我國房地產(chǎn)信托投資基金的組織方式和流通模式

張艾明

摘要：REITs代表著當(dāng)前全球房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進的領(lǐng)跑者，它可以最大限度的保證政府利益，并能有效的實現(xiàn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范。由此可見，加快REITs立法步伐，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要的意義。本文簡單概述了房地產(chǎn)信托投資基金，分析了我國REITs組織方式和流通模式，并且提出了政策和法規(guī)完善意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 信托基金? 組織方式? 流通模式

在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對投資風(fēng)險引起高度的重視，不斷去分析風(fēng)險產(chǎn)生的因素，并且找出解決方式，來達到降低風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)投資和其他產(chǎn)品投資存在著很大的差異，房地產(chǎn)具有投資風(fēng)險高、收益也高的產(chǎn)業(yè)，也具備綜合性強的特征。因此，對房地產(chǎn)信托投資基金進行詳細的研究，具有十分重要的意義。REITs，是基于房地產(chǎn)行業(yè)細分的科學(xué)規(guī)律，隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)（資本運作、設(shè)計策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)服務(wù)）的分工合作，隨著政府執(zhí)政能力逐漸加強，有效的促進了房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)信托投資基金概述

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是房地產(chǎn)證券化的一種重要方式，有多個受托人作為治理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織，將流動性較低的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成市場上證券資產(chǎn)金融交易的過程。同時，它是一種以發(fā)行收益憑證的方式收集多數(shù)個人投資者的資金，有專門的投資結(jié)構(gòu)進行經(jīng)營和管理，并且綜合收益按照一定的比例分派給投資者的一種信托資金機構(gòu)。其收益主要來源于房地產(chǎn)的升值以及租金的收入，大部分的收益將用于投資者分紅。此外，由于REITs具有長期的收益率，但能否通過分散投資的方式進行風(fēng)險控制，目前還存在著較大的爭議，簡單來說，REITs是將大眾的投資資金，有專業(yè)投資結(jié)構(gòu)投資到購物中心、商業(yè)大樓、酒店等商用建筑物的建設(shè)，投資人不需要直接拿錢進行投資，而是通過取得受益憑證、報酬加利息的方式進行。所以，投資人可以公開市場買賣，獲取投資成本和利息。

二、我國REITs組織方式和流通模式分析

（一）法律形式

REITs有兩種類型之分，即公司型和契約型。其中契約型REITs，投資者不屬于基金管理公司的股東，是由委托人代投資人管理公司。針對目前發(fā)展REITs的國家來看，都首先將立法作為發(fā)展REITs的前提條件，比如日本、韓國、新加坡等國家，都在相關(guān)法律全部完善的情況下，經(jīng)過不斷的實踐研究，制定出單獨的法律。有的甚至在REITs法律制定完成后，才進行正式的推出和落實。以美國國家為例，他們采用的是公司型REITs，相對成熟的法律制度環(huán)境，形成了全球結(jié)構(gòu)最為復(fù)雜的房地產(chǎn)市基金市場?，F(xiàn)階段，由于我國REITs立法配套措施都存在著缺陷和不足，雖然出臺了證券投資基金法，但是沒有根據(jù)REITs的產(chǎn)品制定專門的法律法規(guī)，財產(chǎn)管理也主要采用委托代理和契約型基金方式，而沒有采用公司型基金。因此，我國在起初階段可以從契約型REITs下手，結(jié)合長期的實踐制定REITs立法，主要以契約型為主進行調(diào)整。

（二）資產(chǎn)形式

REITs主要存在著三種資產(chǎn)形式，首先是美國的REITs，其主要利用的是資金信托的方式，由REITs基金公司先發(fā)行收益憑證獲得資金，再進行房地產(chǎn)投資，以資金為信托。其次，是日本的REITs形式，主要采用不動產(chǎn)信托的方式，業(yè)主將物業(yè)委托給信托投資公司換取收益憑證，再通過信托公司進行管理和處置財產(chǎn)，再以房屋租售的方式獲得收入效益，信托收益在扣除傭金后再支付給委托人，這種方式是以房地產(chǎn)為信托標的。最后一種是中國臺灣的REITs方式，通過不動產(chǎn)證券條例同時采用資金信托和不動產(chǎn)信托的方式。從上述來看，契約型REITs能夠和資產(chǎn)證券化結(jié)合，兼顧融資驅(qū)動型和投資驅(qū)動型的需求。

（三）REITs流通模式

通常情況下，REITs流通模式采取封閉的運作方式，這樣可以提升資產(chǎn)運營的穩(wěn)定性。如果采用開放式的方式運作REITs，需要預(yù)備更多的流動資金，以備支付投資人的贖回款項。因此，充分考慮到房地產(chǎn)投資回報需要一定的時間，這種穩(wěn)定性安排具有重要的作用。從實踐經(jīng)驗來看，封閉式REITs發(fā)展是最合理的選擇，這樣有利于管理人員的風(fēng)險控制，也符合房地產(chǎn)市場的當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀，也便于監(jiān)管人的管理。最后，從實際上去考慮到我國REITs起始階段法律法規(guī)不完善、市場不成熟等原因，需要一定的時間進行探究，所以在REITs流通模式選擇上采用居中的方式，即實行了封閉式方式，也為了擴大REITs規(guī)模，還可以采取分紅設(shè)計，給予REITs投資者收益后再繼續(xù)投資的權(quán)利。

三、我國REITs發(fā)展政策和法規(guī)建議

（一）完善相關(guān)的政策、法律法規(guī)

為了更好的促進我國REITs的發(fā)展，首先需要房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的支持和配合，通過健全法律法規(guī)，從而穩(wěn)定整個投資市場，促進房地產(chǎn)投資信托穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。其次，建立完善的法律法規(guī)，并不僅僅是制定一系列的文件和管理制度，而是必須將法律工作體系細化和完備法，并且配備一些其他相關(guān)的法規(guī)。其中法規(guī)可以專門根據(jù)投資資金的發(fā)展去制定《投資公司法》、《投資顧問法》等。此外，還可以制定一些REITs的專項處理措施，比如，投資渠道、投資風(fēng)險等等，同時需要對當(dāng)前的稅法進行革新，避免由于雙重征稅的問題，影響REITs的發(fā)展，這樣可以促進我國房地產(chǎn)信托基金逐漸走向規(guī)范統(tǒng)一的道路，為REITs和房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展提供良好的稅收環(huán)境。

（二）投資許可

投資許可是發(fā)展REITs市場的基礎(chǔ)，國際上REITs的發(fā)展需要得到證券投資資金和養(yǎng)老金組織的關(guān)注和參與，如果沒有專業(yè)的機構(gòu)參與，對REITs管理人員進行監(jiān)督，那么REITs產(chǎn)品很難持續(xù)的發(fā)展下去。其次，REITs與其他固定的投資工具相比，收益率要高的多，并且穩(wěn)定性也很高，因此很多的機構(gòu)投資者認為REITs是良好的資產(chǎn)配置工具。各國都制定出具體的法規(guī)，其目的是為了讓REITs得到長遠的發(fā)展。另外，REITs被投資結(jié)構(gòu)者當(dāng)做是可以認購的合法產(chǎn)品，允許保險公司、社保基金等按照自己的需求購買REITs產(chǎn)品，也可以采用分散式投資來降低投資風(fēng)險。

（三）加強REITs專業(yè)管理人才的培養(yǎng)

為了促進我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展，首先應(yīng)該加強REITs專業(yè)管理人才的培養(yǎng)，需要盡快打造出一支了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運作的管理人才隊伍。其次，一個專業(yè)的REITs機構(gòu)或者管理人員需要具備較強的房地產(chǎn)操作能力，對市場的動向有足夠的了解，能夠在合適的時間、地點對合適的項目進行合理的投資。同時，專業(yè)結(jié)構(gòu)管理人員也需具備證券專業(yè)方面的知識，尤其是證券市場分析專家更好。此外，有的信托公司將募集資金投入關(guān)聯(lián)方、并由關(guān)聯(lián)公司進行擔(dān)保，但信托合同中對此沒有揭示，使投資者身處風(fēng)險隱患而不知情。信托投資公司應(yīng)真實、準確、及時、完整地披露信息，包括經(jīng)審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風(fēng)險和風(fēng)險治理情況及公司治理信息，并在會計附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等。

總而言之，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金對穩(wěn)定我國房地產(chǎn)金融架構(gòu)有著重要的意義。REITs在國外不僅參加了一級金融活動，也參與二級市場活動，在房地產(chǎn)金融界占據(jù)著重要的地位，也是促進我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的重要方式。其次，REITs的發(fā)展可以直接把市場的個人資金集中到一起給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展打通資金鏈，也是房地產(chǎn)行業(yè)除銀行貸款的第二種融資途徑。所以，發(fā)展REITs，不僅完善了房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)，還降低了系統(tǒng)投資風(fēng)險，提高了金融安全，從而房地產(chǎn)金融角度來看，引進具有市場信用優(yōu)勢的房地產(chǎn)信托基金，可以有效的化解額金融當(dāng)前的系統(tǒng)風(fēng)險，還能提升金融體系的安全性。此外，房地產(chǎn)固有的特征決定了REITs具有升值保值的作用，也穩(wěn)定了房地產(chǎn)投資收益，實現(xiàn)了投資者的最大效益化。

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作者單位：北京富明君泰管理咨詢有限公司