客觀評(píng)價(jià)體系在國(guó)有資產(chǎn)的房屋租賃經(jīng)營(yíng)中的應(yīng)用

貫軍

（北京高校房地產(chǎn)開發(fā)總公司，北京 100096）

國(guó)有資產(chǎn)是法律上確定為國(guó)家所有并能為國(guó)家提供經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的各種經(jīng)濟(jì)資源的總和。國(guó)有資產(chǎn)的房屋租賃經(jīng)營(yíng)，是指在不改變國(guó)有房屋資產(chǎn)所有制性質(zhì)的前提下，將部分國(guó)有資產(chǎn)房屋出租給有關(guān)承租人經(jīng)營(yíng)。

一、國(guó)有資產(chǎn)房屋租賃現(xiàn)狀

現(xiàn)有國(guó)有資產(chǎn)房屋租賃，相關(guān)管理制度不夠完善，相關(guān)人員專業(yè)能力不足，管理意識(shí)淡薄，單位監(jiān)管力度不夠，存在眾多問(wèn)題。如一些房屋資產(chǎn)利用率不高，長(zhǎng)期閑置。在房屋對(duì)外招租時(shí)管理單位公開信息范圍小或不對(duì)外公開，經(jīng)常出現(xiàn)“關(guān)系戶”，即以極低的價(jià)格承租國(guó)有房屋進(jìn)行營(yíng)利活動(dòng)，租賃合同期限長(zhǎng)，免租期長(zhǎng)，租賃合同面積嚴(yán)重“縮水”，合同條款不規(guī)范不嚴(yán)謹(jǐn)，承租方私搭亂建，隨意變更經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)租現(xiàn)象嚴(yán)重，或借以合作名義實(shí)施轉(zhuǎn)租賺取差價(jià)，有些房屋有“三房東”“四房東”，層層剝皮，成為了名副其實(shí)的“吸血蟲”，甚至有些“關(guān)系戶”在租賃期間利用虛假維修等方式，與租賃方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，租賃方免除承租方租金。有些管理人員收受賄賂，中飽私囊，利用手中權(quán)力損公肥私，這些利益輸送的行為，嚴(yán)重?fù)p害了國(guó)家利益。而這些“關(guān)系戶”因?yàn)殛P(guān)系熟絡(luò)，經(jīng)常逾期繳納房租，自我約束力差，甚至利用承租的國(guó)有房屋違法亂紀(jì)，國(guó)家嚴(yán)重利益受損。

二、現(xiàn)狀產(chǎn)生原因及解決方案

國(guó)有資產(chǎn)房屋租賃現(xiàn)狀產(chǎn)生的主要原因就是在房屋租賃經(jīng)營(yíng)全過(guò)程管理中，主觀因素占比過(guò)大，決策依據(jù)不足，制度不夠完善，程序不規(guī)范，因此在管理過(guò)程中引入客觀評(píng)價(jià)體系，完善管理制度，通過(guò)客觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，科學(xué)管理，可以壓縮轉(zhuǎn)租利潤(rùn)空間，消除違規(guī)操作，消除不公平競(jìng)爭(zhēng)，還市場(chǎng)一個(gè)風(fēng)清氣正的營(yíng)商環(huán)境。

在房屋租賃管理中，客觀評(píng)價(jià)體系包含了在各階段運(yùn)用的租賃相關(guān)控制程序，通過(guò)具體指標(biāo)，具體的數(shù)值或評(píng)分，進(jìn)行科學(xué)分析，科學(xué)決策。在管理過(guò)程中引入客觀評(píng)價(jià)體系的優(yōu)點(diǎn)：

在租賃管理各個(gè)過(guò)程中，引入客觀評(píng)價(jià)體系，可以有效地避免主觀意識(shí)操作，為科學(xué)決策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提高租賃收益，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，避免國(guó)有資產(chǎn)流失?？陀^評(píng)價(jià)體系利用統(tǒng)計(jì)學(xué)、質(zhì)量管理、項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)管理等相關(guān)知識(shí)，根據(jù)租賃標(biāo)的具體情況，建立相關(guān)控制程序，使整個(gè)管理過(guò)程，從租賃準(zhǔn)備階段到后期服務(wù)階段，均處于受控的狀態(tài)。通過(guò)統(tǒng)計(jì)客觀數(shù)據(jù)，分類管理，并據(jù)此不斷改進(jìn)控制程序，提高管理效率。

租賃管理各個(gè)階段中客觀評(píng)價(jià)體系的運(yùn)用：

（一）租賃準(zhǔn)備階段

在租賃準(zhǔn)備階段，主要工作一是對(duì)租賃標(biāo)的進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，利用專業(yè)規(guī)劃咨詢公司根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家相關(guān)發(fā)展政策、城市發(fā)展規(guī)劃、周邊情況、市場(chǎng)情況、租賃標(biāo)的狀況等綜合分析評(píng)價(jià)，提出適宜的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。二是鑒于租賃標(biāo)的經(jīng)常出現(xiàn)被改造及面積分割的情況，應(yīng)請(qǐng)專業(yè)測(cè)繪公司對(duì)租賃標(biāo)的實(shí)際現(xiàn)狀進(jìn)行面積測(cè)繪。三是委托專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估單位對(duì)標(biāo)的進(jìn)行評(píng)估，確定一年有效期內(nèi)的評(píng)估價(jià)格，作為出租房屋的基礎(chǔ)依據(jù)。在確定上述規(guī)劃咨詢公司、測(cè)繪公司、房地產(chǎn)評(píng)估公司時(shí)，鑒于委托項(xiàng)目費(fèi)用未達(dá)到公開招標(biāo)條件，因此可以建立委托單位的比選程序，根據(jù)公司內(nèi)部管理制度及流程，邀請(qǐng)符合相關(guān)資質(zhì)條件的公司參與內(nèi)部比選，以客觀評(píng)價(jià)指標(biāo)（公司資質(zhì)、公司規(guī)模、擬派項(xiàng)目人員能力及工作經(jīng)歷、類似項(xiàng)目業(yè)績(jī)、誠(chéng)信評(píng)價(jià)、報(bào)價(jià)等）作為比選依據(jù)，以最終綜合評(píng)分最高者，確定為項(xiàng)目委托單位。對(duì)于不具備相關(guān)法務(wù)力量的企業(yè)，也可以通過(guò)該比選程序，確定律師事務(wù)所，得到相關(guān)法律咨詢服務(wù)，為后續(xù)審批、決策等提供專業(yè)支持。

（二）租賃招商階段

在確定租賃標(biāo)的業(yè)態(tài)、面積、評(píng)估參考價(jià)后，利用網(wǎng)絡(luò)信息化服務(wù)，線上線下多渠道對(duì)外公開發(fā)布招租信息。根據(jù)初步計(jì)算的年租金標(biāo)準(zhǔn)，劃分招租形式。根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)租賃相關(guān)規(guī)定，劃分為對(duì)外公開招標(biāo)項(xiàng)目與公司內(nèi)部比選項(xiàng)目?jī)深悺?/p>

對(duì)外公開招標(biāo)項(xiàng)目，在選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)時(shí)，參照委托比選程序執(zhí)行。

對(duì)外公開招標(biāo)項(xiàng)目，在確定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)后，房屋租賃管理部門與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)共同完成招租文件的編制，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)可加入履約保證金等項(xiàng)目，按照《招標(biāo)法》的要求及流程，完成招租過(guò)程，確定承租人。

公司內(nèi)部比選項(xiàng)目，首先在公司建立比選小組，以公司各部門選派具備專業(yè)素質(zhì)的人員，組成內(nèi)部比選小組。由房屋租賃管理部門編制招租文件。

在編制招租文件時(shí)，除了要對(duì)租賃標(biāo)的進(jìn)行介紹，提出投標(biāo)基本要求外，還要明確拒絕投標(biāo)條件及廢標(biāo)條件（如尚在公司有欠款或有糾紛的承租方、國(guó)家企業(yè)信用信息公示網(wǎng)中被列為嚴(yán)重失信企業(yè)名單或有重大違法行為的、法人代表被列為失信人名單的、投標(biāo)單位財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)達(dá)到資不抵債的、在客戶評(píng)價(jià)系統(tǒng)中已經(jīng)被列為B級(jí)別以下的、未按招租文件要求提交投標(biāo)文件的，未按時(shí)提交投標(biāo)保證金的）。

要以客觀評(píng)價(jià)系統(tǒng)作為比選的依據(jù)，通過(guò)對(duì)投標(biāo)單位報(bào)價(jià)、近三年的財(cái)務(wù)狀況、誠(chéng)信評(píng)價(jià)、公司規(guī)模、行政處罰（必要時(shí)可加入租金支付方式）等方面的客觀評(píng)分進(jìn)行比選，在具體不同租賃標(biāo)的上可根據(jù)實(shí)際情況，按不同權(quán)重賦予不同分值，判斷承租人履約能力，確定最優(yōu)承租人。

1．內(nèi)部比選程序中租賃價(jià)格作為最重要的評(píng)分項(xiàng)目，占比達(dá)到了65%，在多個(gè)投標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，可以以最高報(bào)價(jià)者作為基準(zhǔn)報(bào)價(jià)，價(jià)格分項(xiàng)得滿分，其余報(bào)價(jià)相對(duì)基準(zhǔn)報(bào)價(jià)，每減少1%的，減少2-3分，按照相應(yīng)比例，從價(jià)格分上拉開差距。

2．投標(biāo)單位誠(chéng)信評(píng)價(jià)評(píng)分為10%，這里的誠(chéng)信評(píng)分主要參考指標(biāo)為三年內(nèi)被評(píng)為納稅等級(jí)A級(jí)的企業(yè)，分?jǐn)?shù)按A級(jí)依次遞減。

3．公司規(guī)模在評(píng)分中占比為5%，主要考慮公司規(guī)模的大小，評(píng)分項(xiàng)目為注冊(cè)資本。

4．財(cái)務(wù)狀況在評(píng)分中占比為10%，參考評(píng)分指標(biāo)為投標(biāo)單位的資產(chǎn)負(fù)債率（50%作為基準(zhǔn)，根據(jù)偏離情況酌情減分），凈資產(chǎn)收益率（按名次分?jǐn)?shù)依次遞減）。

5．行政處罰在評(píng)分中占比為10%，以三年內(nèi)國(guó)家信用信息公示系統(tǒng)所列為準(zhǔn)，按次扣分。

通過(guò)上述比選控制程序，在實(shí)際租賃項(xiàng)目中應(yīng)用，效果良好。將比選評(píng)分系統(tǒng)放入招租文件，以客觀評(píng)分優(yōu)選承租人，既加強(qiáng)了價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)，又有效地降低了風(fēng)險(xiǎn)，并將不符合要求的不良承租方排除在外。

在比選過(guò)程中，為了加強(qiáng)監(jiān)管力度，也可以通過(guò)邀請(qǐng)公司審計(jì)部門、黨辦參與監(jiān)督，盡量做到公開，公平，公正。以專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)作為底線，通過(guò)以客觀評(píng)分為依據(jù)的公平競(jìng)爭(zhēng)，提高了房屋租賃收益，管理過(guò)程合法合規(guī)，避免了“灰色地帶”的出現(xiàn)。

（三）后期服務(wù)及日常管理階段

國(guó)有房屋資產(chǎn)要達(dá)到保值增值，就要分析影響其保值增值的因素。除了外部環(huán)境因素，價(jià)格因素外，體現(xiàn)租賃標(biāo)的價(jià)值的還包括硬件方面房屋質(zhì)量、裝修情況及配套設(shè)施，軟件方面租賃方為承租方提供良好的客戶服務(wù)。如果對(duì)房屋資產(chǎn)不能及時(shí)維修維護(hù)，就會(huì)降低本身價(jià)值，無(wú)法達(dá)到預(yù)期效益。如果沒(méi)有高效高質(zhì)量的客戶服務(wù)，承租人提出的問(wèn)題遲遲無(wú)法解決，溝通不順暢，不能協(xié)調(diào)好承租人之間或承租人與物業(yè)、周邊居民關(guān)系，同樣會(huì)降低承租標(biāo)的的吸引力，無(wú)法留住優(yōu)質(zhì)承租人。

硬件方面，租賃管理部門應(yīng)對(duì)房屋使用情況，相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，建立臺(tái)賬，與公司工程部（或?qū)I(yè)提供相關(guān)服務(wù)的工程公司）配合，通過(guò)日常安全檢查，利用客觀評(píng)價(jià)體系，定期對(duì)房屋資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括房屋質(zhì)量、使用情況、存在問(wèn)題等，保持房屋狀況處于受控狀態(tài)，也給維修維護(hù)，排除安全隱患等工作提供基礎(chǔ)支持。在選擇維修施工隊(duì)伍時(shí)，也可以建立客觀評(píng)價(jià)體系，通過(guò)比選產(chǎn)生施工隊(duì)伍（包括施工資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、誠(chéng)信評(píng)價(jià)、類似項(xiàng)目業(yè)績(jī)、報(bào)價(jià)等）。在完成施工維修后，可根據(jù)維修工程的質(zhì)量、維修工期、工程造價(jià)、協(xié)調(diào)配合等方面情況，建立滿足條件的合格供方名錄，在后續(xù)維修及緊急搶修中，迅速響應(yīng)，提高效率，進(jìn)一步提升客戶滿意度。

在合同管理中，按照委托、租賃、維修分類建立合同臺(tái)賬，根據(jù)合同簽訂方履約情況，進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。在租賃合同修繕條款中，可以按照地方法規(guī)明確的修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)，將房屋的小型修繕、日常維護(hù)責(zé)任分?jǐn)偨o承租方及物業(yè)管理單位，降低了承租單位的維修維護(hù)成本，也有利于維修問(wèn)題的快速解決。

在簽訂租賃合同后，房屋租賃方按照合同的約定，向承租人提供相關(guān)服務(wù)工作。以高效、高質(zhì)量的服務(wù)努力提高客戶滿意度。在后期服務(wù)階段，租賃管理部門可以利用客觀評(píng)價(jià)體系，定期（如按季度）對(duì)客戶滿意度進(jìn)行調(diào)查，對(duì)客戶提出的問(wèn)題及時(shí)解決，對(duì)于不能迅速解決的問(wèn)題，反饋到相關(guān)單位或部門（如物業(yè)公司或工程部），督促協(xié)調(diào)，限期解決。承租方滿意度評(píng)價(jià)屬于對(duì)租賃方的客觀評(píng)價(jià)，包含了總體評(píng)價(jià)、合同履行情況、服務(wù)態(tài)度、效果、反饋速度，消防安全檢查，日常維修維護(hù)，需解決問(wèn)題等方面。客戶滿意度是評(píng)價(jià)租賃方工作的重要指標(biāo)，也是租賃管理部門的質(zhì)量目標(biāo)之一。房屋租賃管理部門通過(guò)收集客戶滿意度調(diào)查表，對(duì)滿意度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，據(jù)此解決實(shí)際問(wèn)題，改進(jìn)自身工作流程及工作方式方法。

在房屋租賃收費(fèi)管理中，根據(jù)租賃合同建立房屋租金收費(fèi)計(jì)劃大表，按實(shí)際收費(fèi)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，通過(guò)信息表格處理相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)全局掌控租賃收入情況，計(jì)算房屋租金收繳率，并對(duì)承租方的繳費(fèi)情況進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。

在租賃日常管理中，一是建立承租方信息檔案，對(duì)承租方聯(lián)系人、地址、聯(lián)系方式、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并定期更新，也可借助網(wǎng)絡(luò)信息化服務(wù)更細(xì)致的掌握承租方情況。二是通過(guò)建立承租方客觀評(píng)價(jià)體系，對(duì)所有承租方情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括租金繳納情況，安全檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，配合租賃方工作情況，誠(chéng)信評(píng)價(jià)，行政處罰等評(píng)分項(xiàng)作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，可通過(guò)扣分制，將承租方分類A-D類，進(jìn)行分類管理。未按時(shí)繳納房屋租金及物業(yè)費(fèi)等其他費(fèi)用，安全檢查中發(fā)現(xiàn)安全隱患或違規(guī)行為，不配合租賃方工作，違法違規(guī)的行為，按照一定標(biāo)準(zhǔn)扣除分?jǐn)?shù)，對(duì)于承租期內(nèi)未能達(dá)到B級(jí)別以上的商戶，視其評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)與級(jí)別，取消其相關(guān)優(yōu)惠政策（免租期、同等條件下原承租人的優(yōu)先權(quán)等），合同到期后不再接受其投標(biāo)，甚至合同期內(nèi)中止合同等。對(duì)于維修施工單位、受委托評(píng)估、測(cè)繪、策劃等單位，可以設(shè)置相關(guān)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，參照承租方評(píng)價(jià)體系進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。量化數(shù)值進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)后，更加方便租賃管理部門科學(xué)管理，避免了利益輸送，降低了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

三、相關(guān)案例

案例一、通過(guò)具體項(xiàng)目的調(diào)查實(shí)踐，W公司承租國(guó)有G公司房屋，在合同期為2015年5月1日-2018年4月30日租賃期內(nèi)，W公司在租賃期內(nèi)以季度為單位繳納房屋租金，5年內(nèi)僅6次按時(shí)繳納房租，有6次逾期繳納，并在2018年發(fā)生了消防安全問(wèn)題。但在2018年4月G公司再次招租時(shí)，W公司作為老商戶，報(bào)價(jià)超過(guò)其他公司再次中標(biāo)。W公司中標(biāo)后，房屋租金屢次逾期繳納，又對(duì)房屋轉(zhuǎn)租給了兩家公司，給G公司管理造成極大不便。G公司根據(jù)合同條款解除合同，但W公司態(tài)度強(qiáng)硬拒絕搬離。W公司拖欠房屋租金及房屋占用費(fèi)遲遲未支付，G公司只能通過(guò)訴訟方式，要求W公司強(qiáng)制搬離。但訴訟時(shí)間長(zhǎng)，時(shí)間和機(jī)會(huì)成本巨大，給G公司造成了不可挽回的損失。通過(guò)該項(xiàng)目的調(diào)查，如果G公司采用客觀評(píng)價(jià)系統(tǒng)，在上一個(gè)租賃期內(nèi)對(duì)承租方進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，在租賃比選中采用以客觀數(shù)據(jù)為依據(jù)的比選控制程序，不僅僅根據(jù)當(dāng)時(shí)W公司報(bào)價(jià)來(lái)進(jìn)行比選，就會(huì)大大減少后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)因素的產(chǎn)生。

案例二、通過(guò)引入客觀評(píng)價(jià)體系，X公司于2017年開始委托專業(yè)評(píng)估單位對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，2018年建立了房屋租賃管理控制程序，委托比選控制程序，房屋維修管理辦法，租賃業(yè)務(wù)相關(guān)合同管理辦法，房屋日常檢查管理辦法，房屋租賃比選管理辦法，顧客滿意度調(diào)查控制程序等，并通過(guò)了ISO9001質(zhì)量管理體系關(guān)于資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的認(rèn)證。將各相關(guān)控制程序和管理辦法融入日常工作中，規(guī)范評(píng)估作業(yè)和面積測(cè)繪，評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)接軌，實(shí)測(cè)建筑面積比原租賃面積增加了近2000平方米（補(bǔ)全應(yīng)公攤的建筑面積），完善更新了合同條款，隨著租賃合同陸續(xù)到期，逐漸消除轉(zhuǎn)租現(xiàn)象。與此同時(shí)，X公司也明確了崗位職責(zé)和權(quán)限，嚴(yán)格履行審批制度，優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，提升了管理人員素質(zhì)和專業(yè)水平。

按照收到的有效滿意度調(diào)查表統(tǒng)計(jì)，2018年初首次進(jìn)行滿意度調(diào)查時(shí)，滿意度為89%， 2019年客戶滿意度提升到了97.14%，2020年達(dá)到了100%。房屋出租率也一直維持在95%以上。

上圖反映了X公司租賃經(jīng)營(yíng)收入情況，2016年前X公司房屋租賃管理混亂，2017年開始逐步完善相關(guān)制度，2018年重新建立了資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部客觀評(píng)價(jià)系統(tǒng)，隨著租賃合同陸續(xù)到期，規(guī)范招租過(guò)程，經(jīng)營(yíng)收入2016年為2399萬(wàn)元，2017年2564萬(wàn)元，2018年2934萬(wàn)元，2019年3153萬(wàn)元。這充分說(shuō)明在運(yùn)用了客觀評(píng)價(jià)體系后，租賃經(jīng)營(yíng)收入方面得到了明顯提高。

四、結(jié)束語(yǔ)

黨的十七大報(bào)告中要求，要通過(guò)完善體制和制度，防止國(guó)有資產(chǎn)的流失，保障國(guó)有資產(chǎn)的安全和完整，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值，保值是基礎(chǔ)，增值是目標(biāo)。國(guó)有企業(yè)在國(guó)有資產(chǎn)房屋經(jīng)營(yíng)租賃管理的過(guò)程中，通過(guò)引入客觀評(píng)價(jià)體系，建立各階段控制程序和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建立相應(yīng)的應(yīng)用于房屋租賃管理全過(guò)程中，建立各數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，以此做出科學(xué)決策，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低廉政責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，提高租賃經(jīng)營(yíng)收益，以達(dá)到國(guó)有資產(chǎn)保值增值的目的。