淺析房地產(chǎn)行業(yè)成本管控

隋洪萍

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著十分重要的作用。但現(xiàn)下因受國(guó)家宏觀調(diào)控和經(jīng)濟(jì)政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)的不確定性正在加大，加上房?jī)r(jià)上漲受阻，通貨膨脹加劇，企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本也在不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題，提出完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的措施。房地產(chǎn)企業(yè)要從根本上加強(qiáng)對(duì)成本的管控，并在管控過程中做好控制及完善工作才能使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更突出，使企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)最大化。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 成本管控 問題 對(duì)策

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資回收期長(zhǎng)，資金量大等特點(diǎn)。行業(yè)的快速發(fā)展使得企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化，如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下去，并獲得持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，成本管控水平的高低起到了關(guān)鍵作用。研究我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前成本管控中存在的問題以及有效實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)成本管控具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力已不如前，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)卻愈演愈烈，為了提升企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)能力，加強(qiáng)對(duì)成本的管控已成大勢(shì)所趨。本文打算從樹立成本管理理念、提升成本控制意識(shí)、尋求先進(jìn)成本管控方法，構(gòu)建成本信息系統(tǒng)及設(shè)置成本管控部門等方面入手，對(duì)成本管控問題進(jìn)行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的問題

（一）成本目標(biāo)缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，管理理念陳舊

我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)期的企業(yè)管理實(shí)踐中，對(duì)成本管控方法進(jìn)行了很多深入的探索與研究，但這些成本管理理念側(cè)重于企業(yè)內(nèi)部、特別是成本核算方面的控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的前期，以建立的目標(biāo)成本來管控整個(gè)開發(fā)過程的成本，并實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤，從而達(dá)到及時(shí)糾偏、嚴(yán)控成本的目的。實(shí)踐中，有些房地產(chǎn)企業(yè)編制了項(xiàng)目成本管理制度，但在執(zhí)行過程中卻流于形式，形同虛設(shè)，造成權(quán)責(zé)不分，獎(jiǎng)罰不明，削弱了成本管控的效果，降低了目標(biāo)成本管控的效果。

（二）企業(yè)成本管理過程及管理人員缺乏成本意識(shí)

從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況來看，許多企業(yè)沒有實(shí)施有效的成本控制、對(duì)房地產(chǎn)成本管控存在錯(cuò)誤的認(rèn)知，有些房地產(chǎn)企業(yè)成本控制側(cè)重于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的施工階段，但施工階段的成本管控對(duì)整個(gè)過程的成本控制影響較小。

有不少的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和管理人員缺乏完善的成本控制意識(shí)，對(duì)成本控制工作重視不足，認(rèn)為成本管控是成本人員或財(cái)務(wù)人員的工作，與其他人無關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)員工的成本意識(shí)也比較淡薄。在日常成本管理工作中，成本管控過程缺乏規(guī)范，并且沒有和員工個(gè)人利益相關(guān)聯(lián)，員工個(gè)人行為與企業(yè)管理活動(dòng)無法有效的結(jié)合，無法充分發(fā)揮成本管控在企業(yè)管理中的作用，最終使得成本管理流于形式。

（三）成本管控方法陳舊、數(shù)據(jù)失真

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，成本高，涉及的數(shù)據(jù)信息量大，容易出現(xiàn)信息管理差錯(cuò)，同時(shí)信息的時(shí)效性也會(huì)受到限制，無法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策提供及時(shí)、準(zhǔn)確的信息。同時(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)以往的工程成本數(shù)據(jù)沒能進(jìn)行很好的管理，未建立起良好的成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)，不能做到高效的信息化成本管理，使得成本管理效率低下，錯(cuò)誤問題多，不能通過歷史數(shù)據(jù)吸取經(jīng)驗(yàn)。整個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)不能很好地傳遞給企業(yè)管理者，影響領(lǐng)導(dǎo)層做出決策。

（四）片面追求成本降低、忽視產(chǎn)品質(zhì)量

不少企業(yè)都想以最少的成本收獲最大的利益，如果片面地追求降低成本，必然會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品內(nèi)在質(zhì)量和服務(wù)水平的降低。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求眼前利益，在項(xiàng)目施工中使用廉價(jià)或劣質(zhì)的材料，雖然降低了成本但同時(shí)房屋質(zhì)量也下降了，這種降本有可能給社會(huì)和人民造成巨大的危害，現(xiàn)實(shí)生活中因業(yè)主不滿房屋質(zhì)量而與開發(fā)商發(fā)生糾紛的情況時(shí)有發(fā)生。

（五）成本管理部門及管控環(huán)節(jié)有待優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)成本包含項(xiàng)目開發(fā)階段成本、項(xiàng)目建設(shè)成本、施工期間財(cái)務(wù)費(fèi)用、建設(shè)期間的管理費(fèi)用、稅費(fèi)等。因各板塊專業(yè)性都較強(qiáng)，成本管理部門應(yīng)該由通曉設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、融資、施工等各職能部門的專家或?qū)I(yè)人員組成。但大多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作僅僅是由成本部門來完成的，很容易造成成本管控的缺失，也會(huì)造成成本測(cè)算數(shù)據(jù)不全面、不準(zhǔn)確，有些過程中的成本難以管控，最終可能會(huì)造成成本失控。

在企業(yè)實(shí)際工作中，為了調(diào)控利潤(rùn)，粉飾報(bào)表，篡改成本資料的情況時(shí)有發(fā)生，有些是受企業(yè)負(fù)責(zé)人指示，財(cái)務(wù)人員迫于無奈只能是按照指令行事。為了保證成本數(shù)據(jù)的客觀真實(shí)，保證財(cái)務(wù)人員工作的獨(dú)立性，需要形成制度的保護(hù)和約束。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的措施

（一）樹立科學(xué)的成本控制思想及戰(zhàn)略成本理念

在經(jīng)濟(jì)全球化大背景下，為提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，著眼于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將成本管理工作與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密結(jié)合起來。首先，成本管理的范圍不應(yīng)僅局限于企業(yè)內(nèi)部，應(yīng)該將成本管理工作延伸到企業(yè)外部，追溯到企業(yè)同一產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)之間，通過對(duì)外部企業(yè)尤其是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本管控情況進(jìn)行分析，找出本企業(yè)在成本管控方面的不足，彌補(bǔ)短板，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次，戰(zhàn)略成本管理應(yīng)延展到企業(yè)發(fā)展的各個(gè)價(jià)值鏈端口，涉及企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、營(yíng)銷、售后等整個(gè)流程，并將企業(yè)內(nèi)部各部門之間相互關(guān)聯(lián)的成本進(jìn)行全面、細(xì)致的分析和控制。將戰(zhàn)略成本思想貫穿于成本管理的整個(gè)過程，達(dá)到控制并優(yōu)化成本的目的，并使企業(yè)獲得長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（二）實(shí)施全過程及全員成本管控

戰(zhàn)略成本管理要求企業(yè)從實(shí)際情況出發(fā)，并結(jié)合企業(yè)的發(fā)展要求進(jìn)行成本控制，是全員、全過程的統(tǒng)一。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期長(zhǎng)、成本高等特點(diǎn)，在成本管控中不僅要對(duì)單項(xiàng)成本進(jìn)行控制，還需要對(duì)全過程的成本進(jìn)行控制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控必須做到從最開始的土地購(gòu)買和審批、施工方案設(shè)計(jì)、建筑施工到最后市場(chǎng)開發(fā)與營(yíng)銷等環(huán)節(jié)建立全過程的成本控制。只有立足于開發(fā)建造的整個(gè)流程，運(yùn)用科學(xué)嚴(yán)密的方法最大限度地降低成本，才能有效地實(shí)施成本管控。

強(qiáng)化企業(yè)管理層及管理人員對(duì)成本控制的重視。為了提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管控成效，需要通過理念指導(dǎo)和培訓(xùn)讓企業(yè)每名員工都能認(rèn)識(shí)到成本管控的重要性。加強(qiáng)成本管控，首要的工作是培養(yǎng)全體員工的成本管理意識(shí)和觀念，提高全員的認(rèn)識(shí)，成本管理不是少數(shù)人的工作，需要通過宣傳教育等手段讓全員參與進(jìn)來。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該采取有效措施，通過培訓(xùn)等各種途徑，加強(qiáng)對(duì)成本專業(yè)人才的培養(yǎng)，進(jìn)一步提升企業(yè)成本管理的水平，最終的目的是提高全體員工的成本控制意識(shí)，使企業(yè)的成本控制工作達(dá)到財(cái)務(wù)管理要求的目標(biāo)。在日常成本管理中，企業(yè)應(yīng)將各部門的責(zé)任及權(quán)限劃分清楚，建立完整的績(jī)效考核指標(biāo)，將指標(biāo)從上而下分解，讓各部門職責(zé)清晰，獎(jiǎng)懲分明，績(jī)效考核體系的建立與完善能使全員在成本管控工作上的積極性得到大幅提升，有利于企業(yè)及員工的目標(biāo)達(dá)成，有利于在績(jī)效考核的過程中發(fā)現(xiàn)問題并不斷地改進(jìn)問題，有利于提高員工成本管控工作的效率，從而促進(jìn)企業(yè)與員工的共同成長(zhǎng)。

（三）引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和方法，建立成本信息化系統(tǒng)

依托信息化的成本管控模式對(duì)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，企業(yè)應(yīng)提高成本管理的信息化水平。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及企業(yè)實(shí)際情況的變化，傳統(tǒng)的成本信息系統(tǒng)已不能滿足當(dāng)前的管理需求，企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)、高效的技術(shù)手段，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況建立適合企業(yè)自身發(fā)展的成本管理信息系統(tǒng)。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普及、應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)完全能夠打造與自身業(yè)務(wù)相結(jié)合的全項(xiàng)目成本管控信息系統(tǒng)，將目標(biāo)成本錄入系統(tǒng)，隨著工程進(jìn)度的變化，結(jié)合結(jié)算、決算的情況，隨時(shí)更新系統(tǒng)，使全員能夠第一時(shí)間掌控項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)及相關(guān)預(yù)警。這樣既從流程上保持了成本全過程管理的連貫性，又做到了數(shù)據(jù)共享，方便企業(yè)管理的各層級(jí)隨時(shí)監(jiān)控成本情況，為決策者提供關(guān)鍵有效的成本數(shù)據(jù)支持。

（四）尋求適合企業(yè)發(fā)展的成本管理方法

企業(yè)應(yīng)該明確“降本增效”的核心是建立持久的成本優(yōu)勢(shì)，成本優(yōu)勢(shì)的價(jià)值正是取決于其持久性。只有能為企業(yè)帶來長(zhǎng)久性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的成本削減措施，才是應(yīng)該提倡和追求的。房地產(chǎn)企業(yè)要將“降本增效”的理念滲透到管理工作的各個(gè)層面、各個(gè)重要環(huán)節(jié)。在進(jìn)行成本控制的同時(shí)，應(yīng)特別重視和保證產(chǎn)品的品質(zhì)，決不能為了降低成本而忽視產(chǎn)品的質(zhì)量，更不能為了追求短期的經(jīng)濟(jì)利益，采取偷工減料等方法來降低成本，這樣不但坑害了消費(fèi)者，也會(huì)使企業(yè)喪失信譽(yù)，甚至破產(chǎn)倒閉，無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

（五）設(shè)置成本管理部門，優(yōu)化成本管控工作

企業(yè)應(yīng)樹立全項(xiàng)目的成本管控意識(shí)，集中專業(yè)人員組成成本管理部門，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管控工作，這樣才能做到全項(xiàng)目成本在不同職能部門之間管控的平衡，從而優(yōu)化企業(yè)成本。在成本管控過程中，保證財(cái)務(wù)人員工作的獨(dú)立性非常重要。比如在一些大型的企業(yè)集團(tuán)中，實(shí)行對(duì)財(cái)務(wù)總監(jiān)的雙重領(lǐng)導(dǎo)，人事任命由集團(tuán)統(tǒng)一安排管理，其他事項(xiàng)可以由下屬公司代為管理。只有財(cái)務(wù)工作的獨(dú)立性得到保證，成本管控工作才能相對(duì)客觀并有效開展。財(cái)務(wù)獨(dú)立性制度的制訂，關(guān)鍵在于實(shí)施，只有做到按制度辦事，保持好會(huì)計(jì)工作的獨(dú)立性，成本數(shù)據(jù)才能真實(shí)，成本管理工作才能真正見到實(shí)效。

四、結(jié)語

在全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)蕭條和我國(guó)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速放緩的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)受到巨大影響，發(fā)展過程中面臨著諸多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，為了更好地提升房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)地位，企業(yè)管理者需要結(jié)合成本管控的思想，增強(qiáng)全員的成本管控意識(shí)、集結(jié)專業(yè)化的成本管理人才，找到適合企業(yè)發(fā)展的管控方法，建立行之有效的成本管控系統(tǒng)，并對(duì)企業(yè)發(fā)展的全過程、各階段進(jìn)行有效的管控，尋求企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為天津?yàn)I海新區(qū)建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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