房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的幾個問題

金婕

摘要：本文結(jié)合實際，在分析土地增值稅清算重要意義的同時，對當(dāng)前土地增值稅清算過程的難點內(nèi)容進行總結(jié)，同時對提升房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算水平的措施進行總結(jié)分析，希望可以給該領(lǐng)域的研究者提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;清算;問題

一、土地增值稅清算過程的重要意義

土地增值稅的清算過程對于整個工作的進行有直接且重要的影響，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：一方面，房地產(chǎn)項目在實施環(huán)節(jié)，極易存在高溢價的情況，其會導(dǎo)致高額稅收成本的存在，嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)濟效益，阻礙行業(yè)發(fā)展。目前通過合理地調(diào)整商品房供應(yīng)，能夠更好地遏制高檔商品房的建設(shè)，更好地減輕稅負(fù)壓力;另一方面，高額稅收成本將進一步影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，因此企業(yè)內(nèi)部需要不斷調(diào)整管理模式，理性投資，并對成本進行預(yù)設(shè)和把控，才能彌補增值稅過高帶來的高成本和低收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算所面臨的巨大挑戰(zhàn)

隨著我國改革開放的逐步進行，在進入20世紀(jì)90年代之后，房地產(chǎn)事業(yè)取得了高速的發(fā)展，房價急劇地飆升，房地產(chǎn)市場發(fā)展存在比較大的挑戰(zhàn)。在一系列政策逐步發(fā)布之后，土地增值稅的清算環(huán)節(jié)依然存在如下的問題：第一，國家非常重視土地增值稅清算工作，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提起足夠的重視。第二，土地增值稅清算時稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)還處于長期的摸索環(huán)節(jié)，還需要在實踐中進一步完善，從而可以使得納稅管理工作順利地進行，防止出現(xiàn)偷稅漏稅的情況。但目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅依然面臨很大挑戰(zhàn)。

（一）稅務(wù)管理部門的征收管理力度嚴(yán)重不足，土地增值稅清算工作要求非常高

伴隨著我國土地增值稅清算工作的順利進行，國家開始逐步加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，稅務(wù)管理結(jié)構(gòu)加強管理、征收管理逐步嚴(yán)格，需要逐步地開始有效的清算管理，可以消除近年來所存在的遺留問題。在該背景的影響之下，很多企業(yè)都沒有充分地掌握土地增值稅清算問題，造成的清算風(fēng)險非常高。

（二）土地增值稅清算政策更加特殊與復(fù)雜

土地增值稅的清算工作與傳統(tǒng)的會計處理存在明顯的不同。比如，拆遷補償、代建房、代收費等部分的處理，土地的增值稅清算中有非常明確的要求，要準(zhǔn)確地理解這些政策，提升土地增值稅清算工作質(zhì)量。土地增值稅清算工作有一定的特殊性，所以就會對工作人員有極高的要求，一方面，清算管理人員必須要具備較強的專業(yè)知識，可以靈活有效地開展清算工作;另一方面，清算人員有極為豐富的經(jīng)驗，可以有效地開展清算工作，需要合理地應(yīng)用國家政策來防止存在多繳稅的問題。

（三）土地增值稅清算工作也有政策不明確的問題

比如，征收環(huán)節(jié)與金額扣除過程是非常復(fù)雜的，也有一些不明確的地方，導(dǎo)致清算人員難以順利地進行工作。如果銷售面積存在偏差，進行補退款的情況下就難以有效處理違約金、滯納金的收取等，使得土地增值稅的清算環(huán)節(jié)更加復(fù)雜，并無法順利地實施。

三、土地增值稅清算環(huán)節(jié)主要問題

（一）土地的使用權(quán)

城市高速發(fā)展的背景之下，我國的人口數(shù)量在全面的增加，而可使用的土地資源卻比較少，根本無法滿足現(xiàn)代城市的發(fā)展需要。因此，政府機構(gòu)從這個角度出發(fā)，深入分析當(dāng)前的嚴(yán)峻形勢，出臺很多法律法規(guī)制度來限制土地資源的使用權(quán)，這種方式能夠從一定程度上保證土地使用權(quán)的合法性，也能夠禁止一些違規(guī)操作的情況，避免那些為了利益不擇手段使用土地資源的情況存在，使得土地資源使用更加科學(xué)與合理，能夠更好地實現(xiàn)資源的合理利用，充分保障各方利益。

（二）建筑安裝的費用

房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)的過程中，建筑安裝費用所占比例較大，這些費用在扣除的過程中也存在很多的問題：第一，扣除預(yù)計成本工作。房地產(chǎn)企業(yè)在建筑工程項目實施環(huán)節(jié)所需要扣除的費用比較多。比如，在清算的過程中，審計工作并沒有全部完成，分包實施的過程中也會受到很多的條件制約，造成很多工作無法順利地進行。第二，成本的原始票據(jù)不完善，因為財務(wù)工作人員的水平較低、專業(yè)素質(zhì)較差，且因為房地產(chǎn)建設(shè)項目的工程量大、工期長，所以在具體的增值稅清算環(huán)節(jié)，稅務(wù)機構(gòu)應(yīng)對于一些實際發(fā)生的增值稅項目進行全面的審核，要對全部的原始憑證進行審查與分析，進行一些發(fā)票和合同進行重點比對、查看。對于存在票據(jù)缺失、數(shù)據(jù)失誤等情況，不能批準(zhǔn)，也不能進行核算，一旦進行計算，就會導(dǎo)致最終的成本、利潤受到影響。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)過程中扣除的金額問題

因為房地產(chǎn)企業(yè)的施工周期相對較長、資金使用量也非常大，導(dǎo)致很多開發(fā)商在具體的經(jīng)營管理過程中會利用財務(wù)標(biāo)桿效應(yīng)來給企業(yè)籌集更多的資金，以滿足項目開發(fā)需要和資金運行發(fā)展。但是國家開始全面實施宏觀調(diào)控措施之后，發(fā)布了一系列的規(guī)定和管理辦法，要求銀行不能隨意地將資金貸給房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)開發(fā)商通過自籌資金的方式來解決實際經(jīng)營中的困難。因此，這些房地產(chǎn)企業(yè)為了使得項目順利進行，不得不選擇委托貸款的方式來進行資金的籌集。根據(jù)國家稅務(wù)法律的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在具體經(jīng)營的過程中所面臨的資金扣除問題如下：只要是在項目實施階段所存在的財務(wù)費用利益支出方面，在進行房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓過程中，就要通過項目分?jǐn)倎磉M行，同時還應(yīng)該提供相應(yīng)的金融機構(gòu)所出具的證明，能夠及時地將這些費用扣除，但是對于該條款也有了非常明確的規(guī)定，那就是其總金額不能超出同期貸款的利息，否則將不能按照該標(biāo)準(zhǔn)進行計算。

四、土地增值稅清算問題解決途徑

（一）事先籌劃，早做安排

土地增值稅清算工作是系統(tǒng)性的，關(guān)系到整個項目的實施，各個環(huán)節(jié)都會對最終的土地增值稅清算工作產(chǎn)生影響?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)可能存在的問題，清算管理人員要提前做好各項準(zhǔn)備工作，充分地掌握相應(yīng)的政策與要求，積極地安排好自己的各項工作，從而可以有序地開展土地增值稅的清算工作，可以更好地保證自己的經(jīng)濟效益，避免存在多繳稅的情況，但是也不能存在偷稅漏稅的違法行為。

（二）加強成本管理

1.企業(yè)角度

房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)加強財務(wù)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，建立健全成本核算辦法，規(guī)范成本歸集標(biāo)準(zhǔn)，收集識別整理相關(guān)成本費用原始憑證、合同等，從嚴(yán)夯實財稅基礎(chǔ)工作，為土地增值稅清算奠定基礎(chǔ)。

2.監(jiān)管角度

稅務(wù)人員在對土地增值稅進行審核清算的過程中，需要對開發(fā)成本進行詳細(xì)記錄，確保清算的每一筆賬都不重復(fù)、不遺漏。同時，房地產(chǎn)公司財務(wù)人員需要加強建筑修建成本記錄，采取問責(zé)制，避免發(fā)生賬目問題時推卸責(zé)任。在相關(guān)成本核實過程中，需要在審查通過的基礎(chǔ)上，才能進一步對成本價格進行核實確認(rèn)。

（三）堅持被動性清算

在征稅過程中，有的房地產(chǎn)商會故意拖欠稅款或拒絕繳納的情況，導(dǎo)致土地增值稅清算審核工作難以定時完成。因此，行業(yè)內(nèi)部需要進一步強化規(guī)章制度建設(shè)，對惡意拖欠行為采取被動清算。如果房地產(chǎn)企業(yè)滿足增值稅清算條件，需要在九十日內(nèi)向相關(guān)機構(gòu)報送清算材料，保持良好企業(yè)信用。

五、結(jié)語

根據(jù)以上可知，土地增值稅是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不可避免的重要條款之一，因此，相關(guān)企業(yè)需要進一步重視稅務(wù)清算過程，行業(yè)內(nèi)需要對稅務(wù)清算進行進一步引導(dǎo)，努力提升行業(yè)整體競爭力和綜合實力。稅務(wù)部門在清算過程中，需要不斷根據(jù)當(dāng)前最新政策進行審核，以確保清算結(jié)果有效。