解決借名買房糾紛的構(gòu)想和途徑

【摘 要】借名買房是我國司法實(shí)踐中出現(xiàn)的新現(xiàn)象。從房屋買賣合同簽訂到合同的履行，以及房屋登記等，都會因?yàn)樯鐣?shí)踐的多樣性而顯示出一些法律漏洞。為規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，減少法律糾紛，本文提出一些個人的看法和建議。

【關(guān)鍵詞】借名買房;構(gòu)想;途徑

所謂借名買房指自限購政策施行之后，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產(chǎn)中心進(jìn)行交易過戶。在此情況下，個別購房者采用了借名買房的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項(xiàng)卻由購房者自己支付。這種現(xiàn)象出現(xiàn)后，會帶來規(guī)避法律或者政策、貪圖便宜享受優(yōu)惠、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)、簡便手續(xù)，減少稅費(fèi)等問題。為規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，減少法律糾紛，維護(hù)合法權(quán)益，本文認(rèn)為可以從以下方面進(jìn)行規(guī)范。

一、健全立法機(jī)制、完善法律規(guī)定，規(guī)避借名買房“擦邊球”

1.設(shè)立專門的借名買房變更登記標(biāo)準(zhǔn)。

變更登記須登記權(quán)利人書面同意更正或者能出示有效證據(jù)證明房屋所有權(quán)的登記確有錯誤，此時(shí)我們可以將借名買房的變更登記認(rèn)定為一種特殊的，異于物權(quán)登記錯誤或房屋買賣過戶變更等的變更登記，制定專門的審查標(biāo)準(zhǔn)，并將其公諸世人。因?yàn)槠涮厥獾淖兏鞒?，會讓有借名買房的一般人感到變更時(shí)的困難而有所退卻，減少借名買房行為的發(fā)生。

2.提請各級人大或政府制定相關(guān)的法律法規(guī)及規(guī)章制度，明確借名買房行為的法律風(fēng)險(xiǎn)。

民法的精神“法無禁止即可為”，這使得許多人在白名單的范圍外利用漏洞做出借名買房的行為。因?yàn)橘彿繉?shí)際出資的借名人是真正的所有權(quán)人，房管中心的不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人是只是借名買房行為中的出名人，這種權(quán)力歸屬上的不一致會致使借名人行使合法權(quán)利面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。常見的有出名人不承認(rèn)借名買房合同的存在，主張房屋所有權(quán)自己其所有、出名人擅自處分房屋、出名人去世導(dǎo)致房屋被出名人的繼承人依法繼承、房屋因出名人涉訴被查封或者拍賣等。上述行為我們不鼓勵，也不禁止，所以希望能有明確的法律或法規(guī)將其成文規(guī)定，表明何時(shí)可做、需承擔(dān)怎樣的法律風(fēng)險(xiǎn)或者法律后果，利用法律的強(qiáng)制性和威嚴(yán)性震懾借名買房行為的頻繁發(fā)生。因此也要求借名人需有維權(quán)意識，在損失擴(kuò)大前在法律框架內(nèi)積極維護(hù)自己的權(quán)益。

3.提高和完善借名買房合同的在實(shí)務(wù)中的認(rèn)定條件。在認(rèn)定此類合同的性質(zhì)以及效力時(shí)，要區(qū)分不同類型，如商品房、保障性住房等。第一，對于購買政策性保障住房的，要看購買人以及其購買行為是否違反法律法規(guī)，是否嚴(yán)重?fù)p害公共利益，再結(jié)合具體情形做出一個綜合判定;第二，假設(shè)是購買商品房的，只要雙方是基于自己的真實(shí)意思表示，未觸及《合同法》第 五十二 條規(guī)定的無效事由的，基本上可以認(rèn)定為有效合同。實(shí)際購房者可以讓名義產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)交財(cái)產(chǎn)的合同義務(wù)，名義產(chǎn)權(quán)人必須按之履行，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。

二、總結(jié)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)、研究糾紛套路，加大訴源治理力度

1.法院處理借名買房案件時(shí)以調(diào)解為主

經(jīng)過對借名買房案件的研究發(fā)現(xiàn)，借名人與出名人兩者之間的關(guān)系相對來說不是較為陌生，因此二者是具有調(diào)解的基礎(chǔ)。首先此類案件應(yīng)注重調(diào)解，調(diào)解不僅可以提高法院審判工作的效率，實(shí)現(xiàn)案件的繁簡分流，也有利于法院資源的合理分配。另外，調(diào)解有利于達(dá)到良好的社會效果，使雙方免于訴訟，關(guān)系歸于平靜，亦可保證社會的穩(wěn)定。如果法院可以通過調(diào)解，將一部分棘手的糾紛“徹底”處理掉，不僅能夠減少社會上對于法院判決的一些異聲，也能為自己創(chuàng)造更好的生存環(huán)境。這樣既做到公正解決糾紛，又維護(hù)司法的公信力，是大有裨益的選擇。

2.強(qiáng)化對借名買房案件的舉證制度

借名買房案件的爭議焦點(diǎn)多出于房屋實(shí)際所有權(quán)的確定，在我國對于房屋的產(chǎn)權(quán)登記制度主要采取登記注冊模式，這使得在權(quán)利外觀上容易造成房屋所有權(quán)歸出名人的錯覺。強(qiáng)化對借名買房案件的證據(jù)舉證制度，使原被告雙方出示的證據(jù)形成完整的證據(jù)鎖鏈，提高證明力，有利于更為清晰的確認(rèn)房屋的真實(shí)權(quán)屬者。

3.加強(qiáng)與銀行、房管中心等多方聯(lián)動

經(jīng)過對借名買房案件的行為模式的分析，借名人作為實(shí)際的出資人，利用出名人的身份信息的便利進(jìn)行房屋購買。在我國，房屋的購買是屬于一般人一生中的一件重大事件，屬于大宗消費(fèi)，動輒幾十萬，故而無論是傳統(tǒng)的現(xiàn)金支付還是新興的電子支付，都會與銀行有較為密切的聯(lián)系。如果法院在處理案件過程中能加強(qiáng)與銀行系統(tǒng)或者新型支付系統(tǒng)之間的交流配合，就會有助于案件的事實(shí)真相的判斷。另外，由于我國采取的登記注冊模式，房屋的所有權(quán)是屬于登記生效主義，這就使得房屋管理登記中心就會在此類案件中扮演重要角色。法院與房屋管理中心強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，信息資源共享，明確真正的房屋實(shí)際所有權(quán)人，提高案件的處理效率。

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作者簡介：

付曉梅，女，四川攀枝花學(xué)院法學(xué)副教授，研究方向：民商法學(xué)。