項目開發(fā)的競爭策略提供可信的依據。

（三）借鑒沃爾評分法對財務指標進行分析

從現實來看，當一個項目沒有盈利能力時，這個項目就是無用的，分析這一能力的時候首先要預估項目投入資本的實際成本。成本預估之后，就對預期收益進行評估。項目的清償能力也是對項目的一個重要指標 ，所投入資金能否收回是對項目是否投資的一個最基本的考察。

本環(huán)節(jié)通過對沃爾評分法的借鑒，對房地產項目的盈利能力和償債能力進行打分，分值為最低1分，最高10分，盈利能力的權重為20%，償債能力的權重為15%，最后取加權平均數得出盈利能力和償債能力的綜合得分。計算該分數可以相對簡化計算，對可行性的分析可以起到一個初步的參考作用。

房地產投資可行性分析中的財務分析需要根據分析所得出的數據和信息，、擬訂一份籌資計劃和投資計劃，預估一下該項目的投資成本，然后預估一下經營收益，最后編制各種經濟報表，進行項目的不確定性分析。根據上述分析和數據處理得出項目是否可行，這一步驟在整個房地產投資可行性分析中是非常核心的內容。

【參考文獻】

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