如何實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)交易間的數(shù)據(jù)共享

唐義德　范秋霞

摘要：房產(chǎn)交易的安全與交易雙方利益密切相關(guān)。在當(dāng)下相對(duì)合理且安全的房產(chǎn)交易過程中，不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易監(jiān)管極大程度保護(hù)了交易過程的安全，同時(shí)又有效維護(hù)了交易雙方的合法權(quán)益。從發(fā)展戰(zhàn)略來看，對(duì)自然資源、稅收及市場(chǎng)調(diào)控的規(guī)劃管理都有著重要作用。如何將不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)與房產(chǎn)交易系統(tǒng)數(shù)據(jù)以最安全、及時(shí)、便捷的方式進(jìn)行共享值得探討。

關(guān)鍵詞：數(shù)據(jù)共享;中間庫(kù);接口

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）06-0060-63 收稿日期：2020-05-22

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第38條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同依法應(yīng)當(dāng)備案的，申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)須提交經(jīng)備案的買賣合同。然而，合同備案與不動(dòng)產(chǎn)登記分屬兩個(gè)不同部門，各項(xiàng)信息都屬于各部門內(nèi)獨(dú)立的數(shù)據(jù)。若要順利開展整個(gè)房產(chǎn)交易過程，就需要房產(chǎn)交易系統(tǒng)與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)進(jìn)行共享互通。在現(xiàn)實(shí)交易中，房產(chǎn)交易系統(tǒng)與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)是如何實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)交互的呢？

1當(dāng)前數(shù)據(jù)共享的方式

在房產(chǎn)交易中，系統(tǒng)數(shù)據(jù)可能是由不同介質(zhì)、格式的信息組合而來;因辦理的業(yè)務(wù)不同，所需共享的數(shù)據(jù)量與即時(shí)性也不同。為了滿足房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)銜接通暢，可以利用中間庫(kù)與接口的特性來實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享與互通。

1.1通過中間庫(kù)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享

中間庫(kù)是提供數(shù)據(jù)訪問服務(wù)的中間件，數(shù)據(jù)是其存儲(chǔ)的基本對(duì)象（數(shù)據(jù)是由采集過程中的數(shù)字、文字、圖形以及音視頻等構(gòu)成，經(jīng)過數(shù)字化處理后存儲(chǔ)在數(shù)據(jù)庫(kù)中的有序物理符號(hào)）。數(shù)據(jù)庫(kù)采集到的信息有限，所以可利用的數(shù)據(jù)也有限制。通常在系統(tǒng)操作過程中，除了運(yùn)用到自身的數(shù)據(jù)資源外，有時(shí)還需借助其他數(shù)據(jù)庫(kù)的資源來開展后續(xù)操作。為了保證自身數(shù)據(jù)庫(kù)的安全，可以利用privatenet-work搭建獨(dú)立的數(shù)據(jù)共享庫(kù)房，方便數(shù)據(jù)的傳輸與流傳。

中間庫(kù)作為多系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享的連接點(diǎn)，以自身的優(yōu)勢(shì)備受使用者青睞（見圖1）。通過中間庫(kù)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：

第一，完整性。由于現(xiàn)實(shí)情況不斷發(fā)生改變，庫(kù)內(nèi)的數(shù)據(jù)也會(huì)隨之變化。單憑節(jié)選的數(shù)據(jù)，很容易引起錯(cuò)誤，從而殃及其他數(shù)據(jù)或操作。一般情況下中間庫(kù)的儲(chǔ)空間較大，所以數(shù)據(jù)能較為完整的存儲(chǔ)在中間庫(kù)內(nèi)。避免因數(shù)據(jù)不完整而引起的數(shù)據(jù)錯(cuò)誤。

第二，一致性。當(dāng)涉及到數(shù)據(jù)變動(dòng)時(shí)，利用數(shù)據(jù)同步的特性，更替中間庫(kù)內(nèi)的老舊數(shù)據(jù)，使得原始數(shù)據(jù)庫(kù)與中間庫(kù)內(nèi)的數(shù)據(jù)始終保持一致。這樣可以避免原始數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)更新時(shí)，因中間庫(kù)內(nèi)的數(shù)據(jù)無更新，導(dǎo)致提供給使用者錯(cuò)誤的信息。

關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)采用非實(shí)時(shí)更新模式，盡管以現(xiàn)在的技術(shù)可以將更新的時(shí)間差壓縮到很小，但因中間庫(kù)共享的數(shù)據(jù)量龐大，所以在共享過程中，就會(huì)出現(xiàn)一定的時(shí)間差。

1.2利用接口實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)分享

接口是對(duì)協(xié)定進(jìn)行定義的引用類型。在兩個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)操作時(shí)，通過接口通道形成關(guān)聯(lián)，提供數(shù)據(jù)源支持，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)傳輸與信息交流。其自身在數(shù)據(jù)共享時(shí)的優(yōu)勢(shì)有以下幾個(gè)方面：

第一，準(zhǔn)。相較中間庫(kù)完整且復(fù)雜的數(shù)據(jù)，接口實(shí)現(xiàn)共享必須通過特定的通道，能快速找到目的數(shù)據(jù)。比如：通過合同編號(hào)提取合同主要信息，通過不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)提取此不動(dòng)產(chǎn)狀態(tài)信息。

第二，快。對(duì)于有些數(shù)據(jù)或狀態(tài)來講，更新延遲一毫秒，都不算是實(shí)時(shí)更新。當(dāng)現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)有變動(dòng)時(shí)，確保及時(shí)更替庫(kù)內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)的情況下，即使前一秒數(shù)據(jù)做了變動(dòng)，但當(dāng)下通過固定的接口便能同一時(shí)間查找到最新的數(shù)據(jù)，做到共享數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)保持高度一致。

第三，穩(wěn)。在網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定的情況下，數(shù)據(jù)經(jīng)過處理，通過固定接口通道進(jìn)行數(shù)據(jù)傳輸，高匹配度大大降低傳輸過程中相關(guān)信息的干擾，保證數(shù)據(jù)在傳輸中的穩(wěn)定性。

雖然數(shù)據(jù)通過接口方式，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行“準(zhǔn)、快、穩(wěn)”的共享。但在現(xiàn)實(shí)中，不同的用戶或系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)的需求不一致，很難一次性滿足所有需求，需要針對(duì)數(shù)據(jù)需求不斷地進(jìn)行開發(fā)與維護(hù);同時(shí)面對(duì)大數(shù)據(jù)量的請(qǐng)求時(shí)，只用一個(gè)接口無法完成數(shù)據(jù)分享。因此，采用接口形式分享數(shù)據(jù)時(shí)，存在難以快速滿足多類數(shù)據(jù)需求以及同一需求可能需要多個(gè)接口完成等弊端。

2房產(chǎn)交易中業(yè)務(wù)流程與數(shù)據(jù)共享

眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)之間的數(shù)據(jù)是相輔相成的。但雙方之間到底有著什么聯(lián)系，其共享數(shù)據(jù)到底有哪些？本文通過不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)交換流程圖（見圖2）來詳細(xì)了解房產(chǎn)交易監(jiān)管與不動(dòng)產(chǎn)登記之間有哪些數(shù)據(jù)需要共享，以什么方式共享最好。

2.1新房樓盤表數(shù)據(jù)（房產(chǎn)交易系統(tǒng)樓盤數(shù)據(jù)）

由圖2可知，新房在建資金監(jiān)管、預(yù)（現(xiàn)）售許可前，房管部門都會(huì)在房產(chǎn)交易系統(tǒng)中新建此項(xiàng)目的樓盤表。此時(shí)項(xiàng)目樓盤表存在于房產(chǎn)交易系統(tǒng)中，而不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中并無項(xiàng)目樓盤表。如果企業(yè)去不動(dòng)產(chǎn)登記中心做預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記等業(yè)務(wù)時(shí)，是否可以調(diào)用房產(chǎn)交易系統(tǒng)中的樓盤信息或者與之校對(duì)呢？答案是肯定的。因?yàn)闃潜P表的數(shù)據(jù)量大，數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。此時(shí)要進(jìn)行數(shù)據(jù)共享，筆者建議通過中間庫(kù)的方式來實(shí)現(xiàn)。中間庫(kù)數(shù)據(jù)共享的一致性、完整性，幫助房產(chǎn)交易系統(tǒng)可快速、完整地將樓盤表信息共享給不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)。

2.2不動(dòng)產(chǎn)樓盤表數(shù)據(jù)

在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，經(jīng)常會(huì)遇到權(quán)利人因?yàn)槟承┰蛐鑼⒍嗵祝▋商准耙陨希┖蠟橐惶锥k理合并登記或者一套房屋拆分為多套房屋。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心需對(duì)房屋所在的樓盤表做對(duì)應(yīng)的變更。對(duì)于經(jīng)過拆分或者合并的房屋，只有不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)才有最全、最新、最真實(shí)的樓盤表數(shù)據(jù)。而房屋交易系統(tǒng)又需根據(jù)在樓盤表中確定房屋的唯一性，因此房屋交易系統(tǒng)需要不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中全面的樓盤表信息。同商品房樓盤表信息共享一樣，可利用中間庫(kù)的方式實(shí)現(xiàn)大數(shù)據(jù)量的共享互通。

2.3備案合同信息

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同依法應(yīng)當(dāng)備案的，申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)須提交經(jīng)備案的買賣合同?？梢?，不管是商品房還是存量房，只要買賣就必須到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行合同備案。同時(shí)，合同備案信息是不動(dòng)產(chǎn)中心辦理登記業(yè)務(wù)的依據(jù)。但由于備案合同數(shù)據(jù)量大、數(shù)據(jù)呈現(xiàn)方式不一等因素，筆者認(rèn)為，對(duì)備案合同的數(shù)據(jù)可以采用中間庫(kù)的共享方式來進(jìn)行數(shù)據(jù)互通。

2.4不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)信息

買賣雙方在房管部門進(jìn)行合同備案時(shí)，房管部門依法履行監(jiān)管職責(zé)，有義務(wù)對(duì)本次交易的公平、公正與合法性進(jìn)行全面的審核。因此，需要審查客體是否存在影響本次交易的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)互斥業(yè)務(wù)。一套不動(dòng)產(chǎn)可能涉及多個(gè)業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)量較大。筆者建議不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)信息的共享，可以利用中間數(shù)據(jù)庫(kù)的模式進(jìn)行共享保證業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的完整性。

2.5不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)信息

在房屋買賣過程中，為了保障買方利益，一般都會(huì)要求所賣房屋無查封、無限制。但查封、限制等相關(guān)業(yè)務(wù)僅在不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行登記，因此在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中有房屋準(zhǔn)確的抵押及查封等權(quán)屬信息。

在房產(chǎn)交易系統(tǒng)數(shù)據(jù)與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)未全面實(shí)時(shí)共享的時(shí)候，一般會(huì)要求賣方去不動(dòng)產(chǎn)登記中心打印所售房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬證明，買方確認(rèn)該房屋權(quán)屬無異議、無抵押及無查封后才與賣方簽訂購(gòu)房合同。但由于開出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明到簽訂買賣合同中間有一定的時(shí)間差，導(dǎo)致某些人通過此漏洞進(jìn)行不規(guī)范操作，損害權(quán)利人的合法權(quán)益。

如何避免時(shí)間差呢？數(shù)據(jù)交換的重點(diǎn)是查看房屋當(dāng)前權(quán)屬狀態(tài)，此時(shí)所需的數(shù)據(jù)量小，且對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性與準(zhǔn)確性要求高。筆者認(rèn)為，利用接口的方式實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，通過不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)或其他編號(hào)（比如：房屋編碼）“準(zhǔn)、快、穩(wěn)”地調(diào)取不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中不動(dòng)產(chǎn)最新的權(quán)屬狀態(tài)信息，即刻了解房屋權(quán)屬狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)“零時(shí)間”差。

3總結(jié)

隨著區(qū)塊鏈概念的不斷普及，其技術(shù)也逐漸發(fā)展壯大。因自身的去中心化、開放性、獨(dú)立性與安全性等特征，在各行各業(yè)中的應(yīng)用也越來越廣泛。而在房產(chǎn)交易中，數(shù)據(jù)的共享、業(yè)務(wù)的銜接以及業(yè)務(wù)辦理效率都還有提升的空間。在未來，可利用區(qū)塊鏈技術(shù)，將所涉及到的房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)以鏈的形勢(shì)進(jìn)行銜接;多方數(shù)據(jù)安全共享，以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易中各部門間的業(yè)務(wù)辦理，深度融合，從而提升業(yè)務(wù)辦理效率。