信貸危機對我國房地產(chǎn)的影響和啟示

孫雅楠

摘? ? ? ? ? ? 要：我國房地產(chǎn)市場在進入21世紀后實現(xiàn)了非常迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也隨之進入了高利潤的時期，但由于信貸危機的發(fā)生，這會對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定程度上的影響，進而導致我國房地產(chǎn)市場處于不穩(wěn)定的發(fā)展之中。對信貸危機產(chǎn)生的原因進行分析將有利于減少我國房地產(chǎn)現(xiàn)代危機產(chǎn)生的可能性，并且也可以為現(xiàn)代信貸危機中的房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的指導。

關(guān)鍵詞：信貸危機;房地產(chǎn)行業(yè);影響與啟示

在信貸危機發(fā)生之前，由于我國正處在大規(guī)模推廣城鄉(xiāng)建設(shè)的過程中，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)企業(yè)在我國各個省市都處于十分重要的地位。2008年美國全面爆發(fā)金融危機使我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了嚴重的影響。20世紀80年代，美國也曾發(fā)生過貸款危機，人們開始探索將公允價值計量模式應用到儲蓄和借貸等方面上，雖然得到了一定的發(fā)展，但也正是由于探索過程存在一定的不足，導致了2008年美國金融危機的爆發(fā)。所以可以通過研究分析公允價值和我國房地產(chǎn)的關(guān)系和相互影響，進而明晰信貸危機對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及啟示。

一、信貸危機爆發(fā)的原因和過程

信貸危機即金融危機，是由于美國房地產(chǎn)行業(yè)次級抵押貸款引起的。在這次的金融危機中，很多著名的次級貸款抵押機構(gòu)不得不被國家收購或者直接破產(chǎn)倒閉，這在極大程度上影響了歐洲、美洲各國股市的穩(wěn)定狀況，同時使得全球的經(jīng)濟都受到了很大的影響，進入到衰退時期。同樣，在美國進入金融危機之前，美國的房地產(chǎn)企業(yè)也處于穩(wěn)定發(fā)展的階段，但由于美國銀行及金融機構(gòu)和一些資本家為了獲取更多的利益，向一些本來沒有購房能力的美國居民提供購買房屋的貸款服務。但由于這些資本家和銀行機構(gòu)為了能夠獲得持續(xù)的利潤，要求這些本沒有購房能力的貸款者提供與房貸價格相當?shù)牟粍赢a(chǎn)作為抵押的保障，同時在貸款還款的過程中房地產(chǎn)的價格仍然在不斷的上漲，這種情況導致美國的房價水漲船高，但這一情況也導致了相應的監(jiān)管部門所具備的監(jiān)管能力已經(jīng)無法應對房地產(chǎn)企業(yè)、銀行等機構(gòu)的發(fā)展速度。越來越高的房地產(chǎn)價格使得本就沒有購房能力的貸款者大規(guī)模的產(chǎn)生無力償還次級抵押貸款等情況，選擇了違約行為，進而導致2007年開始美國的房價開始迅速下跌，并引發(fā)了一系列金融機構(gòu)商品價格下降和倒閉，引發(fā)了更大規(guī)模的全球性金融危機。

二、從信貸危機中可以看出的問題

第一，美國政府在對美國的金融市場進行監(jiān)管控制的過程中仍然存在著很多問題。雖然美國相較于其他發(fā)展中國家來說，在金融市場監(jiān)管方面已經(jīng)較為全面，但也存在各個監(jiān)管部門監(jiān)管內(nèi)容存在重疊或留空的現(xiàn)象。當時美國的監(jiān)管機構(gòu)采取的是分開管理，將保險、銀行等金融板塊分別歸于各個部門管理，這樣的監(jiān)管機制很明顯不能夠滿足美國金融企業(yè)的發(fā)展。

第二，美國貨幣政策不嚴格，使得美國貨幣的流動性增高，進而導致貨幣貶值資產(chǎn)空高。美國資本家與金融行業(yè)的合作導致貸款機構(gòu)可以擁有足夠量的貸款資金源頭，并且這些資金會隨著貸款人的還款和不斷提高房地產(chǎn)價格等方式，再次流回資本家與金融機構(gòu)的手中。在這樣的情況下，美國的貨幣政策不夠嚴格就會導致其未能對這樣的資金循環(huán)提供及時的管控和治理，使得美國的信貸危機最終爆發(fā)。

第三，美國的信用評級機構(gòu)為了能夠使更多的次級抵押貸款機構(gòu)能夠擁有發(fā)放次級抵押貸款的資格，在對其進行評級的過程中擅自提高評級結(jié)果，這樣導致一些真實信用風險本不足以提供次級抵押貸款的貸款公司仍然取得了發(fā)放貸款資格，這就相當于判卷老師主動為考生提供方便，根本沒有考慮到這一過程中可能造成的風險。

第四，貸款機構(gòu)為了吸引一些低收入的房地產(chǎn)購買者，主動將申請貸款的標準降低，并且提供各類抵押貸款的品種，通過各樣的方法引導購房者簽訂可調(diào)整利率抵押貸款協(xié)議，這類協(xié)議在最初的還款期內(nèi)有著非常低的利率，對這些低收入貸款者有著很高的誘惑性，但在之后的還款期內(nèi)，抵押貸款的利潤將會隨著房地產(chǎn)價格的不斷升高而不斷地增長，正是因為這樣才導致了最后美國房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的崩潰。并且貸款機構(gòu)通過將這些貸款證券化，銷售等方式，將自身的風險降到最低。

第五，作為貸款方，越來越多的人接受通過高利率的貸款來獲得購房機會，同時，很多人也開始傾向于購買多套住房或者通過買房這一手段來實現(xiàn)所有資產(chǎn)的增值。隨著貸款機構(gòu)對貸款人信用要求的降低，這促使更多有潛在購房意愿的低收入人群或信用不佳人群擁有了申請購房貸款的資格。

三、我國房地產(chǎn)信用貸款的現(xiàn)狀

我國很多購房消費者在購買住房的過程中對于金融貸款的依賴性較高，這一情況導致了我國金融風險發(fā)生的概率遠大于發(fā)達國家。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信貸行業(yè)，一般都是銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款融資服務，但自從20世紀末期到21世紀初期開始，我國的信貸業(yè)務逐漸開放為購房者提供信用貸款。隨著信貸行業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)、開始到建設(shè)發(fā)行，再到消費者購買住房等各個環(huán)節(jié)都對于金融貸款行業(yè)有著極強的依賴性。

四、我國房地產(chǎn)信貸危機產(chǎn)生的原因

第一，房地產(chǎn)金融交易發(fā)展不充分。我國相較于其他發(fā)達國家來說，在金融市場發(fā)展等方面仍然處于滯后階段。在發(fā)展的過程中，主要以銀行信貸產(chǎn)品發(fā)展為主體，存在著發(fā)展不均衡等情況。同時，我國房地產(chǎn)金融市場存在著一級市場與二級市場發(fā)展不均衡的情況，相對于周邊國家來說，我國金融的一級市場發(fā)展已經(jīng)較為可觀，但二級市場的發(fā)展仍然存在一定的問題。

第二，我國房地產(chǎn)信貸所涉及的金融機構(gòu)比較缺乏。在這種情況下，如果房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)了風險，將會使我國銀行行業(yè)受到極大的打擊。同時，銀行提供信貸資金的過程中缺少強有力的違約處罰保障，而很多發(fā)達國家則已經(jīng)建立可以為銀行提供降低違約風險的擔保機構(gòu)。

第三，我國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程中往往都會選擇銀行信用貸款這一融資渠道。這種單一的融資方法體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)金融活動對于銀行的極高依賴性，缺少其他的金融融資方法和渠道。

第四，當前住房保障制度難以有效滿足實際需求。我國推行的住房保障制度雖然在一定程度上實現(xiàn)了社會穩(wěn)定的目的，但仍然存在著難以滿足低收入群體住房需求的問題。一些貧困低收入人群缺少政府給予的與住房有關(guān)的金融幫助，導致我國住房難的問題仍然十分明顯。

五、信貸危機對我國房地產(chǎn)的影響和啟示

從上文提到的我國房地產(chǎn)信貸危機發(fā)生的原因中可以看出，我國仍然存在著發(fā)生信貸危機的較大可能性，我國在信用貸款方面應該給予足夠的重視，從根本上預防房地產(chǎn)信用貸款風險的發(fā)生。

第一，由政府推動促進相關(guān)房地產(chǎn)信貸體系的建設(shè)與發(fā)展。政府機構(gòu)要積極促進有關(guān)銀行業(yè)監(jiān)管部門的建立，吸取美國各監(jiān)管部門負責區(qū)域中存在交叉或留白的錯誤經(jīng)驗，對監(jiān)管內(nèi)容及能力進行合理充分的分配，并且制定相應的政策來保證銀行業(yè)監(jiān)管部門在實施監(jiān)管的過程中能夠做到有章可循。

第二，加強對房地產(chǎn)市場的管控。尤其是信用貸款這一方面的供應量，需要進行重點關(guān)注?？梢酝ㄟ^減少貨幣額的流動性來保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的發(fā)展，同時，需要對申請住房貸款的申請人信用進行嚴格的審核，降低擁有不良信用記錄貸款者的貸款額度或直接拒絕此類貸款情況，來從根本上降低銀行業(yè)的風險。

第三，加大對于失信行為的懲罰力度。對于貸款不還者的懲戒方式從僅僅進行資金方面的懲罰擴大到失信者日常工作、出行方面，借此提高人們對于失信行為的警惕心理。并且，在進行貸款的過程中嚴格執(zhí)行信息征集工作，要促進貸款者建立自覺還款的意識。

第四，在一些商業(yè)銀行內(nèi)部經(jīng)營的過程中可以實施激勵制度。不同的崗位和不同的績效之間的工資應該具有相應的差異，并且具有一定的梯度，這樣才可以促進經(jīng)營管理人員日常的業(yè)績發(fā)展。同時，也應該制定相應的責任制度，每一位工作人員要對其所負責的信用貸款者進行長期負責，若在負責期間出現(xiàn)了相應的風險，則需要對應的對工作人員的績效工資進行扣除。

第五，銀行自身的發(fā)展需要相應的人才作為支撐。銀行業(yè)在日常經(jīng)營過程中，不僅僅要將關(guān)注點放在為貸款者提供服務，這方面上也應該積極地培養(yǎng)行業(yè)中的人才。通過任命或培養(yǎng)高素質(zhì)人才來提高銀行的經(jīng)營業(yè)績和市場形象，從而進一步來保證銀行的穩(wěn)步發(fā)展。

結(jié)束語

我國房地產(chǎn)行業(yè)與銀行業(yè)領(lǐng)域存在的問題導致我國在全球性金融危機中比起發(fā)達國家來說更加容易受到影響，同時也更加容易產(chǎn)生信貸危機。所以，我國應該積極借鑒發(fā)達國家金融業(yè)在監(jiān)管過程中的問題和成就，通過加強對人才的培養(yǎng)和相關(guān)系統(tǒng)的建設(shè)與完善來降低我國房地產(chǎn)信貸風險發(fā)生的可能性。

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