房地產(chǎn)開發(fā)項目融資風(fēng)險及對策

牛智偉

摘 要：自20世紀(jì)中期以來，房地產(chǎn)在中國的熱度就一直居高不下，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展帶來的豐潤的利益讓投資者趨之若鶩。隨著社會的不斷發(fā)展和進步，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展一直保持這高速度、高效率的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，長期處于資金密集的產(chǎn)業(yè)形勢。然而，伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷涌現(xiàn)，機遇涌現(xiàn)的同時也伴隨著嚴(yán)峻的風(fēng)險挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項目;融資風(fēng)險;對策

1融資風(fēng)險的種類特征

1.1融資風(fēng)險的種類

目前我國企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的融資風(fēng)險大致劃分為兩類，一類是支付性的融資風(fēng)險，一類是經(jīng)營性的融資風(fēng)險。支付性的融資風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中由于融資理財不當(dāng)，出現(xiàn)了負(fù)的現(xiàn)金流量，從而使得資金流入與債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不匹配，為企業(yè)融資帶來一定的風(fēng)險。其次就是經(jīng)營性融資風(fēng)險，這種現(xiàn)象主要是指企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)入不敷出的情況，等融資到期后無力償還債務(wù)的一種風(fēng)險，經(jīng)營虧損，整體的利潤呈逐漸下滑的趨勢，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在后期運行過程中出現(xiàn)破產(chǎn)的現(xiàn)象。

1.2融資風(fēng)險的特征

融資風(fēng)險主要是由于不確定因素而導(dǎo)致意料之外的收益或損失，對于房地產(chǎn)施工建筑來說，由于房地產(chǎn)所處的市場環(huán)境較為復(fù)雜，從而使得房地產(chǎn)融資風(fēng)險變的更加客觀，就算在具體的施工過程中提出了一些相應(yīng)的整改策略，但是無論策略方法多么有針對性和準(zhǔn)確性，房地產(chǎn)開發(fā)的融資風(fēng)險也是一定客觀存在的，不能完全有效的杜絕，只能從降低融資風(fēng)險的角度出發(fā)，進而有效的減弱融資風(fēng)險對項目工程帶來的危害。近幾年來，根據(jù)對房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險損失以及整體的收益進行對比發(fā)現(xiàn)，風(fēng)險損失與收益狀況成正比的發(fā)展趨勢，融資風(fēng)險在發(fā)生的過程中造成多大的風(fēng)險就會帶來相應(yīng)的經(jīng)濟收入。

2房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2.1融資渠道趨于單一化，境外融資占比較低

近幾年我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融資金來源結(jié)構(gòu)中，除自籌資金外，國內(nèi)貸款的占比最高，境外融資以及其他新型融資方式占比較小，這是由于我國的金融資本市場自身條件的限制，整個市場環(huán)境缺乏創(chuàng)新點，企業(yè)家大多墨守成規(guī)，選取融資風(fēng)險小，有一定的融資基礎(chǔ)、融資渠道相對成熟的信貸融資。而近幾年境外融資的選擇比率均不到1%，這是由于境外融資容易受到國家宏觀政策的影響，匯率變動，融資成本也隨之發(fā)生波動，風(fēng)險系數(shù)極大。

2.2資金結(jié)構(gòu)不合理，長短期資金比例失衡

現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段的項目融資所融到的資金大多為短期資金，長期資金所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于短期資金，這就造成了長短期資金比例失衡，進而導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)失衡。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金不能持續(xù)供應(yīng)，很可能會引發(fā)企業(yè)的財務(wù)危機。為了避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)會采取一些防范措施。例如，收取預(yù)收房款、建設(shè)單位墊付資金以及向銀行申請貸款等方式以延長融資的期限，緩解資金緊張。但是一旦出現(xiàn)政策收縮的情況，房地產(chǎn)企業(yè)所采取的一系列措施都會受到政策限制，資金緊張的情況還會出現(xiàn)。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)有75%的資產(chǎn)負(fù)債率，很明顯房地產(chǎn)市場的情況并不景氣，金融資本市場整體落后于發(fā)達(dá)國家，風(fēng)險較大。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目融資風(fēng)險應(yīng)對策略

3.1針對籌資風(fēng)險，做好預(yù)算工作，建立預(yù)警系統(tǒng)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要明確潛在風(fēng)險，確定風(fēng)險目標(biāo)。其次，將項目放在整個金融基本市場的大環(huán)境中，分析環(huán)境會給項目帶來什么樣的影響。然后分析項目風(fēng)險的成因，從源頭控制風(fēng)險。財務(wù)部門是房地產(chǎn)企業(yè)的一個核心部門，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營，避免資金鏈斷裂，財務(wù)部門需要做好前期預(yù)算工作，建立企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理制度和預(yù)警系統(tǒng)，在問題出現(xiàn)時，它可以及時有效地發(fā)出預(yù)警，防止風(fēng)險進一步擴大，對項目進行事前控制，能夠減少投資決策時給企業(yè)帶來的損失。企業(yè)如果沒有做好預(yù)算以及風(fēng)險預(yù)警工作，忽視開發(fā)項目各個階段可能會出現(xiàn)的融資風(fēng)險，在風(fēng)險來臨時就會無法進行有效的控制，嚴(yán)重影響整個項目的運營情況，使企業(yè)資金產(chǎn)生變動，導(dǎo)致公司無法維持正常的運轉(zhuǎn)。

3.2針對投資風(fēng)險，提倡科學(xué)有效的管理資金

科學(xué)的資金管理對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要，開發(fā)不同的融資渠道可以有效提高企業(yè)效率。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的過程中，有許多房企因為沒有正確的資金管理概念，缺乏正確的管理辦法，使得項目無法按時完工。當(dāng)企業(yè)資金鏈無法銜接供應(yīng)時，企業(yè)便會陷入困難的境地。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要做到以下兩點：（1）嚴(yán)格規(guī)范資金管理，定期制定資金使用計劃，確保能夠嚴(yán)格按計劃執(zhí)行。（2）實時監(jiān)控每一筆資金的去向，杜絕資金浪費，增加有效資金的使用額度。

3.3針對市場風(fēng)險，及時分散、合理安排項目進度

規(guī)避市場風(fēng)險，分散風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)首選的途徑之一。如果企業(yè)選擇集中在一個地區(qū)開發(fā)項目，那么風(fēng)險也會集中在這個區(qū)域。當(dāng)這個區(qū)域的經(jīng)濟出現(xiàn)波動或震蕩，就會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不確定的經(jīng)濟損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在能力范圍之內(nèi)合理地分散風(fēng)險，將項目分散到不同城市，這樣可以有效地減少損失。其次房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項目進度，考慮各階段的資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營狀況和融資成本，安排能夠契合項目開發(fā)的每一個階段的融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有充足的資金、可觀的效益，可以考慮融資成本高、融資期長、融資金額大的融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇時，應(yīng)盡量控制融資成本，滿足自身融資條件，滿足當(dāng)前項目開發(fā)的資金需求。

3.4有效的融入股權(quán)融資

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展運行過程中，除了房產(chǎn)提前預(yù)售的方法措施，還要有效結(jié)合目前社會在發(fā)展過程中的資金投入，利用股權(quán)來有效的吸引融資，通過借助發(fā)行股票的方式，來有效的籌募大量的建設(shè)資金。這種融資方式的有效運用能夠在一定的程度上減小融資困難的問題，還有效的免除了在銀行貸款過程中產(chǎn)生的大量利息，有效保障了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的經(jīng)營成本。在此過程中，為有效的落實股權(quán)能夠吸引外來資金，就要在企業(yè)發(fā)展過程中，建立良好的信譽，提升企業(yè)在發(fā)展過程中的整體形象。從而在提升企業(yè)信譽問題的前提條件下穩(wěn)步的提升企業(yè)運行過程中的整體經(jīng)濟，有效促使社會相關(guān)企業(yè)部門能夠參與到房地產(chǎn)開發(fā)的融資過程中，加強投資力度，全面的提升企業(yè)發(fā)展的整體運行效率，不斷促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展和壯大。

3.5運用信托投資公司來提升資金融入

在社會經(jīng)濟發(fā)展過程中，信托投資公司的經(jīng)濟實力一般都處于較強的位置，有著雄厚的資金成本。所以在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以有效的和信托投資公司進行合作，充分應(yīng)用信托投資公司借貸時間長且利息較低的特點來有效的應(yīng)用到企業(yè)融資過程中。在此過程中，不僅可以有效的落實房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入，還可以使得信托投資公司全面的參與房地產(chǎn)企業(yè)的投資過程中，使得二者之間相輔相成，既能在一定的程度上提升二者在此過程中的參與力度，還可以有效的落實信托投資公司以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益的全面提升。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運行過程中，要全面的配合政府的監(jiān)督管理職能，落實政府部門的審計調(diào)查，從源頭上有效的減小企業(yè)運行風(fēng)險。

結(jié)論

本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險存在的問題以及產(chǎn)生的原因進行全面的分析，就如何有效的減小融資風(fēng)險，提升企業(yè)在運行過程中總體效益，從提升人員安全意識，加強風(fēng)險管控、借助房產(chǎn)預(yù)售，提升融資效率、結(jié)合市場發(fā)展現(xiàn)狀，提升自身競爭能力、完善企業(yè)預(yù)算管理財務(wù)體系、有效的融入股權(quán)融資、運用信托投資公司來提升資金融入這幾個角度出發(fā)，就如何提升融資投入，落實融資風(fēng)險管控提出相應(yīng)的方法策略，希望能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一定的幫助。

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