長三角中心區(qū)房價(jià)波動的漣漪效應(yīng)分析

文 / 黃靜 李凱

一、引言

自2018年長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略以來，在交通、醫(yī)保、教育、政務(wù)、電力、產(chǎn)業(yè)等方面推出了一系列重要政策與舉措，長三角一體化建設(shè)走向縱橫協(xié)同的深度融合。區(qū)域融合步伐的加快，有利于城市之間資本、技術(shù)與人力等要素的合理流動，在拉動經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的同時(shí)，各城市之間住房價(jià)格的動態(tài)關(guān)聯(lián)也將越來越緊密。某個(gè)城市住房價(jià)格的上升或下降，隨著時(shí)間推移逐漸傳導(dǎo)到其他城市，帶動其他城市住房價(jià)格波動，這種現(xiàn)象被稱為漣漪效應(yīng)。漣漪效應(yīng)意味著房價(jià)波動會像水的波紋一樣傳導(dǎo)擴(kuò)散到鄰近地區(qū)，也被稱為擴(kuò)散效應(yīng)。長三角一體化加速推進(jìn)，中心區(qū)27城的房價(jià)聯(lián)動呈現(xiàn)出怎樣的漣漪效應(yīng)？各城市在房價(jià)漣漪效應(yīng)的傳導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)中處于怎樣的地位？這些問題值得關(guān)注。

二、文獻(xiàn)綜述

最先研究住房價(jià)格波動的漣漪效應(yīng)研究先河的學(xué)者（Meen，1997）認(rèn)為，人口流動、家庭資產(chǎn)配置、空間套利等因素皆可能導(dǎo)致不同區(qū)域或城市之間的房價(jià)具有關(guān)聯(lián)而呈現(xiàn)出漣漪效應(yīng)。有學(xué)者（Holmes & Grimes，2008）認(rèn)為，不同區(qū)域的房價(jià)存在協(xié)整關(guān)系或格蘭杰因果關(guān)系則意味著存在漣漪效應(yīng)，雖然各個(gè)地區(qū)住房價(jià)格并不相等，但卻隨著時(shí)間的推移一起波動，具有長期均衡關(guān)系。

國外學(xué)者對房價(jià)漣漪效應(yīng)的研究成果豐富，按研究范圍可分為兩種類型：城市之間的漣漪效應(yīng)和城市內(nèi)部不同區(qū)位之間的漣漪效應(yīng)。不同城市不同時(shí)期住房市場發(fā)展階段的差異，導(dǎo)致不同學(xué)者的研究結(jié)論也不盡相同。對美國48個(gè)州1975年至2008年季度房價(jià)聯(lián)動的研究（Holmes et al.，2011），得出其具有漣漪效應(yīng)的結(jié)論。針對歐盟區(qū)域間住房價(jià)格的研究（Vansteenkiste & Hiebert，2011），得出其具有有限的漣漪效應(yīng)的結(jié)論。有學(xué)者（Kyriazakou &Panagiotidis，2017）研究了英國12個(gè)區(qū)域1983年至2012年的住房價(jià)格聯(lián)動性，認(rèn)為南部的房價(jià)比北部更具聯(lián)動性。有學(xué)者（Holmes et al.，2017）分析了巴黎市20個(gè)區(qū)1991年至2014年的季度數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)城市內(nèi)部超過50%的區(qū)與區(qū)之間的房價(jià)差長期趨于平穩(wěn)，認(rèn)為巴黎城市內(nèi)部住房價(jià)格具有漣漪效應(yīng)。另有學(xué)者（Abbott & De Vita.，2012）對倫敦市各區(qū)之間住房價(jià)格擴(kuò)散的時(shí)間和空間效應(yīng)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)倫敦市內(nèi)各區(qū)房價(jià)之間不存在明顯的漣漪效應(yīng)和收斂性。

隨著我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，區(qū)域之間的資本與人口流動加速，各區(qū)域房價(jià)的聯(lián)系也越來越緊密，針對我國不同省市或城市之間房價(jià)聯(lián)動性的研究越來越多。有學(xué)者（Gong et al.，2016）分析長江沿岸城市房價(jià)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房價(jià)漣漪效應(yīng)由東到西逐漸減弱。有學(xué)者（王書斌等，2017）研究了一線城市與二、三線城市的房價(jià)漣漪效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)各區(qū)域性中心城市受一線城市漣漪效應(yīng)的影響相比其他二、三線城市要大。有學(xué)者（Chien，2010）針對我國臺灣地區(qū)三個(gè)城市間的房價(jià)漣漪效應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果表明臺北市房價(jià)波動并沒有對高雄市產(chǎn)生漣漪效應(yīng)，但臺北市與其郊區(qū)臺北縣的房價(jià)之間存在雙向關(guān)系，存在漣漪效應(yīng)。

綜上所述，研究房價(jià)漣漪效應(yīng)，一般采用時(shí)間序列的單位根、協(xié)整、誤差修正模型及格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)等計(jì)量方法進(jìn)行實(shí)證研究，核心思想是若不同地區(qū)之間的房價(jià)存在協(xié)整關(guān)系或格蘭杰因果關(guān)系，意味著隨時(shí)間推移其房價(jià)一起波動，存在漣漪效應(yīng)。學(xué)者們普遍認(rèn)為，地理位置較優(yōu)、經(jīng)濟(jì)狀況較好、開放程度較高的城市處于空間關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的中心，對周邊地區(qū)的房價(jià)表現(xiàn)出更強(qiáng)的影響力和控制力。本文基于長三角一體化中心區(qū)27城的數(shù)據(jù)，利用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)和社會網(wǎng)絡(luò)分析方法，分析長三角中心區(qū)27城房價(jià)漣漪效應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系和傳導(dǎo)層次。

三、漣漪效應(yīng)實(shí)證分析

首先，確定各城市之間的房價(jià)關(guān)聯(lián)關(guān)系，利用VAR模型中的格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，來判斷長三角各城市房價(jià)波動之間是否存在漣漪效應(yīng)。在此基礎(chǔ)上，利用社會網(wǎng)絡(luò)分析方法，分析27城房價(jià)漣漪效應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系和傳導(dǎo)層次。

（一）基于格蘭杰因果檢驗(yàn)的漣漪效應(yīng)分析

以長三角一體化中心區(qū)27座城市為研究范圍①，采用2017年1月至2019年12月27城的新建商品房月度平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，來實(shí)證檢驗(yàn)2017-2019這三年27城之間房價(jià)聯(lián)動的漣漪效應(yīng)。為了減少異方差的影響，對各城市的每月平均房價(jià)取對數(shù)。為了滿足格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)對變量平穩(wěn)性的要求，對數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，依據(jù)SIC準(zhǔn)則確定滯后階，結(jié)果顯示，27城新建商品房平均房價(jià)對數(shù)時(shí)間序列均不平穩(wěn)，對其進(jìn)行一階差分后均平穩(wěn)。因此，本文最終采用27城新建商品房月度平均銷售價(jià)格對數(shù)值的一階差分，即對27城的房價(jià)增長率進(jìn)行漣漪效應(yīng)檢驗(yàn)。

利用VAR模型中的格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，來判斷各城市房價(jià)波動之間是否存在漣漪效應(yīng)。當(dāng)城市i的房價(jià)增長率是城市j房價(jià)增長率的格蘭杰原因時(shí)，表明城市i的房價(jià)波動帶動了城市j的房價(jià)波動，意味著城市i房價(jià)上漲率的前期變化能有效地解釋城市j房價(jià)上漲率的變化，即城市i的房價(jià)波動對城市j的房價(jià)波動產(chǎn)生了漣漪效應(yīng)。

27個(gè)城市的房價(jià)增長率兩兩配對，共702組配對關(guān)系，分別進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。利用AIC對最優(yōu)時(shí)滯進(jìn)行選擇，以5%為顯著水平，如果城市i房價(jià)增長率是城市j房價(jià)增長率的格蘭杰原因，則第i行第j列賦值1，否則，第i行第j列賦值0。在702組關(guān)系中，共有189個(gè)1，占比26.9%?？梢姡L三角中心區(qū)各城市房價(jià)在空間上是普遍聯(lián)系的，具有漣漪效應(yīng)。

（二）基于中心性的漣漪效應(yīng)網(wǎng)絡(luò)特性分析

進(jìn)一步地，通過社會網(wǎng)絡(luò)分析方法把27城房價(jià)漣漪效應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系和傳導(dǎo)層次呈現(xiàn)出來。結(jié)果如圖1所示。

在社會網(wǎng)絡(luò)分析的空間關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中，每個(gè)點(diǎn)代表一個(gè)城市，每條有向線段代表各城市之間的房價(jià)聯(lián)動影響方向。以每個(gè)城市為一個(gè)結(jié)點(diǎn)，當(dāng)城市i的房價(jià)增長率是城市j房價(jià)增長率的格蘭杰原因時(shí)，表明城市i的房價(jià)波動帶動了城市j的房價(jià)波動，在網(wǎng)絡(luò)圖中，城市i的結(jié)點(diǎn)與城市j的結(jié)點(diǎn)之間存在一條帶方向的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)結(jié)線，并且箭頭指向城市j。

圖1 房價(jià)漣漪效應(yīng)的社會網(wǎng)絡(luò)分析圖

運(yùn)用社會網(wǎng)絡(luò)中的點(diǎn)出度、點(diǎn)入度及度數(shù)中心度，來測度某城市在房價(jià)關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中與其他城市的關(guān)聯(lián)程度。其中，點(diǎn)出度與點(diǎn)入度分別用來反映房價(jià)漣漪效應(yīng)中的溢出關(guān)聯(lián)關(guān)系數(shù)與受益關(guān)聯(lián)關(guān)系數(shù)，度數(shù)中心度是反映網(wǎng)絡(luò)中各城市在網(wǎng)絡(luò)中作用和地位的指標(biāo)，一個(gè)城市在網(wǎng)絡(luò)中越處于中心的位置，該城市在整個(gè)關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中影響力越大，結(jié)果如表1所示。

表1房價(jià)漣漪效應(yīng)的出入度統(tǒng)計(jì)

從圖1和表1可以看出，合肥市的出度最大，高達(dá)16，表明其新建商品房房價(jià)波動的影響力波及其他16個(gè)城市，意味著2017-2019年這三年長三角中心區(qū)27城中合肥市的住房價(jià)格具有最強(qiáng)的帶動作用，房地產(chǎn)交易最活躍，成為整個(gè)長三角房價(jià)聯(lián)動漣漪效應(yīng)的“中心源”。2017-2019年，上海、南京及杭州等城市在嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，房價(jià)保持相對穩(wěn)定，在此輪漣漪效應(yīng)中表現(xiàn)并不突出。相對而言，在因城施策調(diào)控政策影響下，二線城市合肥的房價(jià)漲幅最大。合肥作為長三角城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)省會城市、長江中游城市群副中心城市，同時(shí)也是全國唯一的科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市，經(jīng)濟(jì)體量增長較快，人口導(dǎo)入量持續(xù)增加，導(dǎo)致樓市供不應(yīng)求，房地產(chǎn)交易較活躍，這在一定程度可以解釋其房價(jià)近三年的影響力。寧波市不僅出度較大，入度也達(dá)到13，在整個(gè)長三角中處于最高的行列，意味著其房價(jià)容易受到其他城市影響，這可能與其特有的地理位置、商貿(mào)流通及人口流速有一定關(guān)系，因此在某種意義上說，寧波市新建商品房房價(jià)波動易受長三角其他城市的影響。

馬鞍山出度為0，屬于影響力最弱的城市。馬鞍山處于長三角東部，遠(yuǎn)離中心城市，同時(shí)與其他城市相比，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，因此新建商品房房價(jià)影響力較弱。溫州市入度為0，屬于最不受長三角其他城市影響的城市。由于溫州新房供給量過剩，且投資需求后勁不足，房價(jià)不易受到其他城市影響。而揚(yáng)州市出度入度均很低，在房價(jià)影響方面屬于相對獨(dú)立的城市，盡管地理位置優(yōu)于長三角其他一些城市，然而經(jīng)濟(jì)發(fā)展過慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)交易量較小，因而新建商品價(jià)格波動的影響力小。

表2 房價(jià)漣漪效應(yīng)的城市影響力

接下來，基于社會網(wǎng)絡(luò)分析中的塊模型方法，依據(jù)各城市在漣漪效應(yīng)中的角色，來分析房價(jià)漣漪效應(yīng)中各城市房價(jià)聯(lián)動的傳遞層次，結(jié)果如表3所示。把27個(gè)城市劃分為四個(gè)類型的板塊：一是雙向溢出板塊，該板塊的成員既接收其他板塊的聯(lián)系，同時(shí)也發(fā)出聯(lián)系，板塊內(nèi)部成員的聯(lián)系也相對較多，是整個(gè)漣漪效應(yīng)的“中心源”，充當(dāng)“發(fā)動機(jī)”的作用；二是經(jīng)紀(jì)人板塊，該板塊成員同時(shí)接收和發(fā)送外部聯(lián)系，與其他板塊成員之間的聯(lián)系較多，板塊內(nèi)部成員之間的聯(lián)系較少，在房價(jià)漣漪效應(yīng)中發(fā)揮橋梁作用；三是凈溢出板塊，該板塊對其他板塊發(fā)出的聯(lián)系明顯多于接受其他板塊對該板塊發(fā)出的聯(lián)系，在房價(jià)漣漪效應(yīng)中起“凈溢出”的拉動作用；四是凈受益板塊，該板塊成員接收來自板塊外部的聯(lián)系相對較多，在房價(jià)漣漪效應(yīng)中為“凈受益”的被拉動型。

從表3可以看出， 處于漣漪效應(yīng)“中心源”的雙向溢出板塊，表現(xiàn)突出的二線城市合肥、嘉興、蘇州和無錫。2016年下半年房地產(chǎn)市場調(diào)控加強(qiáng)，2017年房地產(chǎn)市場普遍降溫，2018年和2019年“房住不炒”主基調(diào)未變，各地繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控力度不放松，一線城市房地產(chǎn)市場處于總體穩(wěn)定狀態(tài)，二線城市人才新政效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)要好于一線城市，三線城市中表現(xiàn)亮眼的屬蕪湖、湖州和紹興，在此輪市場周期中受益于棚戶區(qū)改造政策，2016-2017年房價(jià)上漲幅度大，與其他城市聯(lián)動程度高，進(jìn)入雙向溢出板塊。其他三線城市普遍處于被帶動凈受益板塊，二線城市中溫州和揚(yáng)州相對獨(dú)立，房價(jià)與其它城市關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。

表3 房價(jià)漣漪效應(yīng)關(guān)聯(lián)板塊劃分

四、總結(jié)

長三角一體化建設(shè)加速了區(qū)域融合，城市之間住房價(jià)格波動的動態(tài)聯(lián)動具有明顯的漣漪效應(yīng)特征。在2017-2019年的這一輪市場周期中，在三、四線城市棚戶區(qū)改造以及因城施策房地產(chǎn)調(diào)控收緊的背景下，長三角中心區(qū)27城的房價(jià)漣漪效應(yīng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：其一，二線城市合肥、嘉興、蘇州、無錫的房價(jià)波動為漣漪效應(yīng)的“中心源”，其中合肥市的房地產(chǎn)價(jià)格波動帶動作用最強(qiáng)，起著“發(fā)動機(jī)”的作用。其二，三線城市中表現(xiàn)亮眼的屬蕪湖、湖州和紹興，在此輪市場周期中受益于棚戶區(qū)改造政策，與其他城市聯(lián)動程度高，處于漣漪效應(yīng)網(wǎng)絡(luò)關(guān)系中的雙向溢出板塊。其三，作為長三角區(qū)域的核心城市上海，在此輪市場周期中，受制于嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控收緊政策，房價(jià)保持穩(wěn)定，在漣漪效應(yīng)傳導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)中拉動了10個(gè)城市的房價(jià)波動，但表現(xiàn)不如合肥、嘉興、蘇州、寧波、無錫等二線城市突出。其四，寧波房價(jià)波動與其他城市關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，最易受影響且房價(jià)波動性強(qiáng)，在漣漪網(wǎng)絡(luò)中發(fā)揮了“橋梁”作用。其五，馬鞍山處于漣漪的最末端，房價(jià)受其他9個(gè)城市的影響，但影響別的城市的能力最弱，溫州房價(jià)波動不受任何其他城市的影響，揚(yáng)州房價(jià)波動相對獨(dú)立，與其他城市聯(lián)動程度最低。

長三角城市群具有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、人口流動性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、交通便利等優(yōu)勢，未來房地產(chǎn)市場適用一體化的開發(fā)將更加可能。借助上海作為龍頭的核心帶動作用和區(qū)域中心城市的輻射帶動作用，將共同推動南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都市圈、寧波都市圈的同城化發(fā)展。未來長三角都市圈內(nèi)的房地產(chǎn)資源會更加均衡化，房地產(chǎn)市場聯(lián)動將更加明顯。未來長三角一體化的發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)世界性的城市群，不是單極的，而是多極的。每一個(gè)城市無論大小，都是城市群網(wǎng)絡(luò)中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，城市唯一性的特征將會逐步淡化，每一城市節(jié)點(diǎn)都是不可缺少的。因此，未來長三角中心區(qū)的房價(jià)聯(lián)動將更加緊密，房價(jià)漣漪效應(yīng)在不同時(shí)期將呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，值得持續(xù)關(guān)注。

注釋

①2019年12月1日國務(wù)院正式發(fā)布《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，以上海市，江蘇省南京、無錫、常州、蘇州、南通、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、鹽城、泰州，浙江省杭州、寧波、溫州、湖州、嘉興、紹興、金華、舟山、臺州，安徽省合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城27個(gè)城市為中心區(qū)。