臨沂市主城區(qū)居住用地開發(fā)強度特征及影響因素研究

楊云惠 付成華

摘要：居住用地作為城市用地最重要的組成部分，全面地掌握和分析其開發(fā)強度，對提高城市土地資源的有效利用和實現(xiàn)城市空間的合理布局具有重要的意義。本文以臨沂市主城區(qū)為研究對象，運用GIS空間分析法分析主城區(qū)居住用地開發(fā)強度在時間、空間兩個維度上的特征，研究發(fā)現(xiàn)臨沂市主城區(qū)居住用地開發(fā)強度在空間上具有集聚性特點、在時間上呈現(xiàn)總體上升的特點。進而筆者采用嶺回歸的分析方法，量化揭示經(jīng)濟狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化率與住宅投資額等因素對臨沂市主城區(qū)居住用地開發(fā)強度的影響，研究發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、住宅投資額和行政區(qū)劃內(nèi)國民生產(chǎn)總值對居住用地開發(fā)強度具有顯著的正向影響，城鎮(zhèn)化對居住用地開發(fā)強度作用雖不顯著性，但也具有一定的正向作用。

關(guān)鍵詞：居住用地開發(fā)強度;時空維度;分布特征;臨沂

城市土地空間是城市社會活動與經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)載體，土地開發(fā)強度高低進一步反映城市發(fā)展的狀況。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市用地不斷擴張，城市土地開發(fā)強度不合理和部分城市用地浪費嚴重的現(xiàn)象也越來越受關(guān)注?，F(xiàn)如今，我國整體進入轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時期，城市發(fā)展也由增量為主轉(zhuǎn)向存量、減量發(fā)展模式，居住用地作為城市用地的一大組成部分，有效掌握和管控城市居住用地的開發(fā)強度，提高開發(fā)強度賦值的科學(xué)性與公正性，對促進城市不同區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會和宜居城市具有重要的意義。本文以臨沂市主城區(qū)居住用地為研究對象，運用GIS空間數(shù)據(jù)處理手法，分析主城區(qū)范圍內(nèi)居住用地開發(fā)強度的差異和特征，并構(gòu)建計量模型對其影響因素進行嶺回歸分析，以期為臨沂市主城區(qū)構(gòu)建科學(xué)的城市居住空間結(jié)構(gòu)，為實現(xiàn)城市可持續(xù)性發(fā)展提供參考。

一、臨沂主城區(qū)居住用地開發(fā)強度時空特征

本文選取的研究對象為臨沂市主城區(qū)范圍內(nèi)的居住用地，即涵蓋羅莊、河?xùn)|、蘭山三個區(qū)在內(nèi)的部分區(qū)域，具體范圍包括北起北外環(huán)、南到羅城路、東至溫泉路、西至京滬高速。以容積率作為居住用地開發(fā)強度指標，選取目前臨沂市主城區(qū)（包括蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)三個區(qū)劃）代表性房地產(chǎn)項目進行容積率的統(tǒng)計測算。

（一）空間演變特征——臨沂市居住用地開發(fā)強度呈現(xiàn)空間聚集性

由圖1可知，臨沂市主城區(qū)中部區(qū)域城市居住用地開發(fā)利用強度較高，并且向外擴散利用程度逐漸下降，具有明顯的空間集聚特征。蘭山區(qū)老城區(qū)中心部分居住地產(chǎn)項目容積率最高，以沿沂河西岸的老城區(qū)東邊區(qū)域以及沿涑河一帶的西邊區(qū)域，容積率均在2.5-3.11范圍內(nèi)。北城新區(qū)中心軸線的地產(chǎn)項目以恒大華府、中南魯商樾府為代表，容積率為北城新區(qū)的首高;向東北輻射的沂河沿岸區(qū)域的房產(chǎn)項目容積率次之。羅莊區(qū)用地開發(fā)強度較高的集中在沂河路以及蒙山大道附近，其容積率約在1.8-2.5的范圍內(nèi)，中部的生活區(qū)與生態(tài)綠化區(qū)土地開發(fā)利用強度亦較高;而在東側(cè)濱河路周邊的容積率較低。河?xùn)|區(qū)從北京東路至沂河路這個范圍相當于河?xùn)|區(qū)的商業(yè)中心，此區(qū)域大多房產(chǎn)項目容積率均在2.5以上;位于北京東路以北至主城區(qū)北側(cè)邊界土地開發(fā)利用強度偏低;而沂河?xùn)|側(cè)向南輻射的房產(chǎn)項目容積率僅在1.0-1.5范圍內(nèi)。

（二）時序演變特征——臨沂主城區(qū)居住用地開發(fā)強度總體呈上升趨勢

由圖1可知，在2010-2019年間，臨沂主城區(qū)三個區(qū)域居住用地開發(fā)強度總體呈上升趨勢。蘭山區(qū)居住用地開發(fā)利用強度在2014年略有下降，后來年份持續(xù)增長，增長幅度較穩(wěn)定;羅莊區(qū)于2010年起一直處于緩慢增長狀態(tài)，只有在2018年附近有小幅降低;河?xùn)|區(qū)的居住用地開發(fā)強度有所起伏，但變化相對穩(wěn)定，從整體的時間段顯示是隨著時間的變化而升高的。由圖2可見，蘭山區(qū)相較于其他兩個區(qū)域居住用地開發(fā)強度一直處于領(lǐng)先地位，河?xùn)|區(qū)次之，羅莊區(qū)初始最低但是一直在穩(wěn)步增長，近年有追趕上河?xùn)|區(qū)開發(fā)利用強度的勢頭。

二、臨沂主城區(qū)居住用地開發(fā)強度影響因素分析

本文對臨沂主城區(qū)居住用地開發(fā)強度相關(guān)的影響因素（經(jīng)濟狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化率與住宅投資額等因素）為基礎(chǔ)，進一步采用嶺回歸的分析方法，建立計量模型進行回歸分析，以此量化揭示經(jīng)濟狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化率與住宅投資額等因素對臨沂主城區(qū)居住用地開發(fā)強度的影響。設(shè)定的經(jīng)濟計量模型形式為：

由回歸分析得，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、住宅投資額以及生產(chǎn)總值的回歸系數(shù)值分別為3.997、0.105與0.424，并且它們的p值通過顯著性檢驗，意味著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、住宅投資額、生產(chǎn)總值均會對居住用地開發(fā)強度產(chǎn)生顯著的正向影響關(guān)系。而城鎮(zhèn)化率的回歸系數(shù)值為0.341，并未通過顯著性檢驗，表示它不會對居住用地開發(fā)強度產(chǎn)生顯著性影響關(guān)系。

三、結(jié)語

本文基于實證分析，對于臨沂市主城區(qū)居住用地分別從時間與空間進行開發(fā)強度特征的分析，為綜合模型體系的建立提供了現(xiàn)實依據(jù);并且完成了影響因素與居住用地開發(fā)強度指標綜合模型的構(gòu)建。綜合以上研究結(jié)論，本文認為在新時代合理根據(jù)政策對于土地利用效率發(fā)揮提升效應(yīng)，以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與生產(chǎn)總值的投入為基準控制城市用地規(guī)模，依托協(xié)調(diào)、彈性的土地開發(fā)利用理念，優(yōu)化臨沂市土地開發(fā)格局，注重住宅投資額的合理分配，關(guān)注不同區(qū)域的經(jīng)濟水平與土地資源的配置，以及強化各個影響因素之間的相互作用與協(xié)調(diào)發(fā)展水平是實現(xiàn)管控居住用地開發(fā)強度，推動城市空間格局優(yōu)化的有效途徑。對于城市居住用地開發(fā)強度的研究是個值得反復(fù)反思推敲的課題，在日后的研究中，不斷收集整理相關(guān)數(shù)據(jù)，豐富數(shù)據(jù)源，為后續(xù)研究提供更有力的數(shù)據(jù)支撐;同時通過更多的實證研究，加強與規(guī)劃政策的銜接，積極嘗試新的技術(shù)手段增加科學(xué)合理性，逐步構(gòu)建更加完善客觀的綜合模型，從而真正做到合理開發(fā)城市居住用地，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。