“違章建筑”房屋租賃合同的有效性研究

羅小雨

（江蘇融鼎律師事務(wù)所，江蘇 南京 210019）

房屋租賃合同一直是有名合同中重要的組成部分，房屋租賃合同糾紛亦是實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的爭(zhēng)議。在房屋租賃合同糾紛中，“違章建筑”的房屋租賃合同的爭(zhēng)議一直是實(shí)務(wù)的難點(diǎn)，因?yàn)楹贤挠行酝蔀闋?zhēng)議焦點(diǎn)。直接適用房屋租賃合同的司法解釋認(rèn)定合同無(wú)效是當(dāng)前實(shí)務(wù)當(dāng)中主流的裁判指導(dǎo)思想，這規(guī)范了此類房屋租賃合同裁判尺度不一的問(wèn)題，但是也帶來(lái)機(jī)械、教條司法，導(dǎo)致合同相對(duì)方的利益保護(hù)失衡，從而以司法的手段實(shí)現(xiàn)以合同無(wú)效為由行違約之實(shí)，這對(duì)另一方來(lái)說(shuō)有失公平。因此，該種情形依然需要在實(shí)務(wù)中得到關(guān)注。

一、“違章建筑”房屋租賃合同的司法實(shí)務(wù)現(xiàn)狀

在房屋租賃合同糾紛中，對(duì)于有產(chǎn)權(quán)登記的房屋，無(wú)論是住宅還是商業(yè)用房，絕大部分大多都是評(píng)價(jià)合同履行行為，而對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記的房屋，也就是我們常說(shuō)的“違章建筑”的房屋租賃合同的爭(zhēng)議，合同的有效性往往成為爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)。

在裁判文書(shū)網(wǎng)公開(kāi)的案例中，以“房屋租賃合同”“違章建筑”關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，2019年公開(kāi)判決的文書(shū)，共有2115件，其中民事案件1982件，涉及到合同無(wú)效事由的案件786件，占比37.16%；2018年公開(kāi)判決的文書(shū)，共有2224件，其中民事案件2107件，涉及到合同無(wú)效事由的案件938件，占比42.18%；2017年公開(kāi)判決的文書(shū)，共有1855件，其中民事案件1733件，涉及到合同無(wú)效事由的案件783件，占比42.21%；2016年公開(kāi)判決的文書(shū)，共有1435件，其中民事案件1193件，涉及到合同無(wú)效事由的案件524件，占比36.52%；2015年公開(kāi)判決的文書(shū)，共有1202件，其中民事案件643件，涉及到合同無(wú)效事由的案件418件，占比34.78%，見(jiàn)圖1。

圖1 判決文書(shū)、民事案件和合同無(wú)效事由的總量對(duì)比

從公開(kāi)的判決文書(shū)數(shù)據(jù)可以看出，判決文書(shū)總量、民事案件總量和合同無(wú)效事由案件總量在總體上均呈逐年上升趨勢(shì)。連續(xù)5年中，涉及到合同無(wú)效事由的案件比例占到相關(guān)案件爭(zhēng)議的1/3以上，其中違章建筑的房屋租賃合同案件糾紛高居不下，可見(jiàn)，此方面是民事案件重要的爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一。因此，對(duì)合同有效性評(píng)價(jià)是此類房屋租賃合同的主要關(guān)鍵所在。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律演變過(guò)程

（一）法律、法規(guī)層面

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在不動(dòng)產(chǎn)方面不斷出現(xiàn)各類問(wèn)題和各種糾紛，因此，相應(yīng)的法律、法規(guī)也隨之制定和修正，主要體現(xiàn)在兩方面：一是《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等的制定和修正。在1986年8月，全國(guó)人大通過(guò)了《土地管理法》，明確規(guī)定了國(guó)家土地所有權(quán)和使用權(quán)依法登記的制度。1994年7月，全國(guó)人大通過(guò)了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確規(guī)定了國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證的制度，之后進(jìn)行了第二次修正（2007年8月）。2007年3月，全國(guó)人大通過(guò)了《物權(quán)法》，明確提出了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。2009年8月，全國(guó)人大對(duì)之前已通過(guò)的《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》同時(shí)進(jìn)行了專門性修正。

二是《土地登記法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等的制定和修正。1989年11月，國(guó)家土地管理局頒發(fā)了《土地登記規(guī)則》，規(guī)定了土地所有權(quán)登記，其中包括對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的登記。1986年2月，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)出了《關(guān)于開(kāi)展城鎮(zhèn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記核發(fā)產(chǎn)權(quán)工作的通知》，要求從1987年開(kāi)始，在國(guó)內(nèi)開(kāi)展城鎮(zhèn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和核發(fā)全國(guó)統(tǒng)一格式的房屋產(chǎn)權(quán)證。1987年4月頒布了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，該暫行辦法對(duì)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)的登記相關(guān)問(wèn)題提出了明確規(guī)定等。2008年2月，國(guó)土資源部頒發(fā)了《土地登記辦法》，對(duì)土地所有權(quán)登記的權(quán)利規(guī)定與現(xiàn)行的《物權(quán)法》規(guī)定實(shí)現(xiàn)了完美鏈接，不僅重新分類了土地登記的事項(xiàng)，而且十分清晰地定位了土地權(quán)利保護(hù)權(quán)利，依法登記的國(guó)有和集體土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)以及土地抵押權(quán)、地役權(quán)受國(guó)家法律保護(hù)。2014年11月，國(guó)務(wù)院頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，著力整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為、明確不動(dòng)產(chǎn)登記程序、界定查詢權(quán)限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等方面登記職責(zé)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的有效統(tǒng)一。

綜上所述，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度經(jīng)歷了一個(gè)逐漸發(fā)展，逐步規(guī)范的法律、法規(guī)演變過(guò)程。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，而相應(yīng)配套制度的規(guī)范往往滯后，因此有諸多的個(gè)體利用法律規(guī)范的漏洞或者管理上的不規(guī)范，建設(shè)了大量的未有合法手續(xù)的建筑。由諸多原因，這些建筑未被拆除，被一直保留了下來(lái)。而各地在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，地方政府往往存在諸多項(xiàng)目建設(shè)先行、手續(xù)后補(bǔ)的違規(guī)操作。這些建筑的手續(xù)無(wú)法補(bǔ)全，也產(chǎn)生了大量的未有合法手續(xù)的建筑。這些個(gè)人和政府建設(shè)的違章建筑，由于沒(méi)有被依法拆除，故而被大量的轉(zhuǎn)入到租賃市場(chǎng)當(dāng)中。

（二）司法解釋層面

由于建筑違法現(xiàn)象存在的普遍性，導(dǎo)致相關(guān)的租賃合同糾紛案件不斷增長(zhǎng)。例如，2006年至2009年間，漢江兩級(jí)法院共受理租賃合同糾紛案件267件，很明顯的是“房屋租賃合同類糾紛占絕大多數(shù)”［1］。在如此多發(fā)的合同利益糾紛之下，2009年6月，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（簡(jiǎn)稱《租賃合同司法解釋》）。該司法解釋第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！保?］可見(jiàn)對(duì)于合同無(wú)效的房屋租賃合同的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了限定，給司法判決提供了確定的指引，有著積極的作用，發(fā)揮了司法規(guī)范市場(chǎng)秩序的價(jià)值。但是在該司法解釋出臺(tái)后，也帶來(lái)了一個(gè)法律適用的問(wèn)題。

雖然最高人民法院明確表示，該司法解釋在遵循法律規(guī)定契約精神的基礎(chǔ)上，采用適當(dāng)寬嚴(yán)的原則，確定了合同的有效力，主要目的就是為了在維持合同有效力的前提下，促進(jìn)社會(huì)資源的有效整合，保障國(guó)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)范及健康發(fā)展。近10年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，帶來(lái)了房屋租賃市場(chǎng)的繁榮，但是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，諸多此類房屋的出租人為了漲價(jià)，以房屋租賃合同違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定為理由，行違約之實(shí)，也損害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的誠(chéng)實(shí)守信的基本原則。對(duì)于“違章建筑”的租賃合同的有效性，現(xiàn)行司法解釋有較為明確的規(guī)定，但是對(duì)于此類建筑的房屋租賃合同的有效性評(píng)價(jià)，仍需要綜合判斷。

三、評(píng)價(jià)合同的有效性應(yīng)嚴(yán)格遵循法律的規(guī)定

韓世遠(yuǎn)《合同法總論》認(rèn)為：“合同無(wú)效指當(dāng)事人所締結(jié)的合同因嚴(yán)重欠缺生效要件，在法律上不按當(dāng)事人合意的內(nèi)容賦予效力?！保?］在法律條文規(guī)定上，《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效的情形之五為：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！保?］根據(jù)最高院《合同法》司法解釋二第十四條解釋為：“‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！保?］按照法律學(xué)理解釋，“強(qiáng)制性規(guī)定包括效力性和取締性強(qiáng)制性規(guī)定。法律法規(guī)明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立……但違反該規(guī)定后若使合同繼續(xù)有效，將損害國(guó)家利益或社會(huì)利益，屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。法律法規(guī)雖沒(méi)有明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立，違反該規(guī)定后若使合同繼續(xù)有效，并不損害國(guó)家利益，而只是損害當(dāng)事人的利益，屬于取締性強(qiáng)制性規(guī)定?！保?］至于兩個(gè)強(qiáng)制性規(guī)定的區(qū)別，正如吳庚寶指出：“效力性強(qiáng)制性規(guī)定著重于違反行為之法律行為的價(jià)值，以否認(rèn)其法律效力為目的，而取締性強(qiáng)制性規(guī)定著重違反行為之事實(shí)行為價(jià)值，以禁止其行為為目的?！保?］《合同法》的目的在于鼓勵(lì)并促成合同交易，維持交易秩序，并保障交易安全和效率。以合同有效為原則，合同無(wú)效為例外。故合同法中對(duì)于合同無(wú)效有著非常苛刻的認(rèn)定條件。在民商合同糾紛當(dāng)中，對(duì)以內(nèi)容有違反法律規(guī)定為理由主張合同無(wú)效的情況，應(yīng)持審慎和謙抑的態(tài)度。主張違法無(wú)效，須以法有明文規(guī)定為前提。法無(wú)明文規(guī)定場(chǎng)合，不應(yīng)輕易認(rèn)定合同無(wú)效。

雖然按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，房地一體化，不能分離。但是房屋租賃標(biāo)的物可以分為兩個(gè)部分，一個(gè)是土地的使用權(quán)，另一個(gè)是地上建筑物的使用權(quán)。關(guān)于土地的使用權(quán)，需要去考量土地的性質(zhì)。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，如房屋之下的土地一直都是建設(shè)用地，并未違反土地利用的總體規(guī)劃，且從未侵占過(guò)農(nóng)林用地，從未觸碰過(guò)土地紅線，也未違反土地用途的強(qiáng)制性規(guī)定，那么該土地的使用并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定；反之，如果該房屋違反土地管理制度，將不得用于建設(shè)的土地用來(lái)建造永久建筑，那么該行為會(huì)因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。就建筑物而言，建設(shè)工程規(guī)劃許可證是基于國(guó)家管制目的，在于對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的建筑安排建設(shè)布局，使建造行為符合整體規(guī)劃，具有引導(dǎo)行政管理的特點(diǎn)，是典型的管理性規(guī)定，不屬于效力性的強(qiáng)制性規(guī)定；且對(duì)建筑物的否定性評(píng)價(jià)針對(duì)的是建造人的建造行為，而不應(yīng)該擴(kuò)及建造人的其他行為；且建造人對(duì)違法建筑的占有是一種事實(shí)狀態(tài)，應(yīng)受法律保護(hù)。

四、租賃合同司法解釋第二條規(guī)定中的條款應(yīng)作更為寬泛的解釋

根據(jù)《租賃合同司法解釋》的第二條有關(guān)規(guī)定，出租人是否獲得房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證是劃定租賃合同是否有效的前提。然而如果在人民法院判決之前獲得相關(guān)許可證或者主管部門批準(zhǔn)的，與承租人訂立的租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

首先，在“經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)”的規(guī)定中，關(guān)于主管部門的確定，目前司法解釋沒(méi)有對(duì)該主管部門進(jìn)行進(jìn)一步的說(shuō)明。1989年12月，全國(guó)人大通過(guò)了《城市規(guī)劃法》，明確規(guī)定了建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。2007年10月，全國(guó)人大通過(guò)了將《城市規(guī)劃法》修改為《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，增加了建設(shè)工程規(guī)劃許可制度的適用范圍，將鄉(xiāng)村建設(shè)工程同樣納入建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度的適用范圍之內(nèi)。從以上法律規(guī)定可以看出建設(shè)工程規(guī)劃許可證的管理部門為規(guī)劃部門，因此該條文中所指的主管部門應(yīng)為各級(jí)規(guī)劃部門。2016年機(jī)構(gòu)改革后，規(guī)劃部門與國(guó)土部門合并，現(xiàn)在的主管部門是合并后的部門。另，除了規(guī)劃部門之外，規(guī)劃部門的上級(jí)部門也屬于有權(quán)機(jī)關(guān)。

其次，關(guān)于“批準(zhǔn)建設(shè)”的認(rèn)定，實(shí)務(wù)中就有了差異化。2003年《行政許可法》頒布后，因?yàn)榉N種原因，地方政府對(duì)于一些建設(shè)項(xiàng)目不能做出建設(shè)工程規(guī)劃許可，亦不能做出行政法上的批準(zhǔn)文件，便采用會(huì)議紀(jì)要的方式通過(guò)。討論該問(wèn)題時(shí)，規(guī)劃部門的主要領(lǐng)導(dǎo)也參加了會(huì)議，并未提出反對(duì)的意見(jiàn)。該會(huì)議紀(jì)要做出后，相關(guān)部門未對(duì)相關(guān)工程進(jìn)行任何形式的干預(yù)，這樣的會(huì)議紀(jì)要在實(shí)務(wù)中有被認(rèn)定為“批準(zhǔn)建設(shè)”情形。一個(gè)典型案例是［（2018）蘇民申1095號(hào)］案件，在黃偉訴郭太生、泰州市第二紡織機(jī)械廠房屋租賃合同糾紛案中，涉案的建筑未有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有一個(gè)由泰州市人民政府關(guān)于協(xié)調(diào)涉案建筑經(jīng)營(yíng)有關(guān)問(wèn)題的專題會(huì)議紀(jì)要。對(duì)于該紀(jì)要，二審法院認(rèn)定為屬于司法解釋中所稱的得到主管部門的批準(zhǔn)的情形。該觀點(diǎn)最終也得到了江蘇省高級(jí)人民法院的認(rèn)可。

現(xiàn)實(shí)生活中也存在大量“以罰代批”的處理方式。在對(duì)此類違法行為作出處罰決定的時(shí)候，并未要求立即拆除涉案建筑，而是附加諸如“城市規(guī)劃需要時(shí)無(wú)條件拆除”或者“城市建設(shè)需要時(shí)無(wú)條件拆除”之類的行政要求，且做出處罰后，再未對(duì)該建筑進(jìn)行進(jìn)一步的行政執(zhí)法。此類意見(jiàn)，從文意上理解，城市規(guī)劃需要時(shí)無(wú)條件拆除，城市規(guī)劃沒(méi)有需要時(shí)，建設(shè)者是有權(quán)保留并使用該建筑的，這是否可以認(rèn)定有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)該建筑做了有條件保留的批準(zhǔn)意見(jiàn)？雖然對(duì)于“以罰代批”這種違反行政許可法規(guī)定的行政行為，我們應(yīng)當(dāng)予以批判并糾正，但是從行政行為對(duì)于相對(duì)人的可期待利益的角度出發(fā)，在行政行為沒(méi)有被撤銷前，相對(duì)人是有權(quán)利繼續(xù)行使其權(quán)利并保障其利益的。深圳市寶安區(qū)人民法院在張某達(dá)與張某永、深圳市飛X投資有限公司等房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)中，說(shuō)理部分闡述道：雖然雙方在簽訂合同時(shí)原告的建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但由于原告已對(duì)其建筑物進(jìn)行了申報(bào)并接受了行政處罰。深圳市規(guī)劃局寶安分局已作出保留建筑物的審查意見(jiàn)，該建筑物也已經(jīng)消防局驗(yàn)收合格，故本院認(rèn)定雙方之間簽訂的租賃合同有效，應(yīng)受我國(guó)法律保護(hù)。該觀點(diǎn)也支持了在接受行政處罰后未要求立即拆除的建筑物的租賃合同的有效性。

五、政府機(jī)關(guān)在現(xiàn)行行政執(zhí)法實(shí)踐中對(duì)“違章建筑”采取較為寬松的態(tài)度

地方政府對(duì)于那些未取得或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋建筑的處理，即所謂的“違章建筑”的整治一直是城建規(guī)劃管理工作的重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。各地方政府對(duì)于該工作一直都是多樣化的處理手段，并非簡(jiǎn)單的一刀切的處理。南京市人民政府于2014年12月23日出臺(tái)的寧政發(fā)［2014］306號(hào)文件中，對(duì)于此類建筑，也是提出了從1990年6月至2012年11月期間已經(jīng)建成的歷史存量違法建筑，可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，按照“五先五后”的原則，在城市拆遷改造中逐步減少和化解。該原則與南京市規(guī)劃局作出的行政處罰決定的精神是一致的。鎮(zhèn)江市人民政府2017年7月4日出臺(tái)的鎮(zhèn)政辦發(fā)［2017］141號(hào)文件也明確將類似建筑分為兩類：一類為應(yīng)當(dāng)予以拆除的情形，一類為可以暫緩處理的情形。連云港市人民政府2018年2月8日出臺(tái)的連政辦發(fā)［2018］21號(hào)文件中明確將“違法建筑”分為三類即拆除類、完善手續(xù)類和暫緩拆除類。類似的行政文件在諸多地方政府都存在，以上文件也可以看出，即使是公法上做否定認(rèn)定的所謂“違法建筑”，在具體行政執(zhí)法過(guò)程中仍然保有彈性，并非一刀切的處理，仍會(huì)根據(jù)情況給予諸多類似建筑合法的使用權(quán)。該行政執(zhí)法的理念考慮到了“物盡其用”的原則，也有著積極的現(xiàn)實(shí)意義。且在拆遷工作當(dāng)中，對(duì)于此類建筑，按照法律規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)者自行拆除，政府部門不應(yīng)做出任何形式的補(bǔ)償。但是在實(shí)務(wù)當(dāng)中，此類建筑的拆除，依然作為合法財(cái)產(chǎn)，還是按照了一定的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。這也從側(cè)面證明政府機(jī)關(guān)對(duì)于此類房屋的合法性仍持較為寬松的態(tài)度。

六、司法判決不應(yīng)支持“以合同無(wú)效為由行違約之實(shí)”的行為

《合同法》第六條明確規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。”［5］可見(jiàn)在交易過(guò)程中，為了促進(jìn)交易，保障交易的安全性，當(dāng)事人必須具有誠(chéng)實(shí)守信、善心善意的心理狀態(tài)。也就是說(shuō)當(dāng)事人有誠(chéng)實(shí)、善意的主觀愿望，在合同的訂立、履行及合同訂立前與合同終止后，都要遵守誠(chéng)實(shí)守信的原則。且根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易原則，當(dāng)事人必須誠(chéng)實(shí)、善意地履行合同義務(wù)。

此類房屋租賃合同的租期一般相對(duì)較長(zhǎng)，承租方租賃房屋的目的基本都是需要長(zhǎng)期使用。特別是一些商業(yè)用途的主體，在租賃下房屋后，投入大量的資金和人力，對(duì)涉案房屋及場(chǎng)地進(jìn)行裝修及建設(shè)，并積極經(jīng)營(yíng)，積累了的良好商譽(yù)，也使得租賃的房屋及場(chǎng)地有了極大的商業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)。長(zhǎng)期租賃合同的簽訂，一般都會(huì)設(shè)定較為平緩的租金增長(zhǎng)條款。一旦當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，帶來(lái)的房屋租金的快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致出租方早期簽訂的租賃合同的租金條款就顯得較為便宜。此時(shí)，部分出租方為了追求更高的經(jīng)濟(jì)利益，不顧合同約定，單方面認(rèn)為合同無(wú)效，撕毀雙方簽訂的協(xié)議；另外，有部分承租方與出租方簽訂了長(zhǎng)期的租賃合同，但因承租方的經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法承受高額的租金壓力以及提前結(jié)束租賃合同的違約成本，故以合同無(wú)效為由，亦行的是違約之實(shí)。誠(chéng)實(shí)信用是《合同法》的“帝王條款”，是所有交易行為的基石。以合同無(wú)效為由行違約之實(shí)，是一種典型的違反誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。如果行為人通過(guò)以違反誠(chéng)實(shí)信用原則的行為而獲益，既明顯與合同法的基本原則相違背，又明顯對(duì)守約方不公平?；诖耍?019年最高人民法院發(fā)布的“九民紀(jì)要”中，明確提出合同無(wú)效案件中，要維護(hù)合同的穩(wěn)定性，不能支持以合同無(wú)效行違約之實(shí)的違反誠(chéng)實(shí)信用原則行為。

綜上所述，雖然現(xiàn)行的司法規(guī)定和解釋條款對(duì)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋的租賃合同一般認(rèn)定為無(wú)效，但是在實(shí)務(wù)當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮涉案違章建筑的各個(gè)方面情形。從立法的本意和履行合同出發(fā)，考慮雙方當(dāng)事人的平衡利益，避免簡(jiǎn)單機(jī)械化適用司法解釋，盡量維持合同的法律有效力。