城市更新中直管公房管理的實踐和探索

文/陳椰明

按照習近平總書記 “把人民群眾對美好生活的向往作為奮斗的目標”的重要論述，近年來，上海市委市政府城區(qū)改造的思路從“拆改留并舉，以拆為主”轉變?yōu)椤傲舾牟鸩⑴e，以保留保護為主”，強化了整體保護理念，采取了既要改善群眾的居住環(huán)境又要更好地保護保留老建筑的城市有機更新方式。這對上海直管公房住宅小區(qū)管理工作提出了新的要求。

如何補齊老舊小區(qū)特別是直管公房小區(qū)物業(yè)管理的短板，改善居民群眾的生活環(huán)境，讓居民群眾共享發(fā)展成果，提升獲得感，已經(jīng)成為政府加強基層建設、進一步提高社會治理精細化水平的過程中亟待研究解決的重要課題，也是區(qū)屬國有房產(chǎn)企業(yè)應負的社會責任。

筆者以上海南房（集團）有限公司為例，探索在直管公房物業(yè)管理體制轉換、機制創(chuàng)新方面的實踐。

一、黃浦區(qū)直管公房管理基本情況

黃浦區(qū)內的公房小區(qū)約有234個，面積約691萬平方米，占全區(qū)住宅類房屋面積的39.9%，其中居住類直管公房面積約401萬平方米，占全區(qū)公房小區(qū)總量的58%。直管公房中，舊里房屋240萬平方米，二級以下舊里108萬平方米,占直管公房房屋總量的27%，主要集中在老城廂地區(qū)且無成套設施，居住條件較差。

黃浦區(qū)現(xiàn)有的公房委托永業(yè)集團、金外灘集團、南房集團進行管理。2018年7月之前，由于黃浦區(qū)歷經(jīng)兩次行政區(qū)域調整，原黃浦、盧灣、南市范圍內直管公房房屋管理體制機制不同，導致當時區(qū)政府對3家管理單位所轄片區(qū)直管公房的管理方式和財政扶持機制存在差異。

（一）原盧灣地區(qū)

該地區(qū)直管公房由永業(yè)集團下屬公房資產(chǎn)公司的3家國有物業(yè)管理公司進行管理。這些直管公房房屋基礎相對較好，以“保安、保潔、保綠、保修”為主的“四保合一”工作制度起步較早，運作較為成熟，目前已經(jīng)實現(xiàn)了全覆蓋。政府主要通過補貼物業(yè)企業(yè)保安、保潔人工費用，實現(xiàn)對直管公房管理的投入，滿足居民生活所需的正常物業(yè)管理的需求。

(二）原黃浦地區(qū)

2018年7月之前，該地區(qū)由金外灘集團和南房集團管理的13家經(jīng)改制的民營物業(yè)公司進行管理。這些直管公房實施綜合管理起步較晚，且房屋基礎結構相對較為薄弱，部分小區(qū)甚至缺乏最為基礎的物業(yè)管理。2018年7月1日起，南房集團下屬國有獨資的上海南房集團物業(yè)管理有限公司（以下簡稱南房物業(yè)），重新組建4個物業(yè)服務中心，全面承擔黃浦區(qū)（南片）直管公房的公房管理和物業(yè)服務，同時，在區(qū)房管局牽頭下，聯(lián)合街道社區(qū)共同推進“綜合管理”工作制度。

二、南房集團物業(yè)管理體制的演變

1997年，原南市區(qū)與原黃浦區(qū)行政區(qū)劃尚未拆二建一，按照原南市區(qū)委、區(qū)府關于原南房置業(yè)總公司與原南市區(qū)房地局實行政企分開、市場化運作的要求，原南房置業(yè)總公司更名為上海南房（集團）有限公司（以下簡稱集團），原房地局下屬企業(yè)的經(jīng)營管理業(yè)務劃歸集團，并由后者承擔上海市房地產(chǎn)管理局授權經(jīng)營的直管公房的管理工作。

1999年，借鑒原黃浦區(qū)新黃浦集團對集團下屬物業(yè)公司進行民營化改制的做法，集團對下屬7家物業(yè)公司進行改制。為保證7家公司850多位員工組成的職工隊伍的穩(wěn)定，對企業(yè)三產(chǎn)中的門面房實行市場評估，以資產(chǎn)帶人的方式實施整體轉制，同時還保留5500平方米的業(yè)務用房，用于今后的舊改、物業(yè)、文保以及其他業(yè)務。其余房屋由轉制公司有償收購，并將受權經(jīng)營的直管公房的管理工作，委托給7家改制的民營物業(yè)公司。

（一）物業(yè)公司民營化改制后存在的問題

2004-2009年，隨著出租經(jīng)營業(yè)務的擴大和代理動遷業(yè)務量的增加，這7家改制的民營物業(yè)公司進入快速發(fā)展時期，企業(yè)資產(chǎn)大幅增加，但同時也出現(xiàn)了不少弊端。

2009年后，這批改制民營企業(yè)的經(jīng)營和經(jīng)濟狀況開始分化，使集團受權經(jīng)營管理的直管公房的管理受到了重大影響，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1．房屋維修資金方面。各企業(yè)難以以租養(yǎng)房的矛盾集中，長期的低租金政策導致收支倒掛。黃浦區(qū)南片老舊公房居多，拆遷改造范圍較大，尤其是世博會以后，直管公房產(chǎn)業(yè)大幅萎縮。2015年開始的“四違”整治，主要是大力拆除違章建筑，既拆除了歷史上遺留下來的不少物業(yè)公司賴以獲取經(jīng)營收入違章建筑，又對物業(yè)公司提出了更高的管理要求。

2. 人員年齡結構方面。2010年前后，由于改制的物業(yè)公司領導班子成員絕大部分都到了退休年齡，精力、體力上已經(jīng)適應不了領導崗位的要求。至2017年，隊伍年齡老化，一線員工有斷檔之虞，且后繼乏人，沒有換血機制，已經(jīng)遠不能適應公房管理工作的要求。

3．企業(yè)經(jīng)營收益方面。隨著涉及主要經(jīng)營收入的代理動遷越來越規(guī)范，物業(yè)公司額外收入減少，動遷區(qū)域不多的物業(yè)公司所受影響尤為突出。

以上原因，使得各物業(yè)公司的服務方式、質量很不平衡。實力較強的物業(yè)司以豐補歉，用以往的積累補貼維修和管理上的資金缺口，而經(jīng)濟基礎較差的物業(yè)公司在維修費的支出方面捉襟見肘，造成服務水平的下降。

近年對城市更新、城市管理提出新標準，也對直管公房管理提出了新要求，民營物業(yè)公司的體制、機制顯然已經(jīng)無法適應時代的需要，在管理能力、經(jīng)營理念上無法承擔直管公房公益性的管理要求，導致房屋管理水平低下，居民群眾的投訴也日益增多。

（二）改革體制機制，統(tǒng)一直管公房管理主體

自2016年開始，集團部署實施三年行動計劃，對直管公房管理體制、機制進行轉制，針對當時7家物業(yè)公司普遍存在的檔案管理松懈、公房危險點查險率低兩大突出問題，集中力量進行整頓。

在檔案管理方面，將分散在各物業(yè)公司的房產(chǎn)檔案全部歸集到集團總公司加以數(shù)字化、電子化。從根本上改變了以往房產(chǎn)檔案收集不齊全，分類不科學，存放不確切，漏、失、缺管等狀況。

近年來在解決直管公房危險點查險率低方面，從完善管理體制入手，建立了新的工作場地，集中各物業(yè)公司15位查搶險人員進行專業(yè)化管理，確保老城廂地區(qū)內老舊房屋危險點的及時排除。這些查勘人員的薪金差額由集團給予補貼。

2017年12月，集團因原公房管理體制機制存在的矛盾和弊端，決定收回改制民營物業(yè)公司的公房管理經(jīng)營權，切實履行房屋管理的主體責任，讓業(yè)務重心回歸房屋的維修和管理工作。

2018年初，根據(jù)黃浦區(qū)委、區(qū)政府的指示精神，集團受權管理的直管公房不再委托由原房管所轉制的物業(yè)公司管理，啟動直管公房管理權限回收工作。集團主要領導擔任直管公房管理權限回收領導工作組組長，分管副總經(jīng)理任常務副組長，集團下屬物業(yè)管理部、物業(yè)公司、應急中心相關領導任組員，全面做好公房業(yè)務管理和養(yǎng)護修繕工作的銜接和交接工作。經(jīng)與7家物業(yè)公司商討，全面終止與他們簽訂的合作合同，直管公房全部經(jīng)營管理職能由集團統(tǒng)一接管。

三、統(tǒng)一公房管理模式的措施、實踐與成效

（一）發(fā)揮主體作用，統(tǒng)一管理模式

1．探索打造智能化、網(wǎng)絡化物業(yè)管理平臺。南房集團根據(jù)黃浦區(qū)委區(qū)府部署實現(xiàn)功能轉型，將業(yè)務重心放到房屋的維修和管理工作上。在2018年6月底，采用“集團統(tǒng)籌，管養(yǎng)分離”的運作模式，由屬下南房物業(yè)全面接管公房業(yè)務管理和養(yǎng)護修繕工作。為更好地匹配公房管理的公益性特點，落實物業(yè)管理的考核監(jiān)督，按照黃浦區(qū)南片4個街道行政區(qū)劃，在每個街道設立總公司辦事處暨物業(yè)服務分中心，實行一門式受理服務，投資180萬元新置現(xiàn)代化智能設備進行信息化建設，設立業(yè)務辦理取號、等候叫號等功能，在公房管理系統(tǒng)中增設身份證識別系統(tǒng)、人臉識別系統(tǒng)，有效地避免了偽造身份的情況的發(fā)生，增設電腦掃描資料直接歸檔系統(tǒng)，減少資料流轉的環(huán)節(jié)，降低資料遺失的風險，提高業(yè)務辦理的效率。

2．落實精細化服務措施，樹立窗口服務形象。集團選派具有一線服務經(jīng)驗、熟悉業(yè)務的工作人員擔任4個物業(yè)服務分中心的主任，加強對小區(qū)經(jīng)理、記賬員、窗口接待人員的職業(yè)道德培訓和業(yè)務培訓，切實增強員工的愛崗、敬業(yè)、誠信、服務精神。集團主要領導、分管領導召開動員大會，要求一線人員的服務以百姓安居為準繩，落實各項精細化服務措施，樹立窗口服務形象，接受社會監(jiān)督。

3．建立小區(qū)經(jīng)理業(yè)務工作考核制度，提升管理服務品質。建立小區(qū)經(jīng)理業(yè)務工作考核制度，加強對31名小區(qū)經(jīng)理的管理，細化小區(qū)經(jīng)理工作職責，要求其深入社區(qū)一線，了解居民對公房管理和物業(yè)服務的訴求，會同街道、居委等部門共同做好小區(qū)物業(yè)矛盾化解工作，鞏固綜合整治成果。

2018年7月1日起，集團下屬國有獨資的南房物業(yè)全面承擔黃浦區(qū)南片直管公房物業(yè)管理服務工作。

（二）統(tǒng)一公房管理模式的實踐與成效

1．建設直管公房服務平臺，重視直管公房管理對社區(qū)管理的外溢。在中國特色社會主義的城市基層社會管理中，物業(yè)服務企業(yè)客觀上也是向社區(qū)提供良好公共環(huán)境的平臺，是構建和諧社區(qū)的重要載體。要實現(xiàn)這種社區(qū)物業(yè)管理的外溢。必須針對百姓對直管公房管理的需求，轉變傳統(tǒng)物業(yè)服務方式和服務理念，以全面提升公房管理物業(yè)服務水平和服務質量為重要抓手，以提高老百姓滿意度為出發(fā)點，輻射公共服務有效供給。

集團以“整合優(yōu)勢要素，完善房管模式，確保托底保障”為總體原則，建全和完善集團、南房物業(yè)、各網(wǎng)點物業(yè)管理中心三級管理模式，實行集團統(tǒng)籌、管養(yǎng)分離，以南房物業(yè)為平臺，落實靠前網(wǎng)絡管理，整合歸并與公房物業(yè)管理有關的綠化滅蟻中心、順高樓宇設備工程公司、應急維修服務中心和“962121”呼叫平臺等優(yōu)勢資源要素，集約優(yōu)化配置有效資源，依托集團和南房物業(yè)職能部門，全面歸集管理權限，打造泛公房物業(yè)管理和公共服務平臺，穩(wěn)固公房物業(yè)管理基礎。落實物業(yè)管理單位考核監(jiān)督，將報修響應及時率、群眾滿意度等作為測評考核依據(jù)。同時，考核中全面考慮屬地街道、居委、物業(yè)企業(yè)以及居民群眾的意見，且考核結果與資金補貼直接掛鉤，充分調動員工工作積極性，以督促物業(yè)管理不斷提高水平

2．建全房屋管養(yǎng)事務調度平臺，發(fā)揮國有企業(yè)在房屋維護、修繕、急修、搶修工作中的作用。在2018年7月1日收回直管公房管理權限之前，集團積極發(fā)揮國有企業(yè)在房屋維護、修繕、急修、搶修工作中的作用，在舊小區(qū)綜合管理中，結合房屋大修等改造工程，切實改善舊小區(qū)的居住條件和居住環(huán)境，進一步提高舊小區(qū)綜合管理水平，極大地改善了小區(qū)的居住環(huán)境，使小區(qū)整潔有序，面貌煥然一新，提高了居住質量，促進了和諧社區(qū)、和諧社會建設。

2018年7月1日之后，集團將原7家民營物業(yè)公司116名維修人員擇優(yōu)重新聘用、培訓，精簡整合成66人的4支便民小修隊伍，提高了工作效率。

從2018年7月到2019年6月，集團共投入便民小修維修資金7486435元，解決居民報修49829項，比往年同期減少了10%。在上海物業(yè)服務滿意度考核中，南房物業(yè)名列前茅。

3．探索“四保合一”模式，規(guī)范舊住宅小區(qū)物業(yè)服務。

（1）從2015年1月起，集團根據(jù)區(qū)政府、區(qū)住房保障房屋管理局的要求和部署，因地制宜，形成“一小區(qū)一方案”，推進封閉式、半封閉式、組合式多元管理模式，以適應成片售后房小區(qū)、老式公房小區(qū)和零星公房小區(qū)的不同管理需求。具體到各小區(qū)，由房管局、街道和南房集團、南房物業(yè)共同確定小區(qū)的管理方案，增加必要的保安崗亭，通過購買服務的形式，引入專業(yè)化保安、保潔隊伍實施管理。

（2）進一步完善便民小修考核管理制度，在報修回訪、應急托底保障、督修、抽查和數(shù)據(jù)監(jiān)控五個方面強化管理，切實提高便民小修服務的及時率及滿意度，提升窗口工作服務能級，夯實各項服務措施。

（3）老舊小區(qū)管轄綠化面積共計72606平方米，未明確產(chǎn)業(yè)歸屬的里弄零星綠化1273平方米，已完成一次藥水除蟲和修剪。完成白蟻應急報修443單，大修工地完成白蟻查勘預防10000平方米。

（4）全面推行住宅小區(qū)公共區(qū)域清潔維護標準，確保小區(qū)環(huán)境干凈整潔。對由區(qū)市容綠化局負責提供專業(yè)保潔服務的老舊小區(qū)，由小區(qū)經(jīng)理會同街道居委加強日常檢查和管理，發(fā)現(xiàn)問題及時與相關部門聯(lián)系，并督查整改。同時，積極配合街道居委開展住宅小區(qū)環(huán)境綜合整治工作和文明城區(qū)創(chuàng)建工作，不斷提升居住環(huán)境品質。

（5）明確具體的管理標準，比如保安的日常巡查、保潔的清掃標準等，在規(guī)范要求、優(yōu)化流程、提高效率方面著手，明確制度，強化考核管理，要求小區(qū)經(jīng)理通過參加社區(qū)聯(lián)席會議，接受街道辦事處和市、區(qū)房管相關部門檢查，針對小區(qū)工作中存在的問題進行研究，落實問題發(fā)現(xiàn)機制，提出相應的自查自糾整改措施，進一步提升小區(qū)綜合管理工作水平。

4．持續(xù)加強直管公房基礎設施建設。

（1）結合大修工程，改善舊小區(qū)居住條件。2015年，投入資金335萬元，完成對陸迎、三門、縣左街、黃家路4個小區(qū)房屋全項目大修工程，對房屋的屋面和外立面、下水管道、小區(qū)道路、門窗等開展全面修理。

2016年，南房集團經(jīng)過排摸，將三門小區(qū)等列入年住宅廚衛(wèi)綜合改造工程實施對象。投入資金900萬元，對十幾年都未大修過、5年之內無法動遷的老城廂7萬多平方米直管公房全部進行了大修。為500多戶老城廂居民安裝了抽水馬桶。

（2）重塑老城廂，綜合改造老舊小區(qū)。黃浦區(qū)的舊改工作任務重、工作量大，并且與歷史文化風貌保護工作息息相關。對于歷史保護區(qū)之外結構簡陋、基礎設施較差且沒有保留價值的危舊房可以依法實行征收并拆除改造，但房屋征收不是舊改的全部內容。舊改除了拆舊建新外，還要兼顧位于歷史風貌區(qū)之內、不能通過搬遷改善生活質量的居民的利益，要讓他們住得更舒適。

集團尊重居民需求，在聚奎新村、復興東路404弄整體改造中精心設計，為每家每戶巧妙地設計出廚房與衛(wèi)生間。配套進行房屋修繕、廚衛(wèi)改造、水電管線改造、小區(qū)綠化補種等工程，千方百計為每戶人家改善居住條件，“螺螄殼里做道場”，在既有房屋內嵌入必需的生活設施，真正解決居民長期以來的“急、難、愁、盼”問題。

5．創(chuàng)新物業(yè)管理理念，建立應急搶險托底保障制度。創(chuàng)新物業(yè)管理理念，提升物業(yè)管理水平，是做好保障和改善民生工作的基礎。針對老舊小區(qū)房屋老化、安全隱患多發(fā)的狀況，集團加強專業(yè)查搶險隊伍建設和安全巡查制度建設，并通過招收應屆畢業(yè)生和相關專業(yè)技術人員擴充查搶險隊伍。每年不少于兩次對轄區(qū)內的房屋進行安全檢查，在節(jié)假日等重要時點對特定區(qū)域內的房屋進行安全巡查。

在做好公房查搶險工作的基礎上，集團還對老私房、無維修隊伍的系統(tǒng)房屋、無人管理小區(qū)房屋等建立應急搶險托底保障制度，及時做好該類房屋的應急維修和突發(fā)事件處置工作。

6．加大風貌保護和留改工作力度。2018年，集團參與黃浦區(qū)老城廂地區(qū)公共空間建設實施方案研究，在打造方浜路-晝錦路城市生態(tài)藍綠絲帶的工作中，開展第五批優(yōu)秀歷史建筑和文物保護點“一幢一冊”勘查，推進8號街坊一期試點和瞿溪路1200弄、保屯路211弄等留改項目，逐步形成黃浦區(qū)里弄房屋修繕實施方案和流程規(guī)范。

7．突出城市溫度，提高精細化管理水平。集團配合各街道，在老舊公房小區(qū)啟動自治家園項目，為引入“治理共同體”探索一條創(chuàng)新社會治理的新路徑，引導居民通過自治參與到小區(qū)管理之中，努力形成小區(qū)管理的共防共治體系，實現(xiàn)良性互動。集團將物業(yè)服務監(jiān)督管理權適當讓渡給公房承租人，讓公房承租人參與協(xié)商、參與決策，賦予他們更多的管理權。具體做法是：小區(qū)居民召開議事大會，從公房承租人代表（含同住人）中選舉產(chǎn)生自治家園執(zhí)委會委員，集團派出的代表擔任執(zhí)委會主任，1名副主任和3名委員由議事會議選舉出的小區(qū)公房承租人代表（含同住人）擔任。

在直管公房社區(qū)“硬件”改善方面，集團主動增加微改造和維修投入，加強物業(yè)管理，使一些老舊直管公房小區(qū)雖然房子老，卻仍然干凈、舒適、安全，并通過舊住房綜合改造，小區(qū)綠化、停車位改造等舉措，推動廣大居民有序、高質量地參與社區(qū)建設，共建共治推進機制創(chuàng)新，讓老小區(qū)煥發(fā)青春。如今，既有公房加裝電梯成為熱門的話題，下一步，集團將對這一“老大難”問題進行項目化推進，注重發(fā)揮居民自治的作用，積極探索解決方案。

8．優(yōu)化資源配置，打造公共服務平臺。集團從2018年下半年起，組織實施以南房物業(yè)為集約化優(yōu)勢平臺，整合歸并與公房物業(yè)管理有關的綠化滅蟻中心、順高樓宇設備工程公司、應急維修服務中心和“962121”呼叫平臺等公司和機構，全面歸集管理權限，發(fā)揮國企作用，打造泛公房物業(yè)管理和公共服務平臺，穩(wěn)固公房物業(yè)管理基礎。

泛公房物業(yè)管理和公共服務平臺通過招標引入維修隊伍，通過業(yè)務培訓和優(yōu)勝劣汰，建立一支由集團統(tǒng)一管理、多家公司參與的相對固定的房屋日常維護、應急維修搶險隊伍，承擔全區(qū)公房日常維修工作，負責防臺防汛等應急搶險物資和設備儲備，共同承擔應急托底責任，也負責962121熱線派單的應急維修。體現(xiàn)市場主導、社會參與、專業(yè)服務的創(chuàng)新思路，確保維修養(yǎng)護的正常運作和人才的儲備。

9．弘揚勞模精神，加強隊伍建設。集團發(fā)揮先進模范引領作用，以“高師帶徒”、“勞模蔣華云創(chuàng)新工作室”等形式，發(fā)揮“傳幫帶”作用。南房物業(yè)有一批退休返聘和臨近退休的小區(qū)經(jīng)理，他們經(jīng)驗豐富，熟悉所管小區(qū)情況，是管理技術骨干，集團就讓他們帶徒，讓即將擔任小區(qū)經(jīng)理的年輕員工拜他們?yōu)閹?，?jīng)過一段時間的鍛煉實踐和考核方能上崗。每年還開展技能比武活動，支持員工參加各類培訓、繼續(xù)教育等活動。集團職工教育培訓經(jīng)費支出近40萬元。集團還提升了一線工人薪資，新一代的“上海工匠”正在不斷涌現(xiàn)。

10. 預防為先，營造風清氣正的企業(yè)氛圍。集團下屬物業(yè)公司在民營化改制后，曾發(fā)生過物業(yè)公司隱匿、私分國有房產(chǎn)的案件，造成國有資產(chǎn)流失。集團在配合檢察機關偵破案件同時，舉一反三，在物業(yè)條線上大力開展反腐倡廉教育，壓縮尋租空間，提前堵塞漏洞。在集團統(tǒng)一管理前夕，加強對空房的管理，要求各民營物業(yè)公司上報空房。集團物業(yè)公司指定兩位專職人員對上報空房進行實地核對，統(tǒng)一制訂空房清冊。隨著集團管轄范圍內舊區(qū)改造力度的加大，要求下屬4家服務中心對在房屋征收中新發(fā)現(xiàn)的空房及時上報集團，由南房物業(yè)進行會審，并與征收所明確房屋的歸屬。對新發(fā)現(xiàn)空房的確認和騰退，南房物業(yè)還制定了相應的獎懲制度，以減少國有房產(chǎn)流失的風險。

11. 多方聯(lián)動，開創(chuàng)社區(qū)黨建聯(lián)建新局面。舊小區(qū)的綜合管理是項系統(tǒng)性工作，涉及的職能單位、部門較多。集團一直以來致力于加強與街道等不同部門基層黨組織的橫向聯(lián)動，與老西門街道共同開展基層黨組織黨建聯(lián)建活動，整合資源，發(fā)揮優(yōu)勢，服務居民，營造實事項目工作和諧氛圍。將舊小區(qū)綜合管理工作作為黨的群眾路線教育、“三嚴三實”專項教育主題活動的深化實踐，作為年度考核、部門年終考評工作內容。

四、對策和建議

（一）統(tǒng)籌各類資金使用，提升資金的使用效率

1．統(tǒng)籌直管公房存量專項資金使用。針對目前涉及公房管理的資金較多的狀況，建議作進一步梳理之后，統(tǒng)籌盤活各類資金的使用。直管公房除涉及日常租金收入外，尚有殘值補償金、售后公房凈歸集資金等，均屬于財政專項資金，用于房屋大修等特定項目，建議區(qū)政府根據(jù)有關規(guī)定，結合黃浦區(qū)公房管理的實際，進一步明確專門的使用辦法及范圍，在確保資金規(guī)范使用的前提下，更好地盤活存量資金，提升資金使用效率。

2．實行歸口管理，規(guī)范補貼標準。要改變直管公房物業(yè)管理方面政府補貼的方式和標準不統(tǒng)一的問題，建議在全面梳理的前提下，統(tǒng)一補貼方式和標準，歸集補貼渠道，將管理的責任主體和資金的使用主體統(tǒng)一，以實現(xiàn)資金的一口管理。

3．合理配置租金收入，逐步提高租金標準。解決好不同公房管理單位的租金收入存在差異的問題，建議統(tǒng)籌考慮，優(yōu)先將資金向所管直管公房面積更大、房屋結構較差的管理單位傾斜。針對直管公房的租金收入和運營支出不平衡的現(xiàn)狀，建議盡快調整直管公房租金標準，減輕管理企業(yè)經(jīng)營負擔，可從直管公房中的非居住用房以及使用權轉讓后的新租賃戶入手，逐步將租金調整為市場標準，同時相應提高物業(yè)服務標準，推動直管公房管理的良性發(fā)展。

（二）加強管理隊伍建設，提升直管公房管理專業(yè)化水平

1. 建立企業(yè)人力資源規(guī)劃。有關部門要加強對物業(yè)公司人力資源配置的指導，理順物業(yè)公司的招聘與配置、培訓與開發(fā)、績效管理、薪酬福利管理、勞動關系管理，形成企業(yè)內最優(yōu)化的人力資源配置，保持企業(yè)的良性運作。

2. 發(fā)揮專業(yè)公司作用。通過政府扶植，以購買服務的方式，引入專業(yè)化的保安、保潔隊伍參與到直管公房的日常管理之中，提升管理的專業(yè)化水平，彌補現(xiàn)有公房管理隊伍的缺口，為直管公房全面推行“四保合一”夯實基礎。

（三）依法落實直管公房的轉租賃管理制度

進一步加強受權經(jīng)營管理單位的主體責任，不斷強化其“產(chǎn)權人”的意識，采取切實措施，落實依法管理，具體建議如下：

1．通過司法途徑解決違規(guī)問題。對于承租人的對房屋不當使用、違法違規(guī)等行為，應依據(jù)法律規(guī)定，要求承租人及房屋實際使用人承擔法律責任及履行法律義務，杜絕不文明行為，并就相關違規(guī)問題，尋求司法途徑予以解決。

2．嘗試建立空置房屋承租權的回收機制。進一步核實、排摸直管公房的承租人基本情況，對已經(jīng)空置或今后可能空置的房屋進行登記備案，并重點監(jiān)管，逐步回收此類房屋，不再建立新的公房承租關系。建議這部分房屋收歸國有以后，對其進行保護性修繕，建設人才公寓，逐步緩解中心城區(qū)租賃難。此外，可以與現(xiàn)有城市更新中的留改工作相適應，為房屋內部改造創(chuàng)造空間條件。

3．建立有效的出租、轉租備案制度。規(guī)范直管公房的出租及轉租行為，建立相應的備案機制，并與區(qū)內人口戶籍管理、居住證管理相結合，加強對房屋及實際使用人的監(jiān)督與管理。

4.加大直管公房的修繕力度，提高工程質量，消除安全隱患。我區(qū)老舊小區(qū)直管公房的老化速度日益加劇，政府應加大老舊小區(qū)直管公房的修繕力度，在資金投入、人員安排等方面做好房屋的大修和日常修繕工作，最大限度地確保直管公房房屋使用安全。

5.完善大修工程招投標制度。結合本區(qū)老城廂風貌保護地區(qū)房屋的特點，建立參與大修建筑工程企業(yè)入圍制度，保留幾支優(yōu)秀隊伍，實行優(yōu)勝劣汰，保證工程質量。

6.適度提高綜合修繕標準，提升居民滿意度。建議上級主管部門根據(jù)城市更新發(fā)展的進度，與時俱進，加快修訂房屋修繕工程標準，加快房屋的功能改造，切實辦好本區(qū)的馬桶工程，增設必要的生活設施，提高房屋成套率，配合搞好本區(qū)舊工房加裝電梯工作，讓群眾的居住條件得到切切實實的改善。

7.將確保居住安全作為直管公房修繕工作的第一要務。建議在市容市貌整頓、小區(qū)美麗家園建設等各項修繕工程中，將排除房屋主體結構隱患作為首要任務，政府職能部門要加強牽頭協(xié)調，集團要發(fā)揮專業(yè)部門的作用，各部門齊心協(xié)力，努力使每項工程都經(jīng)得起歷史的檢驗。今年發(fā)生的新冠肺炎疫情，是全球百年一遇的重大公共衛(wèi)生危機，直管公房如何聯(lián)防聯(lián)控，精準施策，是擺在我們面前的一個全新課題。防疫工作的常態(tài)化，要求物業(yè)管理必須成為公共衛(wèi)生體系的一部分。

在“住房不炒”的總基調下，要用“舊改”來支撐房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費，加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，整體地、有步驟地改造和更新老舊城區(qū)物質生活環(huán)境，引進品牌物業(yè)，實現(xiàn)新時代的城市更新。這從宏觀經(jīng)濟角度對物業(yè)管理提出了更高的要求，為此，我們將進一步完善和創(chuàng)新管理體制、機制，不辱使命，切實履行新的歷史使命。