投資性房地產(chǎn)會計核算存在的問題及應(yīng)對措施

鄧偉

摘 要 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步，促使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了極大的提升。而在這一發(fā)展背景趨勢之下，投資性房地產(chǎn)的核算工作也出現(xiàn)了許多問題。在我國相對應(yīng)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，投資性房地產(chǎn)的具體使用范圍與條件也有了明確的規(guī)定。本文在分析投資性房地產(chǎn)會計計量狀況的前提下，重點介紹房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題，繼而有針對性地提出合理有效的改善對策。

關(guān)鍵詞 投資性房地產(chǎn) 會計核算 問題 對策

一、引言

伴隨著成年人口的不斷增加，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也隨之得到了顯著提升。最近幾年的時間里，企業(yè)逐漸將投資的目光投向了房地產(chǎn)行業(yè)，而這樣做最主要的目的是促使企業(yè)的資金可以逐漸實現(xiàn)保值和增值，同時這也成了當(dāng)代社會發(fā)展的一種十分普遍的現(xiàn)象。此外，會計核算可以說是企業(yè)進(jìn)行資金管理的一種十分重要的措施，將投資房地產(chǎn)作為企業(yè)的一種固定資產(chǎn)。但在相對類似的投資性房地產(chǎn)中，其實際的市場價值是很難實現(xiàn)的?；诖耍仨毤皶r尋找投資性房地產(chǎn)會計核算中存在的問題，繼而提出合理的解決措施。

二、我國投資性房地產(chǎn)的會計計量現(xiàn)狀

對投資性房地產(chǎn)項目進(jìn)行劃分，在將這些投資性房地產(chǎn)項目金額單獨(dú)列出來的一些上市公司中，有超過九成的上市公司使用的都是成本計量模式;但伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與完善，公允價值模式的上市公司比例也隨之逐步增加。總體來看，成本模式在我國的實際應(yīng)用時間相對比較長，并且也已經(jīng)發(fā)展成為一些系統(tǒng)的方式。具體而言，使用公允價值來合理地反映賬面價值，有關(guān)公允價值的變動凈收益也非常有助于提升凈利潤，繼而對股東的權(quán)益造成嚴(yán)重的不良影響。

三、會計對信息的核對以及質(zhì)量要求

（一）信息核對無法離開會計賬簿的設(shè)計

通過完善會計賬簿的方式，逐步完善以及核對投資性房地產(chǎn)的各種信息，能夠進(jìn)一步實現(xiàn)符合相關(guān)會計質(zhì)量規(guī)定的目標(biāo)。會計賬簿是會計信息的重要載體之一，其對于進(jìn)一步簡化以及整理會計憑證所提供的各種相應(yīng)的核算資料具有重要的作用，合理科學(xué)地進(jìn)行總結(jié)以及歸納，發(fā)揮相對連續(xù)以及系統(tǒng)地反映投資性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的效用，可以將其作為編制單位會計報表檢查、分析與控制經(jīng)濟(jì)活動的關(guān)鍵條件。

（二）投資性房地產(chǎn)會計監(jiān)督

投資性房地產(chǎn)會計監(jiān)督的主要作用是利用投資性房地產(chǎn)會計核算等各種方式開展各種相對應(yīng)的會計工作，以此監(jiān)督投資性房地產(chǎn)的各種活動。此類監(jiān)督活動都要保證有關(guān)監(jiān)督活動的合法性與合理性，所涉及的各種經(jīng)濟(jì)資料是否真實完整等等。同時，會計監(jiān)督也代表著會計的一項重要職責(zé)。

（三）投資性房地產(chǎn)會計核算

投資性房地產(chǎn)會計核算，主要指的是在開展會計相關(guān)工作的過程中，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行記賬、算賬以及報賬等諸多活動的總稱。其主要面對的活動是有關(guān)投資性房地產(chǎn)賬務(wù)的財產(chǎn)查清、編制會計報表與賬簿等級等等，保障相關(guān)的反映以及監(jiān)督活動具備一定的綜合性、聯(lián)系性以及系統(tǒng)性，為房地產(chǎn)管理或者是有關(guān)經(jīng)營房地產(chǎn)決策的制定等提供一系列的財務(wù)、成本指標(biāo)，通過這種方式為房地產(chǎn)管理活動的執(zhí)行與房地產(chǎn)決策的經(jīng)營提供十分可靠的信息資料，其在投資性房地產(chǎn)的會計核算過程中也發(fā)揮著無可替代的作用。

四、存在的問題

（一）公允計量問題

在企業(yè)進(jìn)行投資活動之前，需要對投資性房地產(chǎn)開展十分合理與有效的評估活動，開展投資性房地產(chǎn)實際評估活動的過程中，要是使用的是公允價值合算的相關(guān)模式，資產(chǎn)的負(fù)債表中，投資性房地產(chǎn)公允價值變動所出現(xiàn)的收益也會逐漸納入利潤總額的相關(guān)計算活動中去，但在實際過程中卻并未取得此類相似的效果。在此形式下，如果市面上出現(xiàn)了較為激烈的房價波動狀況，會給房地產(chǎn)投資企業(yè)帶來嚴(yán)重的不良影響。同時，發(fā)揮公允價值核算這一方式的效用，可以在某種程度上為企業(yè)創(chuàng)造一定的可操作的實際盈利空間，繼而對財務(wù)報表的準(zhǔn)確性和科學(xué)性帶來不良影響，繼而嚴(yán)重影響到會計核算工作人員對企業(yè)盈利狀況的客觀判斷。

（二）轉(zhuǎn)換的賬面價值與實際價值存在出入

這一現(xiàn)象主要發(fā)生在公允模式的背景下，一旦房地產(chǎn)的具體用途存在某方面的變化，從企業(yè)這一方向來看，需要盡可能及時對其開展客觀與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奶幚?，照著房地產(chǎn)的實際效用進(jìn)行二次分類，同時這也代表著我們往常所說的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化。當(dāng)前階段，我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要使用的是公允價值計量模式來開展投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化，一旦房地產(chǎn)開始進(jìn)入由投資轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂玫倪^程，對于會計工作人員來說，要嚴(yán)格遵照會計的相關(guān)規(guī)則開展有關(guān)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)換以及計量，通過這種方式深入了解與掌握企業(yè)對于房產(chǎn)價值的了解，促使企業(yè)的資金使用效率不斷提升，企業(yè)的實際盈利空間也會逐漸隨之?dāng)U大，保證房地產(chǎn)行業(yè)教育環(huán)境逐漸得到改善。

自用房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)變，成為投資性房地產(chǎn)，僅僅是房產(chǎn)用途方面出現(xiàn)了變化，房地產(chǎn)的形態(tài)以及資產(chǎn)性能等諸多方面仍沒有發(fā)生實質(zhì)性的變化。在此情況下，一定要避免出現(xiàn)會計人員隨意改變賬面價值的現(xiàn)象。如果無法客觀與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣J(rèn)識到這一點，那么在轉(zhuǎn)變有關(guān)公允價值計量模式時，不管是公允價值與賬面價值相比過低還是過高的現(xiàn)象，對于投資性房地產(chǎn)來說都不能獲得一些客觀與準(zhǔn)確的資產(chǎn)價值類的報告。這不但會給會計信息的真實性帶來嚴(yán)重不良影響，重要的是對企業(yè)的實際經(jīng)營決策來說也十分不利。

（三）初始計量核算科目模糊

企業(yè)在解決房地產(chǎn)初始計量的相關(guān)會計核算相關(guān)問題時，一定要充分依照國家的相關(guān)規(guī)定，只有一些已經(jīng)出租之后的土地使用權(quán)、已出租的建筑物或者是具備準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)當(dāng)作投資性的房地產(chǎn)，在完成購買之后使用到的建筑物也會被逐漸計入固定資產(chǎn)中。在短時間內(nèi)，企業(yè)明確表示這一建筑可以應(yīng)用到出租或者是空置的狀態(tài)中，其用途也不會發(fā)生改變，可以將其看作是投資性的房地產(chǎn)。但此類規(guī)定不斷拓寬投資性房地產(chǎn)的相關(guān)核算范圍。在進(jìn)行會計核算時，從企業(yè)的角度一定要注意對建筑物作出一些選擇性的規(guī)定。

五、解決問題的有效對策

（一）解決公允計量問題

在投資性房地產(chǎn)的會計核算環(huán)節(jié)，可能存在一些公允計量的相關(guān)問題。要解決此類問題，需要將相關(guān)部門的效用充分發(fā)揮出來，積極采用各種有效的措施合理解決。具體來說，投資性房地產(chǎn)在投資過程中，一旦出現(xiàn)了公允值變動的情況，賬目價值以及公允價值之間的差額也要同時將其計入兩大科目中。合理的方式會給企業(yè)的實際營業(yè)總額及其他投資者的權(quán)益帶來積極效用，甚至對企業(yè)的長期資產(chǎn)評估也非常有利，非常有助于提升投資性房地產(chǎn)賬目的真實性和準(zhǔn)確性。

（二）轉(zhuǎn)換計量后的房產(chǎn)價值作為賬面價值

依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化計量相關(guān)問題，不同的單位部門都提出了十分有力的解決措施，在明確認(rèn)識到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算過程中出現(xiàn)的問題之后，從企業(yè)的角度來說，可以使用公允價值計量模式對完成轉(zhuǎn)換之后的企業(yè)實際的房產(chǎn)價值進(jìn)行合理的計算，并且將實際計量的結(jié)果作為有關(guān)賬面的相關(guān)價值。在有關(guān)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算的相關(guān)問題中，發(fā)揮公允價值模式的效用。在將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，要將房地產(chǎn)賬目價值的效用充分利用起來，將其作為投資性房地產(chǎn)房屋計量的重要基礎(chǔ)。投資性房產(chǎn)經(jīng)過公允價值計量方式產(chǎn)生的價值與原賬面的價值誤差都可以計入現(xiàn)一期的虧損以及盈利的會計科目中去。

（三）明確核算科目

投資性房地產(chǎn)的初始計量在有關(guān)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定中比較明確，投資性房地產(chǎn)需要滿足出租使用權(quán)以及保證資本增值等要求，如果是自用，那么在進(jìn)行核算時應(yīng)該是一種固定資產(chǎn)。在此情況下，進(jìn)行初始計量時，一定要充分保障用途的明確性，保證短期之內(nèi)不會出現(xiàn)更改現(xiàn)象，以此才能保證不會出現(xiàn)賬面價值與實際價值不符的狀況。

六、結(jié)語

通過對我國投資性房地產(chǎn)的實際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析與探究，能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有初步的了解。這一行業(yè)是一個擁有廣闊的發(fā)展前景與具體價值空間的行業(yè)。在此情況下，從投資性房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的角度來說，一定要對會計核算中存在的問題有深入的了解與掌握，依據(jù)問題有針對性地提出合理有效的解決措施，繼而提升自身會計信息的準(zhǔn)確性與真實性，完善房地產(chǎn)會計的相關(guān)核算工作，推動企業(yè)經(jīng)營決策的可行性和準(zhǔn)確性。

（作者單位為南昌市政建設(shè)集團(tuán)有限公司）

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