投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇與盈余管理研究

崔麗慧　王艷麗

【摘 要】我國于2007年開始實(shí)施《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，單獨(dú)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算，并在后續(xù)計量中引入公允價值計量屬性。然而，自該準(zhǔn)則實(shí)施以來，每年僅有極少數(shù)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)選擇公允價值計量模式。據(jù)此對以下情況進(jìn)行分析：企業(yè)引入公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)項目進(jìn)行后續(xù)計量能否提高會計信息的相關(guān)性，企業(yè)進(jìn)行盈余管理有哪些手段，我國在政策上又給企業(yè)留有哪些盈余管理的空間，文章對此展開研究。

【關(guān)鍵詞】成本模式;公允價值模式;投資性房地產(chǎn);盈余管理

【中圖分類號】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2020）06-0154-02

0 引言

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》這一準(zhǔn)則，是有關(guān)投資性房地產(chǎn)核算的相關(guān)會計處理的要求，這一準(zhǔn)則制定的目的如下：通過該準(zhǔn)則的制定，企業(yè)投資性房地產(chǎn)項目的盈利能力和構(gòu)成情況能夠更加準(zhǔn)確、真實(shí)地反映出來，并且能夠提高企業(yè)會計信息的相關(guān)性。理論界普遍認(rèn)為，對公允價值的范圍適用性進(jìn)行設(shè)定是很有必要的，因?yàn)樗軌蚋茖W(xué)、有效、客觀地反映資產(chǎn)的價值變動，提高會計信息的相關(guān)性。但是，當(dāng)下我國持有投資性房地產(chǎn)項目的企業(yè)，選用公允價值模式進(jìn)行計量的只有一小部分，正是這一現(xiàn)象引發(fā)了思考。

1 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的實(shí)施現(xiàn)狀與影響因素

1.1 成本模式的實(shí)施現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計，截至2017年深滬兩地房地產(chǎn)A股共有123家上市公司中，披露的數(shù)據(jù)表明擁有投資性房地產(chǎn)項目的企業(yè)所占的比例為90.2%，這一結(jié)果間接表明了在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露中，單獨(dú)列示投資性房地產(chǎn)這一項目是非常重要的，該項目能夠明確地體現(xiàn)出企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和收益能力。在擁有投資性房地產(chǎn)項目的企業(yè)中，以成本模式作為后續(xù)計量模式的共92家，占比高達(dá)82.9%，該比例較大，表明企業(yè)更傾向于選擇成本模式對其投資性房地產(chǎn)項目進(jìn)行計量。

1.2 公允價值模式的實(shí)施現(xiàn)狀

對選取的上市公司整理分析的研究表明：在研究的123家上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)項目的企業(yè)，其采用公允價值模式進(jìn)行計量的僅有19家，占比僅為17.11%，這一數(shù)據(jù)表明企業(yè)選擇公允價值計量模式的僅占少數(shù)。

2014年頒布實(shí)施的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號——公允價值計量》，在公允價值的確認(rèn)方法方面提供了理論上的指導(dǎo)，資產(chǎn)評估方法有3項估值技術(shù)，即市場法、收益法和成本法。但在具體實(shí)施過程中，并沒有嚴(yán)格統(tǒng)一的方法和規(guī)范的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。因此，我國房地產(chǎn)上市公司評估公允價值的途徑各有不同。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，選用專業(yè)評估法的企業(yè)占比最大，其中19家上市公司有10家選擇了專業(yè)評估法，占比達(dá)53%，表明大部分企業(yè)更傾向于選擇專業(yè)的評估方法對投資性房地產(chǎn)項目進(jìn)行評估;其次是市場類比法，選擇這種方法的公司有4家，占比為21%;而第三方調(diào)查報告法選用的企業(yè)最少，僅有2家公司，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因是該方法主觀性較強(qiáng)，很少有公司予以關(guān)注，所占比重僅有10%;除此之外，剩余3家企業(yè)并未披露相關(guān)信息。由此可見，上市公司選用的評估方法不同，將會造成會計信息缺乏可比性，不利于投資者了解企業(yè)的真實(shí)情況。

1.3 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇的影響因素

1.3.1 房地產(chǎn)市場上投資性房地產(chǎn)的價格變動趨勢

對持有投資性項目的上市公司而言，在公允價值模式下，企業(yè)的賬面盈利會由于投資性房地產(chǎn)價格的下降而相應(yīng)地調(diào)減?，F(xiàn)今，我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域發(fā)展不均衡，相差較大，一些大中城市房價還在不斷上漲，后期下跌的可能性較大;但是一些小城市房地產(chǎn)市場至今仍處于發(fā)展初期，房價還處在增長周期。所以，在一些房價已有回落趨勢的城市的房地產(chǎn)上市公司，管理者可能會更傾向于采用成本計量模式，其主要原因是為了避免公允價值模式下的賬面利潤會隨著投資性房地產(chǎn)價格的回落而下降。

1.3.2 盈余管理的需要

企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)項目的后續(xù)計量時，一般采用成本模式計量。這是因?yàn)樵谄髽I(yè)的財務(wù)狀況較好時，無需通過其他方式增加企業(yè)利潤，可以持續(xù)使用成本模式進(jìn)行計量，但當(dāng)企業(yè)財務(wù)狀況較差，無法持續(xù)經(jīng)營時，企業(yè)需要通過其他方式調(diào)增利潤。這時，企業(yè)就可以利用將成本計量模式轉(zhuǎn)為公允價值計量模式的手段，對留存收益進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行盈余管理。管理者由此利用政策變更時形成的大額利潤幫助企業(yè)在特殊時期渡過難關(guān)。

1.3.3 相關(guān)監(jiān)管部門要求企業(yè)謹(jǐn)慎使用的導(dǎo)向

相關(guān)部門雖然頒布了新的會計準(zhǔn)則，表明企業(yè)若滿足公允價值模式計量的使用條件，可以選擇公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，但投資性房地產(chǎn)監(jiān)管部門對企業(yè)謹(jǐn)慎使用的導(dǎo)向，影響了企業(yè)是否能按照真實(shí)意愿做出選擇。當(dāng)下，我國對企業(yè)會計信息進(jìn)行監(jiān)管的部門主要是財務(wù)部和證監(jiān)會等相關(guān)部門，這些監(jiān)管部門一貫要求企業(yè)在披露相關(guān)會計信息時，必須遵守可靠性和謹(jǐn)慎性原則。當(dāng)企業(yè)采用公允價值計量模式時，其得到的結(jié)果具有一定的主觀性，同時給管理者提供了進(jìn)行盈余管理的機(jī)會，因此相關(guān)監(jiān)管部門更傾向于企業(yè)能夠選擇成本計量模式，并且要求企業(yè)謹(jǐn)慎使用公允價值模式。

2 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇與盈余管理分析

2.1 成本模式向公允價值模式的轉(zhuǎn)換對盈余管理的影響

關(guān)于企業(yè)投資性房地產(chǎn)項目的相關(guān)準(zhǔn)則中規(guī)定，如果企業(yè)能夠滿足公允價值模式計量的限制條件，就有權(quán)利根據(jù)企業(yè)自身情況、利益需求選擇適合的后續(xù)計量模式，并且有權(quán)決定是否對會計政策進(jìn)行變更。房地產(chǎn)價格在2007—2013年期間增長迅速，7年間房價增長幾倍甚至幾十倍，這一現(xiàn)象使得選用成本模式的企業(yè)，所持有的投資性房地產(chǎn)項目的公允價值遠(yuǎn)高于其賬面價值。對此情況，企業(yè)可以在需要時利用改變會計政策的手段提高企業(yè)的財務(wù)狀況，使得企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率有所下降;同時，企業(yè)還可以利用財務(wù)杠桿，向外界借款維持公司運(yùn)營甚至擴(kuò)大公司規(guī)模。并且，當(dāng)企業(yè)選擇使用公允價值計量模式時，投資性房地產(chǎn)項目進(jìn)行計量時不計提折舊、不需要攤銷，且不計提減值準(zhǔn)備，因此減少了企業(yè)的當(dāng)期費(fèi)用，提高了企業(yè)的當(dāng)期凈利潤，而每一位投資者都是希望看到企業(yè)盈利的，這也驅(qū)動企業(yè)的管理者運(yùn)用公允價值計量模式粉飾企業(yè)財務(wù)報表。

此外，在稅法中資產(chǎn)增值的差額不計入應(yīng)納稅所得額，也就是說企業(yè)在對會計政策做出變更時不會造成企業(yè)的稅負(fù)增加。因此，管理者將投資性房地產(chǎn)項目使用的成本模式變更為公允價值模式時，在一定程度上對盈余管理產(chǎn)生相應(yīng)的影響。

2.2 公允價值的確定與度量對盈余管理的影響

關(guān)于企業(yè)投資性房地產(chǎn)項目有關(guān)公允價值的準(zhǔn)則中規(guī)定，企業(yè)在確定所持有的投資性房地產(chǎn)項目的公允價值時，應(yīng)該參照公開的同類房地產(chǎn)市場的相關(guān)報價;如果不能獲得公開的同類房地產(chǎn)的市場報價，可以運(yùn)用專業(yè)的評估方法確定其公允價值。由于這一準(zhǔn)則中并未嚴(yán)格地制定出公允價值的確定方法，所以為管理者提供了選擇的空間。有些企業(yè)的管理者可能還會利用不恰當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評估結(jié)果確定公允價值，以便為企業(yè)謀求自身利益。由于估值模型本身很容易受到個人主觀判斷影響，因此即使企業(yè)采用第三方獨(dú)立評估機(jī)構(gòu)給出的評估結(jié)果，也可能存在較大的誤差。同時，特定房地產(chǎn)受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)自身風(fēng)險狀況及信用、房地產(chǎn)政策導(dǎo)向等的影響，所以很難獲得真實(shí)準(zhǔn)確的公允價值。然而這些都為企業(yè)管理者進(jìn)行盈余管理提供了空間，管理層可以通過變更會計政策滿足自身的利益，最終使得會計信息的真實(shí)性、可靠性遭受質(zhì)疑，并且讓財務(wù)報表的相關(guān)使用者不能做出科學(xué)正確的決策。

3 政策建議

3.1 對公允價值在投資性房地產(chǎn)核算中的運(yùn)用做出進(jìn)一步的規(guī)范，出臺更完備的實(shí)施細(xì)則

相關(guān)部門需要出臺更完備的細(xì)則，更加規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刂贫ǔ龉蕛r值模式在投資性房地產(chǎn)核算中的運(yùn)用條件，例如在怎樣判斷企業(yè)是否存在活躍的市場、如何判斷第三方估值是否符合公允價值的定義等方面出臺相關(guān)細(xì)則，并且補(bǔ)充公允價值信息披露的相關(guān)審計準(zhǔn)則，完整可靠地反映出企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值計量的數(shù)據(jù)與信息，從而得到更加規(guī)范真實(shí)的會計信息。同時，相關(guān)政策制定部門、公眾、政府等部門都有責(zé)任對準(zhǔn)則實(shí)施和審計結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督，并在必要時及時反饋準(zhǔn)則在具體實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題與缺陷，在這一過程中不斷完善會計準(zhǔn)則及公允價值模式的運(yùn)用方法和注意事項，直到制定出嚴(yán)謹(jǐn)完善的相關(guān)細(xì)則。

3.2 對房地產(chǎn)評估市場規(guī)范管理，推進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展

經(jīng)過實(shí)證研究得出，在計量投資性房地產(chǎn)的公允價值時，如果使用獨(dú)立的第三方運(yùn)用專業(yè)的估值方法最終得出的評估結(jié)果，會得到更加可靠的數(shù)據(jù)和信息，能夠在一定程度上遏制管理者在核算時進(jìn)行的盈余管理行為。在對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行計量時若得到的數(shù)值越大、管理者可進(jìn)行調(diào)節(jié)的私有信息越多，就會造成企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)和信息缺乏真實(shí)性、可靠性。因此，國家需要制定出一些相關(guān)政策推動資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，大力培養(yǎng)該行業(yè)的專業(yè)技術(shù)人才，對房地產(chǎn)評估市場管理做出相應(yīng)履行條例，從而促進(jìn)我國公允價值模式的日益成熟。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]馬永強(qiáng)，賴?yán)瑁ü?盈余管理方式與信貸資源配置[J].會計研究，2014（12）.

[2]張瑞麗，曲曉輝，張國華.投資性房地產(chǎn)計量模式選擇的動機(jī)及影響因素研究——來自中國A股市場的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].當(dāng)代財經(jīng)，2014（7）.

[3]王福勝，程富.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式選擇動因?qū)嵶C研究[J].財經(jīng)理論與實(shí)踐，2014（3）.

【作者簡介】崔麗慧，女，新疆庫車人，新疆財經(jīng)大學(xué)碩士研究生，研究方向：企業(yè)財務(wù)會計;王艷麗（通訊作者），女，新疆烏魯木齊人，博士，新疆財經(jīng)大學(xué)副教授，研究方向：非盈利組織會計。